“獨家房源”是“壟斷房源”和房價上漲的推手？

在二手房市場，房屋供應(yīng)非標(biāo)準(zhǔn)化，客戶需求也有多樣性，政策、稅率、市場情緒也相對復(fù)雜，供需信息不對稱的情況常見。在北京“3·17新政”之前的樓市瘋漲中，二手房交易一天一價，每次漲價幾十萬的情況比比皆是。同時代理買方與賣房，“一手托兩家”的中介，為了促成交易，而推高房價的質(zhì)疑不絕于耳。

目前鏈家有8000萬套的住宅數(shù)據(jù)，覆蓋30個城市，在國內(nèi)房產(chǎn)中介市場是絕對霸主。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時表示，中介只是信息的溝通者和交易的服務(wù)商，對價格影響的權(quán)重比較小?！爱?dāng)然，在樓市火爆的時候，中介有一定的推漲作用，主要就是煽風(fēng)點火，有時候利用信息不對稱制造恐慌情緒，甚至中介機構(gòu)的人員自己也參與到炒房。所以在樓市上升期，會起到助推房價的作用，但作用的權(quán)重不高，可能就在一成左右，在樓市漲得快的熱門城市，有一成到兩成?！?/p>

而作為曾經(jīng)的“拳頭業(yè)務(wù)”之一，“獨家房源”被外界視為鏈家鞏固其在二手房市場地位，“壟斷房源”的手段，甚至被指推高房價。

“獨家房源”是何物？

“我們中介已經(jīng)沒有‘獨家房源了。”一家地產(chǎn)中介的工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，不僅是他所在的亞運村片區(qū)，整個北京都已沒有做“獨家代理”的地產(chǎn)中介?！耙坏┍话l(fā)現(xiàn)還在做‘獨家房源，中介門店就會被北京市住建委處罰30萬元。”該工作人員介紹說，“獨家房源”會導(dǎo)致客戶量減少，只有某一家地產(chǎn)中介的客戶有機會看到該房源，無形中降低了賣出房屋的速度，他們已不建議房主這樣操作。

以“VIP服務(wù)”“獨家代理”等名稱示人的“獨家房源”服務(wù)從房產(chǎn)中介誕生時便存在。一位鏈家的工作人員介紹說，鏈家“VIP服務(wù)”之所以受到歡迎，是由于其他中介的“不正當(dāng)競爭手段”?！坝行┓恐鞯姆孔用髅饕呀?jīng)成交了，其他中介還在拼命給他打電話，問他能不能解約，因為他們找到了愿意出更高價格的客戶。”

所謂“獨家房源”指房主將房屋獨家委托給某一家地產(chǎn)中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。從中介角度來看，此舉是爭奪房源的重要手段。在二手房市場，誰擁有更多房源誰就會占據(jù)主動;對房主來說，一旦中介承諾可以以高出市場價的價格賣出房屋，房主也樂見其成。

那么，中介是如何操作“獨家房源”的？一位21世紀(jì)不動產(chǎn)工作人員告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，以鏈家為例，一旦簽訂“房屋獨家代理協(xié)議”，經(jīng)紀(jì)人會承諾以高于市場價或房主心理預(yù)期的價格將房屋售出。鏈家給房主5000元擔(dān)保費，一旦房屋在規(guī)定時間內(nèi)未能賣出，這5000元作為違約金交付房主，如果鏈家在規(guī)定時間內(nèi)賣出房屋，房主將5000元返還鏈家。

市場上對“獨家房源”做法的指責(zé)有兩方面：首先抬高了房屋價格;其次影響了房屋在市場上的流動性。易居研究智庫研究員嚴(yán)躍進分析說，獨家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房源，經(jīng)紀(jì)人抬高價格滿足了房東心理預(yù)期，但房東也因此要承擔(dān)價格升高導(dǎo)致交易周期延長甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合同 ，其他中介不得掛牌該套房源，相當(dāng)于減少了房源的銷售渠道。對買方來說，要么以高價入手，要么錯失心儀的房源?！皬膶嶋H效果來看，如果這種抬高價格的市場行為普遍發(fā)生，也會拉高整個區(qū)域的房價。”

