北京地區(qū)住宅價格合理性研究

王善才

北京新奧集團有限公司

摘要：作為歷史悠久的古都，北京承載著太多的責任。作為中國快速發(fā)展的城市代表，其住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也深受各方關(guān)注。住宅市場快速發(fā)展為經(jīng)濟帶來利好，同時也為政府及相關(guān)機構(gòu)拋出難題。近幾年，北京市住宅市場快速發(fā)展，住宅價格持續(xù)上揚，而超速發(fā)展的背后，供需矛盾逐漸凸現(xiàn)，價格不合理性逐漸顯現(xiàn)，住宅信貸余量暴增，為住宅市場的發(fā)展及商業(yè)銀行信貸管理埋下巨大的隱患。本文旨在通過研究分析北京市住宅市場的發(fā)展情況，并通過剖析銀行住宅信貸和住宅價格之間的關(guān)系，來探究2005年至2014年十年間，北京地區(qū)住宅價格與住宅信貸量之間的相互作用是否發(fā)生變化，住宅價格是否虛高，探尋有效調(diào)控住宅價格的金融及行政手段，以實現(xiàn)政府調(diào)控住宅價格的政策目標。

關(guān)鍵詞：北京市 住宅 信貸 政策

一、住宅市場分析

住宅是房地產(chǎn)的一種。住宅作為一種特殊商品，有其獨有的特性。首先，其位置固定、不可移動，形成了完整的立體空間，并由此產(chǎn)生了區(qū)域性，區(qū)域性直接影響著住宅的供需與價格。其次，住宅這種商品開發(fā)周期很長，且所需資金投入巨大，壽命也比一般商品長很多。盡管我國住房使用壽命受限于期限土地使用權(quán)，但居住用地的最高年限也有70年之久，這就形成了住宅的高保值性。特別是在我國優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品匱乏、住宅剛性需求巨大的情況下，多數(shù)投資者在資金允許的情況下，愿意投資于住宅，以求資產(chǎn)保值增值。

（一）住宅價格影響因素分析

根據(jù)市場供求理論，均衡價格是由供給量和需求量決定的，住宅市場同樣如此。影響住宅供需的因素，無論直接間接、主要次要，都會影響住宅價格，也可以說最終都會反映到住宅市場價格上。下文將從供給、需求、其他方面，三個角度探討影響住宅價格的諸多因素。

1、需求角度分析

（1）地區(qū)人均生產(chǎn)總值

住宅產(chǎn)業(yè)早已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，特別是在大中型城市，對經(jīng)濟發(fā)展有著巨大的推動作用，而其價格也同樣受到地區(qū)經(jīng)濟水平的影響。

衡量地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的一個重要指標是人均生產(chǎn)總值，它的穩(wěn)步提升代表著經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，就業(yè)率的提升，投資的擴大。一般來說，當?shù)貐^(qū)經(jīng)濟繁榮，人均生產(chǎn)總值不斷上升，收入水平、居民購買力不斷提升，投資水平不斷提高，住房需求也會不斷增加，住宅市場價格勢必隨之上揚。

（2）人口數(shù)量與素質(zhì)

對于我國這樣的人口大國來說，住宅市場的需求主體無疑是居民。人們?yōu)榱藵M足生活需要，對購買住房產(chǎn)生巨大的剛性需求。因此，一個地區(qū)的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、素質(zhì)等都會對該地區(qū)住宅價格產(chǎn)生重要影響。一般而言，人口數(shù)量大且不斷增長的地區(qū)對住房的需求會不斷增加，當人口數(shù)量的增長速度超過住房供給的增長速度時，住宅價格會不斷上漲。

（3）人均可支配收入

人均可支配收入反映某一國家或地區(qū)的居民購買力水平，一直被認為是消費開支的決定性因素，常被用來衡量一國生活水平的變化情況。在其他因素一定時，人均可支配收入水平提高，人們的購買力水平也會相應提高，隨著財富的積累，無房者則會產(chǎn)生對房子的基本需求，有房者則會產(chǎn)生改善生活質(zhì)量或?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資的需求，使得住宅需求穩(wěn)步提升，進而引起房價的變化。

2、供給角度分析

（1）住宅開發(fā)投資額

住宅開發(fā)投資額，反映住宅市場潛在供給量，是反映一個城市住宅市場的總體規(guī)模和繁榮程度的重要指標。住宅開發(fā)投資額直接影響住宅的供給，并通過供給的變動，影響價格。

