強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)采購管理與成本控制的策略分析

賈少品+趙瑤先

摘 要：新常態(tài)下，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革不斷深入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨比較大的壓力。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，結(jié)構(gòu)性問題尤為突出，特別是在一二線城市房?jī)r(jià)居高不下的情況下，嚴(yán)重阻礙人們住房條件的改善。造成這一現(xiàn)象的原因在于供給成本的不斷上升。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，提高項(xiàng)目的管理水平，做好經(jīng)濟(jì)核算，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，尤其是采購成本，對(duì)于緩解房?jī)r(jià)上漲壓力，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，改善居住條件具有重要意義。因此，本文探討了如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)采購管理過程中成本控制的意識(shí)，進(jìn)而提升這兩方面的工作水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 采購管理 成本控制

引言

采購管理是房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目中非常重要的組成部分，材料采購管理更是其中的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)中耗資比例最大的環(huán)節(jié)。對(duì)材料的采購進(jìn)行管理也是企業(yè)進(jìn)行成本管理中難度比較大并且比較容易失控的環(huán)節(jié)，建筑行業(yè)在進(jìn)行施工項(xiàng)目管理時(shí)也會(huì)重點(diǎn)關(guān)注這部分內(nèi)容。所以，如何才能做好材料的采購管理工作，是當(dāng)前時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)開展采購管理工作并做好成本控制工作必須要解決的問題。對(duì)此，本文從以下幾個(gè)方面就上述問題進(jìn)行論述：

一、從技術(shù)角度對(duì)采購行為進(jìn)行規(guī)范和約束

對(duì)材料的采購進(jìn)行管理，首先要從制定采購計(jì)劃開始，然后進(jìn)行采購詢價(jià)，之后再簽訂采購合同，最后將采購的材料運(yùn)送到場(chǎng)地中，也就完成了采購活動(dòng)的全過程。在制定采購計(jì)劃時(shí)，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行，首先，結(jié)合實(shí)際情況編制材料的需求計(jì)劃。負(fù)責(zé)這部分工作的主要是項(xiàng)目的技術(shù)人員，其對(duì)材料需求計(jì)劃進(jìn)行編制時(shí)，所依據(jù)的主要內(nèi)容就是圖示量以及施工方案的要求。在編制完成后，將其交給物資采購部門。物資采購部門根據(jù)需求計(jì)劃來確定采購物資的數(shù)量，并且編制好采購材料的計(jì)劃，然后再根據(jù)采購計(jì)劃來確定采購的點(diǎn)，就采購的價(jià)格進(jìn)行交涉，再簽訂采購合同，后期還要做好對(duì)存貨的管理。其次，要對(duì)經(jīng)濟(jì)采購量進(jìn)行確定，對(duì)其進(jìn)行確定的主要目的，就是最大限度的降低與材料有關(guān)的各種成本，以成本和最小為確定經(jīng)濟(jì)采購量的基本原則，然后得出各個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)采購量[1]。最后，對(duì)采購計(jì)劃進(jìn)行編制。在確定完經(jīng)濟(jì)采購量以后，可以再結(jié)合材料的需求計(jì)劃，并選擇采購合同的類型，來編制采購的計(jì)劃。其中要明確如何對(duì)采購過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理，比如如何確定合同的類型，如何對(duì)采購人員和供應(yīng)商進(jìn)行管理等，這些都是物資部門非常重要的工作。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際需求，采購管理計(jì)劃的制定也非常的靈活，但是必須要確保其正確性與可執(zhí)行性。

提高采購過程各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)水平，對(duì)于做好采購管理和成本控制來說具有非常重要的意義。比如在采購詢價(jià)方面，需要做好采購詢價(jià)的管理工作，這就離不開計(jì)算機(jī)的參與，利用管理系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，能夠比較容易的搜集到很多有用的采購信息，進(jìn)而完善采購詢價(jià)的管理工作，也使得采購詢價(jià)工作的效率得以大大提升。在確定供應(yīng)商和簽訂采購合同時(shí)，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行選擇的依據(jù)就是根據(jù)對(duì)其在采購詢價(jià)環(huán)節(jié)的評(píng)價(jià)結(jié)果和產(chǎn)品的質(zhì)量與服務(wù)水平等。在簽訂合同前，要選擇好合同的類型，不同類型的合同下，買賣雙方所面臨的風(fēng)險(xiǎn)存在一定差異。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，希望盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)做好項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的維護(hù)等工作；對(duì)于供應(yīng)商而言，也希望把風(fēng)險(xiǎn)最小化，才能實(shí)現(xiàn)利益的最大化。所以，對(duì)于采購活動(dòng)來說，選擇好有利于自己的合同的類型對(duì)于采購活動(dòng)的順利開展非常重要。

