國外保障性住房投融資方式借鑒

張凱 國家開發(fā)銀行廣東省分行

國外保障性住房投融資方式借鑒

張凱 國家開發(fā)銀行廣東省分行

住房問題是重要的民生問題，黨中央國務(wù)院高度重視城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革的根本目的。本文通過對(duì)國外保障性住房投融資方式的梳理總結(jié)，提出了對(duì)我國保障性住房工作的啟示。

保障性住房 投融資

一、國外保障性住房投融資方式及特點(diǎn)

國外保障性住房投融資模式主要有三種基本類型，以合同儲(chǔ)蓄為來源的模式，以強(qiáng)制儲(chǔ)蓄為來源的模式，以資本市場為手段的模式，英國、新加坡、美國是三種類型之中最具代表性的國家。

1.英國的合同儲(chǔ)蓄模式。英國住房金融機(jī)構(gòu)設(shè)置是一種由遍布全國的住房合作社控制的合同儲(chǔ)蓄模式。住房合作社吸收存款，并向合作社成員發(fā)放住房金融貸款，不以盈利為目的，不能投資于金融市場，是一種投資者和借債者共同擁有的互助機(jī)構(gòu)。在具體運(yùn)作上，購房有困難的家庭或個(gè)人參與住房合作社，成為會(huì)員，其義務(wù)僅是定期在合作社內(nèi)進(jìn)行儲(chǔ)蓄，合作社可以在會(huì)員儲(chǔ)蓄達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)對(duì)其發(fā)放貸款。住房合作社的資金來源主要有三：政府出資成立的住房公司提供的政策性貸款，參與合作社的會(huì)員提供的儲(chǔ)蓄資金，住房金融公司提供的商業(yè)性貸款。這種合同儲(chǔ)蓄模式提供了“激勵(lì)相容”的投融資機(jī)制，使參與者都能從中獲益：購房者可以縮短買房的籌資時(shí)間，承擔(dān)的利率風(fēng)險(xiǎn)小，還貸成本低；金融機(jī)構(gòu)因?yàn)閲业膬?yōu)惠政策，貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，其利潤水平相應(yīng)提高；國家則用極少量的資金投入把大量資金吸引到住房領(lǐng)域，投入產(chǎn)出效應(yīng)明顯。當(dāng)然，英國的這種合同儲(chǔ)蓄模式也存在著許多的問題急需解決，例如如何在利率相對(duì)穩(wěn)定的前提下保住現(xiàn)在的存款，并力求吸收新存款以擴(kuò)大抵押業(yè)務(wù)；如何使住房合作社的資產(chǎn)負(fù)債期限匹配；如何擴(kuò)大融資渠道等。

2.新加坡的中央公積金制度。新加坡的公積金制度成熟完善，一直是我國學(xué)習(xí)和借鑒的對(duì)象，這種強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的公積金制度有著其他制度無可比擬的優(yōu)點(diǎn)，如籌資數(shù)額大，籌資成本低，資金穩(wěn)定性強(qiáng)等，適宜于人均收入水平不高、資本市場不發(fā)達(dá)的國家地區(qū)。在具體運(yùn)作上，雇員和企業(yè)各自按照一定比例強(qiáng)制繳納公積金，交由中央公積金庫進(jìn)行管理，這便形成了最初的資金注入。中央公積金庫購買房屋發(fā)展局發(fā)行的住房基金債券，資金由此流入房屋發(fā)展局。房屋發(fā)展局再根據(jù)相關(guān)規(guī)定建造房屋，并向符合條件的雇員提供低息貸款，其間產(chǎn)生的虧損由中央財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)貼。這種投融資方式采取強(qiáng)制模式，能夠最大限度的獲取社會(huì)資金，且融資速度快，資金穩(wěn)定性強(qiáng)。但在實(shí)際運(yùn)作過程中，此種投融資模式也暴露了很多缺陷與不足，例如資金沉淀龐大，人為造成了資源浪費(fèi)；財(cái)政補(bǔ)貼給中央政府帶來了很大的財(cái)政負(fù)擔(dān)；強(qiáng)制儲(chǔ)蓄限制了居民的即期消費(fèi)，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展；繳存的公積金如何保值等。

