房屋中介變局

賀斌

對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，無(wú)論是中介門(mén)店被關(guān)停還是自主關(guān)停，在一定程度上凸顯了當(dāng)前樓市調(diào)控政策的效果。若未來(lái)各地能?chē)?yán)格執(zhí)行樓市相關(guān)的調(diào)控政策，不排除會(huì)出現(xiàn)大批中介門(mén)店被關(guān)停的可能

工作滿(mǎn)一年后，鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人許晨（化名）終于可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)做房產(chǎn)交易了，但此刻他卻有些猶豫：“現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境不太好，租賃業(yè)務(wù)還是穩(wěn)定一些，還是別轉(zhuǎn)了。”

這和他一年前的想法大相徑庭——去年入職的時(shí)候，正是二手房交易最為火爆的時(shí)期，看著同事們賣(mài)出一套又一套的房子，收入噌噌上漲，許晨羨慕不已。無(wú)奈，剛?cè)肼毜乃麤](méi)有資源和經(jīng)驗(yàn)，按照鏈家的規(guī)定，只能先從租賃業(yè)務(wù)做起。

然而，當(dāng)他熬過(guò)了3個(gè)月試用期，熬過(guò)了租賃市場(chǎng)的淡季，終于入職滿(mǎn)一年，眼看著快具備交易資格了，此前如火如荼的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻迎來(lái)一輪堪稱(chēng)史上最嚴(yán)的調(diào)控，市場(chǎng)極速降溫，而他所在的這個(gè)行業(yè)也將面臨著未知的變局。

量?jī)r(jià)齊跌

今年3月份以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策，一些一二線(xiàn)城市在此前的調(diào)控政策基礎(chǔ)上再次“加碼”，采取了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，甚至“認(rèn)房認(rèn)貸還認(rèn)離”，用“打補(bǔ)丁”的方式，堵住炒房漏洞。

北京更是在10天內(nèi)密集出臺(tái)了9個(gè)政策，特別是3月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷(xiāo)售和差別化信貸政策的通知》，明確規(guī)定居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%。

“3·17新政”從此成為北京樓市的分水嶺。據(jù)國(guó)家信息中心國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在新政出臺(tái)的前一周（3月10日?3月16日），北京二手房成交量為6356套，除去周末，工作日每天的成交量都在1000套以上。而在剛剛過(guò)去的一周（5月28日?6月4日），北京二手房共成交1779套，僅相當(dāng)于3月17日一天的成交量（1732套）。

3月29日上午，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售中介行為電視電話(huà)會(huì)議上指出，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)管理是調(diào)控的當(dāng)務(wù)之急，“各地要因地制宜、綜合施策，盡快穩(wěn)定二手房市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)出現(xiàn)的違法違規(guī)行為，住建部特別強(qiáng)調(diào)必須嚴(yán)厲打擊，出頭必打?！?/p>

這輪堪稱(chēng)史上最嚴(yán)的調(diào)控措施，很快就如同一桶冰水，讓持續(xù)“高熱不退”的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)迅速降溫。國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月，北京二手房成交17862套，同比下降40.9%。

“大多數(shù)的調(diào)控效果在5月進(jìn)一步深化，成交價(jià)回落，成交量低位運(yùn)行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場(chǎng)已切實(shí)步入降溫期。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，“在冷卻的市場(chǎng)中，買(mǎi)賣(mài)雙方預(yù)期松動(dòng)，趨向理性。同時(shí)，二手房交易量已經(jīng)連續(xù)大幅度下滑，其它一線(xiàn)及二線(xiàn)重點(diǎn)城市的下滑幅度雖然不及北京，但仍處于下滑通道中。目前北京二手房的交易量還不到調(diào)控前的30%！”

在成交量下降的同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格也在連續(xù)17個(gè)月上漲之后，又經(jīng)歷了連續(xù)兩個(gè)月的下跌。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月北京二手房交易價(jià)格環(huán)比下跌2.3%。許晨所在門(mén)店附近的小區(qū)，價(jià)格已經(jīng)降了8000元，但這樣的降幅對(duì)于整體的高房?jī)r(jià)而言只是杯水車(chē)薪。