一般認為，如果年度開發(fā)投資額多，住宅的供應量就會增加，隨之價格下降。即住宅開發(fā)投資額與住宅市場價格反向變動。但值得注意的是，住宅開發(fā)投資額與住宅價格的關(guān)系不是絕對的。如果住宅開發(fā)投資額的增加并未導致供給的上升，而是提升住宅的質(zhì)量、檔次等等，則不但不會引起住宅價格的下降，反而可能會引起價格的提升。

（2）土地及建安成本

商品的成本往往是決定其供給量的重要因素，因此，商品成本在一定程度上影響商品價格。住宅價格包括所占用土地的價格和房產(chǎn)本身的價格，因此，土地成本和建安成本是影響住宅供給量，進而影響住宅價格的重要因素。

3、其他因素分析

政策調(diào)控是一個地區(qū)、一個國家對于住宅市場進行合理管控的重要手段，包括多個方面，例如中央和地方政府出臺的各種相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)政策、相關(guān)制度等等。通常包含稅收政策、金融政策、土地政策和行政手段等方面。

首先，政府宏觀調(diào)控中的一個重要手段便是稅收政策。不同稅種、稅率、征收辦法等對住宅價格的制約程度不同。因此，政府往往通過調(diào)整稅種、稅率、征收環(huán)節(jié)等來影響住宅市場的供給與需求，進而調(diào)整房價。

其次，在我國土地政策也會對住宅價格產(chǎn)生較大影響。2004年，土地管理制度再出大舉措，自此日后所有經(jīng)營性用地出讓全部實行招標、拍賣、掛牌制度?！罢信膾臁敝贫扔欣谝?guī)范土地市場秩序，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，但同時也導致了土地價格和房價的高漲。

（二）北京地區(qū)住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在問題

近幾年，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩，改革不斷深化，北京地區(qū)也隨之進入“新常態(tài)”發(fā)展階段。作為首都，北京自古以來便是全國政治、文化、科教和國際交往中心，人口向北京遷移的跡象仍然存在，北京市的運行壓力仍不斷上升。特別是近兩年，北京市空氣污染、交通擁堵等問題愈發(fā)嚴重，未來北京市將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移到落實城市功能定位，疏解北京市的核心功能。隨著住宅調(diào)控政策日益完善，有效調(diào)節(jié)住宅市場供需狀況，北京市住宅市場也逐步走向成熟，將步入一個溫和的發(fā)展周期。下面將從北京地區(qū)住宅開發(fā)、供給、需求等方面進行具體分析。

1、地價高漲拿地縮減

房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直是反映房地產(chǎn)業(yè)整體情況的風向標，是對房地產(chǎn)開發(fā)成本的直觀反映，而在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地購置費又占據(jù)主要份額。表1.1列示了北京市2010-2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資額與土地購置價款數(shù)據(jù)，并計算相應的增長率及土地購置價款在房地產(chǎn)開發(fā)投資額中的占比情況。2010-2014年，北京市土地購置費占房地產(chǎn)開發(fā)投資額的比重始終保持在40%左右，上下浮動5%?？梢哉f，土地購置費對房地產(chǎn)開發(fā)投資額有較大影響，而土地資源的有限性，勢必導致土地購置價格增長，購置費用提高，進而使得投資成本上升。

2、住宅用地量跌價漲

如圖1.2 中綠色折線所示，在北京，住宅投資相對于寫字樓和商業(yè)用房而言一直占據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資額50%左右。

2010-2014年，北京市住宅開發(fā)投資僅在2012年出現(xiàn)下降，同比降幅8.5%，其余各年均較上年呈現(xiàn)增長。特別是2010年，北京住宅開發(fā)投資陡然增加，增長率高達66.4%，自2010年后，北京的住宅開發(fā)投資額均保持在1500億元以上。2012年出現(xiàn)下降與北京出臺的土地供應計劃要求2012年政策性住房計劃供地量占住宅用地供應量的50%以上，政府土地供給意愿很低有關(guān)。2013及2014年，北京市住宅開發(fā)投資均繼續(xù)增長，2014年開發(fā)投資總額逼近2000億元，但住宅投資額的上漲并不意味著住宅開發(fā)市場的火爆。近兩年北京市居住類用地價格也在大幅上升。2014年北京市住宅類用地的平均樓面價達到14557元/平方米，創(chuàng)下歷史新高，環(huán)比2013年每平米漲幅為51%。但須注意的是，2014 年北京市土地市場呈現(xiàn)明顯的量跌價漲態(tài)勢。特別是在住宅用地方面，北京市共成交宅地52宗，比去年同期減少29.7%；建設(shè)用地面積423.35萬平，比去年同期大幅下滑41.4%；規(guī)劃建筑面積900.7萬平，比去年同期大幅下滑32.1%；成交總金額達1311.1億，比去年同期增長2.6%。

