房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程造價(jià)管理探討

黃文銳

【摘要】房地產(chǎn)工程造價(jià)管理始終貫穿于建筑項(xiàng)目整個(gè)過程.主要表現(xiàn)在工程招投標(biāo)、可行性研究、設(shè)計(jì)階段、建議書階段、工程施工、竣工、評價(jià)等階段。而影響工程造價(jià)管理的因素是多方面的。為了有效解決房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程造價(jià)管理存在的問題。本文以下將針對管理過程中存在的問題進(jìn)行全方面的分析，同時(shí)參考先進(jìn)的管理模式，提出一些相應(yīng)的建議與策略，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；造價(jià)管理；過程探討

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，每一個(gè)階段的都會產(chǎn)生開發(fā)費(fèi)用，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能采取有效方法控制成本，就會導(dǎo)致工程開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)過高，進(jìn)而壓縮企業(yè)營運(yùn)利潤。所以企業(yè)必須要在激烈的競爭環(huán)境中，不斷的加強(qiáng)自身的競爭實(shí)力?？梢酝ㄟ^加強(qiáng)自身品牌的影響力，降低項(xiàng)目的開發(fā)成本等有效措施來改變運(yùn)營現(xiàn)狀，同時(shí)企業(yè)要實(shí)施全面造價(jià)管理，以提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

1、工程造價(jià)管理存在的問題

1.1人員素質(zhì)

我國相關(guān)從業(yè)人員的專業(yè)水平較低，這些工程造價(jià)人員無論是從技術(shù)，還是整體理論知識結(jié)構(gòu)方面都存在較多的不足，比如，自身的理念陳舊管理意識老化，缺乏與時(shí)俱進(jìn)的造價(jià)管理水平，同時(shí)自身的知識結(jié)構(gòu)缺乏深度，很多造價(jià)管理人員只對業(yè)內(nèi)有所了解，而對其他方面的相關(guān)知識非常匱乏，比如經(jīng)濟(jì)、法律類的知識，所以造價(jià)管理人員并不具備對工程項(xiàng)目全面管理的能力。

1.2數(shù)據(jù)庫不健全

目前，很多企業(yè)缺乏健全的資源數(shù)據(jù)庫。而現(xiàn)代信息化的資源數(shù)據(jù)庫是控制工程項(xiàng)目預(yù)算的基本條件。如果房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的工程造價(jià)管理信息，項(xiàng)目造價(jià)人員就無法對資料進(jìn)行分析并實(shí)施造價(jià)管理。即便可以做出相應(yīng)的工程預(yù)算也缺乏相應(yīng)的科學(xué)參考數(shù)據(jù)。如果長期缺乏健全的數(shù)據(jù)庫，不僅會限制造價(jià)人員水平的提升。還會對為后期管理工作造成困難，進(jìn)而導(dǎo)致人力、財(cái)力的浪費(fèi)。

1.3管理認(rèn)識不足

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)際操作中，很多企業(yè)并不重視對項(xiàng)目全程的造價(jià)管理。因?yàn)樗麄兛偸侵饔^的認(rèn)為，工程施工階段的造價(jià)才是最重要的。所以忽視了前期階段工程的造價(jià)管理，還有些企業(yè)因?yàn)樵谇捌谠O(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)深度不足，導(dǎo)致后期階段出現(xiàn)了很多設(shè)計(jì)漏洞，然后等到施工階段又要進(jìn)行大批量的設(shè)計(jì)變更，這樣就會導(dǎo)致項(xiàng)目整體的造價(jià)上升。

1.4設(shè)計(jì)深度不夠

我國的工程設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員，只對整體工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量負(fù)責(zé)。所以他們在設(shè)計(jì)的過程中，只重視對工程技術(shù)的設(shè)計(jì)，很少考慮到工程中的經(jīng)濟(jì)因素，往往會導(dǎo)致工程項(xiàng)目的造價(jià)過高。導(dǎo)致這種情形的主要原因是，設(shè)計(jì)費(fèi)用是依據(jù)設(shè)計(jì)概算比例收取的，如果設(shè)計(jì)人員對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化就會造成設(shè)計(jì)費(fèi)用過低，而且一些房地產(chǎn)企業(yè)會利用市場的競爭環(huán)境，惡意壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用，也造成設(shè)計(jì)單位無法對設(shè)計(jì)實(shí)施優(yōu)化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)人員不考慮造價(jià)成本，造價(jià)管理人員不考慮設(shè)計(jì)方案的合理性，進(jìn)而影響了工程項(xiàng)目管理造價(jià)的控制。

