論不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

羅志

摘要：民事法律中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，因?yàn)椴煌瑖覍?duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記效力立法不同而存在區(qū)別。但從維護(hù)正常商業(yè)交易以及對(duì)善意第三人的合法利益保護(hù)角度出發(fā)，善意取得制度必然是其他法律制度無法代替的。因此，在我國民法典起草中，應(yīng)以登記公示推定力與公信力為基礎(chǔ)，構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)善意取得，從而完善我國的交易安全保護(hù)制度。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；善意取得

所謂善意取得，是指財(cái)產(chǎn)的所有人雖然無權(quán)處分其目前占有的財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)），但是該財(cái)產(chǎn)占有人將把財(cái)產(chǎn)通過有償?shù)姆绞睫D(zhuǎn)讓給其他第三人時(shí)，如果該第三人是善意的，那么該受讓人自取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)登記之時(shí)起，即取得該物的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有其自身的構(gòu)成要件，這樣可以避免當(dāng)事人的濫用?！段餀?quán)法》中第一百零六條規(guī)定了財(cái)產(chǎn)的善意取得制度。突破了我國傳統(tǒng)法律理論對(duì)善意取得僅適用于動(dòng)產(chǎn)的限制，可以說是《物權(quán)法》的一大亮點(diǎn)。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的概念

按取得方式來劃分，所有權(quán)取得分為特別取得和一般取得。善意取得就是特別取得。傳統(tǒng)民法上的善意取得是指是指財(cái)產(chǎn)的所有人雖然無權(quán)處分其目前占有的財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)），但是該財(cái)產(chǎn)占有人將把財(cái)產(chǎn)通過有償?shù)姆绞睫D(zhuǎn)讓給其他第三人時(shí)，如果該第三人是善意的，那么該受讓人自取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)登記之時(shí)起，即取得該物的所有權(quán)。那么，在這種情況下，該財(cái)產(chǎn)的原權(quán)利人就不能向第三人行使返還請(qǐng)求權(quán)，只能要求原財(cái)產(chǎn)占有人賠償其損失。我國《物權(quán)法》中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得是這么理解的：所謂善意是指第三人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的目的是善意的，雙方通過對(duì)價(jià)的方式來受讓該財(cái)產(chǎn)，即使該財(cái)產(chǎn)的占有人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，但是第三人仍可以取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。善意取得是基于無權(quán)處分這一前提，是法律對(duì)因無權(quán)處分行為而導(dǎo)致的原權(quán)利人和第三人利益沖突的合理協(xié)調(diào)。我認(rèn)為這種權(quán)利沖突出現(xiàn)的原因主要有以下兩個(gè)方面，第一登記制度自身的原因；第二是其他原因。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前必須是已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)也是合法的不動(dòng)產(chǎn)：流轉(zhuǎn)的過程也必須合法。國家禁止流通的財(cái)產(chǎn)都不能適用善意取得，而這些限制流通物只能在特定主體之間流動(dòng)，否則不適用善意取得。

二、不同國家的法律規(guī)定

在二十世紀(jì)初的《德國民法典》中規(guī)定“為了維護(hù)權(quán)利取得人的利益，通過法律行為得到的土地權(quán)利，或者取得其他權(quán)利的不同情形，應(yīng)以土地登記薄上為正確，但是對(duì)該登記內(nèi)容有異議，或權(quán)利取得人知道其存在錯(cuò)誤，不受該限制?！?。《日本民法典》規(guī)定“對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)占有人，通過推定其以善意作為占有動(dòng)產(chǎn)者，如果該善意沒有存在過失，則可以馬上得到該財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利。”通過比較分析我們可以看出《日本民法典》與《法國民法典》，把善意取得和取得時(shí)效是位列在同一等級(jí)上的。那么根據(jù)這種立法規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)也適用于善意取得制度。我國臺(tái)灣地區(qū)也存在相似規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更，如果沒有登記則不生效或當(dāng)事人不得進(jìn)行處分。

三、我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得現(xiàn)狀

我國《物權(quán)法》僅僅只是規(guī)定物權(quán)的變動(dòng)，但是并沒有涉及有關(guān)物權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致合同效力的相關(guān)問題。按目前實(shí)際情況來看，如果沒有辦理物權(quán)變更登記，但是并不會(huì)導(dǎo)致合同的效力保護(hù)，這只是能證明該合同具有效力，而不能證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的這一行為已經(jīng)具有相應(yīng)的效力。也就是說，這個(gè)時(shí)候的物權(quán)變更仍不能對(duì)抗善意第三人。但是對(duì)于因此引起的糾紛而造成損失的一方當(dāng)事人可以請(qǐng)求合同對(duì)方當(dāng)事人彌補(bǔ)因此造成的損失。但是不可直接對(duì)善意第三人主張物權(quán)，除非能證明該善意第三人已經(jīng)明知該物權(quán)變動(dòng)。總的來看，物權(quán)變動(dòng)的合同效力僅是合同本身的效力，與物權(quán)本身的效力是兩回事。基于我國目前的不動(dòng)產(chǎn)登記情況，不動(dòng)產(chǎn)登記體系在全國范圍內(nèi)還未系統(tǒng)性建立。因而，即使我國《物權(quán)法》已經(jīng)明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度。我國有些學(xué)者任然反對(duì)我國建立不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度。善意第三人基于信賴登記的公信力而與無權(quán)處分人通過進(jìn)行交易而從中獲利。如果該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)沒有經(jīng)過登記，第三人仍然與其交易則可以推定該第三人在該交易中存在過失那么該第三人則不能通過善意取得方式得到該財(cái)產(chǎn)。因此，為了保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的正確適用，就必須加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革，要盡快在全國范圍內(nèi)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

四、如何完善我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

所謂善意取得，是指財(cái)產(chǎn)的所有人雖然無權(quán)處分其目前占有的財(cái)產(chǎn)（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)），但是該財(cái)產(chǎn)占有人將把財(cái)產(chǎn)通過有償?shù)姆绞睫D(zhuǎn)讓給其他第三人時(shí)，如果該第三人是善意的，那么該受讓人自取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或不動(dòng)產(chǎn)登記之時(shí)起，即取得該物的所有權(quán)。善意取得制度是民法中的一項(xiàng)重要法律制度。善意取得制度對(duì)保護(hù)正常的商業(yè)交易具有保駕護(hù)航的重要意義。該制度有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常有序的進(jìn)行也是維護(hù)交易中雙方當(dāng)事人乃至第三人合法權(quán)益的武器。傳統(tǒng)的善意取的理論中，善意取得的財(cái)產(chǎn)僅限于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而以登記作為公示的的取得，則不適用此制度。我國當(dāng)前正處于向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)過渡的關(guān)鍵時(shí)刻，正常的不動(dòng)產(chǎn)的登記制度還沒有被廣泛的建立起來，由于制度的缺失就可能導(dǎo)致在實(shí)踐中出現(xiàn)諸多問題。例如：在商品房的預(yù)售中，現(xiàn)實(shí)就存在著“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，這些情況就會(huì)導(dǎo)致許多購房人的權(quán)利得不到保障。基于當(dāng)前我國國情實(shí)際情況的限制，不動(dòng)產(chǎn)登記體系在全國范圍內(nèi)還未系統(tǒng)性建立。因而，即使現(xiàn)行《物權(quán)法》中已經(jīng)明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，但是該制度任然不能完善解決不動(dòng)產(chǎn)交易存在的問題。因此，為了保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的正確適用，就必須加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革，要盡快在全國范圍內(nèi)設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。