樓市調(diào)控政策下中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險研究

王超

摘要：在我國社會主義經(jīng)濟的推動下，房地產(chǎn)市場迅速的崛起并得到了不斷的發(fā)展，“房地產(chǎn)熱”已經(jīng)出現(xiàn)在了全國的范圍內(nèi)。但是，在其發(fā)展的過程中還存在著諸多的問題，只有將這些問題進(jìn)行有效的解決，我國房地產(chǎn)企業(yè)才能夠有更好的發(fā)展前景。

關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控政策；財務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)

在企業(yè)的運行過程中，財務(wù)風(fēng)險是普遍存在的，但是，如果通過對適當(dāng)方法的使用，可以使其得到有效的降低，不過，想要從根本上使其消除，幾乎是不可能的。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，存在著太多的不確定因素，也帶來了一定的財務(wù)風(fēng)險，對此，筆者在本文中對樓市調(diào)控政策下，中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了分析，具體如下。

一、在現(xiàn)階段中中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀

（一）沒有可靠的資金鏈，具有較大的償債風(fēng)險

中小房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)階段中，幾乎都具有較少的自有資金，為了保證順利的進(jìn)行房地產(chǎn)項目，只能向銀行借貸款。從事房地產(chǎn)行業(yè)，需要投入很多的資金，而且?guī)缀跏窃谇捌谕度耄凑諊业南嚓P(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)在沒有取得預(yù)售許可證之前，是不可以進(jìn)行銷售的，這也是企業(yè)資金最緊張的一個階段。一些企業(yè)為了使自身的資金壓力有所緩解，經(jīng)常會向民間或者銀行進(jìn)行借貸，有些借貸利息過于高，企業(yè)需要承擔(dān)很大的風(fēng)險和資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)的資金受到我國銀行業(yè)的調(diào)控，房地產(chǎn)市場所處的狀態(tài)過于疲憊，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有取得理想的銷售效果，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行貸款的時候也需要面對越來越嚴(yán)格的審查。

（二）籌資需要面臨很大的風(fēng)險，回收資金比較慢

通常情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)具有很高的資產(chǎn)負(fù)債率，所以，有很大的難度存在于籌集資金的過程中，與此同時，也會降低企業(yè)償還債權(quán)人債務(wù)的保證程度。房地產(chǎn)市場在我國的發(fā)展還處于初級階段，不夠成熟，中小房地產(chǎn)企業(yè)只有比較單一的融資渠道，以銀行貸款為主。銀行貸款在最近幾年也在不斷的上升利率，使項目的開發(fā)成本有所增加，也給房地產(chǎn)消費市場的需求帶來了很大的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)需要面對更大的風(fēng)險。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險的具體措施

（一）外部因素

1.要處理好樓市調(diào)控政策的落實。中小房地產(chǎn)企業(yè)的重點是要準(zhǔn)確地定位自身的市場及收集相關(guān)信息。信息的收集主要包含的內(nèi)容有市場所處于的競爭環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部的具體情況、消費者的需求及競爭對手的實力等。企業(yè)的市場運作必須要規(guī)范，將其內(nèi)部和外部環(huán)境有效的結(jié)合起來。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目之前，需要全面的調(diào)研一下市場，對市場現(xiàn)階段的需求情況進(jìn)行分析，并對其日后的發(fā)展方向進(jìn)行預(yù)測，在決策此項目的時候應(yīng)該將各個角度存在的風(fēng)險都進(jìn)行全面的考慮，從最大的程度上降低風(fēng)險的發(fā)生率。

2.對相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行建立健全。房地產(chǎn)市場在我國只有比較短的發(fā)展時間，而且具有復(fù)雜的情況，所以我國的房地產(chǎn)還并不穩(wěn)定，也不夠規(guī)范和成熟。相關(guān)政府的監(jiān)管職能一定要嚴(yán)格的履行，樓市調(diào)控工作必須要做好，而且針對存在的不法牟利行為必須要進(jìn)行嚴(yán)厲的打擊。房地產(chǎn)的門檻要有所提高，并將調(diào)控和引導(dǎo)中小房地產(chǎn)企業(yè)的力度要進(jìn)一步的加強。而且，稅收等政策必須要應(yīng)用，進(jìn)而使開發(fā)企業(yè)的利潤率有所降低，主要是有由于在房地產(chǎn)市場中，其處于重要的主體地位。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)的整體情況進(jìn)行判斷的時候一定要正確，將監(jiān)管的重點要放在建筑物的質(zhì)量上，而不應(yīng)該在表面數(shù)量上過多的停留，主要是由于在中小房地產(chǎn)市場中企業(yè)要想得到長遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須要建設(shè)高質(zhì)量的建筑物。除此之外，相關(guān)政府還需要將住房性保障政策、土地政策等工作做好。將審批房地產(chǎn)的門檻提高，避免在市場中流入質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)。

（二）內(nèi)部因素

1.全面預(yù)算的考核和執(zhí)行力度要加強。在中小企業(yè)投資項目的過程中，全面預(yù)算嚴(yán)重的影響著其經(jīng)濟效益和投資的成敗，有助于幫助企業(yè)減少一些不必要的損失。中小企業(yè)財務(wù)管理預(yù)算化的實現(xiàn)，可以預(yù)測其經(jīng)濟活動，對企業(yè)的資金分配進(jìn)行調(diào)整，可以對一些財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防，并預(yù)測下年度的經(jīng)營情況，避免一些財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生。在中小房地產(chǎn)企業(yè)中，項目預(yù)算和資本預(yù)算應(yīng)該作為其財務(wù)部門的基礎(chǔ)。以企業(yè)的自身要求為依據(jù)，財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系的建立才會更合理，并進(jìn)一步的規(guī)劃資金需求和項目計劃，將預(yù)算監(jiān)督的作用充分的發(fā)揮出來。

2.對資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。中小房地產(chǎn)企業(yè)在管理資金的過程中具有較高的要求，需要投入大量的資金支持其運轉(zhuǎn)，因此，必須要對資金進(jìn)行合理的籌集，進(jìn)而有效地降低財務(wù)風(fēng)險。將管理資金的力度有效地加強，可以促進(jìn)資金利用率的提升，將債務(wù)和資本的比例進(jìn)行合理的調(diào)整，使資本結(jié)構(gòu)變得更加科學(xué)，促進(jìn)負(fù)債和財務(wù)風(fēng)險的降低。中小房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)控制度的實施一定要嚴(yán)格，資金管理工作也要做好，對資金的調(diào)度進(jìn)行合理的安排，使用現(xiàn)金也需要制定一個合理的計劃，為生產(chǎn)經(jīng)營活動的資本提供有力的保障。除此之外，還需要進(jìn)一步的優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的負(fù)債比率，進(jìn)而促進(jìn)資產(chǎn)負(fù)債水平的降低，有助于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險抗擊能力的提升。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理[J].財會研究，2013（1）：56.

（作者單位：長春嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）