紅旗村地塊征收集體土地房屋補償?shù)膯⑹?/h1>
2017-07-03 14:50:13朱惠興
上海房地 2017年6期
文/朱惠興
紅旗村地塊征收集體土地房屋補償?shù)膯⑹?/p>
文/朱惠興
一、紅旗村地塊概況
紅旗村地塊是上海市第一批35個城中村地塊之一，是被列入2014年啟動的11個試點項目之一。地塊征地范圍如下：東至上海聯(lián)運公司及規(guī)劃寧川路，南至武寧路，西至曹楊路，北至銅川路。占地面積約為586畝，由單位國有用地和集體建設(shè)用地組成，現(xiàn)狀房屋總建筑面積約為36.3萬平方米。地塊內(nèi)應(yīng)安置原村民以及居民總戶數(shù)510戶，應(yīng)安置戶籍人口數(shù)為1564人，地塊內(nèi)有果品、干貨、水產(chǎn)、蔬菜、農(nóng)貿(mào)、副食品、鐵路貨場等大型初級集貿(mào)市場，個體經(jīng)營租賃戶達1200余家。地塊內(nèi)外來持證常住人口達18730人，無序居住人口約13500人，居住總?cè)藬?shù)約為33800人。
該地塊屬長征鎮(zhèn)政府原紅旗大隊第三生產(chǎn)隊、第四生產(chǎn)隊的集體用地、宅基地用地，原農(nóng)民住戶世代居住于此。20世紀(jì)80年代改革開放以來，土地成了“香餑餑”，生產(chǎn)隊利用土地進行多種經(jīng)營，自營、聯(lián)營或者出租，不僅建設(shè)了上述大型初級集貿(mào)市場，還建設(shè)了為集貿(mào)市場配套服務(wù)的200多個冷庫（其中2個為大型液氨冷庫，安全隱患巨大），以及紅星農(nóng)場、101廠等單位的集體宿舍和一些無證房屋違章搭建等。大量的外來流動人口包括打工者、經(jīng)營者等與本地村民混居，環(huán)境“臟亂差”，嚴重影響了當(dāng)?shù)鼐用竦纳?。?dāng)?shù)剞r(nóng)民和居民迫切希望政府有關(guān)部門能夠改善其居住環(huán)境和居住條件。然而，由于該地塊有6路高壓線以及鐵塔形成的“高壓走廊”橫空穿越，為土地開發(fā)和利用帶來一定障礙，使該地塊逐步成為一塊問題較多的“短板”。
普陀區(qū)人民政府決定依靠本區(qū)的力量，以區(qū)屬國資委單位中環(huán)集團為主，與長征鎮(zhèn)政府等單位合作，成立普陀區(qū)紅旗村地塊“城中村”改造指揮部（成員單位有中環(huán)集團、區(qū)規(guī)土局以及建設(shè)用地事務(wù)所、區(qū)舊改辦、區(qū)公安分局及警署、區(qū)綜合治理整治辦公室、石泉街道、長征鎮(zhèn)人民政府、紅旗村村委會等），共同開發(fā)改造這一地塊。中環(huán)集團成立了“上海中環(huán)天地投資有限公司”，選派精兵強將15名，于2014年11月進駐紅旗村“城中村”地塊現(xiàn)場辦公。同時，普陀區(qū)人民政府決定由征地房屋補償組織實施單位上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局、征地房屋補償具體實施單位上海市普陀區(qū)建設(shè)用地事務(wù)所，委托區(qū)屬國資委單位西部集團下屬上海市普陀第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司（以下簡稱“二征所”），實施集體土地（以下簡稱“集土”）農(nóng)民與居民的征地房屋補償工作?！岸魉庇捎谄洹皣鵂I單位”的性質(zhì)，在之前的普陀區(qū)房屋拆遷過程中有著勇挑重擔(dān)的傳統(tǒng)，被譽為“西部鐵軍”。
征地房屋補償范圍的“集土”農(nóng)民與居民房屋建筑面積約為26000平方米，產(chǎn)權(quán)戶243戶，其中59戶為“集土”居民?！凹痢鞭r(nóng)民184戶，在兩個月的簽約期內(nèi)，簽約率達到100%（“集土”居民簽約52戶，余下7戶由于協(xié)調(diào)不成功，已進入責(zé)令交地程序）。研究分析該地塊的成功經(jīng)驗，對“集土”地塊的房屋征收相應(yīng)補償或有所啟示。
二、紅旗村“城中村”“集土”地塊房屋補償成功經(jīng)驗
（一）制定科學(xué)、合理、可行的補償方案
根據(jù)滬府發(fā)（2011）75號《關(guān)于印發(fā)〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定〉的通知》等文件精神，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，吸取本市其他基地的經(jīng)驗、教訓(xùn)以及之前拆遷基地對“集土”農(nóng)民的補償安置經(jīng)驗，制定受到“集土”農(nóng)民和居民歡迎的補償安置方案。方案主要有以下亮點：
1.就近房源的“原地安置”，為“集土”農(nóng)民所接受。就近房源位于普陀區(qū)石泉A11-8地塊，6幢高層住宅公寓（21-26層）計1200套，建筑面積99990平方米，其中居住面積78000平方米。安置房源在該地塊規(guī)劃紅線內(nèi)的東南方向，離“集土”農(nóng)民和居民的原居住房屋較近，農(nóng)民“看得見、摸得著”，目前已完成結(jié)構(gòu)封頂。