1.5施工中控制不力

我國大部分地產(chǎn)企業(yè)在開工時(shí)都不能做好充分的準(zhǔn)備工作，比如對建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、合同細(xì)節(jié)、施工單位、投資額度等都不能做到嚴(yán)格控制，通常都是設(shè)計(jì)、決策、施工隨著工程的實(shí)際情況而不斷的進(jìn)行調(diào)整。這樣就導(dǎo)致了施工過程對前期設(shè)計(jì)的大量變動。這樣不僅破壞了工程建設(shè)的基本程序，還導(dǎo)致了工程的造價(jià)過高。并且施工現(xiàn)場經(jīng)常會出現(xiàn)簽證管理混亂的情況，甚至?xí)霈F(xiàn)承包商虛報(bào)工程量的代簽情況，而造成了工程項(xiàng)目的造價(jià)過高。

2、工程各階段造價(jià)管理

2.1投資決策階段造價(jià)管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資決策階段是控制造價(jià)的關(guān)鍵階段，依據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，七成工程項(xiàng)目的整體造價(jià)都受到了決策階段的影響，這也說明了決策階段的重要性。因此，企業(yè)必須要控制投資階段的造價(jià)管理。在決策過程中要依據(jù)周邊配套設(shè)施、項(xiàng)目容積率、人群密度等情況來決定工程項(xiàng)目的具體施工措施，做好的投資決策階段的造價(jià)管理。同時(shí)還要重點(diǎn)關(guān)注技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策對項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響、企業(yè)要在投資決策階段對項(xiàng)目可行性金喜喪深入的調(diào)查和分析，并且編制合理科學(xué)的可行性研究報(bào)告，作為決策的參考依據(jù)以及后期工作的指導(dǎo)意見。而可行性報(bào)告研究必須要充分的進(jìn)行市場調(diào)研，確保建設(shè)項(xiàng)目可以適應(yīng)城市的規(guī)劃要求以及社會的發(fā)展需求其中投資估算是研究工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)預(yù)算的重要參考依據(jù)，在進(jìn)行投資估算的過程中造價(jià)人員要從選擇設(shè)計(jì)方案入手，依據(jù)工程造價(jià)原則對投資估算的動態(tài)因素進(jìn)行預(yù)測，還要做到從工程項(xiàng)目結(jié)構(gòu)中看出設(shè)計(jì)意圖，才能確保工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。

2.2設(shè)計(jì)階段造價(jià)管理

房地產(chǎn)企業(yè)必須要控制好的設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理，才能保證整體項(xiàng)目造價(jià)管理的效果。主要是因?yàn)轫?xiàng)目設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣。直接影響了工程施工的成本與質(zhì)量。如果在滿足工程項(xiàng)目使用的前提下，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化將極大的降低工程造價(jià)。企業(yè)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行造價(jià)管理。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，利用招投標(biāo)則競爭形勢來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案。企業(yè)對工程開發(fā)項(xiàng)目確定之后，要及時(shí)進(jìn)行市場調(diào)研，以招投標(biāo)的方式來選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，有效避免工程在施工階段出現(xiàn)工程變更的現(xiàn)象，以此來實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的合理；第二，實(shí)施限額設(shè)計(jì)，主要是依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書以及投資估算來，在滿足項(xiàng)目功能的條件下，對技術(shù)設(shè)計(jì)以及施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行限額控制，確保投資限額不被突破。其中投資分解與工程量控制是實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)限額的主要方法。設(shè)計(jì)過程中要依據(jù)投資額度對設(shè)計(jì)進(jìn)行逐層分解，達(dá)成對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算指標(biāo)等方面的控制。同時(shí)設(shè)計(jì)人員要加強(qiáng)成本經(jīng)濟(jì)意識，參考相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息來設(shè)計(jì)方案；第三，分析產(chǎn)品功能與成本關(guān)系。在進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化時(shí)，要實(shí)現(xiàn)以最低成本投入滿足產(chǎn)品功能，設(shè)計(jì)人員要突破以往的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，充分利用新工藝以及新材料優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在維持工程造價(jià)水平的基礎(chǔ)上，不斷加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量。