在這樣的情景之下，賣(mài)方擔(dān)心吃虧，攥著房子不肯賣(mài)，買(mǎi)方則要么被一輪又一輪的調(diào)控政策限制了買(mǎi)房的資格，要么持幣觀望。雙方膠著之下，二手房交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，同時(shí)，成交周期也被大大拉長(zhǎng)，客戶(hù)觀望情緒空前明顯。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，5月份北京客戶(hù)成交周期52天，是自2012年以來(lái)的最大值，房屋中介行業(yè)正面臨一段異常艱難的時(shí)期。

重新洗牌

在北京房屋中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上，可以查到各房屋中介公司在京分支機(jī)構(gòu)情況，其中，鏈家有1791家分店，經(jīng)紀(jì)人4429人，我愛(ài)我家有675家分店，經(jīng)紀(jì)人1421人，中原地產(chǎn)有147家分店，經(jīng)紀(jì)人271人……

在西三環(huán)這片大型社區(qū)，用手機(jī)定位，尋找周邊的中介公司，方圓500米范圍內(nèi)，至少有20家中介公司，僅鏈家門(mén)店就有5家。《中國(guó)新聞周刊》試圖尋找地圖上標(biāo)注為“旗艦店”的鏈家門(mén)店，跟著導(dǎo)航走到一家門(mén)店，卻被告知“旗艦店”在馬路對(duì)面。

“對(duì)于房屋中介公司來(lái)說(shuō)，房源就是核心競(jìng)爭(zhēng)力，而做大規(guī)模，增加分店，則是獲取房源的有效途徑?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙慶祥一語(yǔ)道出房屋中介如此高密度布局的原因。

然而，隨著二手房交易市場(chǎng)的降溫，一些中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始縮減規(guī)模，關(guān)閉門(mén)店。對(duì)此，趙慶祥認(rèn)為，中介關(guān)閉部分門(mén)店是對(duì)市場(chǎng)變化情況的一個(gè)正常反應(yīng)。在樓市去年持續(xù)火熱過(guò)程中，房屋中介的快速擴(kuò)張也為其自身背負(fù)了很多硬資產(chǎn)，所以，關(guān)閉門(mén)店的做法是理性的抉擇。受新政影響，業(yè)務(wù)量出現(xiàn)明顯下滑，且多家門(mén)店業(yè)務(wù)量基本為零，考慮到接下來(lái)的樓市成交量會(huì)出現(xiàn)下降，且其收入不足以覆蓋門(mén)店的經(jīng)營(yíng)成本，一部分房屋中介選擇自行關(guān)閉門(mén)店。

除了市場(chǎng)因素以外，監(jiān)管趨緊是房屋中介關(guān)閉門(mén)店的又一個(gè)原因。2016年6月和8月，住建部先后兩次通報(bào)房屋中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例，并發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于加強(qiáng)房房屋中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)168號(hào)文），針對(duì)服務(wù)，制度和市場(chǎng)監(jiān)管等方面，提出了具體要求。

“關(guān)店正是體現(xiàn)了監(jiān)管因素的作用?！壁w慶祥向《中國(guó)新聞周刊》表示，部分門(mén)店以前可能存在不當(dāng)操作，需要進(jìn)行整改，優(yōu)化店面資源配置，加強(qiáng)所有店面管理和規(guī)范。

嚴(yán)查只是開(kāi)始，政策及監(jiān)管持續(xù)收緊幾成定局。在這一輪周期中，中小規(guī)模甚至大規(guī)模的中介公司都可能被淘汰，未來(lái)行業(yè)或?qū)⒃谥貕合孪磁啤！霸谶@一過(guò)程中，服務(wù)能力弱、專(zhuān)業(yè)知識(shí)欠缺、經(jīng)營(yíng)行為不太規(guī)范的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都會(huì)面臨被淘汰的命運(yùn)，不只是中小公司，甚至規(guī)模較大的中介公司也將面臨這一考驗(yàn)?！?

