樓市金融調(diào)控加碼

張威+龔奕潔+李瑩瑩

房地產(chǎn)業(yè)對中國GDP增速貢獻不可忽視，房地產(chǎn)貸款高增長帶來的金融高杠桿隱患也日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡，成為掣肘貨幣政策調(diào)控的一個重要因素

從搶房到搶房貸，從一周放款到坐等三個月，處于歷次宏觀調(diào)控中心地帶的房地產(chǎn)市場，再度遭遇金融政策調(diào)控的釜底抽薪。

近日民生銀行要求，2017年6月5日起，各分行首套房按揭貸款執(zhí)行利率不得低于基準利率1.1倍。

某國有大行也開始在局部地區(qū)上調(diào)個人住房貸款利率至基準利率的1.1倍。另有股份制銀行的二套房按揭貸款利率已上調(diào)至基準利率的1.2倍。北京、上海、廣州多家銀行已將首套房貸利率上浮10%，甚至20%。

對于個人住房貸款利率的接連上調(diào)，接受《財經(jīng)》記者采訪的銀行人士均認為源于兩方面原因：一方面是流動性趨緊帶動銀行負債端成本上升，銀行為維持利差收益，必然在資產(chǎn)端上調(diào)貸款利率；另一方面源自于國家對房地產(chǎn)調(diào)控，房貸利率上調(diào)成為需求端限制的一個手段。

今年初政府工作報告將貨幣政策確定為穩(wěn)健中性的貨幣政策，實則在一定程度上“偏緊”，貨幣市場反映為Shibor（上海銀行間同業(yè)拆借利率）與LPR（貸款基礎(chǔ)利率）開始倒掛，商業(yè)銀行利差空間受到擠壓。貨幣市場利率向信貸市場的傳導(dǎo)效果已有體現(xiàn)，融資成本隨之逐步上升。

在金融去杠桿的背景下，監(jiān)管部門高度重視房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險。從去年10月份以來，銀監(jiān)會就多次通過會議、文件、專項檢查等釋放對房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)注與提示。

金融去杠桿在房貸領(lǐng)域的效果從一季度數(shù)據(jù)已初有體現(xiàn)。今年一季度房地產(chǎn)貸款（包括個人住房貸款以及房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)性貸款）新增1.7萬億元，仍占同期新增貸款的40.4%，但比2016年底低4.5個百分點。

某大型國有商業(yè)銀行河北地區(qū)一分行行長表示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率根據(jù)市場需要一直都有上浮，只是上浮幅度根據(jù)房企的資質(zhì)有所不同。某股份制商業(yè)銀行北京分行人士則透露，該行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度早以用完。

個人住房貸款是構(gòu)成房企回款的重要組成部分，因此按揭貸款利率抬升所引發(fā)的壓力，會逐漸從量變到質(zhì)變，影響購買者決策，進而對房企資金鏈施壓，意味著調(diào)控加碼。

盡管調(diào)控加碼，房地產(chǎn)貸款增速放緩，但是依然沒有改變房地產(chǎn)新增貸款在同期新增貸款占比近半的事實。特別是在貨幣政策有意維持緊平衡之際，國內(nèi)著名學(xué)者對超過28萬億元的房地產(chǎn)貸款存量仍表示擔(dān)憂。

中國社科院學(xué)部委員余永定近期接受《財經(jīng)》記者專訪時表示，中國貨幣政策中的最大問題恐怕是自2009年以來房地產(chǎn)貸款的高速增長。

央行最新的數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，房地產(chǎn)貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末回落0.9個百分點。

在一季度經(jīng)濟的反彈中，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資均發(fā)揮了重要作用。兩者的（名義）增長速度分別達到23.3%和9.1%。不過，對于未來兩者的增速是否可以維持，余永定認為很難預(yù)料。

值得思索的是：一方面房地產(chǎn)業(yè)對GDP增速貢獻不可忽視；另一方面，房地產(chǎn)貸款近些年高速發(fā)展所帶來的金融高杠桿隱患，日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡值得思考。這也成為掣肘貨幣政策調(diào)控的一個重要因素。

個貸利率上調(diào)

“以前是買房要搶，現(xiàn)在是連房貸都要搶?！币晃毁彿空甙l(fā)出了這樣的感概。

2017年以來，北京市場房貸利率共調(diào)整了四次，首套房貸款利率分別是8.5折-9折-9.5折-基準。目前，北京地區(qū)正迎來第五次房貸利率上調(diào)。

