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    我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討

    2017-07-12 13:59:03韓雷
    科學(xué)中國人 2017年20期
    關(guān)鍵詞:物權(quán)法財(cái)產(chǎn)收費(fèi)

    韓雷

    湖北省襄陽市不動產(chǎn)登記局

    我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討

    韓雷

    湖北省襄陽市不動產(chǎn)登記局

    土地和房屋作為公民享有的不動產(chǎn),需要通過法律的形式進(jìn)行不動產(chǎn)登記、公示才能得到法律的保護(hù)。物權(quán)法產(chǎn)生以來,我國的不動產(chǎn)登記制度雖取得了一定發(fā)展,但是在不動產(chǎn)登記方面仍存在著各種亟待解決問題和不足。本文通過闡述不動產(chǎn)登記制度的重要意義,深入分析了我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題和不足,最后結(jié)合我國實(shí)際提出了解決不動產(chǎn)登記制度問題的有效對策。旨在為進(jìn)一步完善我國不動產(chǎn)登記制度提供有益參考和借鑒。

    不動產(chǎn);登記;制度;問題;對策

    引言

    不動產(chǎn)登記是《中華人民共和國物權(quán)法》第二章的核心內(nèi)容之一,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。從這一點(diǎn)看,我國從法律角度維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益,也成為我國不動產(chǎn)登記走上法制化、規(guī)范化、系統(tǒng)化道路的重要標(biāo)志。為了有效探討我國不動產(chǎn)登記制度的若干問題,筆者從闡述不動產(chǎn)登記制度的重要性入手,之后深入分析探討了現(xiàn)階段我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題和種種不足,最后針對性地提出了具體可行的解決對策。

    一、不動產(chǎn)登記制度的重要意義分析

    眾所周知,我國的物權(quán)法是為了進(jìn)一步維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序,明確物的歸屬,發(fā)揮物的效用,保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)而制定的,不動產(chǎn)登記作為物權(quán)法的重要內(nèi)容之一,是對個(gè)人所屬的不動產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和保護(hù)的有效手段,也是使不動產(chǎn)通過合法登記、公示得到確認(rèn),從而具備公信力的有效途徑,在我國,進(jìn)行不動產(chǎn)登記具有以下重要意義:

    一是不動產(chǎn)登記是依申請行為,在申請時(shí)有嚴(yán)格的身份界定。進(jìn)行不動產(chǎn)登記需要不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提出申請方可進(jìn)行登記,產(chǎn)權(quán)人的申請是前提,如果沒有申請就不會發(fā)生后續(xù)的登記行為。然而,登記并非沒有條件限制,并非任何人均可進(jìn)行登記,進(jìn)行不動產(chǎn)登記的必須為與待登記的不動產(chǎn)存在著直接利害關(guān)系的人,通過登記確定雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,使不動產(chǎn)權(quán)人得到法律程序的認(rèn)可。

    二是不動產(chǎn)登記由國家權(quán)威部門實(shí)施。對不動產(chǎn)的登記具有明顯的公示作用,直接關(guān)系到不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益,從保護(hù)公民財(cái)產(chǎn)的角度,我國法律明確規(guī)定進(jìn)行不動產(chǎn)登記必須在具有權(quán)威的國家專職部門進(jìn)行,通過國家的擔(dān)保實(shí)施。

    三是不動產(chǎn)登記的主要內(nèi)容是不動產(chǎn)權(quán)和變動事項(xiàng),且這些內(nèi)容均在不動產(chǎn)登記簿中有明確的記載。不動產(chǎn)登記簿是體現(xiàn)著統(tǒng)一、權(quán)威、公開、持久等鮮明的特征,其由固定的格式和程序,是后期進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)變更、查詢等的重要依據(jù)。

    二、我國不動產(chǎn)登記制度存在的問題與不足分析

    現(xiàn)階段,由于我國尚缺乏統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記規(guī)定,致使目前我國的不動產(chǎn)登記制度存在著各種各樣的問題和不足,如果這些問題得不到妥善解決,不僅會使我國物權(quán)法的法律效力范圍受到影響,也會使物權(quán)法的法律效力大打折扣?;诖耍覀儽仨毶钊敕治鑫覈F(xiàn)階段不動產(chǎn)登記制度存在的缺陷和瑕疵。

