基于濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)“供給側(cè)改革”的案例分析

陳傳榮

【摘要】本文基于濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)“供給側(cè)改革”的案例分析——為實(shí)現(xiàn)“供給側(cè)改革”的開(kāi)展，濟(jì)南市政府應(yīng)降低購(gòu)房人的購(gòu)房成本要精準(zhǔn)化，金融、稅收、首付、住房公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策要對(duì)應(yīng)到具體的人群。開(kāi)發(fā)商應(yīng)從供給端入手，為住戶(hù)打造配套更加完善，生活品質(zhì)更加尊貴的樓盤(pán)，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)房體驗(yàn)。

【關(guān)鍵詞】供給側(cè)改革；房地產(chǎn)市場(chǎng)；國(guó)家調(diào)控；創(chuàng)新

A Case Study of "Supply Side Reform" in Jinan Real Estate Market

Chen Chuan-rong

（Shandong Huatai Engineering Cost Consulting Co.， LtdJinanShandong250101）

【Abstract】Based on the Jinan real estate market "supply side reform" case analysis - in order to achieve the "supply side reform" to carry out， Jinan municipal government should reduce the purchase cost of buyers to be precise， financial， tax， down payment， housing provident fund， purchase subsidies Policy to correspond to the specific population. Developers should start from the supply side， for the tenants to build more perfect， more quality of life of real estate， enhance the consumer's purchase experience.

【Key words】Supply side reform；Real estate market；National regulation；Innovation

1. 前言

（1）習(xí)近平總書(shū)記第一次提出了“供給側(cè)改革”。這簡(jiǎn)單的五個(gè)字顯示出了黨中央對(duì)如今經(jīng)濟(jì)情況的判斷和治理思路的調(diào)整。出口、投資、消費(fèi)的概念正在逐漸淡化，新提出的“供給側(cè)改革”一定會(huì)成為未來(lái)時(shí)期的核心。房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)行“供給側(cè)改革”之前。隨著國(guó)家的調(diào)控計(jì)劃每日的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻越調(diào)越漲，并因此引發(fā)了一系列社會(huì)問(wèn)題。如今濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于領(lǐng)會(huì)“供給側(cè)改革”方針及時(shí)，形成了以經(jīng)十路為重點(diǎn)，向東西南北四向發(fā)展，眾多全國(guó)知名房企萬(wàn)科、綠地、恒大等也爭(zhēng)相進(jìn)駐濟(jì)南，濟(jì)南市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了“供給側(cè)改革”之路。

（2）濟(jì)南市房地產(chǎn)商應(yīng)不僅提供集品質(zhì)及服務(wù)于一體的大體量的住、商、旅、文、老綜合體，還應(yīng)提供高品質(zhì)的生活方式，即通過(guò)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)文化、信息技術(shù)、科技創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用的合成與整合以及向后期服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，建立舒適生活、健康愉悅、延年益壽的生活環(huán)境。讓住戶(hù)得到更舒適的居住體驗(yàn)，回歸住宅本身的居住價(jià)值。

（3）為實(shí)現(xiàn)“供給側(cè)改革”的開(kāi)展，濟(jì)南市政府應(yīng)降低購(gòu)房人的購(gòu)房成本要精準(zhǔn)化，金融、稅收、首付、住房公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策要對(duì)應(yīng)到具體的人群。開(kāi)發(fā)商應(yīng)從供給端入手，為住戶(hù)打造配套更加完善，生活品質(zhì)更加尊貴的樓盤(pán)，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)房體驗(yàn)。

