農(nóng)地抵押估價(jià)方法適用性以及完善途徑解析

韋巍

摘要：抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)，其實(shí)質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護(hù)財(cái)產(chǎn)的合法性和有效性。農(nóng)地抵押評(píng)估的方法多種多樣，通常以評(píng)分估價(jià)法、收益還原法市場比較法以及成本逼近法和剩余法為主。

關(guān)鍵詞：農(nóng)地抵押；估價(jià)方法；適用性；完善途徑

中圖分類號(hào)：F321.1 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）010-0-01

前言

農(nóng)地抵押主要是指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動(dòng)產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進(jìn)行。為進(jìn)一步完善農(nóng)地抵押估價(jià)方法的適用性，本文就農(nóng)地抵押各類評(píng)估方法的適用性進(jìn)行深入性分析，并提出幾點(diǎn)相應(yīng)的完善措施僅供參考。

一、農(nóng)地抵押估價(jià)方法的適用性

1.評(píng)分估價(jià)法的適用性

農(nóng)地價(jià)格與其各種影響因素之間所存在著的相關(guān)性是評(píng)分估價(jià)法的理論依據(jù)。從綜合的角度來看，評(píng)分估價(jià)法可以說是綜合評(píng)價(jià)模型在地價(jià)評(píng)估方面的一種具體應(yīng)用和表現(xiàn)，其主要通過構(gòu)建各種形式的地價(jià)模型（因子分析、層次分析、模糊評(píng)價(jià)以及神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)[1-2]等），并同時(shí)全面考慮各種可能造成影響的因素而對(duì)農(nóng)地進(jìn)行估價(jià)。而實(shí)際上，影響農(nóng)地價(jià)格的因素多種多樣，其中又以農(nóng)地本身的肥力、農(nóng)田基本設(shè)施狀況以及土地制度和經(jīng)營耕作模式等為主要影響因素。而在此之中，光農(nóng)地肥力這一因素又可以進(jìn)一步擴(kuò)散為多種因素，例如，農(nóng)地土壤質(zhì)地、土層厚度以及水源條件和有機(jī)質(zhì)含量等多方面的內(nèi)容。

2.成本逼近法和剩余法的適用性

由于我國現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)允許“四荒（荒山、荒坡、荒丘、荒灘[3]）”等可以公開招標(biāo)或拍賣協(xié)商等方式來將土地的承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押設(shè)置，承認(rèn)以市場方式獲得的土地承包經(jīng)營權(quán)已支付了一定相應(yīng)的對(duì)價(jià)，因此可以抵押（即確認(rèn)了市場原則）。從相對(duì)的角度來看，剩余法與成本逼近法分別是從經(jīng)營農(nóng)地預(yù)期收益增值以及經(jīng)營耗費(fèi)機(jī)會(huì)成本的角度來估算農(nóng)地價(jià)格。土地產(chǎn)權(quán)可依法交易是這兩種方法的應(yīng)用前提，從而才能使當(dāng)期投資在未來能夠通過一定的生產(chǎn)交易順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益且獲得預(yù)期的回。由此可見，這兩種方法根本不適用于“四荒”之外的其他農(nóng)地抵押估價(jià)。

3.收益還原法的適用性

與其他生產(chǎn)行業(yè)不同，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要一定的規(guī)律周期且周期耗時(shí)較長，也正因如此，導(dǎo)致農(nóng)業(yè)產(chǎn)量遭受病蟲害侵蝕的幾率就越高，加之各類極端氣候和自然災(zāi)害的影響，使得預(yù)防病蟲害以及自然災(zāi)害的器械等的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力較低下，而農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格則極易隨著市場需求的變化而變化，波動(dòng)性較大。與此同時(shí)，當(dāng)前，我國政府在農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼以及財(cái)政支農(nóng)等相關(guān)方面的政策依舊尚未完善且缺乏規(guī)范性，政府相關(guān)部門依舊在就相關(guān)政策的作用范圍和方式中不斷摸索，這也勢必會(huì)在很大程度上影響農(nóng)地的收益。在當(dāng)前農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)嚴(yán)重滯后以及避險(xiǎn)和抗險(xiǎn)措施有限的情況下，農(nóng)地收益存在著顯著性的不確定性。

