淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及其解決對(duì)策

譚琳

摘 要 隨著居民生活水平的不斷提升，在帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。據(jù)調(diào)查，平均下來(lái)我國(guó)居民幾乎每個(gè)家庭都有一套房子，尤其在北上廣等一線城市，每個(gè)家庭可能擁有不止一套房子。這就促使了房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)得到了高速的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了其他領(lǐng)域的發(fā)展，給國(guó)家和地方財(cái)政帶來(lái)了很大的收入。可是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅速，而與此相配套的政策并不是很健全，導(dǎo)致了很多問(wèn)題的出現(xiàn)。本文旨在對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題及如何應(yīng)對(duì)進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理 問(wèn)題 對(duì)策

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，為我國(guó)GDP的增長(zhǎng)作出了重大的貢獻(xiàn)，但是我們?cè)诿鎸?duì)這一片大好形勢(shì)時(shí)卻不能盲目樂(lè)觀，其內(nèi)部存在的問(wèn)題如果不能得到及時(shí)有效的處理，會(huì)不利于今后房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展，最終會(huì)制約我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)內(nèi)部存在的一些問(wèn)題主要表現(xiàn)為：首先，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)管理部門(mén)針對(duì)該行業(yè)的運(yùn)行，頒布了很多管理政策。這表明我們國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度的加強(qiáng)，然而其實(shí)施效果并不是很明顯，是只治標(biāo)不治本。這些措施非但沒(méi)有控制住日益增高的房?jī)r(jià)，反而是大大提高了居民買(mǎi)房子的成本，使人們更難買(mǎi)到屬于自己的房子。[1]其次，房?jī)r(jià)一直高居不下。上文已提到，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)了周邊行業(yè)的蓬勃發(fā)展，與建房相關(guān)的行業(yè)建材業(yè)、土地的成本價(jià)隨著房?jī)r(jià)的增高水高船漲，建房成本的提高導(dǎo)致房?jī)r(jià)的增高，似乎形成了惡性循環(huán)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

我國(guó)相關(guān)部門(mén)為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理，針對(duì)其在運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，出臺(tái)了很多法規(guī)去解決它，但這都只是治標(biāo)不治本，沒(méi)有真正解決房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，房?jī)r(jià)一年一個(gè)樣，一直在提高。如若放任這些個(gè)問(wèn)題不管，那么這將最終制約我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（一）經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)的實(shí)施缺乏有效地監(jiān)管機(jī)制

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是指對(duì)房地產(chǎn)的建造、買(mǎi)賣(mài)、分配和消費(fèi)所發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行調(diào)控、管理。我國(guó)在這方面確實(shí)出臺(tái)了很多政策，但是真正運(yùn)用到實(shí)際去解決問(wèn)題的卻很少。在管理過(guò)程中，不同地域的理念有所不同，這就導(dǎo)致了國(guó)家出臺(tái)的政策到最后流于形式，成了一紙空文。

（二）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清

我國(guó)目前采取的控制房?jī)r(jià)的措施最為大眾所熟知的莫過(guò)于控制人均占有房屋套數(shù)，規(guī)定一個(gè)人名下只能有一套房屋。用限制需求的方法限制供給，從而達(dá)到一直房?jī)r(jià)的目的。這些年來(lái)，為了抑制房?jī)r(jià)，零零散散的出臺(tái)了一些文件，這些文件知識(shí)針對(duì)某一時(shí)期某一具體的突發(fā)性事件，并不能被廣泛長(zhǎng)期的適用。從這里不難看出，在管理房地產(chǎn)經(jīng)理領(lǐng)域，我國(guó)缺少一個(gè)完整的能夠行之有效的法規(guī)，起到一個(gè)總的指導(dǎo)性作用。同時(shí)在有原則的基礎(chǔ)上，缺少與之相配套的具體實(shí)施細(xì)則，使政策流于形式，不能運(yùn)用到具體的管理活動(dòng)中去。使我國(guó)的房地產(chǎn)管理活動(dòng)處于無(wú)法可依據(jù)的尷尬境地。