在之前的房屋拆遷基地中，如果原址建造商品房，房屋所有人、使用人要求原地安置的，應(yīng)予以同意，并按規(guī)定支付原址商品房與邊緣地區(qū)建造的商品房成本價之間的差價，即享受購房優(yōu)惠。即使進入裁決程序，也保留原地房屋安置的方案，即在異地房屋過渡，待房屋竣工后回遷（一般情況下，若配置房屋面積較大，由被拆遷人支付購房差價，這也是出于合理性方面的考慮），如果被拆遷人不肯支付購房差價，則異地過渡房就成為其安置房。
房型規(guī)格充足，可供“集土”農(nóng)民充分選擇。有一房（55平方米）、二房（70-85平方米）、三房（100-125平方米）等房型規(guī)格，在基地“選房室”公示。農(nóng)民對公示的房源清單以及房屋模型沙盤表示滿意。尤其是安置房的寬敞、明亮，與過去的動遷房面積“扣克扣”（過去曾有過在一個平方米的區(qū)間還要“踏步式”分三檔，為了零點幾平方米的面積與動遷戶斤斤計較）以及房屋暗間等做法不同。
經(jīng)統(tǒng)計，普陀區(qū)石泉A11-8地塊共出售房屋776套，占總套數(shù)的64.67%，建筑面積62029.26平方米，占總建筑面積的62.04%。
基地還備有異地房源，在青浦區(qū)華新地塊（鳳馬塘路200弄、205弄，鳳徐路85弄）。如遇需要調(diào)換、購買異地房源的情況，在可購買的就近房源的房型規(guī)格基礎(chǔ)上，可購買上升一級規(guī)格或增購一套，并按可調(diào)換面積選購房屋。
過去也曾有過從市中心建成區(qū)遷往市區(qū)邊緣地段的情況，相關(guān)規(guī)定是“分配的房屋面積可以酌情增加，但每人平均增加的建筑面積不超過二平方米”，或者居住面積以原住房居住面積為基礎(chǔ)，每人平均增加一平方米（安置在郊縣城鎮(zhèn)或獨立工業(yè)區(qū)，可增加一至二平方米）；面積標(biāo)準(zhǔn)依房屋調(diào)換的情況，從四級地段換到五級地段、六級地段的，分別增加40%、70%。
2.價格合情合理，受到“集土”農(nóng)民歡迎。農(nóng)民產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋相關(guān)規(guī)定如下：石泉A11-8地塊，最低調(diào)換價為5000元/平方米（一房一價）；青浦華新地塊，最低調(diào)換價為4000元/平方米（一房一價）。普陀區(qū)人民政府對石泉A11-8地塊的指導(dǎo)價為16868元/平方米，市場評估均價為35868元/平方米（期房），預(yù)期房價將達到70000元/平方米-80000元/平方米（現(xiàn)房）。所以，最低調(diào)換價5000元/平方米（一房一價）這個價格接近原住房屋貨幣補償單價的政策規(guī)定（房屋建安重置結(jié)合成的新單價+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼），有一定的合理性。
過去也曾有過私房保留房屋產(chǎn)權(quán)、在政策規(guī)定的互換產(chǎn)權(quán)房屋人均建筑面積內(nèi)，按新房成本價的三分之一出售，超出部分按新房成本價出售的情況，當(dāng)時的房價是市區(qū)（含邊緣地區(qū)）多層867元/平方米、高層1084元/平方米，三分之一成本價即289元/平方米（多層）、361.33元/平方米（高層）?；Q產(chǎn)權(quán)房屋基本是多層。
3.人口認定和面積認定，為“集土”農(nóng)民所認可。人口認定由鎮(zhèn)政府出具“集土”農(nóng)民人口認定證明，面積按農(nóng)村建房面積的標(biāo)準(zhǔn)即人均建筑面積30平方米認定，而且在30到37平方米（含）區(qū)間，按500元/平方米計算，加上底數(shù)5000元/平方米，即5500元/平方米。由于房型規(guī)格不配套，超出面積在37到42平方米（含）區(qū)間的，按1500元/平方米計算，加上底數(shù)5000元/平方米，即6500元/平方米。再超出面積則按評估均價35868元（一房一價）計算。
房屋權(quán)利人的家庭人員，在他處享受福利配房或者動遷分房時是未成年人的，若為戶籍人口則仍作為認定人口。
對已批未建、可建未建、超標(biāo)準(zhǔn)建房的，均按人均30平方米的建房面積認定，并享受其他超面積購房的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，對其房屋貨幣補償款的計算，根據(jù)實際情況另有相關(guān)規(guī)定。
符合居住困難戶標(biāo)準(zhǔn)的，按30平方米/人予以認定面積。
