究竟多少錢(qián)的房?jī)r(jià)才算合理

齊俊杰

前段時(shí)間，筆者寫(xiě)了一下關(guān)于房?jī)r(jià)的估值模型，主要是按照世界上比較通用的房?jī)r(jià)收入比來(lái)計(jì)算的，一下子引發(fā)了激烈的討論。賬是這么算的，當(dāng)?shù)仄骄晔杖?，如果不吃不?0年，相當(dāng)于一個(gè)家庭不吃不喝15年，能夠買(mǎi)得起一套90平米的房子，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)就屬于基本合理。比如您那個(gè)地方，平均個(gè)人月入5000元，家庭月入10000元，一年就是12萬(wàn)元，一套90平米的房子，180萬(wàn)元以內(nèi)，也就是均價(jià)2萬(wàn)元就算基本合理。而如果一個(gè)家庭不吃不喝10年就能買(mǎi)得起了，相當(dāng)于均價(jià)1萬(wàn)3，那就算是很合理了甚至有點(diǎn)低了。

許多人認(rèn)為筆者畫(huà)風(fēng)突變，變成了房?jī)r(jià)的多頭，因?yàn)榘凑者@個(gè)算法，很多地方的房?jī)r(jià)根本就是不高的，甚至有點(diǎn)低。真的是這樣嗎？

首先，這是按照房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行估值，僅僅是估值的一個(gè)維度而已，還有很多維度可以判斷房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，比如另一個(gè)重要的指標(biāo)租售比，也就是你的房子一年的房租如果比上房?jī)r(jià)，不算貸款。結(jié)果高于銀行現(xiàn)在的房貸利率，那么房?jī)r(jià)就是合理的。換句話說(shuō)現(xiàn)在看，你一年的房租比上房?jī)r(jià)，要高于5%，房?jī)r(jià)才合理。而現(xiàn)在好地段的房子，租金在2-3%，一般的房子，租金一年在1%，甚至低于銀行存款。這肯定是高估了。這個(gè)指標(biāo)和房?jī)r(jià)收入比往往綜合運(yùn)用，租售比要考慮的是當(dāng)?shù)胤孔拥膶?shí)際需求，而房?jī)r(jià)收入比則考慮的是你后面還有多少人會(huì)出來(lái)接盤(pán)。當(dāng)然還有很多的估值方法，這只是其中兩個(gè)。

其次，任何估值都是個(gè)體系，不會(huì)是單一而存在，不同地方的房?jī)r(jià)自然也要不同的估值方法。就跟股市一樣，零售業(yè)股票要用市盈率估值，銀行要用凈資產(chǎn)，周期類(lèi)則要用經(jīng)濟(jì)周期。還有一些科技公司只能用比較法。保險(xiǎn)公司要用業(yè)務(wù)倍數(shù)。甚至同一類(lèi)公司不同時(shí)期的估值方式也不一樣，比如牛市大家傾向于用市盈率增長(zhǎng)率PEG來(lái)給公司價(jià)值股找高估值的借口，比如現(xiàn)在的茅臺(tái)，而熊市大家更傾向于相信他的股息分紅率，大不了當(dāng)債券買(mǎi)。沒(méi)有一種估值方式包羅萬(wàn)象。

第三，就房?jī)r(jià)收入比估值方法來(lái)說(shuō)，這也是寧要模糊的正確，不要精確的錯(cuò)誤。需要比較當(dāng)?shù)貧v史，以及橫向比較國(guó)內(nèi)國(guó)際。筆者認(rèn)為一個(gè)家庭不吃不喝10-15年買(mǎi)一套90平米的房子，是合理的范疇，這就像指數(shù)的市盈率估值10-20倍都是合理的一樣，這個(gè)合理區(qū)間本身就帶有主觀色彩。也許你認(rèn)為7-15倍合理，有人認(rèn)為12-25倍合理。這都沒(méi)有什么不對(duì)，也正因?yàn)榇蠹覍?duì)于估值認(rèn)知上的不同，所以才有了交易。覺(jué)得3-6年買(mǎi)一套房合理的，也許人家2008年就看空房?jī)r(jià)。認(rèn)為10倍合理的2012年開(kāi)始看空了，筆者認(rèn)為10-15倍合理，所以認(rèn)為2014年已經(jīng)到頂，2016年再漲就看空房?jī)r(jià)。認(rèn)為20年合理的，甚至有人認(rèn)為窮人就該買(mǎi)不起房的，可能認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲到80萬(wàn)元。所以這才有了接盤(pán)，如果現(xiàn)在大家都看空，房?jī)r(jià)豈不是已經(jīng)跌了。如果都看3-6年買(mǎi)房，那中國(guó)房?jī)r(jià)在2006年估計(jì)一線城市就見(jiàn)頂了。