“獨家房源”背后的利益鏈條

中介之間對單量的爭奪頗為激烈。一位成功從鏈家搶得一單的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，某筆交易的房主遇到兩個有購買意愿的買家，本著誰出的價格更高房子就給誰的原則，該經(jīng)紀(jì)人勸說買家加價5萬元，買家迅速答應(yīng)并當(dāng)場轉(zhuǎn)賬3萬元定金給房主，“但鏈家的人死活不同意，差一點發(fā)生沖突，不過最終還是在我們這里交易了。”

非獨家房源尚且如此，“獨家房源”的爭奪更為激烈。在“獨家房源”大行其道之時，北京不少居住密度較大的小區(qū)外有各種中介公司的“社區(qū)開發(fā)”人員豎起標(biāo)著各種房源價格信息的易拉寶“蹲點”收集房源。“他們會告訴房主簽訂獨家代理協(xié)議的好處，包括免打擾、省時省心等，但最重要的還是可以虛報價格多賣錢。他們探清房主的心理價格底線之后再加價，一般在30萬元到50萬元不等?！币晃环康禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，敢承諾最多加價的中介最被房主信賴，成為“獨家房源”爭奪戰(zhàn)的最終勝利者。

“獨家房源”究竟能以高出市場價多少的價格賣出？業(yè)內(nèi)各方對此說法不一。上述21世紀(jì)不動產(chǎn)的工作人員告訴記者，理論上中介為房主“虛報”的價格不一定會成為最終成交價，如果高出市場價太多則會“有價無市”。然而，在實際操作過程中，房屋中介會先“捂盤”，將價格較低、戶型和地段條件相似的其他房源賣出，其他買家如果再想買類似房源，就不得不接受中介對房主承諾的加價，因為該房源是“獨家房源”。他介紹說，在市場飄紅、行情上漲的情況下，即便一開始將房源“雪藏”，但在約定期限之內(nèi)將房屋以高于市場價的價格賣出，兌現(xiàn)對房主承諾的把握還是非常大。

“以位于北京市豐臺區(qū)的商辦項目‘7克拉為例，2016年某段時間每套房屋總價不過百萬，‘獨家房源的最終成交價會高出非獨家房源10萬元左右，這對于總價不過百萬的房源來說就是一個巨大的加價。每個房主都在這個力量的推動下坐地漲價，房價就是這么被推高的?！鄙鲜鋈耸勘硎?，從2016年年中到2017年“3·17新政”前，“7克拉”項目單套的均價從幾十萬元漲到了130萬元，“獨家房源”起到了很大的作用。

根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，其在全國已經(jīng)進駐的二十幾個城市的二手房市場占有率均已超過20%，在北京甚至超過了50%。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，當(dāng)某一家房屋中介在市場上已擁有相對龐大的市場份額時，它獨家占有房源的行為就會壟斷整個市場，這種行為違反《反不當(dāng)競爭法》，造成市場秩序的混亂，“中介若想拿到獨家房源，肯定會承諾房主以較高的價格賣出，這無意中就會推高房屋價格?！?

“獨家房源”也曾是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的最大利益所在。鏈家的一位公關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，為提高經(jīng)紀(jì)人的工作積極性，鏈家地產(chǎn)將每筆房屋交易的傭金分成幾個部分，參與過任何環(huán)節(jié)的經(jīng)紀(jì)人都可以分得部分傭金，“鏈家希望經(jīng)紀(jì)人之間以合作和分享的方式開展工作?！?/p>

