房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策研究

林永學(xué)

天津華北地質(zhì)勘查局 摘要：隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，并且已經(jīng)成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的中流砥柱。對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展起到了十分關(guān)鍵的作用，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)受到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和重視。本文主要講述了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要因素以及相應(yīng)的解決對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 波動(dòng)因素 對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革日趨完善，進(jìn)一步促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展起到著十分重要的作用。與宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展的時(shí)候，其往往會(huì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)式的趨勢(shì)，必須要采取各種措施將波動(dòng)控制在合理的范圍內(nèi)，才能夠保障我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最為重要的作用就是拉動(dòng)國(guó)家GDP的增長(zhǎng)，其主要可以從以下幾個(gè)方面加以體現(xiàn)。其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)參與房地產(chǎn)投資對(duì)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的直觀性和積極性。其二，能夠通過(guò)房地產(chǎn)投資行為拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)合作意向的達(dá)成，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，推動(dòng)國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為日趨增多，能夠有效的促進(jìn)了市場(chǎng)中消費(fèi)需求的提高，所以，國(guó)民生產(chǎn)總值能夠得到顯著的提高。

（二）房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)其附屬、關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的主要影響

國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要就是通過(guò)GDP直接體現(xiàn)出來(lái)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的因素不僅具有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在緊密聯(lián)系的行業(yè)諸多，比如能源行業(yè)、金融行業(yè)以及物流行業(yè)等諸多行業(yè)。只是對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著主要的比例，其本身屬于中流砥柱。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)以及關(guān)聯(lián)度廣泛等產(chǎn)業(yè)特性，所以，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，比如建筑、建材以及能源等行業(yè)，在市場(chǎng)上得到了進(jìn)一步的促進(jìn)發(fā)展，并且具有十分重要的現(xiàn)實(shí)影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（一）內(nèi)生因素

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求因素

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系是不斷變化的，房地產(chǎn)投入需要廣大消費(fèi)者的需求，如果消費(fèi)者需求不能及時(shí)的跟上，那么就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投入進(jìn)入下坡路。由于勞動(dòng)、技術(shù)以及資金等諸多方面是不斷變化的，進(jìn)而也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給量出現(xiàn)一定的變化。由于影響房地產(chǎn)需求總量的因素諸多，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的波動(dòng)程度比較大，并且其往往呈現(xiàn)出曲線變化，最終就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)總供給量與總需求量出現(xiàn)一定的不平衡，只是短暫的出現(xiàn)供求平衡。所以，必須要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行科學(xué)、合理的調(diào)整，從而導(dǎo)致供求關(guān)系出現(xiàn)一定的變化，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一定的波動(dòng)。

2、房地產(chǎn)收益率因素

房地產(chǎn)收益率主要就是指房地產(chǎn)凈收益和投資額之間的比率，也常常被稱之為投資回報(bào)率。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預(yù)期收益處于上升階段的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)增加投資，不斷的擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模，一旦預(yù)期收益下降的時(shí)候，就會(huì)減少投資，縮小規(guī)模，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)。

3、房地產(chǎn)投資因素

如果不斷的增加房地產(chǎn)投資工作，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，逐漸的將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)到繁榮階段，如果減少房地產(chǎn)投資，就會(huì)逐漸的將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶入到蕭條期。房地產(chǎn)投資的變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期往往都是同向共振的，從整體角度來(lái)講，房地產(chǎn)投資變動(dòng)往往更加活躍，房地產(chǎn)投資更可以當(dāng)成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的引擎。

（二）外生因素

1、經(jīng)濟(jì)因素

導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素主要就是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的宏觀因素以及其他相關(guān)因素，宏觀經(jīng)濟(jì)主要就是指經(jīng)濟(jì)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)變量對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來(lái)的影響，經(jīng)濟(jì)參數(shù)以及經(jīng)濟(jì)變量主要包括了物價(jià)水平以及通貨膨脹率、收入水平與消費(fèi)水平以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征等諸多方面。

2、社會(huì)發(fā)展因素

隨著我國(guó)人們生活水平質(zhì)量不斷的提高，我國(guó)人們的精神文明得到了進(jìn)一步的提高，所以，人們對(duì)于住房消費(fèi)觀念得到了不斷的提高和完善，住房消費(fèi)者對(duì)于居住環(huán)境和位置有著更高的要求，從而也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)不可忽視的影響。

3、城市發(fā)展因素

隨著我國(guó)城市現(xiàn)代化進(jìn)程日益加快，城市現(xiàn)代化進(jìn)程已經(jīng)成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動(dòng)力，為了能夠適應(yīng)城市現(xiàn)代化進(jìn)程發(fā)展的需求，擴(kuò)大和完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和普通住房已經(jīng)成為主要的發(fā)展趨勢(shì)。另外，隨著我國(guó)人口的增長(zhǎng)以及交通運(yùn)輸行業(yè)的快速發(fā)展，也進(jìn)一步促進(jìn)了我國(guó)城市現(xiàn)代化的發(fā)展，其能夠直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的出現(xiàn)。