（4）近年來(lái)濟(jì)南市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相入駐濟(jì)南。但濟(jì)南的各個(gè)樓盤(pán)質(zhì)量卻參差不齊，有開(kāi)發(fā)商卷款逃跑變?yōu)闋€尾樓的樓盤(pán)，有質(zhì)量一直被投訴的不合格住宅，也有叫好又叫座的深入人心的樓盤(pán)。總體來(lái)說(shuō)，濟(jì)南樓市的發(fā)展方向仍然是積極的，新樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度很快，濟(jì)南房地產(chǎn)庫(kù)存一直穩(wěn)定在5～6個(gè)月。時(shí)間進(jìn)入2016年，隨著“供給側(cè)改革”逐步深入地產(chǎn)界的每一個(gè)人心中，從供給端發(fā)力的樓盤(pán)也并不少見(jiàn)，筆者考察調(diào)研了幾個(gè)最新的樓盤(pán)。下面便通過(guò)華潤(rùn)城·紫云府這一項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行案例分析。

2. 樓盤(pán)概況

濟(jì)南華潤(rùn)城紫云府，位于華潤(rùn)城南地塊腹地，舜耕路與二環(huán)南路交界處東行二公里的興隆片區(qū)，北面是千佛山余脈，南面是南部山區(qū)風(fēng)景區(qū)。踞首二環(huán)南路城市動(dòng)脈，毗鄰環(huán)城高速，暢通東西舜耕路、英雄山路，南北走向的燕山立交橋以及連接南部山區(qū)的快速路正在修建。地塊周邊緊鄰華潤(rùn)城大城優(yōu)越配套體化名校教育、主題游樂(lè)版塊、區(qū)域商業(yè)、生態(tài)公園等優(yōu)質(zhì)資源。美國(guó)工匠進(jìn)行園林修建，打造毫厘標(biāo)準(zhǔn)的人性化空間，實(shí)現(xiàn)居住舒適度，全明通透、方正實(shí)用。住戶(hù)擁有70年住宅使用年限，建筑面積達(dá)到21萬(wàn)平方米。其中，容積率為1.6，綠化率達(dá)到百分之四十。其房?jī)r(jià)也從三期的開(kāi)盤(pán)實(shí)現(xiàn)了三級(jí)跳，從7500均價(jià)的一期，到現(xiàn)在的9700均價(jià)的三期只用了一年的時(shí)間。住房現(xiàn)在仍然供不應(yīng)求，如今僅剩了幾套房源。

3. 配套設(shè)施

3.1學(xué)區(qū)。

華潤(rùn)從供給端入手，首先解決了住戶(hù)孩子的上學(xué)問(wèn)題。簽約了雙語(yǔ)幼兒園、經(jīng)五路小學(xué)以及育英中學(xué)這三所濟(jì)南知名的學(xué)校，將紫云府冠以了學(xué)區(qū)房的名號(hào)，使之無(wú)論從剛性需求或是改善性等方面來(lái)說(shuō)，都有了極大的優(yōu)勢(shì)。

3.2交通。

交通出行是人們關(guān)注的核心，調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)的選擇頻率最高（第三章圖3.3）。紫云府位于二環(huán)南路城市動(dòng)脈，毗鄰環(huán)城高速，暢通東西；舜耕路、英雄山路，貫穿南北走向；直通燕山立交橋、連接南部山區(qū)的快速路正在修建，20分鐘可以到達(dá)城市中心。

3.3生活。

對(duì)于如今第三代第四代住宅理念的深入人心，人們對(duì)生活質(zhì)量要求的提高，生活品質(zhì)的高低在居民選房時(shí)的權(quán)重占比越來(lái)越高，加之“供給側(cè)改革”的要求，華潤(rùn)集團(tuán)充分挖掘內(nèi)部動(dòng)力，華潤(rùn)紫云府具有時(shí)尚購(gòu)物中心、溫泉養(yǎng)生休閑、主題游樂(lè)公園等全享式都市配套。在小區(qū)周邊，也配有山東大學(xué)興隆校區(qū)、齊魯文化公園、機(jī)械風(fēng)暴大冒險(xiǎn)樂(lè)園、水公園、光電迷城主題公園、郊野公園等供人生活?yuàn)蕵?lè)的場(chǎng)所。

