住房制度改革進程中的住房金融體制改革分析及討論

劉斌

摘 要 住房金融體制改革是住房制度改革進程的重點，以實際住房制度改革進程的變化情況為基礎(chǔ)，結(jié)合近年來住房金融體制改革特點，分析在住房制度改革進程中提出的住房金融體制改革，并且結(jié)合實際發(fā)展需求，加快改革的步伐。

關(guān)鍵詞 住房制度 改革 進程 住房金融體制 改革

現(xiàn)階段、在國家推廣住房制度改革和住房消費政策的過程中，我國房地產(chǎn)行業(yè)得到了長遠的發(fā)展，并且社會經(jīng)濟增長奠定了有效的基礎(chǔ)，而在住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展中也具備一定的引導(dǎo)作用。但是現(xiàn)階段，住房金融業(yè)務(wù)還需要在實際發(fā)展中不斷地拓展和優(yōu)化。這就需要深入改革住房金融體制。

一、初期的探索和試點

在20世紀(jì)40年代末期到70年代末期之間，是我國住房發(fā)展較為遲緩的階段。結(jié)合相關(guān)信息分析可知，國家在這30年里雖然投入了近四百億的資產(chǎn)建設(shè)住房，但是依舊無法滿足城鎮(zhèn)群眾的需求。在70年代末期，全國城鎮(zhèn)居住群體的人均面積只有近四平方米，缺少住房的群體依舊有近900萬人，占據(jù)了城市總體住戶的48%。并且，因為我國長時間推廣低租金的福利分房制度，國家和企業(yè)為了解決工作人員住房問題承擔(dān)了一定的壓力，延遲了我國住房建設(shè)的發(fā)展速度。結(jié)合實際發(fā)展案例分析可知，計劃經(jīng)濟體制下住房都是依據(jù)國家的支持才得以發(fā)展下來的，因此推廣福利劃分的途徑是不可行的。

在20世紀(jì)80年代中期，住房制度從“三三制”售房轉(zhuǎn)變?yōu)檠芯孔饨鹬贫鹊母母?。并且在實際發(fā)展中，國家選擇了唐山、煙臺等地實施房改試點，提出全面配套改革的方案。租金依據(jù)準(zhǔn)成本為基礎(chǔ)，月租金從以往的每平方米0.07～0.08元上

升到1元以上，達到了成本租金的70%～80%之間。公房結(jié)合建筑造價、征地以及拆遷補償費用的標(biāo)準(zhǔn)價格進行銷售。這一次試點工作從基礎(chǔ)上突破了傳統(tǒng)意義上住房福利、等級以及消費觀念的約束，有效解決了分房中存在的矛盾，調(diào)節(jié)了國家、企業(yè)以及工作者之間的利益關(guān)系，為全國的住房改革工作帶來了新的發(fā)展方向。

二、從分批分期到全面深化改革

在20世紀(jì)80年代末期，我國政府提出了第一次全國住房制度改革工作會議，并且提出了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》。但是在下半年中，就出現(xiàn)了嚴重的通貨膨脹問題，促使零售物價的總體數(shù)值上升了19%，導(dǎo)致“提租補貼”方案的實施出現(xiàn)了很多問題，依據(jù)3～5年推廣的“提租補貼”方案也不了了之。

在20世紀(jì)90年代初期，我國政府又提出了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，其要求現(xiàn)階段公有住房租金有規(guī)定、有目標(biāo)的增加到成本租金，在規(guī)定的住房面積中，工作人員購買公有住房要依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)價。并且，各個區(qū)域政府的房改房也在逐一推廣。其中，很多大城市在實際操作中非常標(biāo)準(zhǔn)，但是很多中小城市落實的交查，推出的優(yōu)惠比例越來越高，導(dǎo)致房改工作又進入到了一個低價售房的階段。因此在實施一年之后，國家政府在房改工作會議中提出中止方案。[1]

在20世紀(jì)90年代中期，國家政府提出了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，并且確定了房改工作的基礎(chǔ)目的是為了構(gòu)建與社會主義市場經(jīng)濟體制發(fā)展相符的城鎮(zhèn)住房制度，從而引導(dǎo)住房向著商品化和社會化發(fā)展，提升住房建設(shè)的速度，改變?nèi)罕姷淖》織l件，符合城鎮(zhèn)居民數(shù)量不斷提升的住房需求。[2]

三、住房貨幣化和保障制度

在20世紀(jì)90年代末期，國家政府提出了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，并且提出全面中止住房實物分配，落實住房分配貨幣化，同時第一次提出構(gòu)建和優(yōu)化工作以經(jīng)濟適用住房為基礎(chǔ)的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)系統(tǒng)。[3]其中主要分為以下幾點工作內(nèi)容：