二、做好采購部門員工的管理與培訓(xùn)工作

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行采購管理和成本控制需要從多個(gè)方面著手，采取有效的管理與控制措施，包括崗位人員的選擇和員工的培訓(xùn)以及績(jī)效考核的情況等。對(duì)采購活動(dòng)進(jìn)行崗位設(shè)置時(shí)，需要設(shè)置不同的工作崗位，防止在采購活動(dòng)中出現(xiàn)權(quán)利過于集中的情況，確保各崗位上的人員能夠互相的監(jiān)督與制約，同時(shí)也不會(huì)對(duì)其工作的積極性產(chǎn)生影響。通過這種設(shè)置能夠有效的防止采購活動(dòng)中尋租等腐敗現(xiàn)象的出現(xiàn)，有效的維護(hù)企業(yè)利益。通常情況下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行采購時(shí)，都會(huì)設(shè)置總負(fù)責(zé)人和詢價(jià)員以及合同員與采購員，還有庫管員等五個(gè)不同的崗位。具體的崗位設(shè)置要考慮到項(xiàng)目的大小和施工所需要的時(shí)間等情況，最為主要的目標(biāo)就是能夠做好采購工作，促使各崗位工作能夠形成相互制約的機(jī)制。在進(jìn)行人員選擇時(shí)，要對(duì)員工的素質(zhì)進(jìn)行綜合的考量，需要其具備必要的專業(yè)能力和較好的溝通能力，并且具有一定的法律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，尤其要避免一些任人唯親現(xiàn)象的出現(xiàn)。對(duì)專業(yè)能力的考察，不僅包括對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)材料認(rèn)識(shí)的方面，還要熟悉對(duì)材料進(jìn)行管理的流程。同時(shí)還要求崗位人員具備清廉的素質(zhì)，尤其是一線采購人員，經(jīng)常會(huì)受到金錢和物質(zhì)等誘惑，需要具備抵御這些誘惑的心理素養(yǎng)。此外，還要對(duì)員工進(jìn)行必要的崗位培訓(xùn)，包括業(yè)務(wù)和法律知識(shí)以及公司制度等。對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行培訓(xùn)關(guān)鍵是要能夠提升員工的業(yè)務(wù)能力，比如管理采購流程以及確定經(jīng)濟(jì)采購量等，還要對(duì)員工如何在新形勢(shì)下做好采購管理工作進(jìn)行培訓(xùn)。同時(shí)，要鼓勵(lì)員工多走訪門店了解市場(chǎng)行情。就房地產(chǎn)企業(yè)而言，可以組織員工參加建材展覽會(huì)之類的活動(dòng)，并加強(qiáng)業(yè)內(nèi)同行的交流，從法律的角度讓員工意識(shí)到腐敗的成本。通過加強(qiáng)對(duì)采購部門員工的培訓(xùn)和管理，能夠強(qiáng)化其對(duì)采購管理和成本控制的意識(shí)，使其能夠更加出色的完成采購工作的任務(wù)。

三、強(qiáng)化對(duì)供應(yīng)商的管理，對(duì)采購全過程進(jìn)行成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的采購管理中，要具備對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行管理的意識(shí)，將其作為采購管理中的重要組成部分之一。在進(jìn)行采購時(shí)，可以與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，最終達(dá)到雙贏的目的。企業(yè)可以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的材料采購渠道，并且能夠有效的降低采購材料的平均成本以及采購過程中的交易成本，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目可以順利進(jìn)行[2]。此外，還可以對(duì)供應(yīng)商的合作行為進(jìn)行績(jī)效管理，以此作為對(duì)供應(yīng)商的總體質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)的依據(jù)，比如完善供應(yīng)商績(jī)效管理系統(tǒng)的建設(shè)，做好供應(yīng)商的評(píng)級(jí)工作等。

要想有效的降低采購管理的成本，首先要具備采購全過程的概念，重點(diǎn)關(guān)注采購過程中所產(chǎn)生的所有的成本，進(jìn)而做好對(duì)總成本的控制，并不是就某個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行降低。當(dāng)然要做好總成本的控制必須要在不增加其他環(huán)節(jié)成本的基礎(chǔ)上，盡可能的降低每一個(gè)環(huán)節(jié)的采購成本。在此基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)采購成本的最小化。所以，對(duì)采購成本的控制要從整體上考慮，才能達(dá)到有效管理采購工作，并有效降低采購成本的目的。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)近年來的發(fā)展速度非?？欤托袠I(yè)整體情況二樣，呈現(xiàn)出壟斷競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展趨勢(shì)，并且國家針對(duì)該行業(yè)也出臺(tái)了諸多的調(diào)控措施。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展，必須要做好采購管理與成本控制工作，并逐漸加大創(chuàng)新的力度，提升采購管理工作的水平，降低采購成本，幫助企業(yè)獲取經(jīng)濟(jì)利益同時(shí)實(shí)現(xiàn)較好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]魏洪彬. 房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制體系的改進(jìn)研究[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2013（12）：184-184.

[2]董軍釗.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略采購管理[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2011， 10（1）：38-38.