上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收制度研究

葉艷君

[摘要]上海市政府決定，自2011年1月28日起，本市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。上海有著全國(guó)最高的房?jī)r(jià)，也有著房產(chǎn)市場(chǎng)這一塊全國(guó)最開(kāi)放的政策土壤。本文通過(guò)對(duì)上海房產(chǎn)稅征收制度的研究，以及我國(guó)上海與國(guó)外房產(chǎn)稅征收制度的分析比較，提出針對(duì)完善上海房產(chǎn)稅征收制度的若干建議。

[關(guān)鍵詞]上海 房產(chǎn)稅 建議

隨著我國(guó)近期房?jī)r(jià)不斷的上漲，房?jī)r(jià)持續(xù)居高不下，政府出臺(tái)了一系列的政策如限購(gòu)令、首付上調(diào)、銀行加息、上調(diào)住房公積金存貸款利率等，來(lái)抑制房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。為進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅制度，合理調(diào)節(jié)居民收入分配，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，有效配置房地產(chǎn)資源，根據(jù)國(guó)務(wù)院第136次常務(wù)會(huì)議有關(guān)精神，市政府決定開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。政府在這個(gè)特殊的時(shí)點(diǎn)實(shí)施房產(chǎn)稅制改革試點(diǎn)，很大程度上寄希望于房產(chǎn)稅，希望其能夠有效抑制房?jī)r(jià)。實(shí)施房產(chǎn)稅改革是黨的十七屆五中全會(huì)作出的一項(xiàng)重要部署，是“十二五”時(shí)期我國(guó)稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

一、上海市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收制度的現(xiàn)狀

房?jī)r(jià)攀升會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大影響，進(jìn)而影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。經(jīng)濟(jì)上，流動(dòng)性過(guò)剩衍生出樓市中過(guò)多的投資投機(jī)性需求，這樣一來(lái)，許多地區(qū)的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅攀升。所以，對(duì)住房有剛性需求的消費(fèi)者，無(wú)力購(gòu)買(mǎi)，只能望房興嘆，與此同時(shí)，大量投資投機(jī)者卻能以較低的成本價(jià)格囤積房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而牟取暴利。巨額首付款和月供支出已經(jīng)成為了普通工薪階層沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，許多消費(fèi)者只有削減對(duì)其他商品和服務(wù)的消費(fèi)，這在一定程度上大大削弱了我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需的政策效果，也成為擴(kuò)大居民消費(fèi)需求的一大障礙。

易憲容就曾經(jīng)提出了“有用的稅率應(yīng)該在5%～6%”的觀點(diǎn)。秦虹認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要取決于征稅標(biāo)準(zhǔn)，稅率設(shè)置高，影響就大，稅率設(shè)置低，肯定影響就小。周江指出“征稅對(duì)象、稅率和稅基的合理確定難度很大，一下子鋪開(kāi)可能會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。這也是為什么先在上海、重慶等地試點(diǎn)的原因。應(yīng)先摸索經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)試點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估，最后才能推廣。任何制度剛出臺(tái)時(shí)，總會(huì)有各種擔(dān)心，很多問(wèn)題都能在不斷完善的過(guò)程中解決，但不能因?yàn)橛锌赡艹霈F(xiàn)問(wèn)題，就不推動(dòng)制度完善發(fā)展。”筆者有理由相信，隨著我國(guó)房產(chǎn)稅征收制度由試點(diǎn)到推廣并愈加完善，投資及其投機(jī)炒房者對(duì)房地產(chǎn)的利潤(rùn)預(yù)期會(huì)不斷降低，為規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

二、上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度存在的問(wèn)題

（一）長(zhǎng)期來(lái)看個(gè)人住房房產(chǎn)稅不能起到調(diào)整房?jī)r(jià)的作用

分析可知，各城市新建商品房房?jī)r(jià)走勢(shì)都在房產(chǎn)稅實(shí)施后的一個(gè)月內(nèi)維持穩(wěn)定的上升勢(shì)頭，上海也沒(méi)有明顯的不同之處?？梢?jiàn)房產(chǎn)稅在調(diào)控房?jī)r(jià)方面顯得無(wú)能為力。即使現(xiàn)在房產(chǎn)稅已經(jīng)實(shí)施幾年了，房?jī)r(jià)之前也出現(xiàn)過(guò)個(gè)別月份下跌情況，但其原因普遍被歸功于“限購(gòu)令”和保障房建設(shè)的效果，而非范圍有限的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

（二）個(gè)人住房房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)上存在缺陷

以房屋均價(jià)的倍數(shù)來(lái)劃分稅率操作上存在問(wèn)題。上海房屋均價(jià)各區(qū)域差距可達(dá)數(shù)倍，不同時(shí)期各種檔次的住宅加權(quán)數(shù)變化也很大，市場(chǎng)平均價(jià)格很難得到一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)字。現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺乏公信力，容易造成公眾的不滿(mǎn)；征收形式上也存在問(wèn)題。房產(chǎn)稅是個(gè)人自行申報(bào)并到稅務(wù)部門(mén)繳納的。很可能存在該繳不繳的情況。