4、政策因素

政策因素也是造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的主要因素，其主要就是指政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，比如產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策以及財(cái)政政策等，從而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)方面進(jìn)行了宏觀調(diào)控，會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)。

三、預(yù)防我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要對(duì)策

（一）調(diào)整房地產(chǎn)投資政策

為了能夠保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，在其投資政策制定和頒布的時(shí)候，必須要重視以下幾個(gè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其一，投資主體結(jié)構(gòu)的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)周期的變化帶來(lái)較大的影響，其主要原因就是因?yàn)閲?guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清以及沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等機(jī)制，從而會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)象。其二，必須要關(guān)注房地產(chǎn)投資規(guī)模的變化，必須要保障房地產(chǎn)投資規(guī)模與宏觀經(jīng)濟(jì)規(guī)模適當(dāng)，不能脫離宏觀經(jīng)濟(jì)的支持，保持房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資的合理比重，避免比重過(guò)大或者過(guò)小。其三，投資結(jié)構(gòu)必須要合理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資必須要保障其科學(xué)性、合理性，必須要重視市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位等工作，保障房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)能夠真正的建立在市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，成為市場(chǎng)需求拉動(dòng)型投資擴(kuò)張模式。其四，必須要不斷的完善和規(guī)范政府投資，政府必須要重視房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整政府投資，及時(shí)的完成土地開(kāi)發(fā)以及安居工程等政府型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并且實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資行為的間接調(diào)控工作。endprint

（二）規(guī)范土地市場(chǎng)

必須要不斷的規(guī)范土地市場(chǎng)，加強(qiáng)政府土地批租管理工作。其主要可以從以下幾個(gè)方面加以控制，其一，必須要控制好總量，嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行行政劃撥用地，必須要實(shí)現(xiàn)土地管理權(quán)的統(tǒng)一管理，對(duì)土地出讓實(shí)施總量控制，并且科學(xué)、合理的制定合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，嚴(yán)格的審批行政劃撥用地，監(jiān)控土地的最終用途。其二，必須要規(guī)范操作，實(shí)現(xiàn)招標(biāo)拍賣。必須要完善我國(guó)傳統(tǒng)的土地轉(zhuǎn)讓方式，逐漸的實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的招標(biāo)、投標(biāo)以及拍賣等形式，減少行政性土地出讓方式，改變土地出讓過(guò)程中的違規(guī)操作。其三，政府壟斷城市土地出讓市場(chǎng)，必須要不斷的加強(qiáng)政府土地供給能力，及時(shí)的放開(kāi)土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，能夠保障企業(yè)通過(guò)土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓城市土地使用權(quán)，保障土地在市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控下實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置和重組。其四，必須要完善和創(chuàng)新市場(chǎng)化的新型土地供應(yīng)機(jī)制，由政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓行為，土地出讓逐漸的實(shí)現(xiàn)招標(biāo)以及拍賣方式等過(guò)渡，最終避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)。

（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)金融制度

房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)金融制度作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，必須要不斷的完善和創(chuàng)新，其主要可以從以下幾個(gè)方面加以控制。其一，必須要實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多元化融資體系，目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道包括了商業(yè)銀行貸款以及房地產(chǎn)信托等方式，必須要結(jié)合新時(shí)代發(fā)展的步伐，不斷的創(chuàng)新和完善，進(jìn)行多元化渠道的發(fā)展。其二，必須要不斷的完善我國(guó)住房消費(fèi)的多元化融資體系，我國(guó)主要的住房消費(fèi)融資渠道包括了商業(yè)按揭貸款、住房合作基金以及政府優(yōu)惠政策等，方式比較匱乏，必須要不斷的豐富。其三，必須要培育住房抵押貸款證券化，證券化是國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家普遍使用的金融手段，其主要作用就是解決流動(dòng)性差、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等作用，能夠進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。其四，必須要建立科學(xué)、合理的住房金融管理制度，為了能夠從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資渠道的多元化，不僅需要房地產(chǎn)企業(yè)積極的探索，還必須要加強(qiáng)金融體系以及制度方面的建設(shè)工作，為房地產(chǎn)融資創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

（四）全面提升市場(chǎng)調(diào)查力度

必須要不斷的提高市場(chǎng)調(diào)查力度，才能夠明確市場(chǎng)定位，一般情況來(lái)講，投資主體結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)周期的發(fā)展帶來(lái)較大的作用和價(jià)值，目前我國(guó)一部分企業(yè)存在著職責(zé)不明確以及風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制不健全等問(wèn)題。必須要關(guān)注和重視房地產(chǎn)投資規(guī)模，讓投資規(guī)模能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障比重的合理性。必須要建設(shè)理性的投資結(jié)構(gòu)，意識(shí)到市場(chǎng)定位和市場(chǎng)調(diào)研的重要性，并且以市場(chǎng)需求作為基礎(chǔ)來(lái)建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素諸多，必須要結(jié)合實(shí)際情況，不斷的完善和創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制和宏觀政策，才能夠控制其波動(dòng)范圍，有助于我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建。

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