企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其防范

汪永忠 代曉維

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)公司開(kāi)始發(fā)展的比較晚，發(fā)展的年限也不長(zhǎng)，雖然發(fā)展速度較快，但存在很多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。本文主要分析了現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，并提出了相應(yīng)的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 資本結(jié)構(gòu)

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）03（a）-120-02

房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)中國(guó)GDP的增長(zhǎng)有非常巨大的貢獻(xiàn)，是發(fā)展我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2008年，由于受到全球性金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的價(jià)格依然在低位震蕩，銷(xiāo)售價(jià)格最終一路走低，市場(chǎng)的交易量也進(jìn)一步萎縮。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)排名一直在眾多行業(yè)的前排。所以，應(yīng)該全面了解我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，分析引起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因，采取既科學(xué)又有成效的防范對(duì)策。

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)由于償債利用財(cái)務(wù)杠桿去獲取不能確定的財(cái)務(wù)成果的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在所有的財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于企業(yè)內(nèi)部與外部各種無(wú)法確定的因素所導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)等。本文以廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為主要研究?jī)?nèi)容。以下開(kāi)始就從廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不同的方面分析現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況。

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)指的是一個(gè)企業(yè)借入了資金，可能引起資金到期時(shí)卻無(wú)法償還欠款與股東收益改變的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，每投資一個(gè)項(xiàng)目，都必須需要巨額資金。由于資金數(shù)額巨大，只用企業(yè)內(nèi)部的資金無(wú)法支撐這些項(xiàng)目，所以必須向外界借入資金用來(lái)投資。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速的發(fā)展，融資金額巨大，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率逐年增加并達(dá)到了非常高的概率，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期時(shí)間比較久。在這個(gè)過(guò)程中，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生改變、資金成本增加或國(guó)家政策改變，都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)籌資的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)就是指從做出投資的決策開(kāi)始到投資期結(jié)束這段時(shí)間內(nèi)，由于不可控制的因素影響，投資所取得的收益可能與預(yù)期的收益不同。目前，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模較大、空房率高但房?jī)r(jià)較高、房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資現(xiàn)象較多、房地產(chǎn)投資約束力度很弱。房地產(chǎn)企業(yè)投資一般具有風(fēng)險(xiǎn)存在期長(zhǎng)、投資項(xiàng)目規(guī)模巨大、資金回收慢、可補(bǔ)償性差的特點(diǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)投資決策失誤，一般就會(huì)帶來(lái)巨大的損失，這個(gè)企業(yè)將會(huì)面臨財(cái)務(wù)困境，甚至被收購(gòu)或者破產(chǎn)。

（3）資金回收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目完成后，可能會(huì)由于國(guó)家政策或者市場(chǎng)情況的改變，銷(xiāo)售情況不太樂(lè)觀，使得資金回收非常緩慢，大量的資產(chǎn)無(wú)法流動(dòng)，但是企業(yè)之前有大量的負(fù)債，若資金回收的速度無(wú)法供應(yīng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)，會(huì)造成資金鏈斷裂，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。而且近年來(lái)商業(yè)信用越來(lái)越被廣泛運(yùn)用，商業(yè)信用的采用可能會(huì)引起更多壞賬，加大資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)資金回收易受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)家政策法規(guī)、通貨膨脹、國(guó)外的金融危機(jī)的影響，造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)企業(yè)的收益分配政策給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，并沒(méi)有形成一個(gè)完善的收益分配政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行收益分配時(shí)比較隨意。一些房地產(chǎn)企業(yè)盲目發(fā)展，對(duì)未來(lái)沒(méi)有系統(tǒng)的規(guī)劃，在進(jìn)行收益分配時(shí)只粗略的判斷。這樣不結(jié)合企業(yè)的投資、資本結(jié)構(gòu)等就進(jìn)行收益分配，會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展不利，還會(huì)間接影響企業(yè)的籌資，給企業(yè)帶來(lái)拓寬融資渠道難、不利于降低融資成本、難以?xún)?yōu)化資本結(jié)構(gòu)、不利于降低企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。

2 導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因

2.1 內(nèi)在因素

（1）行業(yè)特性。房地產(chǎn)行業(yè)有周期長(zhǎng)的特性，從生產(chǎn)到銷(xiāo)售一般需要3年，在此期間企業(yè)一直在投入資金，房屋開(kāi)始銷(xiāo)售后，一般人們都會(huì)按揭購(gòu)買(mǎi)，完全收回房屋總價(jià)通常需要幾十年。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論是在生產(chǎn)還是銷(xiāo)售的過(guò)程中都需要大量的資金投入。經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、投資金額巨大、房屋款回收周期長(zhǎng)等特性都導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)必定是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。