趙慶祥認(rèn)為，對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，無(wú)論是中介門(mén)店被關(guān)停還是自主關(guān)停，在一定程度上凸顯了當(dāng)前樓市調(diào)控政策的效果。若未來(lái)各地能?chē)?yán)格執(zhí)行樓市相關(guān)的調(diào)控政策，不排除會(huì)出現(xiàn)大批中介門(mén)店被關(guān)停的可能。

“通常情況下，從市場(chǎng)下行到中介關(guān)店往往有一個(gè)反應(yīng)周期，以往的周期在半年左右，目前尚未到達(dá)全行業(yè)性的、大范圍的、集中關(guān)店現(xiàn)象?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，今天的中介行業(yè)已經(jīng)形成相對(duì)多元化的收入來(lái)源，租賃、一二手聯(lián)動(dòng)、公寓運(yùn)營(yíng)等都已經(jīng)成為中介收入的來(lái)源。因此，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)下行周期的能力比以往有所增強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。

在這一點(diǎn)上，鏈家已經(jīng)走在了行業(yè)的前端。今年3月18日，鏈家董事長(zhǎng)左暉在中國(guó)發(fā)展論壇上指出，中國(guó)有200億平方米的存量住宅市場(chǎng)，但流動(dòng)率只有3%左右。隨著土地供給的減少，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸從土地的增量市場(chǎng)向房地產(chǎn)的存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，如何推進(jìn)存量的流通效率，是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的關(guān)鍵，也是鏈家的使命。

在趙慶祥看來(lái)，存量房不僅包含狹義的二手房交易，還包括在建項(xiàng)目、待售項(xiàng)目以及租賃市場(chǎng)，與存量房交易相關(guān)的服務(wù)業(yè)，如青年公寓、信息服務(wù)、資產(chǎn)管理、房屋美化改造、房地產(chǎn)金融等，這些新興行業(yè)與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀(jì)行業(yè)加快滲透融合，逐漸成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主要驅(qū)動(dòng)力。

4月19日，萬(wàn)科宣布投資30億元入股鏈家，有消息稱(chēng)，雙方將在房地產(chǎn)存量市場(chǎng)展開(kāi)合作。“房地產(chǎn)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，也給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了轉(zhuǎn)型機(jī)遇，促進(jìn)其由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向房地產(chǎn)服務(wù)轉(zhuǎn)變。”趙慶祥表示，在存量房時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的作用日益下降，主動(dòng)或被動(dòng)轉(zhuǎn)型是開(kāi)發(fā)商的可能出路，建造并持有公寓、主題地產(chǎn)等將成為下一階段的轉(zhuǎn)型方向。

破局關(guān)鍵

在趙慶祥看來(lái)，中介行業(yè)深層次的問(wèn)題在于低水平的惡性競(jìng)爭(zhēng)，機(jī)構(gòu)之間比拼的不是服務(wù)，而是資源占有量。

這其中，多家委托下的居間業(yè)務(wù)模式難辭其咎。一個(gè)房源多家機(jī)構(gòu)你爭(zhēng)我搶?zhuān)@得房源后，又遮遮掩掩，相互提防，即使像北京、杭州等地出臺(tái)了核驗(yàn)房源的政策，為了避免房源信息公開(kāi)，讓同行看到，中介之間甚至采用了先紙簽再網(wǎng)簽的方式。如此一來(lái)，不但使得房源核驗(yàn)有名無(wú)實(shí)，無(wú)法起到應(yīng)有的作用，也無(wú)法發(fā)揮交易的最大效率。

“在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房源信息是獨(dú)家委托，平臺(tái)共享的?！壁w慶祥告訴《中國(guó)新聞周刊》，以美國(guó)為例，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方各有一個(gè)代理人，維護(hù)各自委托人的利益。賣(mài)方的經(jīng)紀(jì)人拿到房源后，將其發(fā)到統(tǒng)一的平臺(tái)上，買(mǎi)方的經(jīng)紀(jì)人再通過(guò)該平臺(tái)聯(lián)系賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，買(mǎi)賣(mài)雙方均在一個(gè)公平公正公開(kāi)的環(huán)境下開(kāi)展交易，最終收取的費(fèi)用由賣(mài)方和買(mǎi)方的經(jīng)紀(jì)人共同分配。

