“營改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新舊項(xiàng)目的稅收籌劃初探

張杰

摘要：目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)全面實(shí)施了“營改增”。增值稅與營業(yè)稅有很大的區(qū)別，因此本文主要探討房地產(chǎn)企業(yè)對老項(xiàng)目應(yīng)采取的計(jì)稅方法，與影響新項(xiàng)目選擇稅收籌劃方法的各種原因。希望能給“營改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的建議，幫助促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：營改增；稅收籌劃；計(jì)稅方法；新項(xiàng)目；老項(xiàng)目

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）010-0-01

一、“營改增”背景下房地產(chǎn)行業(yè)新舊項(xiàng)目稅收籌劃的現(xiàn)狀

2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)全面實(shí)施“營改增”政策，此前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)適應(yīng)多年的營業(yè)稅終結(jié)了，此前所設(shè)計(jì)的一些稅收籌劃路徑不再適用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的工作人員必須順應(yīng)國家政策的變化，并深入研究營業(yè)稅，設(shè)計(jì)更合理的稅收籌劃路徑，以保證企業(yè)合理、科學(xué)地進(jìn)行納稅，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

依據(jù)國家的相關(guān)文件，實(shí)施增值稅以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的舊項(xiàng)目即2015年5月1日以前開發(fā)的項(xiàng)目（以下簡稱舊項(xiàng)目），企業(yè)有兩種可供選擇的計(jì)稅，一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。如果選擇了簡易計(jì)稅方法，企業(yè)在一年半得到期限內(nèi)不能做出變更，對于2016年5月1日新開發(fā)的項(xiàng)目（以下簡稱新項(xiàng)目）就必須使用一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要適應(yīng)“營改增”的政策，探討合理的方法，以更好地進(jìn)行稅收籌劃。

二、“營改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新舊項(xiàng)目的稅收籌劃

舊項(xiàng)目的稅收籌劃：對于2015年5月1日前的舊項(xiàng)目，比較適用簡易計(jì)稅方法，可以從以下的因素得出此結(jié)論。

（一）稅率

“營改增”以后，房地產(chǎn)的老項(xiàng)目適用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增以后選擇的是簡易計(jì)稅方法，那么相較于一般計(jì)稅方法，其稅率可降低6%。因此，可以大大降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票的取得

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅稅額計(jì)算主要是依據(jù)建筑施工企業(yè)開發(fā)的建安工程發(fā)票。但是，簽訂建安工程合同時(shí)，“營改增”這一變化并未被考慮在內(nèi)。對于老項(xiàng)目，建筑施工企業(yè)可以要求開具進(jìn)行增值稅抵扣的專用發(fā)票，其稅率也從3%提高到11%，這樣將會(huì)給建筑施工企業(yè)帶來更大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。為了解決這一問題，建筑施工企業(yè)也可能要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加工程結(jié)算價(jià)款，那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本也會(huì)相應(yīng)增加。如果不能跟建筑施工企業(yè)做好協(xié)調(diào)，很可能會(huì)造成雙方的經(jīng)濟(jì)糾紛，不利于企業(yè)的發(fā)展。綜述，對于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是更適宜采用簡單計(jì)稅方法。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格的上漲

我國房地產(chǎn)價(jià)格在不斷快速地增長，上漲了數(shù)倍。由于稅負(fù)也是企業(yè)開發(fā)成本的一部分，那么為了緩和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，就要降低企業(yè)的開發(fā)成本，也就是要把企業(yè)的稅負(fù)維持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。所以，對于老項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取簡易計(jì)稅方法。企業(yè)在選擇計(jì)稅方法的時(shí)候，還要考慮房地產(chǎn)的類型。對于商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅，其增值空間大，更應(yīng)該選擇簡易計(jì)稅方法。而對于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企業(yè)則要綜合考慮，選擇最佳的增值稅計(jì)稅方法。