獨生子女及未婚青年的認定，參照普陀區(qū)長征鎮(zhèn)人民政府（1994）第83號文《動遷人口的核定》第三條第三款執(zhí)行，即：凡符合計劃生育政策生有二名男性青年，年滿16周歲以上未婚的，都可以增加一人計算，對生有二名女性青年或一男一女，青年中有年滿16周歲以上的未婚青年的，只可增加一人計算。凡已領(lǐng)取獨生子女證的未婚獨生子女，亦可增加一人計算。如此，若一人增加30平方米，按3萬/平方米測算（實際得益），則可得90萬人民幣的補償款。
4.其他補貼或獎勵。房屋建筑面積補貼：1500元/平方米，不足7萬元，按7萬元計算；超出部分，按實結(jié)算。（例如：若面積為200平方米，則補貼30萬元。）
無證建筑的補貼：150元/平方米的建筑材料殘值補貼。每戶予以一次性補貼4萬元；超出部分，按實結(jié)算。（例如：若面積為300平方米，則補貼45000元。）
配合獎：在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定期限內(nèi)搬離原址、移交房屋的，可得配合獎，按百分點遞增：簽約率達到81%-85%的，每增加一個百分點獎勵5000元；簽約率達到86%-90%的，每增加一個百分點獎勵10000元；簽約率達到91%-95%的，每增加一個百分點獎勵20000元；簽約率達到96%-98%的，每增加一個百分點獎勵30000元；簽約率達到99%-100%的，每增加一個百分點獎勵50000元。如果簽約率達到99%-100%，每產(chǎn)權(quán)戶可得365000元?，F(xiàn)簽約率達到97.12%（含集土居民），每產(chǎn)權(quán)戶可得235000元。
自行搬遷獎：在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定期限內(nèi)搬離原址、移交房屋的，可得自行搬遷獎3000元/平方米，不足18萬元的，按18萬元計算。（例如：若面積為200平方米，則補貼60萬元。）
還有一些補貼費、過渡費等，不再煩敘。
5.科學(xué)制定居住房屋補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換購房辦法。經(jīng)過前期調(diào)查摸底的情況分析和測算，對每戶家庭的用房套數(shù)和資金，已做到心中有數(shù)?！岸魉睂⒒厩闆r與建議向區(qū)規(guī)土局進行匯報，《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換購房辦法》（上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局制定）出臺，對房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的原則、購買標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)價補貼等作了詳細的規(guī)定。其中一個亮點是：為保證每一產(chǎn)權(quán)戶對石泉A11-8地塊都有好的層次房屋，“二征所”對石泉A11-8地塊的房源進行科學(xué)合理的層次切割，分為A區(qū)、B區(qū)，以8層或者9層為切割層，8層（含）或者9層（含）以上為A區(qū)，8層或者9層以下為B區(qū)。這樣，可以保證每戶家庭的選房都有好層次（一般情況為選2保1、選3保2、選5保3，即AB、AAB、AAABB），避免了選房中的不公平現(xiàn)象。之后搖號并公證，在規(guī)定時間段按順序選房，順利完成選購房并簽訂協(xié)議及搬遷流程。
6.科學(xué)制定居住房屋補償人口認定辦法。經(jīng)過前期調(diào)查摸底的情況分析和測算，對每戶家庭的用房套數(shù)和資金，已做到心中有數(shù)?！岸魉睂⒒厩闆r與建議向長征鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府進行匯報，《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償人口認定辦法》(上海市普陀區(qū)長征鎮(zhèn)人民政府制定)出臺，對原當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民的人口認定、非原當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民的居住困難補貼等作了詳細的規(guī)定（參照了國有土地面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換應(yīng)安置人口的認定辦法）。其中一個亮點是：在本次征地房屋補償范圍內(nèi),有本市戶口連續(xù)居住滿一年（或者連續(xù)居住未滿一年但符合特殊情形）的人員，或者有本市戶口但不在本次征地房屋補償范圍內(nèi)且符合特殊情形的人員，雖有福利分房或動遷分房但建筑面積低于本地塊居住困難補貼標(biāo)準(zhǔn)30平方米/人的，均可予以人口認定，可按30平方米/人的困難補貼標(biāo)準(zhǔn)購房。