3、調(diào)控失效價格走高

北京地區(qū)2006年至2014年間新建住宅及二手住宅的同比價格指數(shù)在趨勢上呈現(xiàn)同步變化，即兩者價格基本同增同減，兩者變化均呈現(xiàn)山峰形狀?？梢姳本┑貐^(qū)近幾年同比價格指數(shù)震蕩波動，受金融危機影響，住宅價格于2009年及2012年出現(xiàn)負增長，而隨后的調(diào)控政策又使得2010年及2013年價格大幅上漲。

2014年受2013年新“國五條”及后續(xù)控制政策的影響，房地產(chǎn)市場下行預期的影響，新建住宅及二手房價格增長力持續(xù)下降，甚至于2014年9月開始出現(xiàn)負增長。但若剔除保障性住房的數(shù)據(jù)，近三年北京市住宅商品房的均價持續(xù)上漲，近兩年漲幅均超過10%?？梢?，若單就商品住宅而言，北京市房價在市場如此低迷之時，依舊高漲。近幾年在中國，特別是一線城市，陷入了房價越調(diào)越高的怪圈，政府的限價措施只能遏制短期的激增，對于長期供需失衡及價格非合理性毫無效果，調(diào)控政策一再失靈，政策悖論不斷上演。

二、住宅信貸市場分析

基于住宅這種商品的特殊性，住宅產(chǎn)業(yè)一直是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，無論在開發(fā)期、建設(shè)期、銷售期都需要大量的資金支持，可以說住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持。在我國，住房信貸始終是銀行業(yè)務(wù)中最活躍的一個。在我國住宅信貸以抵押貸款為主，主要包括住宅開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款。

自1998年，我國住房制度改革，取消福利分房，住房進入市場化，住宅市場與金融進一步融合，金融業(yè)特別是信貸對住宅產(chǎn)業(yè)的支持不斷加大，信貸余額迅速增長。不僅住宅開發(fā)貸款逐年上升，個人住房按揭貸款也與日俱增，且據(jù)統(tǒng)計住宅類貸款增長的速度遠高于銀行整體信貸增長的速度，也使得住宅信貸風險逐步暴露。

如圖2.1所示，近五年來，我國房地產(chǎn)貸款余額增長近85%，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款與個人購房貸款也穩(wěn)步提升，特別是個人購房貸款增長近80%，到2014年末余額達到11.52億元。

（一）房企開發(fā)貸款余量穩(wěn)增

相較于其他行業(yè)而言，住房開發(fā)投資金額巨大，回收期常，具有較大的風險。也正因為投資額巨大，住宅開發(fā)企業(yè)無法完全依靠自有資金維持發(fā)展，往往有較大的資金需求，而我國金融市場發(fā)展仍不完善，相關(guān)的產(chǎn)品、融資渠道較為匱乏，時至今日住宅開發(fā)仍依靠于商業(yè)銀行信貸，特別是北京等一線城市，住宅開發(fā)投資額中有大部分是高額的土地購置費用，使得住宅開發(fā)投資信貸需求不斷上漲。

如圖2.2所示，北京地區(qū)近年來房地產(chǎn)開發(fā)資金情況，圖中紅色折線表示貸款的同比增長率水平，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)貸款在2010年及2011年出現(xiàn)下降，其余各年均上升，到2014年末，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額中銀行及金融機構(gòu)貸款總額為2183.68億元，同比增長18.9%。

（二）個人購房貸款余額提升

個人消費性貸款在我國一般包括個人住房貸款、住房裝修貸款、汽車貸款、助學貸款、大件耐用消費品貸款、旅游貸款及其他貸款，而這其中個人住房貸款絕對是主角。如下圖所示，2010年至2014年全國個人購房貸款與個人消費性貸款情況，可以看出盡管近年來個人購房貸款所占的比重呈下降趨勢，但一直占比75%以上，2010年時占比達到85%，可見個人購房貸款絕對是我國個人消費性貸款中最重要的部分。而這一點不僅在全國如此，在各地區(qū)亦是如此，在北京這樣的一線城市更是如此。