（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全

我國(guó)目前沒(méi)有與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理相配套的法律法規(guī)，使房地產(chǎn)管理活動(dòng)處于無(wú)法可依的尷尬境地。在我國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行管理一般都是依賴于行政機(jī)關(guān)的權(quán)威，這并不是一個(gè)法制健全的國(guó)家應(yīng)該出現(xiàn)的情況。然而我們國(guó)家為了隨時(shí)能夠更好地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，通常只是出具適用某一突發(fā)事件的法律文件，這些文件不具有廣泛適用的特征。在管理房地產(chǎn)經(jīng)理領(lǐng)域，我國(guó)缺少一個(gè)完整的能夠行之有效的法規(guī)，起到一個(gè)總的指導(dǎo)性作用。同時(shí)在有原則的基礎(chǔ)上，缺少與之相配套的具體實(shí)施細(xì)則，使政策流于形式，不能運(yùn)用到具體的管理活動(dòng)中去。使我國(guó)的房地產(chǎn)管理活動(dòng)處于無(wú)法可依據(jù)的尷尬境地。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議和對(duì)策

（一）明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)

一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，需要有一個(gè)明確的既有的目標(biāo)去引導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理人應(yīng)該充分了解國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史以及發(fā)展行情，借鑒國(guó)外該行業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，去制定一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展目標(biāo)。在明確目標(biāo)的指引下，相信我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)更能穩(wěn)定健康的發(fā)展。

（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系

我國(guó)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不完善，與之相配套的法律規(guī)章政策沒(méi)有建立起來(lái)，需要建立起一個(gè)完善健全系統(tǒng)化的房地產(chǎn)法律體系。首先，我們要做好打長(zhǎng)久戰(zhàn)的心理準(zhǔn)備。一個(gè)領(lǐng)域的系統(tǒng)的法律體系的構(gòu)建是需要一個(gè)相當(dāng)漫長(zhǎng)的時(shí)間。一個(gè)健全的法律規(guī)定，可以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)管理活動(dòng)實(shí)現(xiàn)有法可依，可以讓整個(gè)房地產(chǎn)活動(dòng)規(guī)范。合法的運(yùn)行。從前文的憤怒系中可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)，因此一個(gè)健全的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系會(huì)直接影響我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否穩(wěn)定。其次，建立一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有一個(gè)規(guī)范的秩序，該行業(yè)的多元化和特殊性性會(huì)使這個(gè)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題。只有建立起一個(gè)完善健全系統(tǒng)化的房地產(chǎn)法律體系，使房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化的同時(shí)，避免政府以宏觀調(diào)控的名義將手伸的過(guò)于長(zhǎng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在一個(gè)自由的規(guī)范的秩序里穩(wěn)定健康的發(fā)展。

（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理途徑

一個(gè)完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，對(duì)于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到很大的規(guī)范作用。主要包括以下幾種途徑：首先應(yīng)確定企業(yè)的投資總額。一個(gè)好的項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理，從拿到建筑項(xiàng)目的時(shí)候，就應(yīng)該依據(jù)項(xiàng)目可行性報(bào)告去估算該項(xiàng)目所需要的總金額，交由公司高層考察核實(shí)，然后考慮公司投入的資金量去最終確定該項(xiàng)目實(shí)施的可行性，以避免錯(cuò)誤的估算利弊給公司帶來(lái)重大的不必要的經(jīng)濟(jì)損失。其次，對(duì)房地產(chǎn)建筑的成本加強(qiáng)控制。只有控制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，才能更好地控制房?jī)r(jià)的提高。因此成本控制使開(kāi)發(fā)商和住房用戶實(shí)現(xiàn)雙贏的有力手段，因此實(shí)施成本控制使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)建造中最容易被控制的成本就是日常的支出。但是日常支出卻也最不容易被控制，因?yàn)槿粘５幕ㄙM(fèi)變化空間太大，很難得到統(tǒng)計(jì)，也就很難有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，這就導(dǎo)致一些不自覺(jué)的管理者中飽私囊。這就要求管理者在選擇成本負(fù)責(zé)人時(shí)要盡可能的慎重，這樣才能確保在成本的控制上取得有效的成績(jī)。例如，房地產(chǎn)管理者可以采取分包到個(gè)人的做法，獎(jiǎng)勵(lì)成本最節(jié)約者的方式去樹(shù)立負(fù)責(zé)人員的主人公意識(shí)，使其自發(fā)的節(jié)約成本。再次，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期的利潤(rùn)預(yù)期核算。國(guó)家為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，采取一系列措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，極大的帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的高速運(yùn)行，而房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題卻制約了其健康發(fā)展，因此一個(gè)完善健全的相關(guān)法規(guī)建設(shè)就顯現(xiàn)出其存在的重要性，而想要建設(shè)一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)管理體系離不開(kāi)政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的共同努。

（作者單位為南昌市政公用房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 王守鵬.淺析我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題及其解決對(duì)策觀察[J].財(cái)經(jīng)界，2012.

[2] 曾國(guó)安，張河水.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的研究狀況及思考[J].學(xué)習(xí)與實(shí)踐，2011.