“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”廣州實(shí)施路徑探索

胡曉會(huì)

廣州本地似乎缺乏北派成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

面對(duì)本土一大批強(qiáng)勢(shì)、專業(yè)的千億級(jí)、百億級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)，廣州如何才能避免產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的“房地產(chǎn)化”？產(chǎn)業(yè)發(fā)展的出路有哪些？能否實(shí)現(xiàn)政府、產(chǎn)業(yè)與企業(yè)三方共贏的局面？

針對(duì)上述諸多疑問(wèn)，本刊記者專訪了廣州現(xiàn)代城市更新與產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心（GRID）執(zhí)行院長(zhǎng)江浩，聽(tīng)取他多年來(lái)對(duì)廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的觀察與思考。多年以來(lái)，他所帶領(lǐng)的GRID團(tuán)隊(duì)一直深度參與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目謀劃，招商和推動(dòng)，對(duì)廣州“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”實(shí)施路徑與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式有著深入研究和思考，并圍繞實(shí)際項(xiàng)目進(jìn)行了很多探索和實(shí)踐，總結(jié)了多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新性模式。

“廣州正在進(jìn)入產(chǎn)業(yè)時(shí)代”

最大的行業(yè)感受是什么？江浩從宏觀的行業(yè)背景開(kāi)始分享：“改革開(kāi)放以來(lái)，廣州大致歷經(jīng)了‘加工時(shí)代、‘商貿(mào)時(shí)代、‘地產(chǎn)時(shí)代，如今正在全面進(jìn)入產(chǎn)業(yè)時(shí)代?！?/p>

作為珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的領(lǐng)軍城市，廣州擁有大量活躍的民間資本和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)體，僅專業(yè)市場(chǎng)就有近千家，大大小小的產(chǎn)業(yè)園村級(jí)工業(yè)園1800余家。但是，這些產(chǎn)業(yè)形態(tài)原生性很強(qiáng)，關(guān)聯(lián)度不高，隨著城市建設(shè)發(fā)展，目前呈現(xiàn)出高度分散、低度整合的碎片化狀態(tài)，面臨巨大的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)需求，今年以來(lái)，隨著廣州城市更新政策全面放開(kāi)，國(guó)土規(guī)劃、城市更新、科工商信等各部門正在聯(lián)合推出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“1+N”政策，保障和促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展。

在產(chǎn)業(yè)發(fā)展有大需求的同時(shí)，由于廣州有大量的存量土地，占到新增土地的二分之一，在土地供應(yīng)日漸緊縮的情況下，全國(guó)版圖都極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的本土房地產(chǎn)企業(yè)也正在掀起城市更新進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的新一輪高潮。

“基于有供給、有需求、有政策、有趨勢(shì)、有企業(yè)的五大特征”，江浩分析認(rèn)為，“以城市更新為抓手，廣州正在全面進(jìn)入產(chǎn)業(yè)時(shí)代。”但從輝煌的房地產(chǎn)時(shí)代到產(chǎn)業(yè)時(shí)代，地產(chǎn)商能否做產(chǎn)業(yè)？如何防止以假亂真，后勁不足？廣州“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”面臨著哪些困境？實(shí)施路徑可能是什么？他認(rèn)為，這是攸關(guān)廣州城市更新，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)力的“急”點(diǎn)，也是一個(gè)“痛”點(diǎn)，值得政策研究和規(guī)范，有保育有約束有監(jiān)管有措施。

“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的客觀現(xiàn)狀

國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)了一些具有代表性的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商，包括華夏幸福、聯(lián)東U谷等，但這些優(yōu)秀的北派大型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在廣州卻遭遇了各種水土不服。

常規(guī)路徑圖

廣州商貿(mào)環(huán)境開(kāi)放，產(chǎn)業(yè)資源充足，開(kāi)發(fā)資本充足，產(chǎn)業(yè)集聚多數(shù)依靠市場(chǎng)資源配置推動(dòng)，獲得源發(fā)動(dòng)力。資源不缺，招商不難，但筑巢不易。誰(shuí)來(lái)筑巢？如何筑好巢，如何吸引企業(yè)？土地如何整備？廣州雖然有很多發(fā)展產(chǎn)業(yè)的這些“得天獨(dú)厚”的條件和資源優(yōu)勢(shì)，但政府在城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)動(dòng)上缺少政策指引，產(chǎn)業(yè)商又大多不懂建設(shè)，產(chǎn)業(yè)落地困難，“產(chǎn)、城、人、文”無(wú)法有機(jī)融合。江浩指出，由于種種原因疊加，廣州近年來(lái)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面，步伐有些緩慢，甚至可以說(shuō)是落后了。