（二）有一支能戰(zhàn)善打、作風(fēng)過硬的隊伍，“西部鐵軍”再現(xiàn)雄風(fēng)，譜寫“紅旗方案”，為勝利完成征地補償任務(wù)奠定基礎(chǔ)
征收工作人員，是一支能戰(zhàn)善打、作風(fēng)過硬的隊伍，在編上崗人員最多時達到300余人，包括動遷公司（“二征所”前身）以及各基層物業(yè)公司等單位。當(dāng)集團發(fā)出號召，各單位即刻，奔赴各動遷基地，創(chuàng)造輝煌業(yè)績?！拔鞑空魇杖恕庇捎谄洹皣鵂I單位員工”性質(zhì)，擁有不為名利、不計報酬的優(yōu)良品質(zhì)，愛崗敬業(yè)、樂于奉獻的拼搏精神，陽光征收、為民服務(wù)的高尚情懷。這次指揮部將紅旗村“城中村”“集土”農(nóng)民與居民的征地與征收補償工作交給西部集團“二征所”，對其是又一次挑戰(zhàn)。因為，這是“二征所”第一次對“集土”農(nóng)民與居民進行征地與征收。
“二征所”調(diào)集具有豐富經(jīng)驗的精兵強將，接受這次挑戰(zhàn)。為制定科學(xué)合理的補償方案，掌握第一手資料，“二征所”立即進行調(diào)查摸底，對房屋產(chǎn)權(quán)信息、戶籍資料等展開充分調(diào)查，建立檔案件袋，對每戶家庭情況做到心中有數(shù)。其間通過座談會聽取農(nóng)民與居民意見，平衡各方訴求，“集合民心，征集民意，聚集民智”，并吸取其他基地（包括國有土地）的經(jīng)驗與教訓(xùn)，初步方案形成后，再經(jīng)過有關(guān)方面討論、修改、論證，易稿幾十次，終于達成共識：考慮與市場接軌因素，要站在農(nóng)民立場上，為農(nóng)民利益多考慮一些，使農(nóng)民在征地后得到妥善安置，沒有后顧之憂。之后，由上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局制定的《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償方案》正式出臺。
在之后兩個月的簽約期內(nèi)，“集土”農(nóng)民（含居民）踴躍選房簽約，積極配合搬遷。對一些家庭內(nèi)部意見不一的，“二征所”工作人員扮演“老娘舅”角色，苦口婆心把工作做到家，終于使“集土”農(nóng)民184戶簽約率達到100%（計入“集土”居民的52戶簽約數(shù)，平均簽約率達到97.12%）?！凹t旗村改造意義何在？老百姓受益就是答案。”西部集團“二征所”向指揮部、向區(qū)委區(qū)政府交出一份出色的答卷！
（三）指揮部不僅在面上把控拆違整治等工作，還對征地補償工作大力支持，這也是一條重要經(jīng)驗
指揮部領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場辦公，協(xié)調(diào)和處理工作中出現(xiàn)的問題，演繹了漂亮的“紅旗故事”。
地處銅川路405弄2號的指揮部大本營，由ABC三個區(qū)域的二層簡易辦公樓組成，藍頂白墻，整齊劃一。指揮部領(lǐng)導(dǎo)班子成員、中環(huán)集團項目部人員、西部集團征收人員，以及當(dāng)?shù)卮逦瘯k公人員，還有區(qū)規(guī)劃和土地管理局征收補償科、區(qū)建設(shè)用地事務(wù)所、街道村委會等，在此集中辦公，形成合力，共同推進工作。指揮部現(xiàn)場辦公，把握進度，隨時安排會議，分析、協(xié)調(diào)和解決問題。特別是今年元旦期間，市委書記韓正同志帶隊視察紅旗村地塊后，指揮部受到極大鼓舞，決心向市委市政府交出一份滿意的答卷。
門口及門外的馬路口，有保安站崗，制服統(tǒng)一，精神抖擻，實行準(zhǔn)軍事化的安保措施，閑雜人員不許入內(nèi)。場地寬敞整潔，在門口即可看見液晶大屏幕滾動播放著征地公告、征收補償方案等文件內(nèi)容和相關(guān)信息?！案脑斐侵写澹_創(chuàng)新生活”等大幅標(biāo)語，以及“黨和政府察民情，實現(xiàn)改造靠百姓”等宣傳板幅，洋溢著滿滿的正能量。而在辦公場所外，經(jīng)過綜合整治后的空曠場地，蓋上了綠色防塵網(wǎng)罩，沿河堤岸經(jīng)過整治，新建綠化地帶，大幅標(biāo)語入眼皆是。
樓上會議室置有液晶電視，可供會議時播放視頻資料，墻上掛有《紅旗村“城中村”改造項目鳥瞰圖（航拍）》以及區(qū)屬各責(zé)任單位的任務(wù)分布圖。會議桌清潔整齊，會議室盆花鮮艷。保潔工每天上下午兩次對辦公室及樓道進行打掃，做到窗明幾凈。
食堂飯菜可口，保證工作人員用餐安全。
這里再講兩則小故事：一是廁所干凈無異味。男用小便池上方，貼有“前進一小步，文明一大步”的萌化藝術(shù)貼。細節(jié)可以反映指揮部領(lǐng)導(dǎo)的魅力和風(fēng)格。二是紅旗村地塊有一棵500年的古銀杏樹，指揮部將其原來的保護范圍，擴大，遍種樹苗，眾星拱月。對古樹如此保護，也可反映指揮部領(lǐng)導(dǎo)的氣魄和胸懷。因此，紅旗村地塊“城中村”改造指揮部在改革開放的新形勢下，是一座傳承“紅旗精神”、創(chuàng)造“紅旗品牌”和“紅旗樣板”的“紅旗堡壘”！