4. “供給側(cè)改革”的效果分析

（1）“供給側(cè)改革”的提出與實(shí)施，為濟(jì)南市房地產(chǎn)帶來(lái)了光明的道路。華潤(rùn)·紫云府及時(shí)理解消化，并主動(dòng)從供給端著力，為自己為濟(jì)南市民帶來(lái)了更好的住宅。在生態(tài)宜居作為泉城未來(lái)生活的今天，在千佛山南居住無(wú)疑是很好的選擇。南部山區(qū)原山森林蔥蘢環(huán)繞，周邊綠植覆蓋率達(dá)80%以上，空氣含氧量高于濟(jì)南城區(qū)，薈萃人文居住、主題游樂(lè)、區(qū)域商業(yè)、生態(tài)公園等。華潤(rùn)城為打造創(chuàng)新理念，以山、水、林、城的自然分布為法則，構(gòu)筑了屬于濟(jì)南未來(lái)家庭的新生活。同時(shí)在生活上打造創(chuàng)新理念，獨(dú)創(chuàng)公園生活“黃金1小時(shí)”的“15+20+25”散步方案，使每位住戶(hù)都可以享受到15分鐘的舒緩山路步行，20分鐘的公園游覽，25分鐘的戶(hù)外運(yùn)動(dòng)健身。

（2）可以看出，華潤(rùn)集團(tuán)推進(jìn)了“供給側(cè)改革”，另辟新路，打造了與眾不同的新樓盤(pán)。華潤(rùn)·紫云府從結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)營(yíng)升級(jí)、品質(zhì)提升等方面著手，調(diào)整戰(zhàn)略布局，確立了新的發(fā)展目標(biāo)。

華潤(rùn)·紫云府只是一個(gè)案例，在“供給側(cè)改革”深入人心的今天，在人們對(duì)生活質(zhì)量高度追求的今天，相信未來(lái)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有更多這樣各方面考慮周到的第三代第四代住宅。筆者相信，隨著時(shí)間的發(fā)展，“供給側(cè)改革”于濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就會(huì)更加的積極有效。

（3）本文從國(guó)家去年提出的“供給側(cè)改革”這一方針出發(fā)，結(jié)合濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題與現(xiàn)狀，指出了“供給側(cè)改革”對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以及濟(jì)南市房地產(chǎn)今后的發(fā)展方向。

（4）首先，濟(jì)南市政府降低購(gòu)房人的購(gòu)房成本要精準(zhǔn)化，金融、稅收、首付、住房公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策要對(duì)應(yīng)到具體的人群。其次，全面取消限購(gòu)政策，限購(gòu)是違反憲法的政策取向，只有全面取消限購(gòu)，才能打破瓶頸，擴(kuò)大濟(jì)南的住房需求。最后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從供給端入手，為住戶(hù)打造配套更加完善，生活品質(zhì)更加尊貴的樓盤(pán)，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)房體驗(yàn)。

（5）雖然“供給側(cè)改革”提出時(shí)間不久，但效果已經(jīng)開(kāi)始展現(xiàn)，相信在未來(lái)，濟(jì)南市房地產(chǎn)將伴隨著這一方針發(fā)展的越來(lái)越好，用戶(hù)、政府以及開(kāi)發(fā)商會(huì)更加和諧，“供給側(cè)改革”于濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就會(huì)更加的積極有效。

（6）相信在未來(lái)，濟(jì)南會(huì)發(fā)展更多以避霾、避寒、避暑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、旅游、娛樂(lè)為主題的第三代第四代住宅。工資、醫(yī)保、老年卡會(huì)在全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，打破兒童入托、入幼、入學(xué)的異地限制。政府監(jiān)管愈加得當(dāng)，開(kāi)發(fā)商打造更加完美的產(chǎn)品，用戶(hù)享有更加高品質(zhì)的生活。伴隨著“供給側(cè)改革”的進(jìn)行，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)將向著更好的方向發(fā)展。

（7）濟(jì)南市的房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)“供給側(cè)改革”，挖掘自身內(nèi)部動(dòng)力，承擔(dān)更多社會(huì)責(zé)任無(wú)論是新型城鎮(zhèn)化或是舊房改造，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身社會(huì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

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[文章編號(hào)]1619-2737（2017）05-09-602