不可否認(rèn)，廣州缺乏有實(shí)力的、成熟產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)。但是，作為粵派地產(chǎn)的濫觴之地，廣州擁有一大批蜚聲海內(nèi)外，實(shí)力強(qiáng)勁的傳統(tǒng)房地產(chǎn)商企業(yè)，成就了廣州聲名卓著的房地產(chǎn)時(shí)代。江浩坦言，“廣州的房地產(chǎn)企業(yè)是一群非常強(qiáng)勢(shì)、又極為專業(yè)的群體”，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展建設(shè)載體方面有巨大的動(dòng)能和優(yōu)勢(shì)。他進(jìn)一步解釋，“不能說(shuō)廣州搞產(chǎn)業(yè)沒(méi)有運(yùn)動(dòng)員，也不是一味的引入北派企業(yè)，本土實(shí)踐‘地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)有雙向需求和優(yōu)勢(shì)”。

但是，“絕不是所有的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目適合‘地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)，也絕不是所有的地產(chǎn)企業(yè)都能參與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”，江浩認(rèn)為，“目前，只有極少數(shù)的地產(chǎn)商可以做產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，而且需要政策規(guī)范和保育項(xiàng)目的前后運(yùn)作?！?/p>

對(duì)于開(kāi)發(fā)商如何“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”，廣州以往的政策也缺乏明確引導(dǎo)。但值得注意的是，目前，關(guān)于城市建設(shè)保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展，廣州相關(guān)政策正在做出積極調(diào)整和重大改變，相關(guān)具體實(shí)施政策都正在積極制定之中。

隨著制造產(chǎn)業(yè)的外遷，如果廣州對(duì)標(biāo)國(guó)際化大都市發(fā)展路徑，很多項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)類型未來(lái)都不是純粹的制造業(yè)，以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，以及總部經(jīng)濟(jì)、工業(yè)4.0、智能制造等新興產(chǎn)業(yè)崛起，帶動(dòng)龐大的會(huì)展、商務(wù)、辦公、生活、娛樂(lè)休閑等高端需求。也為地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大發(fā)揮空間。江浩認(rèn)為，如果政策松綁和規(guī)范之下，針對(duì)地產(chǎn)加產(chǎn)業(yè)出臺(tái)更有智慧的措施，有實(shí)力的地產(chǎn)商有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，通過(guò)組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)朋友圈，深化地和產(chǎn)的合作模式，加大前期產(chǎn)業(yè)深度謀劃，“說(shuō)專業(yè)的話，做各自的事”，積極助力城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)可以走出自己的特色道路。

“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的實(shí)施建議

“十年來(lái)，我們一直積極致力于研究城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。從提出產(chǎn)業(yè)改造是三舊改造的核心，到研究廣州正在進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)時(shí)代，呼吁城市更新促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我們的多項(xiàng)建議寫入政策，多項(xiàng)調(diào)研引領(lǐng)實(shí)務(wù)，大量產(chǎn)業(yè)謀劃正在實(shí)施”。江浩充滿感情的回顧；“廣州痛點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)如何落地，如何產(chǎn)城融合？做產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)需要堅(jiān)守，需要情懷，需要智慧”，GRID團(tuán)隊(duì)在大量的項(xiàng)目實(shí)踐基礎(chǔ)下，對(duì)“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的實(shí)施路徑總結(jié)了一套實(shí)踐思路，滲透到一批產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推動(dòng)之中。

“我們有三點(diǎn)主要的建議，一是政府出臺(tái)保育和規(guī)范政策，二是地產(chǎn)商積極實(shí)現(xiàn)真正轉(zhuǎn)型，三是利用產(chǎn)業(yè)深度謀劃推動(dòng)土地規(guī)劃和整備”。據(jù)江浩介紹，除了正在參與編制各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展落地保障政策外，GRID團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)了城市更新項(xiàng)目審批中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展全生命創(chuàng)建制流程，推動(dòng)花都區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)“四位一體”謀劃和招商，倡議白云區(qū)“1+1+1”的產(chǎn)城發(fā)展模式。