2.3招投標(biāo)階段造價(jià)管理

工程項(xiàng)目招投標(biāo)階段，房地產(chǎn)企業(yè)要精心設(shè)計(jì)相關(guān)合同內(nèi)容，因?yàn)檫@關(guān)系到雙方履行權(quán)利義務(wù)以及索賠等事項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)承包工程項(xiàng)目的形式、工期、合同等方面來選擇合理的招標(biāo)形式，以此來選擇信譽(yù)好、業(yè)績好的施工企業(yè)來進(jìn)行合作，確保工程項(xiàng)目的順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)還要利用合同的責(zé)任、權(quán)利、應(yīng)用條件等來規(guī)定雙方所承受的風(fēng)險(xiǎn)。工程項(xiàng)目中還需要實(shí)施發(fā)包制度，通過市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，來配置合適的工程資源，堅(jiān)持貫徹公正、公平、公開的原則，通過發(fā)包制度引入競爭機(jī)制，以此來降低工程成本。在此階段房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對投標(biāo)保函以及投標(biāo)保證金的利用，因?yàn)檫@是確保投標(biāo)人可以履行投標(biāo)行為的保證措施，通過合理的使用時(shí)段以及相互之間的關(guān)系銜接來規(guī)范中標(biāo)單位履行義務(wù)的行為。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇施工單位的過程中，要進(jìn)行嚴(yán)格的考評，首先要對施工單位進(jìn)行業(yè)績考評，確保其具有良好的建設(shè)業(yè)績，特別要針對近期的建設(shè)業(yè)績與工程項(xiàng)目類似的業(yè)績進(jìn)行考評。其次是對施工單位進(jìn)行資信的考評、房地產(chǎn)企業(yè)必須要確保施工單位的資信可靠，防止缺乏誠信資金不足的施工企業(yè)中標(biāo)，因?yàn)檫@種施工單位極易在施工過程中出現(xiàn)工程款不能及時(shí)到位而影響工程進(jìn)度的情況。最后是針對施工單位技術(shù)實(shí)力的考評。確保施工單位具備合格的技術(shù)實(shí)力以及完善的施工資質(zhì)，因?yàn)檫@是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)、高效的基礎(chǔ)保證。

2.4施工階段造價(jià)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楣こ塘看螅婕懊鎻V等特點(diǎn)，造成施工階段對造價(jià)管理影響的因素較多。特別是施工期間因?yàn)槭袌鲎兓鸩牧稀⒃O(shè)備等價(jià)格的浮動，導(dǎo)致造價(jià)管理工作實(shí)施的困難。因此房地產(chǎn)企業(yè)要選擇合理的施工方案，對施工單位的設(shè)計(jì)施工方案進(jìn)行嚴(yán)格審查，在確保安全質(zhì)量的前提下，有效降低工程成本。同時(shí)企業(yè)還要讀工程變更以及現(xiàn)場簽證進(jìn)行嚴(yán)格控制，從設(shè)計(jì)階段就要進(jìn)行控制，避免因?yàn)槭┕D的設(shè)計(jì)漏洞，而出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的情況。以此來控制工程造價(jià)。房產(chǎn)企業(yè)還要嚴(yán)格審核施工造價(jià)，依據(jù)工程項(xiàng)目的計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行預(yù)算核定，當(dāng)實(shí)際超出投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)要對其原因進(jìn)行詳細(xì)的研究分析，并及時(shí)做出調(diào)整。

2.5竣工驗(yàn)收階段造價(jià)管理

房地產(chǎn)企業(yè)在工程項(xiàng)目竣工之后，首先要認(rèn)真的依據(jù)圖紙來核對工程數(shù)量，對施工單位沒有合格或是沒有完成施工內(nèi)容進(jìn)行扣除。其次對現(xiàn)場簽證的真實(shí)性進(jìn)行審查，嚴(yán)格防止出現(xiàn)虛假工程量的情況。最后要做好工程材料價(jià)格的審查，防止項(xiàng)目承包商依靠單純的購物發(fā)票，作為工程材料的計(jì)算的依據(jù)，同時(shí)對施工單位的各項(xiàng)取費(fèi)的合理性進(jìn)行嚴(yán)格的審查。

結(jié)語：綜上所述，以上本文主要敘述的，房地產(chǎn)項(xiàng)目過程中對造價(jià)管理的探討研究，通過分析，我們可以看出房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理是一項(xiàng)動態(tài)的管理過程，特別是面對市場經(jīng)濟(jì)的變化，使得造價(jià)管理工作更為復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對工程造價(jià)進(jìn)行全面的管理控制，確保自身在激烈的競爭環(huán)境中，保持有力的競爭實(shí)力。