淺析住宅小區(qū)私搭亂建等違法違規(guī)行為監(jiān)管

崔慶安

近年來，住宅小區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建房屋、私自擴建庭院、侵占綠地建停車位等違法違規(guī)行為，已成為當前較為突出的民生問題、社會問題。當前，由于職能部門職責不清、分工不明以及履職不到位、監(jiān)管不及時等原因，導致違法違規(guī)建設形成實體建筑物或構筑物，從而給后期的強制拆除帶來執(zhí)法被動。這種職能部門執(zhí)法不嚴、物業(yè)服務企業(yè)管理不力、業(yè)主自律意識不強的混亂局面，不僅破壞了小區(qū)的環(huán)境，損害了業(yè)主的利益，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾，更關鍵的是為小區(qū)及業(yè)戶留下了諸多安全隱患和不和諧因素。為有效破解這一問題，現(xiàn)結(jié)合沂源縣有關部門職責履行情況作以下探討。

一、沂源縣相關部門職責劃分

（一）小區(qū)內(nèi)室內(nèi)違法違規(guī)裝修行為，由建設行政主管部門按照有關規(guī)定處罰。

（二）建設項目竣工驗收前的違法違規(guī)行為，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門進行定期與不定期的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，立即與建設單位聯(lián)系，責令停止或者下達《責令停工通知書》，視情節(jié)作出處罰認定并抄告城市管理和行政執(zhí)法主管部門，由城市管理和行政執(zhí)法主管部門查處違法違規(guī)行為。

（三）小區(qū)內(nèi)侵占綠地等違法違規(guī)行為，由城市綠化行政主管部門負責查處。

（四）違法違規(guī)建設建筑物或搭建構筑物，由城市管理和行政執(zhí)法主管部門負責查處或拆除。

二、部門履職存在的問題

按照相關法律法規(guī)及職責分工，各有關部門分別承擔相應的監(jiān)管、執(zhí)法及行政處罰職責，但是在實際履職過程中由于履職不到位、執(zhí)法不嚴等原因，致使小區(qū)內(nèi)私搭亂建等違法違規(guī)行為屢禁不止，甚至造成混亂局面。

（一）部門職責不清，互相推諉。由于部分法律法規(guī)及政策規(guī)定不一致，導致某些部門職責不明確，于是，在實際執(zhí)法過程中，出現(xiàn)了怠于履職、互相推諉等問題。比如，對侵占綠地行為的監(jiān)管與查處，《山東省物業(yè)管理條例》界定為：由物業(yè)主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下罰款；《山東省城市綠化管理辦法》界定為：由城市綠化行政主管部門責令限期退還、恢復原狀，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，應當承擔賠償責任。不同的法規(guī)界定導致部門推諉扯皮，出現(xiàn)了履職缺位、監(jiān)管真空局面。

（二）小區(qū)規(guī)劃不合理。規(guī)劃部門在制定、審核小區(qū)規(guī)劃時缺少前瞻性、科學性、可持續(xù)性。比如，在小區(qū)規(guī)劃時，規(guī)劃部門未預見到私家車發(fā)展迅速，規(guī)劃建成的停車位不能滿足業(yè)主需求，致使出現(xiàn)侵占綠地建設停車位等現(xiàn)象。

（三）聯(lián)合執(zhí)法力度不夠。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，牽頭部門不主動作為，責任部門不配合，執(zhí)法環(huán)節(jié)不能有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象，大大削弱了聯(lián)合執(zhí)法的力度，不能形成強有力的震懾，在一定程度上加劇了私搭亂建等違法違規(guī)行為的發(fā)生。

三、探索建立職責明確、聯(lián)動執(zhí)法的管理機制

（一）理順職責關系，促進依法履職

1、物業(yè)服務企業(yè)負責對侵占物業(yè)共用部位及共用設施設備進行監(jiān)管

侵占物業(yè)共用部位及共用設施設備的，物業(yè)服務企業(yè)進行勸阻、制止，并及時報告有關部門。依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》（2009年1月山東省第十一屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過）第四十四條：“業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為： （二）違章搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；（三）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關部門?！钡诹鶙l：“物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：（一）物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；（二）公共綠化的維護；（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務?！?/p>

2、城市綠化行政主管部門負責對侵占綠地等違法違規(guī)行為進行查處

擅自占用城市綠地的，城市綠化行政主管部門責令限期退還、恢復原貌、處以罰款。依據(jù)《城市綠化條例》（1992年6月國務院令第100號，2011年1月修訂）第二十六條：“工程建設項目的附屬綠化工程設計方案或者城市的公共綠地、居住區(qū)綠地、風景林地和干道綠化帶等綠化工程的設計方案，未經(jīng)批準或者未按照批準的設計方案施工的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責令停止施工、限期改正或者采取其他補救措施?！钡诙邨l：“違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門或者其授權的單位責令停止侵害，可以并處罰款；造成損失的，應當負賠償責任；應當給予治安管理處罰的，依照《中華人民共和國治安管理處罰法》的有關規(guī)定處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）損壞城市樹木花草的；（二）擅自修剪或者砍伐城市樹木的；（三）砍伐、擅自遷移古樹名木或者因養(yǎng)護不善致使古樹名木受到損傷或者死亡的；（四）損壞城市綠化設施的?！钡诙藯l：“未經(jīng)同意擅自占用城市綠化用地的，由城市人民政府城市綠化行政主管部門責令限期退還、恢復原狀，可以并處罰款；造成損失的，應當負賠償責任?！?/p>

3、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門、城市管理和行政執(zhí)法主管部門負責對建設過程中或建成后的違法違規(guī)行為進行監(jiān)管與查處

（1）建設過程中或建成后違法違規(guī)的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設，限期改正、罰款、沒收或者限期拆除的決定。依據(jù)①《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月主席令第74號，2015年4月修改）第六十四條：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款?！雹凇渡綎|省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過）第七十四條：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設，尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，依法拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。前款所稱無法采取改正措施消除影響應當限期拆除的情形包括：（一）擅自占用規(guī)劃確定的道路、廣場、綠地、河湖水面、海岸帶、軌道交通、公交場站、燃氣設施、供熱設施、給水排水設施、公共服務設施用地等進行建設的；（三）擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地或者其他場地進行建設的?！?