（作者單位：上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局）
文/朱惠興
紅旗村地塊征收集體土地房屋補償?shù)膯⑹?/p>
文/朱惠興
一、紅旗村地塊概況
紅旗村地塊是上海市第一批35個城中村地塊之一，是被列入2014年啟動的11個試點項目之一。地塊征地范圍如下：東至上海聯(lián)運公司及規(guī)劃寧川路，南至武寧路，西至曹楊路，北至銅川路。占地面積約為586畝，由單位國有用地和集體建設(shè)用地組成，現(xiàn)狀房屋總建筑面積約為36.3萬平方米。地塊內(nèi)應(yīng)安置原村民以及居民總戶數(shù)510戶，應(yīng)安置戶籍人口數(shù)為1564人，地塊內(nèi)有果品、干貨、水產(chǎn)、蔬菜、農(nóng)貿(mào)、副食品、鐵路貨場等大型初級集貿(mào)市場，個體經(jīng)營租賃戶達1200余家。地塊內(nèi)外來持證常住人口達18730人，無序居住人口約13500人，居住總?cè)藬?shù)約為33800人。
該地塊屬長征鎮(zhèn)政府原紅旗大隊第三生產(chǎn)隊、第四生產(chǎn)隊的集體用地、宅基地用地，原農(nóng)民住戶世代居住于此。20世紀(jì)80年代改革開放以來，土地成了“香餑餑”，生產(chǎn)隊利用土地進行多種經(jīng)營，自營、聯(lián)營或者出租，不僅建設(shè)了上述大型初級集貿(mào)市場，還建設(shè)了為集貿(mào)市場配套服務(wù)的200多個冷庫（其中2個為大型液氨冷庫，安全隱患巨大），以及紅星農(nóng)場、101廠等單位的集體宿舍和一些無證房屋違章搭建等。大量的外來流動人口包括打工者、經(jīng)營者等與本地村民混居，環(huán)境“臟亂差”，嚴重影響了當(dāng)?shù)鼐用竦纳?。?dāng)?shù)剞r(nóng)民和居民迫切希望政府有關(guān)部門能夠改善其居住環(huán)境和居住條件。然而，由于該地塊有6路高壓線以及鐵塔形成的“高壓走廊”橫空穿越，為土地開發(fā)和利用帶來一定障礙，使該地塊逐步成為一塊問題較多的“短板”。
普陀區(qū)人民政府決定依靠本區(qū)的力量，以區(qū)屬國資委單位中環(huán)集團為主，與長征鎮(zhèn)政府等單位合作，成立普陀區(qū)紅旗村地塊“城中村”改造指揮部（成員單位有中環(huán)集團、區(qū)規(guī)土局以及建設(shè)用地事務(wù)所、區(qū)舊改辦、區(qū)公安分局及警署、區(qū)綜合治理整治辦公室、石泉街道、長征鎮(zhèn)人民政府、紅旗村村委會等），共同開發(fā)改造這一地塊。中環(huán)集團成立了“上海中環(huán)天地投資有限公司”，選派精兵強將15名，于2014年11月進駐紅旗村“城中村”地塊現(xiàn)場辦公。同時，普陀區(qū)人民政府決定由征地房屋補償組織實施單位上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局、征地房屋補償具體實施單位上海市普陀區(qū)建設(shè)用地事務(wù)所，委托區(qū)屬國資委單位西部集團下屬上海市普陀第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司（以下簡稱“二征所”），實施集體土地（以下簡稱“集土”）農(nóng)民與居民的征地房屋補償工作?！岸魉庇捎谄洹皣鵂I單位”的性質(zhì)，在之前的普陀區(qū)房屋拆遷過程中有著勇挑重擔(dān)的傳統(tǒng)，被譽為“西部鐵軍”。
征地房屋補償范圍的“集土”農(nóng)民與居民房屋建筑面積約為26000平方米，產(chǎn)權(quán)戶243戶，其中59戶為“集土”居民?！凹痢鞭r(nóng)民184戶，在兩個月的簽約期內(nèi)，簽約率達到100%（“集土”居民簽約52戶，余下7戶由于協(xié)調(diào)不成功，已進入責(zé)令交地程序）。研究分析該地塊的成功經(jīng)驗，對“集土”地塊的房屋征收相應(yīng)補償或有所啟示。
二、紅旗村“城中村”“集土”地塊房屋補償成功經(jīng)驗
（一）制定科學(xué)、合理、可行的補償方案
根據(jù)滬府發(fā)（2011）75號《關(guān)于印發(fā)〈上海市征收集體土地房屋補償暫行規(guī)定〉的通知》等文件精神，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，吸取本市其他基地的經(jīng)驗、教訓(xùn)以及之前拆遷基地對“集土”農(nóng)民的補償安置經(jīng)驗，制定受到“集土”農(nóng)民和居民歡迎的補償安置方案。方案主要有以下亮點：