上海農(nóng)商行上海分行的信貸經(jīng)理說，“我們行現(xiàn)在還有基準利率9.0折的貸款，且行且珍惜，很快就會沒有了”。據(jù)他估計，上海很快所有的個人房貸利率都將上升到基準利率甚至以上。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，上海已有兩家股份制銀行將首套房按揭貸款利率提至基準利率的1.1倍。甚至某股份制銀行信貸經(jīng)理直接表示，目前已經(jīng)不接手按揭業(yè)務(wù)。在資金成本全面上升的背景下，個別銀行或直接或間接地在拒絕部分按揭業(yè)務(wù)。

還未上調(diào)基準利率的一些商業(yè)銀行也都處于政策學(xué)習(xí)和觀望階段，用銀行內(nèi)部人的說法是，目前房地產(chǎn)融資的狀況和幾年前的鋼鐵行業(yè)一樣，嚴格受限。

對于銀行而言，個人按揭業(yè)務(wù)并不是高收益的業(yè)務(wù)，在資金收緊的時候，很容易就選擇收縮。一位信貸經(jīng)理向《財經(jīng)》記者表示，今年以來，該行的FTP價格（內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價）已經(jīng)提高了35個-40個基準點，目前，該行對公貸款的成本已經(jīng)是基準利率，按揭貸款由于風(fēng)險計提的權(quán)重不同，成本略低，但是也已經(jīng)接近基準利率，所以在資金如此緊張的情況下，銀行的按揭業(yè)務(wù)基本不賺錢。

在近期去杠桿的金融組合拳下，市場流動性持續(xù)收緊，導(dǎo)致資金成本攀升。數(shù)據(jù)顯示，從5月22日起，Shibor與LPR（貸款基礎(chǔ)利率）開始倒掛，截至6月7日，一年期Shibor已經(jīng)達到4.3991%，超過了央行一年期4.35%貸款利率。

另據(jù)彭博匯編數(shù)據(jù)顯示，5月末AAA級五年期中期票據(jù)收益率報4.9832%，七年期收益率為5.0103%，均高于央行公布的金融機構(gòu)五年以上人民幣貸款基準利率4.90%。這是中期票據(jù)自2008年發(fā)行以來首次超過同期貸款利率。

華融證券首席經(jīng)濟學(xué)家伍戈指出，貨幣市場利率向信貸市場的傳導(dǎo)盡管存在時滯但效果也在體現(xiàn)，信貸市場的融資成本在逐步上升。自去年四季度市場利率大幅上升之后，不少銀行內(nèi)部的FTP定價都上升了20BP-30BP。

中國銀行國際金融研究所銀行業(yè)助理研究員熊啟躍向《財經(jīng)》記者表示，銀行負債端受監(jiān)管政策影響比較大，融資成本上升，拆借期限被迫拉長，銀行資金成本上調(diào)很快。利率中樞上調(diào)慢慢從銀行的負債端調(diào)到資產(chǎn)端，銀行為了平衡資產(chǎn)負債的收益，實行上調(diào)貸款利率。

融360公布的4月數(shù)據(jù)顯示，在全國35個城市533家銀行中，提供9折以下優(yōu)惠利率的銀行僅42家，同時，有12家銀行停貸。4月全國首套房平均貸款利率為4.52%，環(huán)比上升0.67%，房貸優(yōu)惠利率折扣下降。

那么資金到底有多緊？上述信貸經(jīng)理舉例，一個比較夸張的案例是從審批到放款，一個客戶足足等了三個月，而在今年以前，只需要一個星期。

某業(yè)內(nèi)人士分析，由于央行收緊流動性，銀行獲得資金成本上升，如果央行不放松銀根，未來會有越來越多的城市提高房貸利率。同時，亦有業(yè)內(nèi)人士指出，在住房產(chǎn)業(yè)的調(diào)整下，個人住房貸款利率抬升，客觀上可促進信貸結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

某股份制銀行上海分行風(fēng)險管理部人士向《財經(jīng)》記者表示，從銀行收益的角度而言，這幾年銀行貸款的資金成本相對較高，平均對公貸款利率達到7%左右，整個實體經(jīng)濟不行，甚至某些低端制造業(yè)的利潤本身可能也只有7%-8%，能夠承受銀行融資成本的也只有房地產(chǎn)行業(yè)。