然而，由于地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏準(zhǔn)入門(mén)檻，專(zhuān)業(yè)性不夠，服務(wù)也很難保證，“醫(yī)生、律師需要執(zhí)業(yè)資格，金融業(yè)也需要執(zhí)業(yè)資格，可作為中國(guó)人最主要的財(cái)富之一的房屋，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人卻沒(méi)有任何的執(zhí)業(yè)資格，這太不合情理了。”趙慶祥說(shuō)。

實(shí)際上，中國(guó)自古有“牙人”這一行當(dāng)，就是中介的雛形，具有嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，而在如今的中國(guó)，關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格考試的制度幾經(jīng)修改，已經(jīng)由準(zhǔn)入變成了評(píng)級(jí)。在這種情況下，經(jīng)紀(jì)人更是缺乏考試的動(dòng)力，專(zhuān)業(yè)性嚴(yán)重缺乏。

“目前中介行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻低，市場(chǎng)上行時(shí)，經(jīng)紀(jì)人數(shù)量增加速度很快，全行業(yè)的生產(chǎn)效率甚至有可能是下降的?！?楊現(xiàn)領(lǐng)算了一筆賬，以北京為例，2016年成交量接近27萬(wàn)單，保守估計(jì)北京經(jīng)紀(jì)人數(shù)量超過(guò)12萬(wàn)，人均年成交單量只有2.3單。在他看來(lái)，經(jīng)紀(jì)人的嚴(yán)重過(guò)剩，是中介行業(yè)效率低下的原因之一。

值得注意的是，一方面，經(jīng)紀(jì)人的數(shù)量嚴(yán)重過(guò)剩，另一方面，由于行業(yè)流動(dòng)性大，真正有資歷的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)卻極為稀少。鏈家研究院曾做過(guò)研究，中介行業(yè)的流失率月均10%?！耙?yàn)闆](méi)有安全感，沒(méi)有歸屬感，也沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)回報(bào)”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，新入職經(jīng)紀(jì)人一年后留存率不足30%，70%的經(jīng)紀(jì)人工作年限少于2年。這一點(diǎn)得到許晨的證實(shí)：在鏈家，入職3個(gè)月?6個(gè)月是跳槽的高峰期，因?yàn)?個(gè)月以?xún)?nèi)有5000元的保底收入，而6個(gè)月以上，業(yè)務(wù)熟悉了，即使沒(méi)有底薪，也能憑借業(yè)務(wù)獲得一定的收入，一般也就能留下來(lái)了。

由于經(jīng)紀(jì)人的薪酬來(lái)源主要是業(yè)績(jī)提成，在成交量大幅下降的同時(shí)，薪酬也大幅縮水。據(jù)北京房屋中介行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，北京各大中介公司已全面下調(diào)中介費(fèi)用，最高下調(diào)幅度高達(dá)0.7%。鏈家中介費(fèi)用已由2.7%下調(diào)至2.2%，我愛(ài)我家中介費(fèi)用由2.5%下調(diào)至2%。

“若這種情況持續(xù)，可能很多經(jīng)紀(jì)人要另謀出路。”趙慶祥表示，在當(dāng)前情況下，預(yù)計(jì)市場(chǎng)下行趨勢(shì)還將持續(xù)一段時(shí)間，預(yù)計(jì)至少年內(nèi)，甚至明年上半年，這種狀況都難以改變。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員數(shù)量應(yīng)該占總?cè)丝诘那Х种宓角Х种?；但是房地產(chǎn)交易量本身是動(dòng)態(tài)變化的，因此人員隊(duì)伍會(huì)不穩(wěn)定。在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，未來(lái)，中介行業(yè)破局的關(guān)鍵在于提高效率，建立一支專(zhuān)業(yè)、穩(wěn)定的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)來(lái)服務(wù)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，尤其要在經(jīng)紀(jì)人之間、公司之間、行業(yè)之間建立分工合作體系。

目前，在鏈家內(nèi)部，基本實(shí)現(xiàn)了房源共享，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人在尋找買(mǎi)家的同時(shí)，也在尋找房源，房源在鏈家共享，最后收取的費(fèi)用，由代理房源和賣(mài)出房源的人分享。

“未來(lái)，如何實(shí)現(xiàn)公司之間，行業(yè)之間的分工合作，將是破局的關(guān)鍵?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示，“房源信息共享是這一合作的基礎(chǔ)?！?