房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本設(shè)計(jì)與控制淺析

黃強(qiáng)

摘要：本文作者通過多年的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本設(shè)計(jì)與控制工作的分析，提出房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資管理中，以加強(qiáng)投資成本的設(shè)計(jì)與控制管理為成本控制切點(diǎn)，才能讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資得到合理的回報(bào)，使項(xiàng)目的投入與回報(bào)達(dá)到理想的狀態(tài)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目投資管理；成本設(shè)計(jì)與控制

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）012-0-02

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有句俗話：“做得好不如結(jié)算得好，結(jié)算得好不如項(xiàng)目清算得好，項(xiàng)目清算得好不如成本設(shè)計(jì)和控制得好”就是這個(gè)道理。

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制成功，是把成本，利潤(rùn)率控制在最理想狀態(tài)，合理合法地避稅，特別是營(yíng)改增后的合法地避稅。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目前期的成本設(shè)計(jì)

1.房地產(chǎn)開發(fā)的六大成本：前期費(fèi)用成本，土地和拆遷成本，建筑安裝成本，公共設(shè)施成本，基礎(chǔ)設(shè)施成本，開發(fā)間接費(fèi)用成本，所占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比例是多少？準(zhǔn)予六大成本中的攤消抵扣是多少？要先與房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的稅務(wù)部門的溝通，我們所做的成本設(shè)計(jì)工作才是有效的，否則，稅局不認(rèn)，我們也白做。所以要先做足與稅局的功課，這些都是真金白銀的大事。

（1）前期費(fèi)用成本：包括規(guī)劃，設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性報(bào)告，水文地質(zhì)勘探，測(cè)繪，三通一平等費(fèi)用，特別是高壓電，自來水管線，燃?xì)庹?，前些費(fèi)用成本要根據(jù)具體情況去預(yù)算落實(shí)，特別是三通一平是無(wú)定額限制的，一定要把成本設(shè)計(jì)好。

（2）土地和拆遷成本：包括土地出讓金，土地補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)償費(fèi)，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，舊市政設(shè)施的遷移費(fèi)，新的市政設(shè)施的配套費(fèi)，特別是高壓電線路與國(guó)防光纖的遷移費(fèi)，成本的設(shè)計(jì)彈性空間很大，舊城改造拆遷開稅票是免稅的，一定要把這部份成本設(shè)計(jì)用足優(yōu)惠政策。

（3）建筑安裝成本：就是建房子的成本，特別是在樁基礎(chǔ)工程，地基處理工程、地下室工程、深基坑專項(xiàng)支護(hù)工程、附屬工程、土方工程、護(hù)壁工程、螺旋鉆成孔、阻水幕灌注樁工程等的成本設(shè)計(jì)空間大，一定要用足定額上限。另外還要用好勞務(wù)公司的政策.裝修工程的成本設(shè)計(jì)要把精裝修費(fèi)用轉(zhuǎn)到購(gòu)買業(yè)主去負(fù)擔(dān)。

（4）公共設(shè)施成本：包括公共的行政，信息，衛(wèi)生，體育，文化，交通，教育，綠化等設(shè)施的投入成本，特別是園林綠化，古樹與珍稀植物、建筑小品，空中花園的成本設(shè)計(jì)要用好用足國(guó)家政策。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施成本：包括道路，供熱，給排水，供電，，供氣，通訊，照明，排污，排洪，環(huán)衛(wèi)等設(shè)施成本，特別是消防、電梯、高壓配電，二次加壓供水、立體車庫(kù)、雙回路供電等成本設(shè)計(jì)彈性空間大，要用好設(shè)備定額上限。

（6）開發(fā)間接費(fèi)用成本：包括職工薪酬，辦公費(fèi)，差旅費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)，車輛費(fèi)用，會(huì)務(wù)費(fèi)，通訊費(fèi)，抓舊費(fèi)，租賃費(fèi)，維修費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，低值易耗品攤銷，資產(chǎn)攤銷水電費(fèi)，物管費(fèi)，其它費(fèi)用，要用足國(guó)家政策的扣除額。

（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用成本設(shè)計(jì)：要靈活使用過橋資金，降低成本資金占用率，用好最高利息不超過銀行基準(zhǔn)利率的四倍的政策。

2.成本設(shè)計(jì)需要預(yù)結(jié)算單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位，設(shè)計(jì)單位，各分包專業(yè)施工單位、銷售代理公司，物業(yè)公司和其它供貨商的配合，才能達(dá)到預(yù)先設(shè)計(jì)的目的，所以要選擇信得過的合作伙伴，在談合作合同初期，對(duì)方為了取得合作的機(jī)會(huì)都會(huì)答應(yīng)這些條件。

3.這些功課都要做在先，事前控制是以目標(biāo)成本編制為準(zhǔn)。以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們：到項(xiàng)目開發(fā)后期想補(bǔ)做這些功課已經(jīng)來不及了，有了以上成本設(shè)計(jì)的事前控制，就為后面的事中與事后成本控制工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本設(shè)計(jì)后的控制管理

好的成本設(shè)計(jì)只是紙上談兵，要把成本設(shè)計(jì)的計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處才是最終目的，要實(shí)現(xiàn)成本設(shè)計(jì)的節(jié)支和合理避稅的目的，要做好以下事中成本控制的工作：