    一是缺乏統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。我國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)十分分散,例如土地由國土部門管理,土地使用權(quán)由國土部門負(fù)責(zé)登記。房產(chǎn)管理在房管部門,產(chǎn)權(quán)登記也在房產(chǎn)管理部門,林木所有權(quán)由林業(yè)部門負(fù)責(zé)登記……這種繁雜無章的不動產(chǎn)登記體制造成不動產(chǎn)登記存在著諸多的弊端,既給登記人帶來不便,也會導(dǎo)致土地和房產(chǎn)分別抵押現(xiàn)象的發(fā)生,時(shí)常會引發(fā)沖突,同時(shí)這種多頭登記和管理也給正常的不動產(chǎn)交易帶來很多不必要的麻煩。當(dāng)不動產(chǎn)權(quán)人需要查詢不動產(chǎn)登記信息時(shí),還需要多頭查閱才能獲得準(zhǔn)確而全面的信息。

    二是登記機(jī)關(guān)缺乏健全的責(zé)任機(jī)制。由于我國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)缺乏健全、完善的責(zé)任機(jī)制,致使登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行不動產(chǎn)登記時(shí),發(fā)生錯登、漏登、或登記人提交的材料遺失等現(xiàn)象。這些問題的存在,會給登記人造成嚴(yán)重的損失和不必要的麻煩,但由于責(zé)任制度的缺失,登記機(jī)關(guān)卻不承擔(dān)任何責(zé)任。這對于當(dāng)事人而言是極不公平的,也是違背我國物權(quán)法立法初衷的。

    三是登記收費(fèi)的依據(jù)合理性缺失。我國公民進(jìn)行不動產(chǎn)登記需按財(cái)產(chǎn)標(biāo)的金額向登記機(jī)關(guān)繳納一定比例的登記費(fèi)用,這一做法由來已久,但是按照財(cái)產(chǎn)標(biāo)的金額的比例收取登記費(fèi)用多少缺乏合理的依據(jù),這是由于登記這種行為并不因?yàn)樨?cái)產(chǎn)標(biāo)的的大小而增加登記機(jī)關(guān)的付出。在某種意義上,登記機(jī)關(guān)都采取的是固定的登記程序,登記流程并非因標(biāo)的物的金額而發(fā)生改變。因此,從提高社會管理水平的角度看,進(jìn)行不動產(chǎn)登記收費(fèi)或多或少存在不合理性,如果登記機(jī)關(guān)收取登記費(fèi),也應(yīng)該制定具由可操作性的統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),否則登記標(biāo)的物的金額大小就會成為腐敗的禍根,只有合理的登記費(fèi),高標(biāo)準(zhǔn)的登記服務(wù)才能提高不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的公信力,才能使不動產(chǎn)登記成為維護(hù)公民財(cái)產(chǎn)不受侵犯的重要基礎(chǔ)和依據(jù)。

    三、解決不動產(chǎn)登記制度問題的對策分析

    解決上述問題,需要我們針對性地做好以工作:

    一是積極統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)。為了有效解決多頭、分散登記的弊端,我國可以借鑒德國、日本等發(fā)達(dá)國家的做法,也建立一個(gè)專門的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān),如由公證機(jī)關(guān)專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的登記工作,這既符合依法治國的要求,又可以避免多頭登記帶來的不必要麻煩,還可以使公證機(jī)關(guān)工作人員嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)的優(yōu)勢得到全面發(fā)揮,這不僅可以提高我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作效率,還能提高其公信力。

    二是進(jìn)一步完善登記機(jī)關(guān)責(zé)任制度。要通過建立健全登記機(jī)關(guān)的責(zé)任制度來保障當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)免受不必要的損失,對不動產(chǎn)登記過程中因登記機(jī)關(guān)或登記機(jī)關(guān)工作人員失誤造成漏登、錯登等損失的,要追究登記機(jī)關(guān)或工作人員的責(zé)任,同時(shí)要建立層層審核制度,通過審核來最大限度地控制發(fā)生錯誤、減少損失。

    三是提高不動產(chǎn)登記收費(fèi)合理性。不動產(chǎn)登記收費(fèi)合理性差是登記機(jī)關(guān)公信度降低的重要原因,讓當(dāng)事人產(chǎn)生以收費(fèi)為目的的錯覺。因此,要吸收借鑒國外不動產(chǎn)登記收費(fèi)的做法,制定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),合理進(jìn)行收費(fèi)。

    總之,建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度是一個(gè)長期而艱巨的任務(wù),需要國家一級社會相關(guān)部門的多方通力協(xié)作。[1]期待我國的不動產(chǎn)登記制度逐漸走上完善、規(guī)范化軌道。

    [1]劉超.我國不動產(chǎn)登記制度若干問題探討.黑龍江科技信息,2016(16):291.

    韓雷(1969-),男,湖北省襄陽市人,本科,湖北省襄陽市不動產(chǎn)登記局工程師,研究方向:不動產(chǎn)登記及地籍測量。

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