小產(chǎn)權(quán)房法律問題探析

摘要：從畫中村的案子開始，小產(chǎn)權(quán)房問題年年都備受關(guān)注。對(duì)于購房者來說，最大的期望莫過于政府能夠早日將其合法化，但是，從本質(zhì)上看小產(chǎn)權(quán)房就是違法的現(xiàn)象。如何來調(diào)節(jié)各方主體之間的利益沖突？如何切實(shí)地解決小產(chǎn)權(quán)房的問題？本文基于這一社會(huì)現(xiàn)狀，在權(quán)衡各方利益的監(jiān)督下提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房 利益沖突 合法化

房價(jià)過高一直是近年來的熱門話題，因此許多人另辟蹊徑，選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上就是指在農(nóng)村集體土地上所建設(shè)的用于銷售的房屋，由于小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低廉，一時(shí)成為了人們熱捧的對(duì)象。但是，近十年來，國家已經(jīng)在出臺(tái)了各項(xiàng)政策，嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房沒有國家頒布的產(chǎn)權(quán)證書，因此這對(duì)于買房者來說就是一個(gè)“定時(shí)炸彈”，存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。但是，即使政府加大打擊力度，在小產(chǎn)權(quán)房集中地區(qū)開展相關(guān)試點(diǎn)活動(dòng)，我國目前仍然存在大量的小產(chǎn)權(quán)房，官方也難以給出一個(gè)具體的數(shù)字。雖然小產(chǎn)權(quán)房解決了很多居民住房難的問題，但是殊不知這種行為也存在著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文將在該問題的基礎(chǔ)上，探討如何解決小產(chǎn)權(quán)房這一問題。

一、“小產(chǎn)權(quán)房”還是“大產(chǎn)權(quán)房”

小產(chǎn)權(quán)房，又稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，實(shí)際上是和大產(chǎn)權(quán)房相對(duì)應(yīng)的概念。小產(chǎn)權(quán)房之所以小就在于它沒有國家頒發(fā)的土地使用權(quán)證，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明。而這份產(chǎn)權(quán)證明是不具有法律效力的。小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格低廉的原因就在于享有土地使用權(quán)無需繳納出讓金，因此這成為了很多購房者的選擇。而大產(chǎn)權(quán)房也就是指在國家頒發(fā)的土地使用權(quán)的土地上建造的房屋，它是合法化的。

由于小產(chǎn)權(quán)房并不是法律概念，所以在對(duì)小產(chǎn)權(quán)房內(nèi)涵的界定上也存在著不同的觀點(diǎn)。因此，本文主要探討的小產(chǎn)權(quán)房主要包括兩種類型，第一種即直接占用耕地所建設(shè)的房屋。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，對(duì)于耕地上的土地承包經(jīng)營權(quán)，承包人未經(jīng)批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。所以，無論是將其出售給農(nóng)村集體組織的成員，還是出售給城鎮(zhèn)居民，都是不合法的。而第二種則指利用宅基地、集體建設(shè)用地所建設(shè)的房屋。根據(jù)法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體為集體組織成員，禁止將此類房屋出售給非集體組織成員。將該房屋出售給非組織成員使用的也叫作小產(chǎn)權(quán)房。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”問題下的相關(guān)利益權(quán)衡

針對(duì)這一問題，主要形成了兩種對(duì)立的觀點(diǎn)。從購房者的觀點(diǎn)來看，將小產(chǎn)權(quán)房合法化，使之成為大產(chǎn)權(quán)房是民眾的呼聲。房價(jià)遲遲降不下來，有房成為了許多年輕人的資本。而相比較而言，小產(chǎn)權(quán)房可能比大產(chǎn)權(quán)房的市價(jià)低十倍左右，這對(duì)于購房者來說是一大“誘惑”，很多購房者即使知道非法性也仍然選擇購買，所以從民生的角度來看，很多人支持將小產(chǎn)權(quán)房合法化。但是，從另一角度來看，小產(chǎn)權(quán)房就是一種違法行為，這從根本上違反了《物權(quán)法》的規(guī)定。因此，部分學(xué)者建議嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房，對(duì)請(qǐng)全國各地的小產(chǎn)權(quán)房展開清理行動(dòng)。并且，有相關(guān)的法院對(duì)該類案件作出了判決，認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房的購房合同無效。下面，筆者將從這兩個(gè)角度探討各方主體的利益權(quán)衡。

（一）使小產(chǎn)權(quán)房合法化的利益視角

使小產(chǎn)權(quán)房合法化，首先購房者是受益者，通過使小產(chǎn)權(quán)房合法化，購房者可以將已有的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)橛泻戏óa(chǎn)權(quán)的房屋，對(duì)于這些購房者來說，可以將懸著的心放下。同時(shí)，對(duì)于農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織和其成員來說，將剩余的小產(chǎn)權(quán)房出售，必然會(huì)為其帶來帶相應(yīng)的利益。并且這也符合物盡其用的原則，可以將閑置的資源的資源充分利用起來。

但是，使小產(chǎn)權(quán)房合法化，也存在諸多弊端。首先，對(duì)于政府和開發(fā)商來說，小產(chǎn)權(quán)房的存在必然會(huì)出現(xiàn)土地使用權(quán)賣不出去，開發(fā)商的房屋賣不出去的現(xiàn)象。再者，對(duì)于那些購買了合法產(chǎn)權(quán)房屋的人來說，將小產(chǎn)權(quán)房合法化也會(huì)引起其內(nèi)心的不公平感。并且，將小產(chǎn)權(quán)房合法化，可能會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民為了賣地而“瘋狂”建房、“瘋狂”賣房的現(xiàn)象，這不僅有違《物權(quán)法》的規(guī)定，而且可能會(huì)使農(nóng)民的基本權(quán)益無法得到保障?！段餀?quán)法》之所以限制宅基地的自由流轉(zhuǎn)就是為了防止耕地被隨意開發(fā)，保障糧食安全，同時(shí)也是針對(duì)農(nóng)民的一項(xiàng)福利政策保障農(nóng)民的住房安全。隨意買房很可能破壞這種穩(wěn)定性，造成社會(huì)的混亂。