據(jù)了解，盡管每成交一筆交易會有多個經(jīng)紀(jì)人獲得業(yè)績，但與房主簽訂“獨家房源”協(xié)議的經(jīng)紀(jì)人能分得的“蛋糕”最大，這也導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人一度將“獨家房源”視為主要經(jīng)濟來源。以鏈家為例，按2.7%的中介服務(wù)費計算，一筆總價500萬的房產(chǎn)傭金為13.5萬元，僅靠成功與房主簽訂“獨家速銷協(xié)議”這一項，經(jīng)紀(jì)人就將分得40%，即超過5萬元;與之相比，錄入房源信息的經(jīng)紀(jì)人僅能獲得10%的分成，簽訂無法律效益的“獨家委托合同” 的經(jīng)紀(jì)人只有5%的分成;將鑰匙托管、實地勘察和獨家委托三項都做到了的經(jīng)紀(jì)人也只能分得20%的傭金。一時間“獨家速銷協(xié)議”成為經(jīng)紀(jì)人的“香餑餑”。

“獨家房源”壽終正寢

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，從2016年“9·30新政”以來，“獨家房源”唯一一次出現(xiàn)在北京的調(diào)控政策中是2016年底由北京市住建委、發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》，但通知只是強調(diào)“對于獨家代理存量房出售或出租、承購或承租業(yè)務(wù)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受委托且符合發(fā)布信息規(guī)定后24小時內(nèi)公開發(fā)布房源、客源信息”，并未將此類服務(wù)取締。

那么，“獨家房源”是何時消失的？又為什么消失？

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，宣布“獨家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對某些地產(chǎn)中介的突擊檢查行動?！霸谀谴螆?zhí)法檢查行動中有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)了獨家房源的問題，當(dāng)場就指示糾正了?！惫阏f。媒體公開報道顯示，2016年9月30日的確有一次北京市住建委執(zhí)法隊檢查，在某中介門店發(fā)現(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨家代理等獨占房源信息的行為，市住建委責(zé)令其立即整改。

房產(chǎn)中介正式取消“獨家房源”服務(wù)是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業(yè)。2017年3月23日，北京市住建委約談十大中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人，主旨在于規(guī)范中介機構(gòu)的行為，落實正在實施的樓市調(diào)控新政。明確提出“一旦發(fā)現(xiàn)有中介機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人參與炒房、哄抬房價等，將逢漲必查、逢炒必辦”。5日之后的3月28日，鏈家在一份內(nèi)部通知中稱：“為規(guī)避資源（房源）壟斷風(fēng)險，讓客戶可選擇空間更多，自2017年3月29日起，公司全面停止VIP房源服務(wù)?！彪S后，我愛我家、麥田等中介公司也相繼取消以各種名目示人的“獨家房源”業(yè)務(wù)。

亞運村地區(qū)房天下某門店的負(fù)責(zé)人對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，即便沒有政策管束，就目前的市場行情來講也斷不會有中介敢做獨家房源?！皬摹?·17到‘3·26，一系列的管控措施讓整個樓市趨冷。整個亞運村地區(qū)的所有中介門店整個4月份幾乎零成交，現(xiàn)在如果再簽獨家房源，誰能保證3個月之內(nèi)肯定能賣出？那5000元保證金不相當(dāng)于白白送給房主了？”

針對“獨家房源”的問題，上述鏈家公關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“獨家房源”是市場的產(chǎn)物，但也會根據(jù)政府的宏觀調(diào)控消失。“鏈家提供‘獨家房源的初衷是為了讓業(yè)主放心，‘獨家代理之后就不必將過多精力放在房子上?！贬槍κ袌錾稀蔼毤曳吭础痹斐闪朔績r上漲的市場說法和指責(zé)，鏈家的這位公關(guān)人士認(rèn)為，讓中介來承擔(dān)房價上漲的責(zé)任是不客觀的。他說，中介只起到連接買賣雙方的作用?！凹幢闶恰毤曳吭?，也不可能因為中介建議標(biāo)高價，買方就直接愿意出高價這種現(xiàn)象。買家肯定會考慮性價比，賣方若有誠意賣房子，鏈家的工作人員也會建議他按照市場行情定價，否則會有賣不出去的風(fēng)險?！?