淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理存在的問題及對策

王緒強

摘 要 在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟效益的重要手段。越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在加強對項目管理的研究和應用，并把項目管理作為一種先進的、高效的管理理論和模式應用到自己的實踐中。做好房地產(chǎn)項目管理應重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究；做好品牌建設；加強合同管理工作。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 項目管理 問題 對策

一、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的主要問題

（一）項目方案確定方面存在的問題

首先，缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。

（二）施工設計管理方面存在的問題

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設計的管理能力弱，加上多數(shù)設計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

（三）合同管理方面存在的問題

目前仍有相當一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加 10%。二是簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。三是合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應采取的對策

以上種種建設中的弊端強烈呼喚現(xiàn)代化的項目管理技術(shù)，誰擁有了現(xiàn)代化的項目管理知識，并將其創(chuàng)造性地應用到開發(fā)建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產(chǎn)業(yè)激烈的競爭中站穩(wěn)腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設中如何做好項目管理。

（一）重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項目的前期市場定位和產(chǎn)品研究，使整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：首先，深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展，它必將在稅費、金融、法規(guī)等方面給予支持，使該行業(yè)的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè)，不能逆政策而行。其次，要根據(jù)項目地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環(huán)境及配套設施的要求等。最后了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實力等，權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知己知彼。目前，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項目的成功，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。

（二）做好品牌建設

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應重視企業(yè)的品牌建設。當然，企業(yè)的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動等的系統(tǒng)工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。例如，萬科地產(chǎn)的“萬科城市花園”品牌，廣州奧林匹克房產(chǎn)的“奧林匹克花園”品牌，等等。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。大連萬達集團由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)二十幾個大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設施及住宅小區(qū)。國內(nèi)房地產(chǎn)市場要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

（三）加強合同管理工作

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要做好合同管理的基礎工作，沒有扎實而全面的基礎工作，合同管理是不能成功的。基礎工作主要是了解國家政策和行業(yè)規(guī)定，工程量、設備、原材料價格收集齊全，深入市場調(diào)研對有關(guān)技術(shù)了解清楚，各方面情況要及時掌握。其次，要實施合同管理的過程控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從投資項目一開始通過競爭選擇優(yōu)秀工程咨詢單位，與之簽訂工程咨詢合同。在項目建議書和可行性研究階段，把基礎工作做扎實，使投資估算建立在科學、可靠的基礎之上編制好設計概算這是控制設計和施工總造價的關(guān)鍵，也是合同管理的關(guān)鍵。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)項目管理的水平對項目的開發(fā)成本和開發(fā)周期具有重要影響，并最終決定項目的效益乃至成敗。只有堅持科學現(xiàn)代的管理方法，提高管理人員的素質(zhì)和管理水平，建立完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理流程，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地。

（作者單位為保利山東置業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 李良生.綜合分析房地產(chǎn)項目管理現(xiàn)階段存在的問題[J].民營科技，2009（6）.