三、北京地區(qū)住宅信貸與住宅價格相互關(guān)系分析

（一）變量選取

為了解析北京住宅價格與住宅信貸之間的相互關(guān)系，本文選取了北京市住宅銷售價格指數(shù)、北京市住宅開發(fā)貸款余額、北京市個人購房貸款余額、北京市居民可支配收入、北京市住宅開發(fā)投資額、狹義貨幣供應量M1六個相關(guān)變量來進行分析。

影響住宅價格的因素很多，而其中從需求與供給的角度來講，影響較大的因素分別是居民可支配收入和住宅開發(fā)投資額，選取可支配收入在于其直接影響居民購買力水平，選取住宅開發(fā)投資額是因為開發(fā)行為直接影響住宅的供給量。此外，住宅價格受政策影響較大，特別是國家宏觀經(jīng)濟政策及商業(yè)銀行信貸政策。本文選取狹義貨幣供應量M1，因為在央行調(diào)節(jié)宏觀經(jīng)濟的眾多貨幣政策中，調(diào)節(jié)貨幣供應量是最為直接的，貨幣供應量增加會使金融機構(gòu)的可貸資金增加，進而增加貸款，從而促進投資與消費，反之減少貨幣供應量則會收緊銀根，減少貸款發(fā)放。商業(yè)銀行信貸政策方面選取住宅開發(fā)貸款余額與個人購房貸款余額兩個變量，以求分別從投資與消費兩方面理清住宅價格與金融支持的互動關(guān)系。

（二）結(jié)論分析

通過對2005年1月至2009年12月及2010年1月至2014年12月兩個階段的各變量月度數(shù)據(jù)進行實證分析，可以得出如下結(jié)論：

首先，兩階段住宅價格與住宅開發(fā)貸款、個人購房貸款的相互關(guān)系發(fā)生明顯變化。其中變化最大的為住宅銷售價格及個人購房貸款在受到?jīng)_擊后產(chǎn)生的變動。在2004年至2010年的月度檢驗中，住宅開發(fā)貸款與個人購房貸款都會促進銷售價格的上漲，而在2010年以前，開發(fā)貸款僅會引起銷售價格的波動，個人購房貸款并不會對銷售價格產(chǎn)生影響。在2010年以前，住宅銷售價格及開發(fā)投資額的上升會導致個人購房貸款出現(xiàn)波動，而在2010年至2014年的月度檢驗中，住宅銷售價格的上漲及開發(fā)貸款的增長會使得個人購房貸款大幅提升?？梢?，隨著北京市住宅產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展，住宅改革的不斷深入，住宅金融體制的不斷完善，住宅市場的高價格高利潤高收入不斷吸引著開發(fā)商、銀行、消費者的進駐，住宅價格與個人購房貸款、住宅開發(fā)貸款之間的相互作用也隨之轉(zhuǎn)變。住宅價格的上漲已不再是單純的供需變化所致，而是受到住宅信貸水平的影響；住宅信貸水平也不再只受到開發(fā)供給與購買需求的影響，住宅價格的上揚也會影響住宅信貸水平?，F(xiàn)階段北京市住宅價格不斷攀升，個人購房信貸不斷上漲，住宅開發(fā)異?；鸨?，已形成相互影響、相互促進的循環(huán)，住宅價格與住宅信貸量存在一定的不合理性。倘若如此循環(huán)發(fā)展下去，北京市住宅市場及相關(guān)的金融產(chǎn)業(yè)將存在巨大的風險，住宅價格將逐漸泡沫化，若泡沫破裂，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)都將受其影響，而住宅開發(fā)銷售對銀行信貸的高依存度勢必導致相關(guān)信貸逾期、不良、無法收回，引致銀行信貸風險，社會房地產(chǎn)市場及金融市場都將出現(xiàn)震蕩，整個社會經(jīng)濟運行受阻，存在巨大隱患。