（2）資本結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中需要的資金巨大，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，但由于融資渠道有限，導(dǎo)致資金嚴(yán)重依賴(lài)銀行借款，并且負(fù)債率非常高。如果盲目借貸，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)沉重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)很可能引發(fā)到期無(wú)法償還債務(wù)，出現(xiàn)資不抵債的危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)投資規(guī)模、項(xiàng)目期限、市場(chǎng)預(yù)期等合理安排資本結(jié)構(gòu)、融資方式和借貸期限。

2.2 外在因素

（1）政策環(huán)境原因。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)涉及面非常廣的行業(yè)，它與國(guó)家、社會(huì)、公民都息息相關(guān)，是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展涉及數(shù)十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)，這些行業(yè)相互影響、相互聯(lián)系，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況與結(jié)構(gòu)有著很大的影響。由于房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展關(guān)系密切，所以國(guó)家非常重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在其發(fā)展的時(shí)候會(huì)出臺(tái)政策促使其健康有序的發(fā)展。

（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境原因。房地產(chǎn)行業(yè)的興衰很大程度上收到社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境狀況發(fā)展良好的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)發(fā)展的較為興盛，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境漸漸蕭條的時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)最先受到?jīng)_擊，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨著資金周轉(zhuǎn)周期變長(zhǎng)而增加。另外由于房地產(chǎn)受地理位置的限制，無(wú)法跨空間流通，所以只能等當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)形式變好，才能有希望扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的狀況。

3 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

3.1 提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和控制意識(shí)

企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由企業(yè)中的人進(jìn)行落實(shí)和掌控，所以要想減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最應(yīng)該把握的是企業(yè)中每個(gè)人的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該在企業(yè)中建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范制度，并培養(yǎng)企業(yè)中財(cái)務(wù)人員與管理人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。除了財(cái)務(wù)人員與管理人員，其他員工也都應(yīng)該提高自己的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范落實(shí)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的每一個(gè)地方。房地產(chǎn)企業(yè)還可以建立一套財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，用來(lái)更好的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 確定合理的資本結(jié)構(gòu)

如果房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，就有可能導(dǎo)致資金無(wú)法正常的周轉(zhuǎn)。因此，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是非常重要的。資本結(jié)構(gòu)是否合理，是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。由于房地產(chǎn)企業(yè)前期投入資金巨大，企業(yè)必須通過(guò)負(fù)債才能夠使企業(yè)正常的運(yùn)行，利用財(cái)務(wù)杠桿爭(zhēng)取獲得更多的利潤(rùn)。但負(fù)債的規(guī)模是需要控制的，如果負(fù)債過(guò)多，就有可能影響企業(yè)的資金流動(dòng)，使企業(yè)喪失了對(duì)抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，影響企業(yè)的發(fā)展。所以，把企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)控制在合理的范圍內(nèi)，才能使房地產(chǎn)企業(yè)健康的發(fā)展。

3.3 使用有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，堅(jiān)持品牌經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定使一些房地企業(yè)變得浮躁，其實(shí)越是在這個(gè)時(shí)候，越要沉住氣，把握好企業(yè)的發(fā)展方向。在房地產(chǎn)企業(yè)中，營(yíng)銷(xiāo)是重中之重，只有資金回收了，企業(yè)才能發(fā)展。企業(yè)應(yīng)該策劃有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，比如大力宣傳項(xiàng)目的長(zhǎng)處，建立良好的銷(xiāo)售環(huán)境，加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度。如果項(xiàng)目不理想，應(yīng)放棄或轉(zhuǎn)手項(xiàng)目，減少損失。另外，在市場(chǎng)中，品牌的作用非常強(qiáng)大，比如萬(wàn)科、恒大、萬(wàn)達(dá)等品牌被人所熟知并接納。房地產(chǎn)企業(yè)要建立自己的品牌，并給自己的品牌打好基礎(chǔ)，杜絕“豆腐渣”工程；企業(yè)還應(yīng)塑造良好的品牌形象，讓客戶(hù)對(duì)這個(gè)品牌有良好的認(rèn)知；企業(yè)應(yīng)對(duì)自己的品牌進(jìn)行定位，讓企業(yè)具有自己的特色，品牌才能夠更廣泛的傳播，比如萬(wàn)達(dá)有自己的商業(yè)圈，萬(wàn)科以?xún)?yōu)質(zhì)的物業(yè)而著名，碧桂園以重視自然環(huán)境而聞名，恒大以性?xún)r(jià)比而勝出。因此，策劃有效的營(yíng)銷(xiāo)手段與堅(jiān)持品牌開(kāi)發(fā)，可以使房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的更加輝煌。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于國(guó)家、社會(huì)、公民都有著非常深遠(yuǎn)的影響，而且還帶動(dòng)了許多產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范。要想避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要提高企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，策劃有效的營(yíng)銷(xiāo)手段，來(lái)控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)得以更健康有序的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 張利霞.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題探究[J].財(cái)會(huì)通訊，2016（20）.

[2] 郭偉.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì)[J].財(cái)會(huì)通訊，2016（23）.

[3] 王賾.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2015（12）.

[4] 伍晗鶄.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策分析[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013（04）.