房企融資再收緊

個人住房貸款構(gòu)成房企回款的重要組成部分。當(dāng)前按揭貸款利率抬升對房企資金鏈雖然尚未購成明顯壓力，但是，開發(fā)商面對的購房者的按揭壓力將會逐漸從量變到質(zhì)變，進而會影響購買者決策，加碼地產(chǎn)調(diào)控。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，部分地產(chǎn)商已經(jīng)排斥與上浮銀行合作，盡量選擇個人住房貸款為基準利率的銀行合作。

對于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，今年過得也尤其艱難。

“現(xiàn)在根本不是好不好貸款的問題，是根本貸不出來！”北京一家小型房地產(chǎn)企業(yè)高層人士表示，為保證資金鏈不斷裂，該企業(yè)高層正到處想辦法從金融機構(gòu)融資。

該企業(yè)高層人士表示，目前大多數(shù)銀行已經(jīng)停止向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。國家現(xiàn)在對房地產(chǎn)貸款這塊管得嚴得不能再嚴。之前出臺的政策是讓銀行不能直接給房地產(chǎn)貸款，銀行不敢貸了，但是現(xiàn)在金融機構(gòu)都是混業(yè)經(jīng)營，雖然不能直接給房地產(chǎn)貸款，但是他們可以通過投資的形式。比如：銀行A不能給房地產(chǎn)B貸款，B就去找資管公司C借款，C可以投資不良資產(chǎn)的名義跑去銀行A貸款，最后這錢還是變相給了B。但新監(jiān)管政策把這一漏洞也給堵死了。不讓這些金融機構(gòu)以任何形式投房地產(chǎn)行業(yè)，已投的也不許做了。

一家股份制銀行北京分行人士表示，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸業(yè)務(wù)并沒有停，其實是信貸額度早就用完，到明年初、元旦的時候才會放明年的額度，而各家分行還要爭搶額度。

多位受訪的銀行授信部門和風(fēng)控部門負責(zé)人表示，目前各家銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸都非常審慎，對客戶的選擇也嚴格了許多。

簡單來說就是“看公司、看項目、看城市”。所有的開發(fā)貸項目都要報總行審批，總行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸和房地產(chǎn)行業(yè)貸款有額度的限制。比如某股份制銀行就要求開發(fā)貸不能超過信貸規(guī)模的25%。企業(yè)資金鏈和項目的回款能力，是決定是否放款的重要因素。

某股份制銀行上海分行風(fēng)險管理總經(jīng)理表示，如果是一二線城市的房地產(chǎn)項目，總行可能會給開發(fā)貸額度，如果是三四線城市的房地產(chǎn)項目就很謹慎。有的小行甚至規(guī)定，只有地級市以上的房地產(chǎn)項目才可以貸款。對于房地產(chǎn)公司也有限制，許多銀行規(guī)定只有全國100強的企業(yè)才可以做開發(fā)貸。

工行河北分行信貸風(fēng)險官李奪向《財經(jīng)》記者表示，近三年，工商銀行河北分行合作的房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量從150家左右下降到現(xiàn)在的70家左右，一直是擇優(yōu)而建。2016年，河北多地樓市火爆，在石家莊、保定、廊坊和滄州四地出臺限購措施的背景下，工商銀行河北分行卻將開發(fā)貸總量控制在同比去年下降的規(guī)模。

銀行人士指出，自2013年以來，銀行對于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款整體上比較審慎，現(xiàn)在的問題主要是在賬面上看不到的東西，比如資金借到同業(yè)，出資轉(zhuǎn)計劃流入到房地產(chǎn)行業(yè)，這種情況，光監(jiān)管銀行是不夠的，需要監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)組織管理。

“銀行授信政策對房地產(chǎn)的影響會比較滯后一些，相對也比較溫和?！比A東一家城商行總行受信部負責(zé)人表示，“非銀機構(gòu)的政策變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響會更大一些。”

該負責(zé)人表示，滿足銀行的房地產(chǎn)信貸要求的企業(yè)，是在項目階段，它們受的沖擊會比較小，因為可以較快回款；房企資金需求最大的是在拿地階段，這一階段銀行信貸是禁入的，房企通常通過非銀機構(gòu)做，比如夾層基金等形式，因此，非銀機構(gòu)的政策變化對房地產(chǎn)企業(yè)的影響會更大一些。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資手段除去銀行貸款，還包括房地產(chǎn)信托、企業(yè)債、債權(quán)融資、私募基金、海外發(fā)債、增發(fā)、夾層融資等手段。去年11月份以來，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的落地與加強，各金融監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)融資的渠道都表現(xiàn)出收緊態(tài)度。除銀行信貸及理財資金投向房地產(chǎn)收緊外，房地產(chǎn)企業(yè)債、房地產(chǎn)私募、增發(fā)等途徑也受到證監(jiān)會、交易所、發(fā)改委等部門的關(guān)注。

