房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制探析

熊效霖

摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制對于房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利有很大的影響，也事關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭能力和經(jīng)濟(jì)效益。近年來，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭的不斷加劇，很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大加強(qiáng)了對其項(xiàng)目成本管理的重視。為此，本文就房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制原則，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法進(jìn)行了分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本；控制

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場帶動的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會各界的詬病。在這樣的背景下，我國相繼的出臺了一系列限制房地產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)競爭。因此，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目如何提升競爭力，完善項(xiàng)目成本控制就現(xiàn)的尤為重要。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制原則

1、不相容職務(wù)分離原則

從防止錯(cuò)弊和控制成本角度來說，將不相容職務(wù)分解到不同人來擔(dān)任，將大大降低錯(cuò)弊的可能性，起到相互牽制的作用。一項(xiàng)完整的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動，必須分配給具有互相制約關(guān)系的兩個(gè)或兩個(gè)以上的職位，分別完成。需要分離的不相容職責(zé)包括授權(quán)、執(zhí)行、記錄、保管、審核。一些業(yè)務(wù)活動往往由一個(gè)部門甚至一兩個(gè)崗位一竿子到底，缺乏必要的牽制和監(jiān)督，導(dǎo)致很多弊端，尤其是工程采購環(huán)節(jié)，由于不相容職務(wù)未能有效分離，采購成本偏高，是公司產(chǎn)品成本居高不下的重要因素之一。

2、協(xié)調(diào)配合原則

在各項(xiàng)經(jīng)營管理活動中，各部門或人員必須相互配合，各崗位和環(huán)節(jié)都應(yīng)協(xié)調(diào)同步，各項(xiàng)業(yè)務(wù)程序和辦理手續(xù)需要緊密街接，從而避免扯皮和脫節(jié)現(xiàn)象，減少矛盾和內(nèi)耗，以保證經(jīng)營管理活動的連續(xù)性和有效性。協(xié)調(diào)配合原則，是對不相容職務(wù)分離原則的深化和補(bǔ)充。貫徹這一原則，尤其要求避免只管牽制錯(cuò)弊而不顧辦事效率的機(jī)械做法，而必須做到既相互牽制又相互協(xié)調(diào)，從而在保證質(zhì)量提高效率的前提下完成經(jīng)營任務(wù)。

3、崗位匹配原則

應(yīng)該根據(jù)各崗位業(yè)務(wù)性質(zhì)和人員要求，相應(yīng)地賦予作業(yè)任務(wù)和職責(zé)權(quán)限，規(guī)定操作規(guī)程和處理手續(xù)，明確紀(jì)律規(guī)則和檢查標(biāo)準(zhǔn)，以使職、責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。崗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有專職，辦事有標(biāo)準(zhǔn)，工作有檢查，并從內(nèi)控角度看房地產(chǎn)公司成本控制，與每個(gè)崗位的績效考核掛鉤，以此定獎罰，以增加每個(gè)人的事業(yè)心和責(zé)任感，提高工作質(zhì)量和效率。

4、重要性原則

內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)在全面控制的基礎(chǔ)上，關(guān)注重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)和高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，每個(gè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)，識別自身風(fēng)險(xiǎn)情況并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，加強(qiáng)關(guān)鍵控制點(diǎn)的控制。為此，在建立成本控制體系時(shí)，分析影響成本的重要因素，將采購環(huán)節(jié)尤其是大宗采購程序、工程決算審計(jì)程序等作為重點(diǎn)進(jìn)行完善。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制影響因素

1、工程承包合同對成本控制的影響

施工項(xiàng)目成本的控制，必須與施工合同要求相一致，在符合合同內(nèi)容的前提下，合理控制成本。提高預(yù)算收入，控制支出成本，做到開源節(jié)流，以獲取更大的項(xiàng)目效益。應(yīng)注意的是，除了工程的承包合同對成本控制產(chǎn)生影響，分包合同也是控制分包項(xiàng)目成本的重要基礎(chǔ)，需加強(qiáng)重視。

2、成本計(jì)劃對成本控制的影響

開展任何一項(xiàng)施工工程，都要事先制定成本計(jì)劃。包括具體的成本控制目標(biāo)、成本控制方法等，在綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際情況與工程承包合同的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程施工所選用的材料、工藝、技術(shù)等，制定切實(shí)可行的成本控制方案。