1.就近房源的“原地安置”，為“集土”農(nóng)民所接受。就近房源位于普陀區(qū)石泉A11-8地塊，6幢高層住宅公寓（21-26層）計1200套，建筑面積99990平方米，其中居住面積78000平方米。安置房源在該地塊規(guī)劃紅線內(nèi)的東南方向，離“集土”農(nóng)民和居民的原居住房屋較近，農(nóng)民“看得見、摸得著”，目前已完成結(jié)構(gòu)封頂。
在之前的房屋拆遷基地中，如果原址建造商品房，房屋所有人、使用人要求原地安置的，應(yīng)予以同意，并按規(guī)定支付原址商品房與邊緣地區(qū)建造的商品房成本價之間的差價，即享受購房優(yōu)惠。即使進入裁決程序，也保留原地房屋安置的方案，即在異地房屋過渡，待房屋竣工后回遷（一般情況下，若配置房屋面積較大，由被拆遷人支付購房差價，這也是出于合理性方面的考慮），如果被拆遷人不肯支付購房差價，則異地過渡房就成為其安置房。
房型規(guī)格充足，可供“集土”農(nóng)民充分選擇。有一房（55平方米）、二房（70-85平方米）、三房（100-125平方米）等房型規(guī)格，在基地“選房室”公示。農(nóng)民對公示的房源清單以及房屋模型沙盤表示滿意。尤其是安置房的寬敞、明亮，與過去的動遷房面積“扣克扣”（過去曾有過在一個平方米的區(qū)間還要“踏步式”分三檔，為了零點幾平方米的面積與動遷戶斤斤計較）以及房屋暗間等做法不同。
經(jīng)統(tǒng)計，普陀區(qū)石泉A11-8地塊共出售房屋776套，占總套數(shù)的64.67%，建筑面積62029.26平方米，占總建筑面積的62.04%。
基地還備有異地房源，在青浦區(qū)華新地塊（鳳馬塘路200弄、205弄，鳳徐路85弄）。如遇需要調(diào)換、購買異地房源的情況，在可購買的就近房源的房型規(guī)格基礎(chǔ)上，可購買上升一級規(guī)格或增購一套，并按可調(diào)換面積選購房屋。
過去也曾有過從市中心建成區(qū)遷往市區(qū)邊緣地段的情況，相關(guān)規(guī)定是“分配的房屋面積可以酌情增加，但每人平均增加的建筑面積不超過二平方米”，或者居住面積以原住房居住面積為基礎(chǔ)，每人平均增加一平方米（安置在郊縣城鎮(zhèn)或獨立工業(yè)區(qū)，可增加一至二平方米）；面積標(biāo)準(zhǔn)依房屋調(diào)換的情況，從四級地段換到五級地段、六級地段的，分別增加40%、70%。
2.價格合情合理，受到“集土”農(nóng)民歡迎。農(nóng)民產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋相關(guān)規(guī)定如下：石泉A11-8地塊，最低調(diào)換價為5000元/平方米（一房一價）；青浦華新地塊，最低調(diào)換價為4000元/平方米（一房一價）。普陀區(qū)人民政府對石泉A11-8地塊的指導(dǎo)價為16868元/平方米，市場評估均價為35868元/平方米（期房），預(yù)期房價將達到70000元/平方米-80000元/平方米（現(xiàn)房）。所以，最低調(diào)換價5000元/平方米（一房一價）這個價格接近原住房屋貨幣補償單價的政策規(guī)定（房屋建安重置結(jié)合成的新單價+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼），有一定的合理性。
過去也曾有過私房保留房屋產(chǎn)權(quán)、在政策規(guī)定的互換產(chǎn)權(quán)房屋人均建筑面積內(nèi)，按新房成本價的三分之一出售，超出部分按新房成本價出售的情況，當(dāng)時的房價是市區(qū)（含邊緣地區(qū)）多層867元/平方米、高層1084元/平方米，三分之一成本價即289元/平方米（多層）、361.33元/平方米（高層）?；Q產(chǎn)權(quán)房屋基本是多層。
3.人口認定和面積認定，為“集土”農(nóng)民所認可。人口認定由鎮(zhèn)政府出具“集土”農(nóng)民人口認定證明，面積按農(nóng)村建房面積的標(biāo)準(zhǔn)即人均建筑面積30平方米認定，而且在30到37平方米（含）區(qū)間，按500元/平方米計算，加上底數(shù)5000元/平方米，即5500元/平方米。由于房型規(guī)格不配套，超出面積在37到42平方米（含）區(qū)間的，按1500元/平方米計算，加上底數(shù)5000元/平方米，即6500元/平方米。再超出面積則按評估均價35868元（一房一價）計算。
房屋權(quán)利人的家庭人員，在他處享受福利配房或者動遷分房時是未成年人的，若為戶籍人口則仍作為認定人口。
對已批未建、可建未建、超標(biāo)準(zhǔn)建房的，均按人均30平方米的建房面積認定，并享受其他超面積購房的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，對其房屋貨幣補償款的計算，根據(jù)實際情況另有相關(guān)規(guī)定。
符合居住困難戶標(biāo)準(zhǔn)的，按30平方米/人予以認定面積。