1.把握全面成本控制的的發(fā)展方向

全面成本控制的發(fā)展方向是多變的，從成本預(yù)算到成本設(shè)計(jì)，從成本設(shè)計(jì)到成本過程控制，先把成本設(shè)計(jì)的計(jì)劃分解到各個(gè)系統(tǒng)，分解到各個(gè)部門，分解到具體責(zé)任人，各部門在執(zhí)行過程中不斷地進(jìn)行補(bǔ)充和完善，進(jìn)而解決上一階段成本控制的弊病，把握全面成本控制的的發(fā)展方向，滿足現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，不讓成本控制偏離成本設(shè)計(jì)的方向。

2.成本設(shè)計(jì)不如變化快

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，市場(chǎng)變化和政策調(diào)整非常頻繁，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本都面臨的風(fēng)險(xiǎn)。成本設(shè)計(jì)是對(duì)未來經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)劃，成本控制的作用很大程度上取決于對(duì)未來預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度，預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確度會(huì)嚴(yán)重的影響到成本設(shè)計(jì)與控制、分析和考核，成本控制的效果就會(huì)大打折扣。因此，要防范這種成本風(fēng)險(xiǎn)，必須采取一系列措施，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息的獲取和利用，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程和成本控制過程的監(jiān)控。

3.科學(xué)管理成本控制的過程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策層，作為全面成本控制管理主體和成本目標(biāo)的審批者，應(yīng)該注意：一是追求成本控制目標(biāo)百分之百的準(zhǔn)確沒有意義。成本控制目標(biāo)的制定必須經(jīng)過科學(xué)系統(tǒng)的決策程序，采用先進(jìn)的研究分析方法，這樣形成的成本控制目標(biāo)，不一定百分之百的準(zhǔn)確和公平，但從全面看是科學(xué)、合理和不斷貼近實(shí)際的。二是全面成本控制作為一種控制手段，并不是要通過成本控制目標(biāo)把某一項(xiàng)目控制在收入或利潤(rùn)的某一個(gè)點(diǎn)上，而是把項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展控制在一個(gè)區(qū)間或是一種趨勢(shì)之中。只要項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)，作為成本控制管理者就應(yīng)該給該項(xiàng)目一定的自主空間，以充分調(diào)動(dòng)各部門負(fù)責(zé)人的積極性。

4.把成本控制落實(shí)到實(shí)處

在業(yè)務(wù)上，以成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)系為依據(jù)，以變動(dòng)成本法為基礎(chǔ)，編制不同業(yè)務(wù)量水平下的相應(yīng)成本計(jì)劃。并把成本設(shè)計(jì)的計(jì)劃落實(shí)到實(shí)處，公司要定期召開成本控制的專題會(huì)議，成本控制的資料要與項(xiàng)目進(jìn)度同步，留出機(jī)動(dòng)的余地，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本設(shè)計(jì)的編制通常是以銷售預(yù)算為起點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況和對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來確定相關(guān)成本費(fèi)用，進(jìn)而得出下一年度的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。要避免高層管理者或股東經(jīng)常提出不符合實(shí)際的計(jì)劃利潤(rùn)目標(biāo)，再交由下一級(jí)管理者制定銷售預(yù)算、成本計(jì)劃等。這樣得出的成本設(shè)計(jì)根本沒有實(shí)際基礎(chǔ)，違背了房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不僅得不到企業(yè)成本控制部門的支持，而且往往由于成本設(shè)計(jì)不切實(shí)際，很難有效執(zhí)行而適得其反。要取得成本管理的成功，必須保持成本管理工作的科學(xué)性和合理性，應(yīng)當(dāng)從企業(yè)實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是，不能只憑主觀意愿，忽視基本的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

5.事后成本控制主要在項(xiàng)目結(jié)算與清算階段

所以強(qiáng)調(diào)成本設(shè)計(jì)與控制要以“管控”為基礎(chǔ)，以已經(jīng)結(jié)算的項(xiàng)目的數(shù)據(jù)為分析值，充分做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息調(diào)查，并得到房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)支持，設(shè)立成本控制層的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)普通員工或考核涉及不到的中層人員積極性，鼓勵(lì)在各自領(lǐng)域?qū)Τ杀究刂埔?guī)律提出預(yù)測(cè)，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變的成本市場(chǎng)環(huán)境。同時(shí)，為每一個(gè)成本控制人員提供了與管理層交流看法、參與決策的通道，在編制成本設(shè)計(jì)與控制中迅速成長(zhǎng)為所在領(lǐng)域的專家；使得成本設(shè)計(jì)與控制合理，合規(guī)，合法，成為思想交流和碰撞的平臺(tái)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)成本控制是一個(gè)復(fù)雜而多變的費(fèi)用控制，如果企業(yè)能把事前事中事后三個(gè)階段的成本控制工作做好，項(xiàng)目的成本就會(huì)得到有效的控制，從而減少成本增加效益，最終項(xiàng)目的利潤(rùn)和收益會(huì)大大增加。所以要重視三個(gè)階段的成本控制，房地產(chǎn)頂目就可以有效地控制成本，創(chuàng)造更好的效益，促進(jìn)成本設(shè)計(jì)與控制的良性循環(huán)。才會(huì)把房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理管理工作做好，才會(huì)使項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。

作者簡(jiǎn)介：黃 強(qiáng)（1958-），男，廣西平南縣人，學(xué)歷：大學(xué)本科，職稱：經(jīng)濟(jì)師，現(xiàn)任廣西礦建科技有限公司董事長(zhǎng)（國(guó)企），主要從事房地產(chǎn)管理研究。