四、北京住宅市場發(fā)展建議

北京地區(qū)住宅市場價格與住宅信貸之間的關(guān)系不斷變化，特別是2010年后，住宅價格、住宅開發(fā)貸款、個人購房信貸之間形成相互促進的網(wǎng)絡(luò)，勢必預示著北京地區(qū)住宅市場、住宅信貸市場的火爆存在著不合理性，住宅價格過高，剛性需求仍就無法被完全滿足，個人購房信貸激增，住宅開發(fā)異?；馃岫茧[藏著諸多風險與危害。住宅作為人民生活最基本的保障，直接關(guān)系著社會的穩(wěn)定與發(fā)展。因此，如何避免泡沫與危機的發(fā)生，如何合理調(diào)整政策，在不影響經(jīng)濟發(fā)展的同時，使住宅市場，住宅金融市場更加持久健康的發(fā)展，是亟待解決的難題。本文根據(jù)前面的研究與檢驗，針對北京市的發(fā)展，為北京市住宅市場發(fā)展提出如下幾點建議：

（一）深化土地改革

近年來，北京市住宅開發(fā)投資額上漲與住宅價格攀升有著相互促進的關(guān)系，因此，要從源頭控制住宅開發(fā)投資額，降低開發(fā)成本，進而緩解價格不合理上漲。北京市住宅開發(fā)投資額中有很大一部分是土地購置費用，而土地購置費用的較高與我國的土地制度有著密不可分的關(guān)系。據(jù)統(tǒng)計，我國各省市的土地出讓金已成為其財政收入的重要來源，甚至有超過稅收的情況，足以見得，我國土地改革仍需加快腳步病不斷深化。國家和地方政府過渡依賴土地收入，將給地區(qū)的發(fā)展帶來諸多問題，資源將無法合理利用，導致土地價格不斷攀升，進而導致住宅價格上漲，因此，深化土地制度改革，尋找適合我國國情及地方發(fā)展的土地政策，破解“土地財政”的難題，深化相關(guān)稅制改革，從根本上控制住宅價格。

當然，北京市土地價格攀升，在一定程度上是北京市的特殊地位導致，隨著城市人口的不斷擴張，國際交流的不斷深入，北京作為國際大都市、歷史古都，承載著其獨特的責任與使命，作為中國面向世界的窗口，北京市近年來不斷增強自身實力，特別是增強基礎(chǔ)設(shè)施、軌道交通的建設(shè)，完善的城市化設(shè)施，優(yōu)質(zhì)的軟硬件，使得北京市土地價格自然上漲。因此，在改變制度的同時，也要適時調(diào)整步伐，促進北京地區(qū)土地與住宅價格走向合理化。

（二）調(diào)結(jié)構(gòu)促需求

北京市住宅市場供給存在一些不合理的情況，特別是近幾年住宅待售面積大幅提升，三年以上的待售面積在近五年更是漲了一倍，北京市住宅市場供給結(jié)構(gòu)隨著市場的不斷發(fā)展，牟利的開發(fā)商與投機者不斷增加，出現(xiàn)越來越嚴重的不合理情況。開發(fā)企業(yè)的供給無法滿足消費者的需求，供需不匹配，導致北京住宅產(chǎn)業(yè)在開發(fā)過度的同時，出現(xiàn)資源浪費。因此，北京市需通過政策來引導住宅市場供給結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，不斷研究市場的需求情況，聽取各階層的意見與建議，了解人民群眾最根本的想法，持續(xù)引導住宅開發(fā)企業(yè)將需求細分，將住宅差別化，以促進需求的釋放，滿足各種需求，并保障開發(fā)企業(yè)的利潤追求。此外，北京市應繼續(xù)加大對保障性住房建設(shè)的支持力度，切實按照設(shè)定的目標，完成保障性住房的供應量，切實解決民生問題，保障人民群眾的生活。要增加經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房的供給，堅持在土地開發(fā)中要求一定比例的保障性住房建設(shè)用地，促進開發(fā)商住宅供給的合理配備，并不斷促進租房體制改革，完善廉租房建設(shè)，保障百姓的居住需求。

五、結(jié)論

本文通過分析住宅市場、住宅信貸相關(guān)理論及北京市住宅市場、住宅信貸發(fā)展現(xiàn)狀，理清了北京市住宅市場及住宅信貸目前面臨的主要問題，并經(jīng)實證檢驗，探究北京市近十年住宅市場價格與住宅信貸量之間互動關(guān)系的變化，發(fā)現(xiàn)北京市調(diào)控政策失效的緣由，為北京市住宅市場及住宅信貸的良好發(fā)展提出相關(guān)建議。

由于資料及數(shù)據(jù)的局限性，加之本人知識儲備及能力水平的不足，本文對于問題的討論僅停留在淺層，還有很多需要深入探索的地方，如土地制度改革、銀行信貸風險防控實際操作的局限性等等，有待更多研究。

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