（2）收到責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，本級人民政府責成城市管理和行政執(zhí)法主管部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。依據(jù)《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過）第七十七條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當向本級人民政府報告。本級人民政府應當自收到報告之日起七日內(nèi)書面責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施，并依法作出處理?！?/p>

（3）在上述執(zhí)法查處過程中，鎮(zhèn)政府、街道辦事處做好配合工作。依據(jù)《山東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2012年8月通過）第六十八條：“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府，街道辦事處對城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者其他有關部門依法查處本轄區(qū)內(nèi)違法建設的行為，應當予以配合?！?/p>

4、房地產(chǎn)行政主管部門負責對物業(yè)服務企業(yè)違法行為進行行政處罰

（1）住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正、警告、罰款。依據(jù)《物業(yè)管理條例》（2003年6月國務院令第379號，2016年1月修改）第五十六條：“違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款?！?/p>

（2）建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，房地產(chǎn)行政主管部門處以罰款。依據(jù)《物業(yè)管理條例》（2003年6月國務院令第379號，2016年1月修改）第五十七條：“違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。”

（3）物業(yè)服務企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處以罰款。依據(jù)《物業(yè)管理條例》（2003年6月國務院令第379號，2016年1月修改）第五十九條：“違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書?！?/p>

（4）業(yè)主或者物業(yè)使用人違反物業(yè)管理規(guī)定的，物業(yè)主管部門或者其他有關部門給予警告。依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》（2009年5月1日起實施）第五條：“設區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設行政主管部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門），負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?！钡诰攀邨l：“業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關部門給予警告，責令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。”

（二）嚴肅問責機制，確保履職到位

通過設立舉報箱、向社會公開舉報電話等形式，建立部門履職問責追責機制，堅持有錯必問責、問責必追究原則，對因職責履行不到位造成嚴重后果的部門、個人，紀檢部門啟動問責追責程序，對相關責任人嚴肅處理，確保各部門職責履行到位。依據(jù)①《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月通過，主席令第74號）第六十條：“鎮(zhèn)人民政府或者縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有下列行為之一的，由本級人民政府、上級人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者監(jiān)察機關依據(jù)職權責令改正，通報批評；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分……（六）發(fā)現(xiàn)未依法取得規(guī)劃許可或者違反規(guī)劃許可的規(guī)定在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設的行為，而不予查處或者接到舉報后不依法處理的?！雹凇冻鞘芯G化條例》（1992年5月國務院令第100號，2011年1月修訂）第三十一條：“城市人民政府城市綠化行政主管部門和城市綠地管理單位的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任?！雹邸段飿I(yè)管理條例》（2003年6月國務院令第379號，2016年1月修改）第六十七條：“違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。”④《山東省物業(yè)管理條例》（2009年5月1日起實施）第九十九條：“物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任……（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；（七）其他濫用職權、玩忽職守、循私舞弊的行為?！?/p>

（三）加強聯(lián)動執(zhí)法，嚴厲打擊違法違規(guī)行為

紀委、組織、公安、住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法、街道辦事處等責任部門要加強協(xié)調(diào)配合，定期開展聯(lián)合巡查、管控、執(zhí)法，制定完善巡查發(fā)現(xiàn)、勸導制止、責令停止、限期恢復、強制拆除等巡防管控措施，第一時間制止、查處違法違規(guī)行為，形成聯(lián)合執(zhí)法長效機制。同時，探索將小區(qū)私搭亂建等違法違規(guī)行為納入個人信用體系，將違法違規(guī)建筑企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主列入“黑名單”，面向社會公開，使其在求職、貸款、房屋出租或轉(zhuǎn)讓等方面受到相應懲戒，進一步提高違法違規(guī)成本，有效杜絕違法違規(guī)行為發(fā)生。

（四）建立業(yè)主自治機制，共建共享文明和諧小區(qū)

從源頭上制止私搭亂建等違法違規(guī)行為，離不開小區(qū)的主體——業(yè)主。全面推行業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度，建立健全小區(qū)業(yè)主管理規(guī)定和文明規(guī)約，進一步明確業(yè)主共同管理小區(qū)建設的責任與義務，形成“小區(qū)管理人人有責，私搭亂建人人制止”的濃厚氛圍；同時，以創(chuàng)建“四德”小區(qū)為載體，積極開展社會主義核心價值觀教育、普法教育，不斷提高業(yè)主道德意識和法制意識，使業(yè)主自覺遵規(guī)守紀，堅決抵制私搭亂建等行為，共同營造良好的生活環(huán)境。□作者系沂源縣編辦副主任E：CWK

關鍵詞：私搭亂建 部門履職 聯(lián)動執(zhí)法