“四位一體”花都模式，是指“產(chǎn)業(yè)謀劃、規(guī)劃調(diào)整、土地整備、前期招商”四項(xiàng)工作同步推進(jìn)。園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)存在“誰(shuí)來(lái)做、為誰(shuí)做、怎么做、哪先做”等一系列聯(lián)動(dòng)事宜的問(wèn)題。江浩認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)謀劃，合作模式，土地整備非常關(guān)鍵，“前期沒(méi)有充分全面謀劃，項(xiàng)目將會(huì)手足無(wú)措”。有前期充分的謀劃，才有“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的融合。以產(chǎn)業(yè)謀劃為主導(dǎo)，規(guī)劃方案、土地整備因應(yīng)謀劃及時(shí)做出調(diào)整，在項(xiàng)目謀劃階段就開(kāi)展針對(duì)性招商，加強(qiáng)政企聯(lián)動(dòng)合作，真正做出有實(shí)質(zhì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、龍頭企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

與此同時(shí)，政府在“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”結(jié)合落地的過(guò)程中，可以積極借鑒杭州、深圳等地經(jīng)驗(yàn)，合理設(shè)置產(chǎn)業(yè)門檻和條件，提高“產(chǎn)城融合”的比例和內(nèi)容，允許混合供地，探索PPP合作模式。政府積極搭建平臺(tái)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)基金公司發(fā)展和介入，設(shè)置條件適當(dāng)允許物業(yè)分隔和定向銷售，積極協(xié)助招商，制定產(chǎn)業(yè)引入落戶的人才稅收等相關(guān)政策。用創(chuàng)建制的方法指導(dǎo)和推動(dòng)產(chǎn)業(yè)引入，制定相關(guān)政策指引產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，做好政府應(yīng)做的相關(guān)配套措施和服務(wù)。既不要甩手做掌柜，也不要不允許介入，而是真正搭平臺(tái)，政企互動(dòng)共贏。

除此之外，要意識(shí)到傳統(tǒng)房地產(chǎn)是通過(guò)一次性買賣獲取收益，但產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)需要時(shí)間，或者租賃，或者參與運(yùn)營(yíng)，在高質(zhì)、長(zhǎng)效的服務(wù)中形成收益，需要較長(zhǎng)的周期，是個(gè)“慢銷品”。江浩特別強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)商如果轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)，必須要下決心轉(zhuǎn)變思路，“要沉下心去做產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，做慢銷品”，而且，除了充分意識(shí)外，“組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)、安排專項(xiàng)資金、建立產(chǎn)業(yè)朋友圈，對(duì)接產(chǎn)業(yè)基金”才能真正實(shí)現(xiàn)地和產(chǎn)的共贏。

做好“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”，一定要有一個(gè)好的模式。江浩認(rèn)為，廣州其實(shí)已經(jīng)有不少地產(chǎn)加產(chǎn)業(yè)的案例探索和實(shí)踐，比如時(shí)代集團(tuán)在白云區(qū)黃石的國(guó)際單位，通過(guò)舊廠房改造引入設(shè)計(jì)文創(chuàng)和化妝品研發(fā)等形態(tài)，有省農(nóng)民工博物館，并且也有國(guó)家級(jí)的孵化器，做出文化地標(biāo)的同時(shí)，逐漸形成白云區(qū)的產(chǎn)業(yè)小總部聚集地，并且還在不斷的蝶變和轉(zhuǎn)型。

江浩很有信心的認(rèn)為，“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的積極探索，將可以成為珠三角地區(qū)某些類型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的一個(gè)主流思路。通過(guò)前期專業(yè)的產(chǎn)業(yè)謀劃，政府做好統(tǒng)籌和指導(dǎo)，發(fā)揮本土產(chǎn)業(yè)資源和地產(chǎn)資本的各自優(yōu)勢(shì)，既關(guān)注飛來(lái)型大企業(yè)落戶，也引導(dǎo)本地成長(zhǎng)型產(chǎn)業(yè)聚集，挑選、規(guī)范、監(jiān)督，扶助地產(chǎn)商參與產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力，探索實(shí)踐出“政府、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)”多方共贏的廣州模式。