對(duì)影響房?jī)r(jià)的相關(guān)因素的分析

【摘要】改革開放三十多年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度之快，規(guī)模之大令世人震驚，時(shí)至今日，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)注越來越集中在房?jī)r(jià)的高居不下上。房?jī)r(jià)不降反增的社會(huì)現(xiàn)實(shí)給我國整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來了一系列消極的連鎖反應(yīng)，雖然各級(jí)政府為此做出了一些舉措但收效甚微，人們?nèi)匀皇芾в诜績(jī)r(jià)高漲，市場(chǎng)卻供不應(yīng)求的矛盾之中，是什么造成了這種局面，又是什么促使房?jī)r(jià)上漲成為社會(huì)普遍關(guān)注和討論的問題。為了探究分析影響房?jī)r(jià)的因素，本文從國內(nèi)外兩個(gè)方面出發(fā)，分三個(gè)部分討論造成我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)如此局面的原因，以期對(duì)研究探索房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提出指導(dǎo)意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 價(jià)格 金融因素 政策因素 市場(chǎng)

2016年的第一個(gè)月，上海新房的成交均價(jià)達(dá)到了35911元/平方米，拿這一個(gè)月與2015年全年均價(jià)相比，上海的房?jī)r(jià)上漲了12%，每平方米的漲幅為4000元。這種狀況在中國一線城市并不新鮮，并逐漸向二、三線城市擴(kuò)張，一方面房?jī)r(jià)不斷攀升，另一方面是買房者絡(luò)繹不絕?；谏鐣?huì)現(xiàn)實(shí)，本文將從國際金融因素、國內(nèi)政策因素和國內(nèi)市場(chǎng)因素三個(gè)方面探討影響房?jī)r(jià)的因素。

一、國際金融因素

1994年我國實(shí)行匯率并軌和2005年的人民幣匯率機(jī)制改革，再加上我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)大好發(fā)展，人民幣在國內(nèi)外市場(chǎng)上形成了強(qiáng)烈的升值預(yù)期，這給國內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來了深遠(yuǎn)影響。從理論上說，首先人民幣的持續(xù)升值會(huì)給外資營造一種中國市場(chǎng)低風(fēng)險(xiǎn)、高收益的映象，這種情況下，大量國際游資涌入中國市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成國內(nèi)房?jī)r(jià)上升；再者，人民幣升值使得基礎(chǔ)消費(fèi)品的相對(duì)價(jià)格下降，居民財(cái)富增加，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率，民眾在基本需求在外會(huì)將剩余財(cái)富投入到房地產(chǎn)里，房產(chǎn)價(jià)格上升?？傊?，相對(duì)于西方幾次大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)造成的損失，我國平穩(wěn)的政局發(fā)展吸引了大量國際熱錢涌入，這在很大程度上加強(qiáng)了中國房地產(chǎn)的熱度，與中國民間資本合流后，大幅度增加了個(gè)人購房比例和非居民比例，造成了極強(qiáng)的房地產(chǎn)泡沫，不僅造成房?jī)r(jià)哄抬，而且增加了我國金融體系的潛在危險(xiǎn)。

二、國內(nèi)政策因素

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，他的興衰與否與民眾生活息息相關(guān)，而且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)涉及到工業(yè)，服務(wù)業(yè)等多個(gè)行業(yè)，它的發(fā)生發(fā)展除了國際因素外，更離不開國內(nèi)政策規(guī)劃等對(duì)它的直接影響，直觀來看，國內(nèi)金融政策和土地政策是主要的影響因素。

房地產(chǎn)作為一個(gè)先耗錢再賺錢的龐大產(chǎn)業(yè)，國家的金融政策對(duì)它的影響是直接的，銀行的利率政策、貨幣政策、外匯儲(chǔ)備調(diào)整等等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響，并通過房?jī)r(jià)變動(dòng)表現(xiàn)出來。對(duì)市場(chǎng)來說，人民幣強(qiáng)烈的升值預(yù)期會(huì)促使央行干預(yù)外匯市場(chǎng)來維持人民幣幣值穩(wěn)定，最主要的是投放更多的人民幣進(jìn)入市場(chǎng)，比如降低存款利率等，這樣會(huì)促使民眾將更多錢投入到增值快的產(chǎn)業(yè)，比如房地產(chǎn)，促使房?jī)r(jià)上升；人民幣升值還會(huì)導(dǎo)致我國進(jìn)口增加，國內(nèi)失業(yè)增加，為了維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，央行會(huì)擴(kuò)大信貸，信貸增加也會(huì)促使房地產(chǎn)的繁榮。對(duì)開發(fā)商來說，他們的資金回轉(zhuǎn)很大一部分需要借助銀行的貸款，貸款利率過高就會(huì)增加他們的成本，削弱一部分投資能力低的開發(fā)商；貸款利率降低則會(huì)促使更多人投入房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)上升。總之，如果市場(chǎng)內(nèi)貨幣供應(yīng)量增加，就會(huì)有更多的人開發(fā)房地產(chǎn)和購買房產(chǎn)，增加房地產(chǎn)泡沫，就現(xiàn)實(shí)而言，這是一個(gè)暫時(shí)不會(huì)改變的事實(shí)。