（二）嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房的利益視角

從這一角度來看，嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房可以保障政府和開發(fā)商的利益。在國家實(shí)行分稅制改革后，很多地方政府的收入主要依靠賣地來解決。入股小產(chǎn)權(quán)房合法化，會(huì)導(dǎo)致城市土地賣不出去，同時(shí)會(huì)引發(fā)一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，開發(fā)商的利益也會(huì)受損。再者，如果將其合法化，那么大部分的居民都會(huì)選擇在農(nóng)村購房，這甚至可能打破我國現(xiàn)有的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。

從今年來國家出臺(tái)的相關(guān)政策來看，國家的態(tài)度是嚴(yán)打小產(chǎn)權(quán)房。畢竟，從法律的視角來看，小產(chǎn)權(quán)房本身就是違法的。并且允許小產(chǎn)權(quán)房的合法化，對(duì)于農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定也會(huì)產(chǎn)生一定程度的影響，無法保障一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了追求利益而突破耕地紅線，甚至一些集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的住房安全可能也無法得到保障?？傊?，不能為了暫時(shí)的利益而忽視長遠(yuǎn)利益。

筆者的觀點(diǎn)是，從《物權(quán)法》物盡其用的觀點(diǎn)來看，可以允許合法的小產(chǎn)權(quán)房的存在。對(duì)于那些利用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為非法建筑需要予以拆除，但是對(duì)于那些利用宅基地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，可以使之合法化?，F(xiàn)在許多農(nóng)村人口流失嚴(yán)重年輕人多選擇外出打工很多宅基地被閑置下來，但是相比較而言，城市住房卻成為了一大難題。如果可以允許宅基地在一定范圍內(nèi)內(nèi)流轉(zhuǎn)，必然可以緩解城市的一些住房壓力，這對(duì)于集體組織成員來說，也可以提高一些收益。但是，這必須建立在保障農(nóng)村居民基本住房的基礎(chǔ)上。

三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的具體對(duì)策

由于現(xiàn)在的我國的小產(chǎn)權(quán)房問題比較混亂，也沒有相關(guān)的法律予以規(guī)制，所以筆者從不同的情況下提出了對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題的解決辦法。

（一）對(duì)于占用耕地建立的小產(chǎn)權(quán)房

糧食關(guān)系著國計(jì)民生，所以保障耕地安全不容忽視。如果小產(chǎn)權(quán)房的存在使耕地被占用，這必然會(huì)威脅社會(huì)的安危。根據(jù)法律的規(guī)定，耕地不得用于非農(nóng)建設(shè)。耕地未經(jīng)批準(zhǔn)，不可轉(zhuǎn)變?yōu)檎?，更不要說用于建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房了。所以，對(duì)于利用耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房需要予以拆除，不能將其合法化，要嚴(yán)守耕地紅線，保障安全。

（二）對(duì)于利用宅基地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房

對(duì)于利用宅基地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在上文中筆者已經(jīng)談到，對(duì)于這里房屋，可以使其合法化，從而解決城市住房難的問題，同時(shí)提高村民收益。但對(duì)于將其合法化，還需要做到以下幾個(gè)方面。

1.出臺(tái)有關(guān)集體土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)。從目前的立法角度來看，是不允許集體土地的自由流轉(zhuǎn)。但是法律需要順應(yīng)時(shí)代的進(jìn)步，所以，筆者認(rèn)為，可以出臺(tái)相應(yīng)的司法解釋，改革現(xiàn)有的關(guān)于集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)定，使其合法化。

2.合法化要建立在保障集體組織成員住房安全的基礎(chǔ)之上。國家之所以限制集體土地的流轉(zhuǎn)，也是考慮到了農(nóng)民的住房安全。所以，流轉(zhuǎn)的合法化一定要控制在一定的范圍之內(nèi)，即在保障農(nóng)民基本住房安全的基礎(chǔ)之上才可以將閑置的宅基地出售給組織外的成員，促進(jìn)物盡其用。

3.劃定小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量，將小產(chǎn)權(quán)房控制在一定的限度之內(nèi)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的管理，應(yīng)當(dāng)將權(quán)利上交給國家，防止鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為了自生利益損害農(nóng)民權(quán)益。同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)控制在一定的數(shù)量內(nèi)，切不可過量。將小產(chǎn)權(quán)房視為一種保障性住房，對(duì)于買房者設(shè)置一定的先決條件，切實(shí)解決住房難問題。

四、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房這一社會(huì)問題遲遲沒有解決，究其原因，實(shí)則為政府和百姓之間的利益沖突。如果全面打擊小產(chǎn)權(quán)房，那么許多百姓可能會(huì)流離失所。將其合法化，又于當(dāng)前我國法律的規(guī)定不符，這將有損于法律的權(quán)威性。最好的解決辦法還是盡早出臺(tái)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)范，無論是合法還是違法，都要給百姓一個(gè)交代。

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（作者簡介：王璐瑤，南昌大學(xué)法學(xué)院，本科在讀，研究方向：法學(xué)。）