在其他融資渠道受限時，房地產(chǎn)信托曾被指受到青睞。但銀監(jiān)會也對房地產(chǎn)信托的合規(guī)問題表現(xiàn)出關(guān)注。4月中旬，銀監(jiān)會在本輪強監(jiān)管中又下發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，文件明確將“違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”列入檢查要點，包括是否通過股債結(jié)合、合伙制企業(yè)投資、應(yīng)收賬款收益權(quán)等模式，變相向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)避監(jiān)管要求，或協(xié)助其他機構(gòu)違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)等。

根據(jù)用益信托研究院的數(shù)據(jù)，自去年11月份以來，房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模就開始下降。但今年3月份房地產(chǎn)信托出現(xiàn)回溫，成立規(guī)模105億元，較上月增長49%；但4月份，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模僅73.18億元，又大幅下跌。有意思的是，5月份房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達到256.61億元，較4月增長2.5倍。

用益信托網(wǎng)的創(chuàng)始人李旸向《財經(jīng)》記者表示，4月份的大幅下降和銀監(jiān)會的監(jiān)管檢查有直接關(guān)系，但是正如銀監(jiān)會后來的表態(tài)，這是例行檢查的手段，并非發(fā)布監(jiān)管政策。

“融資手段是此消彼長的關(guān)系，在銀行壓縮房地產(chǎn)企業(yè)貸款規(guī)模的時候，本身就具備影子銀行功能的信托融資手段就會再受青睞。”李旸表示。

2010年，銀監(jiān)會《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》要求房地產(chǎn)信托必須滿足“432”條件，即四證齊全（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）；30%自有資金；二級開發(fā)資質(zhì)。

一位信托從業(yè)人員表示，房地產(chǎn)信托目前對于直接投向拿地項目比較審慎，常用的做法是用融資公司做一個符合“432”條件的項目包裝替代拿地項目，資金投向融資公司后，再投向拿地項目。一般以土地項目的應(yīng)收賬款作為質(zhì)押，或后續(xù)有質(zhì)押土地的銀行開發(fā)貸跟入。

“信托融資的資金用途本就不太受監(jiān)管，這是它的優(yōu)勢?！鼻笆鰪臉I(yè)人員表示，但是如今對于房地產(chǎn)企業(yè)的選擇也更加嚴格?；旧希摴净局蛔鋈珖琶?0的業(yè)務(wù)，或者是不受排名限制的國企。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《財經(jīng)》記者表示，資金價格上漲，融資難度加大，但去年的天量融資，周期較長，足可以讓開發(fā)商消化到今年底或者明年初，但如果明年成本繼續(xù)抬升就會構(gòu)成風(fēng)險。

他認為，這是一個量變到質(zhì)變的過程，“如果資金價格繼續(xù)收緊，房企未來會很難受，現(xiàn)在已經(jīng)是逐漸惡化，但是誰都不知道未來是否會轉(zhuǎn)向?qū)捤伞！?h3>金融去杠桿加碼

樓市調(diào)控一直是中國宏觀經(jīng)濟周期的調(diào)控重點。去年10月份以來，銀監(jiān)會就多次通過會議、文件、專項檢查等釋放對房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)注與提示。樓市調(diào)整的升級版則起源于今年全國“兩會”期間。

3月，北京首套房的認定標準改為“認房又認貸”，即只要貸過款，無論是否還清，都不能再享受首套房的購房優(yōu)惠政策；其次，二套房最低首付比例提至60%，非普通住宅二套房首付比例更提至80%，最高貸款期限則降至25年。

北京之后，石家莊、廣州等多個城市進入樓市調(diào)控。根據(jù)公開統(tǒng)計，如果算上自2月28日起全國陸續(xù)宣布限購的城市，全國已經(jīng)有超過40個城市啟動升級了限購限貸措施。