房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)就是土地，土地成本是房地產(chǎn)最基礎(chǔ)的成本構(gòu)成，在市場(chǎng)中，開發(fā)商們?cè)诨卮鸱績(jī)r(jià)高漲的原因的時(shí)候，總是會(huì)抱怨土地成本過高導(dǎo)致，這些話雖然可能只是他們的托辭，但從側(cè)面反映出土地交易確實(shí)是影響房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。首先，我國在分稅制改革后，將當(dāng)時(shí)不太重要的土地收益納入地方政府收益，為了推進(jìn)城鎮(zhèn)化，地方政府利用土地放出信用信號(hào)，吸引大量資金和企業(yè)投入房地產(chǎn)，越來越多的地產(chǎn)涌入增加了土地的需求，導(dǎo)致土地拍賣價(jià)格逐漸上升，房?jī)r(jià)上升；再者，土地的資源稀缺性和固定性決定了其因地理位置的不同而有所差異，如今一、二線城市住房緊張，供不應(yīng)求，但三、四線城市住房積壓反映了一、二線城市土地不足但基于利潤(rùn)因素使得開發(fā)商競(jìng)相追逐較少土地，哄抬土地價(jià)格使地方政府獲得土地財(cái)政的同時(shí)進(jìn)一步提高了房?jī)r(jià)，三、四線城市為了獲得足夠收益，不顧城市供過于求的現(xiàn)狀仍然無限開發(fā)，導(dǎo)致房產(chǎn)積壓。所以說，國家和政府的土地政策是會(huì)深刻影響房?jī)r(jià)的上升和下降的，研究也證明，土地價(jià)格的走勢(shì)和商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)基本上是一樣的。時(shí)至今日，面對(duì)越來越多對(duì)中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的質(zhì)疑和擔(dān)憂，國家在“限購令”等類型的決策之外，更應(yīng)該考慮解決政府層面的土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的催漲。

三、國內(nèi)市場(chǎng)因素

無論任何行業(yè)，供需影響價(jià)格的因素都是不可缺少的，就我國房地產(chǎn)而言，雖然不健康的發(fā)展讓社會(huì)對(duì)此產(chǎn)生諸多爭(zhēng)論，但不得不說，房?jī)r(jià)高居不下的一個(gè)重要原因就是人們對(duì)此的需求是毫不減弱的。就大環(huán)境而言，我國人口大國的現(xiàn)實(shí)就形成了龐大的地產(chǎn)市場(chǎng)，而且城市化帶來城鎮(zhèn)人口急劇增加本身就促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展和房?jī)r(jià)的上升，城鎮(zhèn)人在住宅、工作、學(xué)習(xí)、生活上都需要住房，而且越來越龐大的民工潮也吸引更多的農(nóng)村人口在城市買房，形成了龐大的房產(chǎn)需求量，造成房?jī)r(jià)上升，另外前面也提到，國內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升、房地產(chǎn)高利潤(rùn)、低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)吸引著民眾將財(cái)富投資到房產(chǎn)上也促使房?jī)r(jià)上升。就實(shí)際生活而言，國內(nèi)受傳統(tǒng)習(xí)慣等多種因素的影響，年輕人結(jié)婚必須有房成為潮流，作為購置房產(chǎn)的主力群體之一，無論價(jià)格多高，年輕人為了家庭婚姻買房成為不能回轉(zhuǎn)的必須。總之，有需求才有交易的經(jīng)濟(jì)道理在這里完全符合，不管房?jī)r(jià)是多么地高居不下，社會(huì)對(duì)此的需求熱情并未減弱，這樣在很大程度上鼓動(dòng)了房地產(chǎn)熱的持續(xù)發(fā)酵，房?jī)r(jià)被一炒再炒，一漲再漲。

總結(jié)起來講，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，所形成的局面和造成的后果不是一蹴而就的，面對(duì)國內(nèi)外將其認(rèn)定為“中國經(jīng)濟(jì)之癌”的論斷，中國房地產(chǎn)能否安全健康前行成為大家共同關(guān)注的話題。吸收和借鑒國內(nèi)外的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國際、國內(nèi)政府、民眾的力量共同應(yīng)對(duì)，才能有效解決房?jī)r(jià)高居不下，需求瘋狂上漲的地產(chǎn)泡沫問題，才能穩(wěn)定和平衡國內(nèi)經(jīng)濟(jì)局勢(shì)以及因此造成的矛盾。

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作者簡(jiǎn)介：劉濤（1978-），男，碩士，副教授，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營管理。