4.市場比較法的適用性

土地市場上實(shí)例交易的發(fā)生，不僅是土地供需雙方經(jīng)過充分和反復(fù)自由競爭最終所達(dá)成的均衡結(jié)果，同時(shí)也在一定程度上反映出了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，能夠進(jìn)一步幫助實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和最大化利用。從實(shí)際的角度來看，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易場所或機(jī)構(gòu)等交易載體匱乏是我國大部分農(nóng)村地區(qū)的“通病[4]”。當(dāng)缺乏完善的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)平臺(tái)，且相關(guān)中介服務(wù)體系的發(fā)展受到嚴(yán)重制約時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致土地產(chǎn)權(quán)交易出現(xiàn)零星、偶然、自發(fā)等不良狀態(tài)。由此不難看出，一旦缺乏高度發(fā)育的要素市場，不僅無法有效體現(xiàn)出農(nóng)地的資產(chǎn)價(jià)值，并同時(shí)亦難以獲得足量且可靠的交易價(jià)格信息，最終必然會(huì)導(dǎo)致農(nóng)地抵押估價(jià)的市場比較法淪為“天方夜譚”。

二、完善農(nóng)地抵押估價(jià)方法適用性的途徑

1.在農(nóng)地分等定級(jí)的前提下建立健全標(biāo)準(zhǔn)樣地估價(jià)體系

對(duì)農(nóng)地進(jìn)行分等定級(jí)，不僅要充分考慮到農(nóng)地在不同自然條件下的生產(chǎn)潛力，且同時(shí)也要充分考慮到其與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)以及科技發(fā)展實(shí)際水平之間的聯(lián)系和差異。因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)不斷加大對(duì)農(nóng)地地籍的調(diào)查力度，盡可能地將對(duì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的管理工作落實(shí)到位，及時(shí)完成農(nóng)地分等定級(jí)的大比例尺精準(zhǔn)化和動(dòng)態(tài)更新工作，并在此基礎(chǔ)上建立健全標(biāo)準(zhǔn)樣地估價(jià)體系，對(duì)農(nóng)地進(jìn)行科學(xué)估價(jià)和分類管理，為后期的農(nóng)地抵押估價(jià)提供真實(shí)可靠地參考依據(jù)。

2.推動(dòng)農(nóng)地估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展

從可持續(xù)性良好發(fā)展的角度來看，我國可在科學(xué)借鑒國外先進(jìn)農(nóng)地抵押估價(jià)理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，自行整合和制定出一套具有中國特色同時(shí)又不失規(guī)范性和系統(tǒng)性的農(nóng)地估價(jià)理論與技術(shù)實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)體系，并進(jìn)一步建立健全操作性強(qiáng)的農(nóng)地估價(jià)機(jī)制。除此之外，政府相關(guān)部門還應(yīng)就農(nóng)地抵押估價(jià)師資格制度以及估價(jià)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度進(jìn)行相應(yīng)的完善，并加大對(duì)這一系列相關(guān)方面的監(jiān)管力度，以保證農(nóng)地估價(jià)結(jié)果的公平性、公正性和準(zhǔn)確性，最終引領(lǐng)我國農(nóng)地估價(jià)相關(guān)行業(yè)走上政府監(jiān)管、獨(dú)立公正且自主發(fā)展的良好道路。

3.進(jìn)一步完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場

一旦經(jīng)濟(jì)要素市場發(fā)育緩慢，就會(huì)在一定程度上降低農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的變現(xiàn)能力，導(dǎo)致農(nóng)地的商品屬性和經(jīng)濟(jì)價(jià)值無法得以體現(xiàn)，最終使各響金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)地抵押貸款的積極性大打折扣。要想實(shí)現(xiàn)農(nóng)地的規(guī)模化經(jīng)營就必須將其廣泛流轉(zhuǎn)，經(jīng)過一系列的流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶才可獲得足夠的信貸資金，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地金融實(shí)際操作的意義。因此，各級(jí)政府務(wù)必要加快對(duì)土地產(chǎn)權(quán)交易和服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，進(jìn)一步完善農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場。

三、結(jié)語

總之，要想使農(nóng)地抵押形成可持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新金融模式，政府的風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制就必須與激勵(lì)機(jī)制互相配合。隨著農(nóng)地抵押的客觀發(fā)展，政府還應(yīng)逐步將風(fēng)險(xiǎn)交由土地農(nóng)戶和金融機(jī)構(gòu)等市場交易主體來掌控。

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