3、進(jìn)度報(bào)告對成本控制的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度與房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本支出密切相關(guān)。一方面，通過進(jìn)度報(bào)告，能夠明示各個(gè)時(shí)間點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目完成情況及相應(yīng)的成本支出情況，對比與項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目成本計(jì)劃存在的偏差，分析原因，及時(shí)采取糾正措施，確保成本管理處于可控范圍內(nèi)，順利實(shí)現(xiàn)預(yù)期成本控制目標(biāo)；另一方面，利用進(jìn)度報(bào)告，有助于項(xiàng)目管理者發(fā)現(xiàn)工程施工中存在的問題及隱患，避免發(fā)生安全事故或質(zhì)量事故，及時(shí)止損，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與進(jìn)度。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方法

1、項(xiàng)目成本分析表法

項(xiàng)目成本分析表法是進(jìn)行項(xiàng)目成本控制的一個(gè)非常重要的手段，主要是對與項(xiàng)目相關(guān)的各種表格予以分析、比較，對成本進(jìn)行分析和控制的一種方法。成本分析表法可以很明晰地進(jìn)行成本比較研究。成本分析表法分為月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分為直接和間接兩種。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個(gè)項(xiàng)目實(shí)行過程中同步使用，可以根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)際需要，選擇有針對性的方法以達(dá)成較好的效果。

2、工程成本分析法

工程成本分析法主要是針對工程成本控制而采取的一種方法。主要在成本控制過程中，對已發(fā)生的項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，分析造成成本節(jié)約或超支現(xiàn)象的因素，從而達(dá)到改善管理工作效果，改進(jìn)項(xiàng)目成本管理目標(biāo)，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。工程成本分析包括綜合分析和具體分析兩種。工程成本的綜合分析是將項(xiàng)目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用支，主要是人工費(fèi)、工程材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)及管理費(fèi)用等與預(yù)算成本進(jìn)行對比分析，通過監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制等措施，及時(shí)糾正可能發(fā)生的成本偏差，將成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。工程成本的具體分析主要是分析造成人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)等項(xiàng)目施工中所消耗的各種資源和費(fèi)用開支變化的因素。在項(xiàng)目施工成本控制的過程中，人工費(fèi)在整個(gè)工程費(fèi)用中占有較大比例，人工費(fèi)用的控制關(guān)鍵在于合理配備工人，堅(jiān)決杜絕用工浪費(fèi)，做到定額定員。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限額領(lǐng)料的辦法來控制工程耗用的材料。在對施工機(jī)械使用費(fèi)進(jìn)行控制時(shí)，需要合理確定機(jī)械臺班定額，做好事前測算、事中控制，提高機(jī)械使用效率。

3、偏差分析法

（1）掙值法分析法：掙值法又稱為贏得值法或偏差分析法。掙得值分析法是在工程項(xiàng)目實(shí)施中使用較多的一種方法，是對項(xiàng)目進(jìn)度和費(fèi)用進(jìn)行綜合控制的一種有效方法。項(xiàng)目成本偏差控制法，主要是通過采用成本分析、比較的方法找出實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，在預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，分析、比較產(chǎn)生成本偏差的原因與可能發(fā)生變化的發(fā)展趨勢，進(jìn)而采取相應(yīng)的控制措施以減少或消除不利偏差，從而充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)。在項(xiàng)目成本控制中，成本控制的偏差可分為實(shí)際偏差、計(jì)劃偏差、目標(biāo)偏差三種。目標(biāo)偏差即為實(shí)際偏差與計(jì)劃偏差的差額，由于計(jì)劃偏差一經(jīng)確定在執(zhí)行過程中一般不再發(fā)生改變，因而要減少項(xiàng)目的目標(biāo)偏差，就需要釆取一定的措施來減少施工中發(fā)生的實(shí)際成本偏差。項(xiàng)目的成本目標(biāo)偏—小，說明整個(gè)項(xiàng)目的成本控制狀況越好。

（2）成本累計(jì)曲線法：成本累計(jì)曲線法是整個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目中某房地產(chǎn)項(xiàng)目相對獨(dú)立部分開支狀況的圖示。它既可以從成本預(yù)算計(jì)劃中直接導(dǎo)出，也可以借助網(wǎng)絡(luò)圖、條線圖等工具單獨(dú)建立。成本累計(jì)曲線圖上的實(shí)際支出與計(jì)劃情況有任何偏差，都要引起的警惕。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)與理想情況存在的偏差并不意味著項(xiàng)目成本控制工作一定發(fā)生了問題。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真清査偏差的原因，研判偏差是正常或是非正常，針對其原因采取相應(yīng)的處理措施。

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