房地產(chǎn)去庫存與住房公積金改革息息相關(guān)

杜聯(lián)剛

2016年中央已明確指出，要推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，要減少無效供給，擴(kuò)大有效供給，必須抓好去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大工作。習(xí)近平強(qiáng)調(diào)：“不能因?yàn)榘ぶ囟却?，不能因?yàn)槔щy多而不作為，不能因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)而躲避，不能因?yàn)橛嘘囃炊磺??！边@對于各級政府及其職能部門和每一個行業(yè)都應(yīng)該反思是否缺位和如何擔(dān)當(dāng)？本文就三四線城市房地產(chǎn)去庫存與住房公積金改革息息相關(guān)略作分析，以期加快房地產(chǎn)去庫存和住房公積金改革步伐。

找準(zhǔn)房地產(chǎn)去庫存的“短板”

首先，應(yīng)該明確房地產(chǎn)去庫存的思路，就是要在供給側(cè)與需求側(cè)兩端同時發(fā)力。否則，無論怎樣對供給側(cè)改革，如果“老百姓”租房購房的支付能力得不到提高和保障，那么房地產(chǎn)去庫存的效果也將大打折扣。

其次，要弄清楚現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住房需求的主力軍是誰？當(dāng)前我國正加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和實(shí)施全面建成小康戰(zhàn)略，催生大批越來越多的“新市民”（姑且把城鎮(zhèn)個體工商戶、自由執(zhí)業(yè)者、農(nóng)民工以及在民企私企、社團(tuán)等非公有制單位的從業(yè)人員稱為“新市民”，下同）是個大趨勢，每個“新市民”都渴望在城鎮(zhèn)解決住居問題。這一批又一批的“新市民”就蘊(yùn)藏著巨大的住房需求，無凝“新市民”是當(dāng)前和未來城鎮(zhèn)化住房需求的主力軍，即剛需住房群體。

最后，要分析房地產(chǎn)供求目前不能很好對接的原因何在？許多“新市民”面對高房價(jià)和制度的缺失以及收入的不穩(wěn)定，只能寄希望于房價(jià)的下跌或“望房興嘆”。概括來說，大多數(shù)真正需要租房或購房的“新市民”，要么租房缺少儲蓄支付，要么買房缺少貸款支持，其實(shí)質(zhì)就是缺乏一種有效的住房制度作保障。試想，只要“新市民”能夠像“國有員工”一樣能擁有自己的住房公積金，能貸能取能用，就能給其租房購房提振足夠的信心和底氣，豈有不消費(fèi)之理！

由上述分析可以看出，房地產(chǎn)去庫存中在需求側(cè)的最大“短板”就是“新市民”這支住房剛需主力軍，缺失住房公積金制度這個“橋”而使住房供求不能順利對接，只能望房卻步。因此，房地產(chǎn)去庫存遭遇“瓶頸”而乏力，正是住房制度在剛需領(lǐng)域缺失的表現(xiàn)。

分析其“短板”的主要成因

20多年的實(shí)踐證明，住房公積金制度能為行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)等廣大從業(yè)員工解決住房問題提供一種保障機(jī)制，是我國住房制度改革最成功的典范。近年來，許多地方已開啟了“新市民”繳存住房公積金、異地轉(zhuǎn)移接續(xù)、異地貸款互認(rèn)、繳存對沖還貸以及網(wǎng)上營業(yè)廳、掌上公積金、公積金云服務(wù)等諸多新業(yè)務(wù)與新服務(wù)。特別在2015年國家一系列的穩(wěn)增長舉措中，讓住房公積金走進(jìn)了“住房金融”的舞臺中央，再次證明住房公積金是一項(xiàng)保民生、能金融、去庫存的好制度，職工擁有住房公積金就擁有住房消費(fèi)的基本保障。但現(xiàn)行的住房公積金制度，是20多年前針對解決國有行政企事業(yè)單位從業(yè)人員住房問題所設(shè)計(jì)的，己經(jīng)不能適應(yīng)今天的發(fā)展需要了，它將“新市民”這個龐大群體阻革在住房制度體制之外，使大批的“新市民”只能視住房公積金為“水中花”和“鏡中月”。當(dāng)前，推進(jìn)住房公積金制度覆蓋“新市民”，最大的“瓶頸”就是繳存擴(kuò)面難。除用工“老板”直接抵觸外，關(guān)鍵還有相當(dāng)部分的“新市民”也不能樂意接受。為什么？主要問題是陳舊的住房公積金制度不能與時俱進(jìn)而貼近廣大“新市民”就業(yè)流動性較大、勞動報(bào)酬偏低、住居條件困難、權(quán)益保障缺乏、家庭開支較多等困難，繳存提取使用還不十分靈活便捷。即住房公積金制度和政策比較僵化而不得“新市民”人心。這就是住房公積金制度當(dāng)前推進(jìn)擴(kuò)面難的主要成因，必須結(jié)合“新市民”這些客觀情況改革住房公積金繳存、提取、貸款政策，努力實(shí)現(xiàn)“應(yīng)提則提、應(yīng)貸則貸”，讓更多“新市民”主動繳存使用住房公積金，使之更接地氣、更助民生。改革推進(jìn)住房公積金制度擴(kuò)面工作，既去庫存又促發(fā)展，何樂而不為呢？