第四，中國(guó)樓市的問(wèn)題是冰火兩重天，一半海水一半火焰，一方面一線和部分二線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，另一方面廣大的三四線城市是供給過(guò)剩。很多小城市家庭都是幾套房。所以前30個(gè)城市房?jī)r(jià)偏高。廣大城市房?jī)r(jià)不高這是很正常的。甚至有的地方房?jī)r(jià)是偏低的，比如有朋友留言，當(dāng)?shù)厥杖?000元，房?jī)r(jià)7000元，你說(shuō)這是不是在秀幸福呢？這地方買(mǎi)房有什么壓力？而在這輪房?jī)r(jià)上漲之前，其實(shí)很多地方的房?jī)r(jià)都是這個(gè)水平，我們調(diào)研的河北多個(gè)地方2015年的時(shí)候就是這樣。即使現(xiàn)在漲到2萬(wàn)元，基本算是漲到了合理與不合理的臨界點(diǎn)上。所以大家看到了，基本漲到這，也就漲不動(dòng)了。再漲就限購(gòu)了。

第五，有人抬杠了，說(shuō)按房?jī)r(jià)收入比的算法，3000元收入，對(duì)應(yīng)100萬(wàn)房?jī)r(jià)能不高嗎？這當(dāng)然看上去很離譜，這雖然廣泛適用，但不是絕對(duì)適用，比如貧困縣一個(gè)月也就1000多元收入，你讓他買(mǎi)30萬(wàn)元的房子怎么可能。畢竟還有一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ)叫做恩格爾系數(shù)，你吃飯的錢(qián)占你的收入多少。你的錢(qián)還不夠吃飯，多少錢(qián)的房子也都是買(mǎi)不起的。所以為什么我們拿5000元舉例，換句話說(shuō)平均收入5000元以下的地方，不適用這個(gè)方法。

第六，大家也不用抓住15年不吃不喝買(mǎi)房不放，這畢竟是一個(gè)合理區(qū)間的上限，是當(dāng)年日本房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，東京圈的數(shù)據(jù)。所以筆者把它定位了上限，但很可惜很多頭部城市已經(jīng)超出了這個(gè)警戒線。很多城市可能永遠(yuǎn)都達(dá)不到這個(gè)數(shù)字，所以因地制宜，您認(rèn)為合理就好。比如你所在的地區(qū)不是北上廣深杭，可以按照筆者給出的下限10年買(mǎi)房來(lái)計(jì)算，或者按照中位數(shù)12年來(lái)計(jì)算。

第七，有人說(shuō)，算出來(lái)我們這里的房子低估了，比如剛才說(shuō)的收入5000元房?jī)r(jià)7000元，是不是要趕緊投資一套。注意，這個(gè)房?jī)r(jià)收入比，可不是判斷房?jī)r(jià)是否具有投資價(jià)值的手段，他只是測(cè)試后面還有沒(méi)有人買(mǎi)的起。你能不能投資，你要回到第一條，用租售比再算下，如果租售比超過(guò)5%，當(dāng)然就是被低估了?？隙梢酝顿Y，如果根本租不出去，那么也就說(shuō)明，這里的房子不是低估，而是過(guò)剩了。過(guò)剩的東西還哪有投資價(jià)值。只是如果你是剛需的話，買(mǎi)起來(lái)沒(méi)什么壓力而已。所以遇到這樣的房?jī)r(jià)，剛需該買(mǎi)就買(mǎi)吧，投資就算了。因?yàn)橐院罂隙o(wú)法變現(xiàn)。