上述舉措是為了貫徹國家宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向以及《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》文件精神，在國家貨幣政策穩(wěn)健中性，市場資金價格趨升環(huán)境下，更好地支持實體經(jīng)濟發(fā)展，防范金融風(fēng)險。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示，金融去杠桿在房地產(chǎn)貸款的增速上已經(jīng)略有體現(xiàn)。截至3月末，房地產(chǎn)貸款余額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末回落0.9個百分點。一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬億元，占同期新增貸款的40.4%，比2016年底低4.5個百分點。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.54萬億元，同比增加7.4%，比上年末回落0.9個百分點；個人住房貸款余額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。

“總體來說，住房貸款在中國還會以相對比較快的速度發(fā)展，但是確實要適當(dāng)平衡，隨著住房產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整，估計會適當(dāng)放慢?！比嗣胥y行行長周小川在今年全國“兩會”記者發(fā)布會上說道。

“國家調(diào)控明確指出，房子是用來住的，不是用來炒的。我的基本判斷是房價不會出現(xiàn)大幅度的暴漲，那么在這樣的環(huán)境下，房地產(chǎn)就不是一個高暴利的行業(yè)。它的發(fā)展會趨于理性，風(fēng)險相對可控?！毙軉④S說。

上述國有大行分行行長表示，事實上，今年上半年房地產(chǎn)貸款增速還是較快，但是明顯在結(jié)構(gòu)上發(fā)生變化了，不像去年房地產(chǎn)基本就是一家獨大，今年中小企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施都在投?！暗冗@兩個月陸續(xù)放款之后，后續(xù)簽的合同少了，成交量就少了，反映在房地產(chǎn)貸款上的數(shù)據(jù)變化會更加明顯。”

掣肘貨幣政策

接受《財經(jīng)》記者采訪的多位銀行業(yè)分析人士認為，中國房地產(chǎn)貸款最大的風(fēng)險威脅來自房價大幅度下跌。上述國有大行分行行長認為，房價如果下跌達到30%或?qū)⒂瓉泶蟮慕鹑陲L(fēng)險，但是這個現(xiàn)象發(fā)生的概率非常小。

但余永定則認為，2009年以來房地產(chǎn)貸款的高速增長恐怕已經(jīng)成為中國貨幣政策所要面臨的最大問題。截至2016年底，中國房地產(chǎn)貸款余額已由2009年的7.3萬億元上升到26.7萬億元，累計增長了264%。

余永定分析，中國房地產(chǎn)價格飛漲同房地產(chǎn)貸款的急劇增長是脫不了干系的。據(jù)劉勝軍先生提供的數(shù)字，2016年四大行新增貸款超過60%流向房地產(chǎn)。其中某一大行的房地產(chǎn)貸款比重超過80%。這些數(shù)字是非常驚人的，其含義不言而喻。

為此，余永定建議，為了防范化解金融風(fēng)險，貨幣的適度緊縮在理論上是沒有爭議的，但在實踐中分寸的拿捏卻十分困難。

對比上世紀日本地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的金融震蕩，貨幣松緊的適度性是危機誘發(fā)的一個重要因素。

上世紀80年代的日本，樓市和股市存在巨大泡沫，日本政府開始收縮貨幣政策，從1989年5月開始，日本央行連續(xù)三次提高貼現(xiàn)利率，但是此時泡沫已經(jīng)過大。1990年1月12日，日本股市暴跌70%，導(dǎo)致大量公司破產(chǎn)，其擁有的大量不動產(chǎn)涌入市場，房價開始跌跌不休。

1991年，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。企業(yè)破產(chǎn)導(dǎo)致了銀行的壞賬，1993年，日本不動產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)的負債總額高達3萬億日元，21家主要銀行宣告產(chǎn)生1100億美元的壞賬，其中三分之一與房地產(chǎn)有關(guān)。數(shù)年后，幾家大銀行相繼倒閉。從1991年開始，日本房價持續(xù)下跌了26年，徹底改變了人們對房地產(chǎn)的認知。

聚焦中國，一方面房地產(chǎn)業(yè)對GDP增速貢獻不可忽視；另一方面，房地產(chǎn)貸款近些年高速發(fā)展所帶來的金融高杠桿隱患，日漸凸顯，如何在兩者之間尋求平衡值得思考。

在一季度經(jīng)濟的反彈中，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資均發(fā)揮了重要作用。兩者的（名義）增長速度分別達到23.3%和9.1%。房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟的作用從數(shù)據(jù)中已有體現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟增速的貢獻，一定程度也使得房地產(chǎn)行業(yè)對貨幣政策構(gòu)成掣肘。市場更擔(dān)心，貨幣政策繼續(xù)收緊對房地產(chǎn)行業(yè)會造成一定打擊進而影響宏觀經(jīng)濟指標。