牽住去庫存的“牛鼻子”

改革住房公積金現(xiàn)行體制，創(chuàng)新住房公積金繳存使用政策，加大住房公積金行政執(zhí)法力度，大力推進(jìn)住房公積金制度擴(kuò)面，讓越來越多的“新市民”自愿繳存使用住房公積金，以此租房買房養(yǎng)房，就牽住了房地產(chǎn)去庫存的“牛鼻子”，何愁去庫存沒有希望！

首先，改革住房公積金現(xiàn)行管理體制，賦予管理機(jī)構(gòu)政策性住房金融職能，建立全省資金統(tǒng)籌管理辦法，讓更多資金用于投放住房公積金貸款，支持更多“新市民”購房，從而在更大程度上引領(lǐng)房地產(chǎn)去庫存。針對現(xiàn)行房地產(chǎn)市場分化發(fā)展和分散的住房公積金管理體制，有的地方住房公積金貸款已出現(xiàn)資金流動性不足現(xiàn)象，而有的地方住房公積金又出現(xiàn)資金“沉睡”現(xiàn)象，建立全省乃至全國住房公積金拆借管理辦法或統(tǒng)籌管理辦法，在住房公積金管理中心之間進(jìn)行無擔(dān)保資金融通十分必要。如制定“協(xié)議借款，有償使用，保值歸還”的拆借原則，便于在系統(tǒng)內(nèi)調(diào)劑資金余缺，既防止增值收益外流，又降低融資成本，盤活部分“沉睡”的住房公積金，把“死錢”變?yōu)椤盎铄X”，大力發(fā)放住房公積金個人住房貸款，最大可能地支持“新市民”解決住房問題?！耙杂么俳ù倮U”是增加資金有效供給的重要方式，是用足用活住房公積金的關(guān)鍵舉措，是從制度上解決融資難、成本高、資金短缺的最佳途徑，也是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)去庫存的可行措施之一。

其次，創(chuàng)新住房公積金繳存使用政策，讓更多“新市民”靈活繳存住房公積金，并使用住房公積金解決基本住房問題，從而助推城鎮(zhèn)化和加速房地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程。為提高“新市民”購房愿望和支付能力就必須將其盡快納入住房公積金制度之內(nèi)。要使“新市民”自覺繳存使用住房公積金，就必須專門對其制定《住房公積金繳存使用辦法》或?qū)ΜF(xiàn)行住房公積金制度進(jìn)行改革創(chuàng)新。如允許“新市民”個人自愿繳存住房公積金或者一次性繳存一定限額以上的住房公積金，就可取得住房公積金貸款的“會員”資格，同時鼓勵“多存多貸，存貸掛鉤”，買房時即可申請住房公積金貸款，并由政府無償提供相應(yīng)的“貸款擔(dān)保費(fèi)用或商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)用”等。諸如這樣的改革創(chuàng)新，既能推進(jìn)制度擴(kuò)面，又能防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，可盡快把“新市民”納入城鎮(zhèn)住房保障制度之內(nèi)，從而支持實(shí)現(xiàn)“住有所居”是人心所向、大勢所趨。

最后，加大住房公積金行政執(zhí)法力度，努力推進(jìn)住房公積金制度全覆蓋，讓未來越來越多的“新市民”利用住房公積金政策實(shí)現(xiàn)“住有所居”的夙愿。這是從制度上保障從業(yè)人員的基本住房權(quán)益，也是現(xiàn)階段去庫存的必須基本功課。據(jù)資料顯示，2015年底全國城鎮(zhèn)就業(yè)人口為4.41億人，而住房公積金繳存職工僅占1/4為1.1億多人（極大多數(shù)為“國有員工”）?？梢姡》抗e金制度的空間和任務(wù)還很大，一旦制度“激活”，“新市民”這塊的剛需潛力巨大。國務(wù)院新修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》將要頒布，四川省已出臺了《進(jìn)一步擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面指導(dǎo)意見》，各地各級政府及其職能部門應(yīng)當(dāng)以此為契機(jī)制定實(shí)施方案，把繳存住房公積金納入各用人單位的義務(wù)，納入勞動合同范本的內(nèi)容，加大住房公積金行政執(zhí)法的力度，依法推進(jìn)住房公積金制度全覆蓋城鎮(zhèn)全體從業(yè)人員，讓城鎮(zhèn)“新市民”這個龐大的住房消費(fèi)主力軍，能夠切實(shí)享受住房公積金政策穩(wěn)定下來安居樂業(yè)。這樣，新型城鎮(zhèn)化和全面小康才不會成為一句空話。思路決定出路，出路在于改革，能否用好住房公積金“去庫存”，關(guān)鍵是能否下定決心和勇氣對住房公積金制度進(jìn)行全面深化改革創(chuàng)新，奮力推進(jìn)制度擴(kuò)面工作。