獨生子女及未婚青年的認定，參照普陀區(qū)長征鎮(zhèn)人民政府（1994）第83號文《動遷人口的核定》第三條第三款執(zhí)行，即：凡符合計劃生育政策生有二名男性青年，年滿16周歲以上未婚的，都可以增加一人計算，對生有二名女性青年或一男一女，青年中有年滿16周歲以上的未婚青年的，只可增加一人計算。凡已領(lǐng)取獨生子女證的未婚獨生子女，亦可增加一人計算。如此，若一人增加30平方米，按3萬/平方米測算（實際得益），則可得90萬人民幣的補償款。
4.其他補貼或獎勵。房屋建筑面積補貼：1500元/平方米，不足7萬元，按7萬元計算；超出部分，按實結(jié)算。（例如：若面積為200平方米，則補貼30萬元。）
無證建筑的補貼：150元/平方米的建筑材料殘值補貼。每戶予以一次性補貼4萬元；超出部分，按實結(jié)算。（例如：若面積為300平方米，則補貼45000元。）
配合獎：在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定期限內(nèi)搬離原址、移交房屋的，可得配合獎，按百分點遞增：簽約率達到81%-85%的，每增加一個百分點獎勵5000元；簽約率達到86%-90%的，每增加一個百分點獎勵10000元；簽約率達到91%-95%的，每增加一個百分點獎勵20000元；簽約率達到96%-98%的，每增加一個百分點獎勵30000元；簽約率達到99%-100%的，每增加一個百分點獎勵50000元。如果簽約率達到99%-100%，每產(chǎn)權(quán)戶可得365000元?，F(xiàn)簽約率達到97.12%（含集土居民），每產(chǎn)權(quán)戶可得235000元。
自行搬遷獎：在簽約期限內(nèi)簽訂協(xié)議并在規(guī)定期限內(nèi)搬離原址、移交房屋的，可得自行搬遷獎3000元/平方米，不足18萬元的，按18萬元計算。（例如：若面積為200平方米，則補貼60萬元。）
還有一些補貼費、過渡費等，不再煩敘。
5.科學(xué)制定居住房屋補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換購房辦法。經(jīng)過前期調(diào)查摸底的情況分析和測算，對每戶家庭的用房套數(shù)和資金，已做到心中有數(shù)?！岸魉睂⒒厩闆r與建議向區(qū)規(guī)土局進行匯報，《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換購房辦法》（上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局制定）出臺，對房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的原則、購買標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)價補貼等作了詳細的規(guī)定。其中一個亮點是：為保證每一產(chǎn)權(quán)戶對石泉A11-8地塊都有好的層次房屋，“二征所”對石泉A11-8地塊的房源進行科學(xué)合理的層次切割，分為A區(qū)、B區(qū)，以8層或者9層為切割層，8層（含）或者9層（含）以上為A區(qū)，8層或者9層以下為B區(qū)。這樣，可以保證每戶家庭的選房都有好層次（一般情況為選2保1、選3保2、選5保3，即AB、AAB、AAABB），避免了選房中的不公平現(xiàn)象。之后搖號并公證，在規(guī)定時間段按順序選房，順利完成選購房并簽訂協(xié)議及搬遷流程。
6.科學(xué)制定居住房屋補償人口認定辦法。經(jīng)過前期調(diào)查摸底的情況分析和測算，對每戶家庭的用房套數(shù)和資金，已做到心中有數(shù)?！岸魉睂⒒厩闆r與建議向長征鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府進行匯報，《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償人口認定辦法》(上海市普陀區(qū)長征鎮(zhèn)人民政府制定)出臺，對原當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民的人口認定、非原當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民的居住困難補貼等作了詳細的規(guī)定（參照了國有土地面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換應(yīng)安置人口的認定辦法）。其中一個亮點是：在本次征地房屋補償范圍內(nèi),有本市戶口連續(xù)居住滿一年（或者連續(xù)居住未滿一年但符合特殊情形）的人員，或者有本市戶口但不在本次征地房屋補償范圍內(nèi)且符合特殊情形的人員，雖有福利分房或動遷分房但建筑面積低于本地塊居住困難補貼標(biāo)準(zhǔn)30平方米/人的，均可予以人口認定，可按30平方米/人的困難補貼標(biāo)準(zhǔn)購房。