第一，調(diào)節(jié)住房投資構(gòu)成，注重發(fā)展經(jīng)濟適用住房，提升處理城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。新建設(shè)的經(jīng)濟適用住房需要結(jié)合政府指導(dǎo)價進行銷售，結(jié)合保本微利原則進行推廣，其成本包含征地和拆遷補償費以及建安工程費用、企業(yè)管理費用、貸款利息等多個因素，在實際發(fā)展中要求企業(yè)管理費用支出不能超出2%，開發(fā)的效益不能超出3%，促使中低收支的家庭也有能力購買。

第二，對不同階段的家庭實施多樣化的住房供應(yīng)政策。對最低收支家庭而言，依據(jù)政府或者是單位提供廉租住房，結(jié)合發(fā)放租賃補貼為基礎(chǔ)，實物配租和租金核減為輔助支持。最低收支的家庭人均廉租住房面積標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)定上不能超過所在區(qū)域人均住房面積的60%，租金需要依據(jù)政府結(jié)合維修費用和管理費用兩項因素實施明確。中低收支的家庭購買經(jīng)濟適用住房等普通商品住房，而高收支家庭在購買或者是租賃商品住房需要結(jié)合市場調(diào)節(jié)價格為依據(jù)。

第三，發(fā)放租房補貼。若是房價收支比例在4倍以上，政府和單位可以對無房或者是住房面積沒有達到規(guī)定的職工進行住房補貼。

一直到1993年，我國已經(jīng)全面中止實物分房的政策，促使中國城鎮(zhèn)住房制度出現(xiàn)了基礎(chǔ)性的改變。但是在落實房貨幣化改革時，住房補貼的發(fā)放與群眾對住房需求滿意程度不高，住房不公平的問題不斷拓展，并且隨著房屋價格的提升而不斷變壞。

同時因為宏觀調(diào)控政策的延遲和其他因素的影響，城市廉租住房制度依舊存在，經(jīng)濟適用住房制度并不全面，相關(guān)的政策也不相符，很多城市低收入家庭住房較為困難。需要注意的是，自從2007年以來，我國政府增強了宏觀調(diào)控的強度，并且提出了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，其中指出，低收入的家庭主要是依據(jù)廉租住房，以及經(jīng)濟適用住房解決住房問題；中等收入的家庭結(jié)合各個區(qū)域?qū)嶋H情況可以應(yīng)用限價商品房和經(jīng)濟租用房的方案解決住房問題；高收入的家庭是依據(jù)市場解決問題。這是中國房改進程的一個重要標(biāo)志。

四、深化住房制度改革方案正在草擬

在2016年兩會期間，住房制度的問題也受到了國家領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，并且表示，住房制度一直都是國家建設(shè)的重要制度，有關(guān)民生、事物的深化創(chuàng)新，也包含了新制度的建設(shè)。我國政府經(jīng)濟工作會議中提出正確的住房制度改革方向，從而滿足新居民的住房需求，明確“購租并舉”住房制度的發(fā)展方向。結(jié)合我國政府的發(fā)展規(guī)定，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門需要對實際發(fā)展情況進行全面的研究和分析，從而為草擬住房制度改革方案提供有效的依據(jù)。

五、結(jié)語

我國的住房制度改革與住房金融體制改革兩者之間存在一定的關(guān)聯(lián)，住房制度的改革過程也展現(xiàn)出了住房金融體制的條理，因為房改為住房金融體制的改革提供了有效的規(guī)定，更帶來了發(fā)展的動力。由此，在我國住房金融體制不斷改革的過程中，可以結(jié)合目前我國的房改制度改革任務(wù)和規(guī)定進行推斷，但是目前我國的房改卻存在不斷優(yōu)化市場化住房制度的任務(wù)，從而解決住房市場順利發(fā)展和低收入群體住房的問題。并且在規(guī)定的時間里，我國住房金融體制需要滿足實際發(fā)展的需求，一方面要注重提升住房金融體制的市場化能力，另一方面需要注重為低收入群體提供更為優(yōu)質(zhì)的住房融資形式和融資產(chǎn)品。

（作者單位為博興縣住房保障和房產(chǎn)管理局）

參考文獻

[1] 張曉東.住房金融法律制度研究[D].西南政法大學(xué)，2014.

[2] 戴燦輝.美、英、德住房金融分析[D].吉林大學(xué)，2014.

[3] 錢思.有關(guān)我國住房金融管理的探討[J].東方企業(yè)文化，2015（12）：178-179.