（四）會(huì)計(jì)核算方法

增值稅與營業(yè)稅相比較，其會(huì)計(jì)核算的難度與工作量都會(huì)有很大程度的提升，對于工作人員的專業(yè)知識(shí)要求也不同，其也需要一個(gè)適應(yīng)期。而簡易計(jì)稅方法相對于一般計(jì)稅方法來說，會(huì)計(jì)核算的難度和工作量都比較小。因此筆者認(rèn)為，“營改增”政策實(shí)施的最初階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法更適合采用簡易計(jì)稅方法。

三、新項(xiàng)目的稅收籌劃

根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定，2016年5月1日后新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須采用一般計(jì)稅方法。因此，企業(yè)必須把這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)前后的項(xiàng)目分開核算，包括各項(xiàng)收入、成本和費(fèi)用等，以規(guī)避稅收籌備造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）重視增值稅專用發(fā)票的取得

營改增以后，需要用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，企業(yè)必須重視取得增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)要加強(qiáng)日常經(jīng)營活動(dòng)的管理，提高其規(guī)范性與合理性，以盡可能取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行增值稅銷項(xiàng)稅額的抵扣，以減輕企業(yè)的稅負(fù)。

1.企業(yè)要樹立正確的觀念，重視對稅法的學(xué)習(xí)。由于全面實(shí)施增值稅的時(shí)間不長，企業(yè)難以改變傳統(tǒng)的經(jīng)營習(xí)慣，適應(yīng)營改增需要一定的時(shí)間。因此，企業(yè)要加強(qiáng)對工作人員的培訓(xùn)，使其加深對增值稅的理解，增強(qiáng)取得增值稅專用發(fā)票的意識(shí)。

2.在簽訂合同時(shí)，重視在增值稅專用發(fā)票取得方面的規(guī)定。建安工程的費(fèi)用和建筑材料要進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣必須要取得增值稅專用發(fā)票，而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，增值稅專用發(fā)票的來源主要是建筑施工企業(yè)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在于建筑施工企業(yè)簽訂相關(guān)合同時(shí)要重視這方面的規(guī)定，注明建筑施工企業(yè)應(yīng)提供相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

（二）改善企業(yè)的經(jīng)營模式

營改增以后，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然采用承包商包工包料的經(jīng)營模式的話，會(huì)加重企業(yè)的稅負(fù)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)商如果取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣17%的增值稅，若仍由承包方包工包料，承辦方無法分開核算的時(shí)候，建筑施工企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)和貨物銷售的混合銷售行為，則按照11%征收增值稅，那么建筑企業(yè)會(huì)選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，以此減少企業(yè)的稅額，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額減少，稅負(fù)也由此加重了。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視完善企業(yè)的經(jīng)營模式，以最大限度地降低企業(yè)的稅負(fù)。

（三）明確新舊項(xiàng)目的費(fèi)用劃分依據(jù)

舊項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法，而新項(xiàng)目必須要采用一般計(jì)稅方法，這兩種計(jì)稅方法有著明顯的區(qū)別，所以企業(yè)要明確新舊項(xiàng)目費(fèi)用的劃分依據(jù)，使其既能準(zhǔn)確地核算舊項(xiàng)目應(yīng)納稅額，又能合理地進(jìn)行新項(xiàng)目的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，規(guī)避營改增帶來的風(fēng)險(xiǎn)。有些同時(shí)涉及新老項(xiàng)目的成本費(fèi)用，要采取合理的方法在兩者之間進(jìn)行分?jǐn)偅绻麩o法分辨成本費(fèi)用得到歸屬則應(yīng)全額由新項(xiàng)目承擔(dān)，與之相對應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額予以全額抵扣。

四、結(jié)語

營改增全面實(shí)施的時(shí)間不長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變舊有的經(jīng)營模式需要一定得到時(shí)間。如果不能很好地適應(yīng)營改增，會(huì)造成涉稅風(fēng)險(xiǎn)，加重企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極地學(xué)習(xí)增值稅，并深入研究，以更好地適應(yīng)增值稅。優(yōu)化營改增背景下的稅收籌劃，最大限度地減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)的經(jīng)營效益，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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