（二）有一支能戰(zhàn)善打、作風(fēng)過硬的隊伍，“西部鐵軍”再現(xiàn)雄風(fēng)，譜寫“紅旗方案”，為勝利完成征地補償任務(wù)奠定基礎(chǔ)
征收工作人員，是一支能戰(zhàn)善打、作風(fēng)過硬的隊伍，在編上崗人員最多時達到300余人，包括動遷公司（“二征所”前身）以及各基層物業(yè)公司等單位。當(dāng)集團發(fā)出號召，各單位即刻，奔赴各動遷基地，創(chuàng)造輝煌業(yè)績?！拔鞑空魇杖恕庇捎谄洹皣鵂I單位員工”性質(zhì)，擁有不為名利、不計報酬的優(yōu)良品質(zhì)，愛崗敬業(yè)、樂于奉獻的拼搏精神，陽光征收、為民服務(wù)的高尚情懷。這次指揮部將紅旗村“城中村”“集土”農(nóng)民與居民的征地與征收補償工作交給西部集團“二征所”，對其是又一次挑戰(zhàn)。因為，這是“二征所”第一次對“集土”農(nóng)民與居民進行征地與征收。
“二征所”調(diào)集具有豐富經(jīng)驗的精兵強將，接受這次挑戰(zhàn)。為制定科學(xué)合理的補償方案，掌握第一手資料，“二征所”立即進行調(diào)查摸底，對房屋產(chǎn)權(quán)信息、戶籍資料等展開充分調(diào)查，建立檔案件袋，對每戶家庭情況做到心中有數(shù)。其間通過座談會聽取農(nóng)民與居民意見，平衡各方訴求，“集合民心，征集民意，聚集民智”，并吸取其他基地（包括國有土地）的經(jīng)驗與教訓(xùn)，初步方案形成后，再經(jīng)過有關(guān)方面討論、修改、論證，易稿幾十次，終于達成共識：考慮與市場接軌因素，要站在農(nóng)民立場上，為農(nóng)民利益多考慮一些，使農(nóng)民在征地后得到妥善安置，沒有后顧之憂。之后，由上海市普陀區(qū)規(guī)劃和土地管理局制定的《紅旗村地塊征收集體土地居住房屋補償方案》正式出臺。
在之后兩個月的簽約期內(nèi)，“集土”農(nóng)民（含居民）踴躍選房簽約，積極配合搬遷。對一些家庭內(nèi)部意見不一的，“二征所”工作人員扮演“老娘舅”角色，苦口婆心把工作做到家，終于使“集土”農(nóng)民184戶簽約率達到100%（計入“集土”居民的52戶簽約數(shù)，平均簽約率達到97.12%）?！凹t旗村改造意義何在？老百姓受益就是答案。”西部集團“二征所”向指揮部、向區(qū)委區(qū)政府交出一份出色的答卷！
（三）指揮部不僅在面上把控拆違整治等工作，還對征地補償工作大力支持，這也是一條重要經(jīng)驗
指揮部領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場辦公，協(xié)調(diào)和處理工作中出現(xiàn)的問題，演繹了漂亮的“紅旗故事”。
地處銅川路405弄2號的指揮部大本營，由ABC三個區(qū)域的二層簡易辦公樓組成，藍頂白墻，整齊劃一。指揮部領(lǐng)導(dǎo)班子成員、中環(huán)集團項目部人員、西部集團征收人員，以及當(dāng)?shù)卮逦瘯k公人員，還有區(qū)規(guī)劃和土地管理局征收補償科、區(qū)建設(shè)用地事務(wù)所、街道村委會等，在此集中辦公，形成合力，共同推進工作。指揮部現(xiàn)場辦公，把握進度，隨時安排會議，分析、協(xié)調(diào)和解決問題。特別是今年元旦期間，市委書記韓正同志帶隊視察紅旗村地塊后，指揮部受到極大鼓舞，決心向市委市政府交出一份滿意的答卷。
門口及門外的馬路口，有保安站崗，制服統(tǒng)一，精神抖擻，實行準(zhǔn)軍事化的安保措施，閑雜人員不許入內(nèi)。場地寬敞整潔，在門口即可看見液晶大屏幕滾動播放著征地公告、征收補償方案等文件內(nèi)容和相關(guān)信息?！案脑斐侵写澹_創(chuàng)新生活”等大幅標(biāo)語，以及“黨和政府察民情，實現(xiàn)改造靠百姓”等宣傳板幅，洋溢著滿滿的正能量。而在辦公場所外，經(jīng)過綜合整治后的空曠場地，蓋上了綠色防塵網(wǎng)罩，沿河堤岸經(jīng)過整治，新建綠化地帶，大幅標(biāo)語入眼皆是。
樓上會議室置有液晶電視，可供會議時播放視頻資料，墻上掛有《紅旗村“城中村”改造項目鳥瞰圖（航拍）》以及區(qū)屬各責(zé)任單位的任務(wù)分布圖。會議桌清潔整齊，會議室盆花鮮艷。保潔工每天上下午兩次對辦公室及樓道進行打掃，做到窗明幾凈。
食堂飯菜可口，保證工作人員用餐安全。
這里再講兩則小故事：一是廁所干凈無異味。男用小便池上方，貼有“前進一小步，文明一大步”的萌化藝術(shù)貼。細節(jié)可以反映指揮部領(lǐng)導(dǎo)的魅力和風(fēng)格。二是紅旗村地塊有一棵500年的古銀杏樹，指揮部將其原來的保護范圍，擴大，遍種樹苗，眾星拱月。對古樹如此保護，也可反映指揮部領(lǐng)導(dǎo)的氣魄和胸懷。因此，紅旗村地塊“城中村”改造指揮部在改革開放的新形勢下，是一座傳承“紅旗精神”、創(chuàng)造“紅旗品牌”和“紅旗樣板”的“紅旗堡壘”！
（作者單位：上海市普陀區(qū)住房保障和房屋管理局）