3.美國的一、二級(jí)抵押市場相互促進(jìn)模式。美國的資本市場十分發(fā)達(dá)，其住房投融資機(jī)制主要是通過住房抵押貸款證券化這項(xiàng)技術(shù)形成。在具體運(yùn)作上，金融機(jī)構(gòu)首先將各種類型的住房抵押貸款出售，這些抵押貸款經(jīng)過信用評(píng)級(jí)、信用增級(jí)，匯集成一個(gè)資產(chǎn)池，在資本市場上公開發(fā)行，由此回收的資金又回流到銀行等金融機(jī)構(gòu)，銀行由此解決了住房抵押貸款短存長貸的矛盾。美國的這種資本市場投融資模式有幾個(gè)必須的支撐條件，首先必須要有發(fā)育良好、制度完善的資本市場，這是該模式運(yùn)行的基礎(chǔ)；其次，住房抵押貸款工具要標(biāo)準(zhǔn)化，以便資產(chǎn)證券化；最后，市場上必須要有數(shù)量眾多的機(jī)構(gòu)投資者，這是該模式運(yùn)行的必要條件。美國的資本市場投融資模式有著眾多優(yōu)點(diǎn)，其籌資迅速并且靈活，解決了困擾金融機(jī)構(gòu)許久的資產(chǎn)負(fù)債期限匹配問題，通過發(fā)行抵押支持證券形成了市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制等，但這種投融資模式容易形成資產(chǎn)泡沫，次貸危機(jī)的發(fā)生即是慘痛的教訓(xùn)。

二、經(jīng)驗(yàn)借鑒

國外的經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善我國保障性住房投融資體制有著很大的啟迪，在住房保障投融資體制的設(shè)計(jì)和實(shí)際工作中，以下幾方面應(yīng)引起重視。

1.政策性金融支持是保障性住房投融資體制的重要內(nèi)容。在保障性住房建設(shè)領(lǐng)域，無論是何種模式的投融資體制，政策性金融都是必不可少的一項(xiàng)重要內(nèi)容。英國的住房合作社需要政府給予政策性貸款，新加坡的房屋發(fā)展局需要財(cái)政予以補(bǔ)貼，美國的資本市場投融資模式也需要有政府背景的住房金融機(jī)構(gòu)予以支持，這些都充分說明政策性金融對(duì)保障性住房建設(shè)的重要作用。

2.資本市場投融資模式是保障性住房投融資體制的發(fā)展方向。對(duì)于不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體來說，解決好長期資金的來源和供給機(jī)制問題至關(guān)重要。保障性住房投融資是一種期限很長的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其發(fā)展應(yīng)納入資本市場的發(fā)展中統(tǒng)一考慮。縱觀世界各國，即使是投融資體制比較完善的英國、新加坡等國家，也都為住房消費(fèi)過程中資產(chǎn)負(fù)債期限不匹配問題而頭疼。因此，建立一個(gè)能夠穩(wěn)定提供長期資金的住房保障金融體系，包括建立若干提供長期資金的金融機(jī)構(gòu)，開發(fā)和引進(jìn)若干新的用于長期資金融通的金融工具，應(yīng)當(dāng)成為未來的發(fā)展方向。這種資本市場的投融資模式在解決了資產(chǎn)負(fù)債期限問題的同時(shí)，還有利于高效率的籌集社會(huì)資本、分散投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，對(duì)于資本市場的弊端，政府應(yīng)當(dāng)加以重視并進(jìn)行有效的調(diào)控，以免出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫。

3.發(fā)達(dá)的住房金融機(jī)構(gòu)是保障性住房投融資體制的必要基礎(chǔ)。住房金融機(jī)構(gòu)通過儲(chǔ)蓄、抵押貸款、資產(chǎn)證券化等各種方式將量小分散、期限短暫的資金轉(zhuǎn)換成數(shù)量較大、期限較長的資金，為保障性住房建設(shè)投融資提供了必須的前提和堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?，F(xiàn)實(shí)生活中，美國的聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)、日本的住宅金融公庫、新加坡的中央公積金局、英國的住房合作社都屬于這類金融機(jī)構(gòu)。這些住房金融機(jī)構(gòu)的資金來源形式多樣，共同形成了保障性住房投融資體制的基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

保障性住房投融資方式多種多樣，與一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民消費(fèi)能力、住房商品化程度息息相關(guān)。在借鑒他國成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，我國應(yīng)更為重視政策性金融的作用，健全住房金融機(jī)構(gòu)建設(shè)，完善資本市場投融資配套，逐步建立適合我國特點(diǎn)的保障性住房投融資體制。

張凱（1984.04-），男，河南省駐馬店市人，碩士學(xué)歷，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)，研究方向：房地產(chǎn)金融。