某接近央行人士向《財經(jīng)》記者表示，貨幣政策會考慮資產(chǎn)價格，包括房價，但不是考慮的重點，當(dāng)然，信貸政策，也就是對房地產(chǎn)的貸款會比較重視?！氨硗馊谫Y往往流入房地產(chǎn)，MPA將表外融資納入其中，也會影響房地產(chǎn)?！?/p>

在我國房地產(chǎn)貸款構(gòu)成中，個人住房貸款占比接近70%，這其中不排除“炒房一族”。上海銀監(jiān)局局長韓沂2017年初在內(nèi)部的講話中也提到，上海地區(qū)2016年新增個人住房按揭貸款3350億元，占全轄新增貸款的50%。

一位資深的銀行信貸人員嘆氣說，“只能說實體經(jīng)濟太差了。”“如果有其他收益率更好而且能夠保證風(fēng)險的項目，銀行一定不會選擇按揭貸款?！?/p>

但對于房貸高速增長給宏觀經(jīng)濟帶來的影響，也有另一種解讀。

人民銀行行長周小川在今年全國“兩會”記者發(fā)布會上表示，去年，個人購房貸款的增長，一方面有助于居民買房子，同時，在一些城市特別是三四線城市住房庫存比較多，有助于降庫存。但是，反過來說，在一二線城市又容易使住房價格上升?！翱傮w上來看，個人通過住房貸款購房，實際上資金轉(zhuǎn)到開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)是一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，會帶動一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以，這個貸款不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈上。同時，這個產(chǎn)業(yè)鏈還帶動與它相平行的一些產(chǎn)業(yè)鏈，比如家用電器等。”

正是貨幣政策的上述兩難，給了房地產(chǎn)商博弈的自信。

某房地產(chǎn)代理公司人士向《財經(jīng)》記者表示，開發(fā)商現(xiàn)在本身資金寬裕，如果判斷趨勢不好可能甩貨。但是現(xiàn)在是階段性的，主流的開發(fā)商都有賭的心態(tài)，而過去的歷史都是央行沒有頂住，最后放松貨幣政策。

“不信央行不放，你現(xiàn)在能熬得住，我也能熬得住，過去歷史顯示央行肯定是熬不住的?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)代理公司人士說出了當(dāng)前大多數(shù)房企的心態(tài)。

張大偉表示，對比2009年，從信貸角度來說現(xiàn)在只是一個緊平衡，價格上升的影響是逐漸的，如果繼續(xù)收緊會出現(xiàn)量變到質(zhì)變的情況，現(xiàn)有的狀態(tài)如果繼續(xù)持續(xù)，開發(fā)商能承受的時間在6個-9個月。

多位專業(yè)人士表示，目前一些城市房地產(chǎn)現(xiàn)狀是有價無市，成交量特別小，政府調(diào)控限購之后，成交量也會受到影響。預(yù)計下一步房價存在微調(diào)的可能性。

根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院的統(tǒng)計：2017年5月份，北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4%，二手住宅市場實際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。同時，受“3·17”樓市調(diào)控影響，北京房地產(chǎn)市場正在迅速降溫。剛剛過去的5月，北京新建商品住宅共網(wǎng)簽2912套，同比下降38%。

“從長期來看，房地產(chǎn)會調(diào)整，但是泡沫不會破，國家也會把它的風(fēng)險控制在相對穩(wěn)定的狀態(tài)，去年的房價總體增速實在是太快了，現(xiàn)在有一定的收縮也是很正常的。”上述大行分行行長說道。

某商業(yè)銀行總行授信部負責(zé)人分析，一旦房地產(chǎn)行業(yè)崩盤，對國家經(jīng)濟影響較大，一是房地產(chǎn)牽涉46個上下游產(chǎn)業(yè)；二是如果房價跌，對民眾信心的打擊也會非常大。

有分析人士指出，房地產(chǎn)政策還是要看經(jīng)濟增長，特別是失業(yè)率情況。如果經(jīng)濟再度嚴重下滑，失業(yè)率飆升，再度放松樓市政策也不是不可能。這個時候，還希望未來兩年房價大漲，并據(jù)此投資，很有可能落入流動性緊縮帶來的陷阱。

（實習(xí)生胡萌、溫博對此文亦有貢獻）