（三）特殊時(shí)期賦予個(gè)人住房房產(chǎn)稅過(guò)多的功能

近年來(lái)，上海房?jī)r(jià)不斷的攀升，國(guó)家不斷出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。在這個(gè)時(shí)期進(jìn)行房產(chǎn)稅的試點(diǎn)改革，房產(chǎn)稅本身被社會(huì)賦予了過(guò)多的功能，例如房產(chǎn)稅能否降低當(dāng)今不斷上升的房?jī)r(jià)、能否抑制投資性房地產(chǎn)需求等。在特殊的時(shí)期，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革讓房產(chǎn)稅背負(fù)了沉重的輿論壓力，這無(wú)形中給房產(chǎn)稅改革造成了巨大的社會(huì)壓力，不利于房產(chǎn)稅的普及和試行推進(jìn)。

三、國(guó)外個(gè)人住房房地產(chǎn)稅制度的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)

世界上很多國(guó)家征收房地產(chǎn)稅，各國(guó)在稅收制度的制定和征管過(guò)程中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)以及上海房產(chǎn)稅改革有很大的借鑒意義。

（一）房產(chǎn)稅是地方稅收收入的主要來(lái)源

世界上大多數(shù)國(guó)家的房產(chǎn)稅都為地方稅稅種，由放低的政府征收和管理。房產(chǎn)稅是地方政府收入的主要來(lái)源。例如美國(guó)房產(chǎn)稅稅收收入占地方稅收收入的比重在70%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收入都來(lái)自房產(chǎn)稅。亞洲國(guó)家房產(chǎn)稅占地方稅收入的比例則相對(duì)較低。

（二）征收目的明確

大多數(shù)國(guó)家征收房產(chǎn)稅的目的主要是增加地方財(cái)政用于提高當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)水平和調(diào)節(jié)貧富差距兩個(gè)目的。如美國(guó)征收房產(chǎn)稅主要是增加地方財(cái)政收入，提高地方公共服務(wù)水平，而新加坡征收房產(chǎn)稅的目的主要是調(diào)節(jié)貧富差距，有些國(guó)家也以房產(chǎn)稅作為調(diào)控房產(chǎn)市場(chǎng)的輔助政策，如韓國(guó)。征收目的明確又利于減少房產(chǎn)稅征收的爭(zhēng)議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時(shí)可以有效地減少相關(guān)的稅收漏洞。

（三）稅收要素設(shè)制合理

從征稅范圍看，大多數(shù)征收房產(chǎn)稅的稅基較寬，房產(chǎn)稅針對(duì)全民房產(chǎn)征收，同時(shí)對(duì)特殊群體（如老人）設(shè)定優(yōu)惠政策。寬稅基既能保證公平，又能保證地方政府的稅收收入，提供穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源。從稅率來(lái)看，各個(gè)國(guó)家的稅率制定方法都不相同。例如美國(guó)由各個(gè)當(dāng)?shù)卣Y(jié)合各地實(shí)際請(qǐng)抗，根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算、應(yīng)納稅財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值、其他來(lái)源的收入等變量確定稅率，各個(gè)地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國(guó)采用累進(jìn)稅率從而更好的進(jìn)行二次分配?？v觀各個(gè)國(guó)家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個(gè)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，降低稅收征管的難度。

四、完善上海個(gè)人住房房產(chǎn)稅制度的建議

我國(guó)人口數(shù)目龐大，上海作為中國(guó)的大都市，住房問(wèn)題于人民的生活息息相關(guān)，完善的房產(chǎn)稅體系，不僅可以對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的抑制作用，也是對(duì)收入再分配和房地產(chǎn)市場(chǎng)的部分調(diào)控，有利于完善與健全我國(guó)的稅務(wù)體系?，F(xiàn)針對(duì)房產(chǎn)稅在上海試點(diǎn)中出現(xiàn)的問(wèn)題和結(jié)合國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的探討，給出如下建議：

（一）明確房產(chǎn)稅改革的根本目的是完善房地產(chǎn)稅收制度

房產(chǎn)稅改革的作用，一般認(rèn)為涉及三大方面：一是完善房地產(chǎn)稅制，更好地發(fā)揮稅收優(yōu)化資源配置和調(diào)節(jié)貧富差距的職能；二是改善地方財(cái)政的收支不平衡，使地方財(cái)政收入穩(wěn)定化；三是調(diào)控目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制過(guò)高房?jī)r(jià)。應(yīng)該說(shuō)，物業(yè)稅改革對(duì)這三方面都有一定作用，但是應(yīng)該明確的是，房產(chǎn)稅改革的最終目的是完善房地產(chǎn)稅制。

（二）整合稅費(fèi)制度，改變房地產(chǎn)稅費(fèi)繁雜及不合理的現(xiàn)狀

我國(guó)目前的房產(chǎn)稅制稅目繁多，并且非常復(fù)雜，存在許多弊端。而當(dāng)前的上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革只是針對(duì)房產(chǎn)稅稅種，無(wú)助于從總體上改革房產(chǎn)稅稅費(fèi)制度，顯然也打不到完善房產(chǎn)稅制的目的，甚至?xí)H僅單獨(dú)增加居民的房產(chǎn)稅負(fù)，有重復(fù)征稅的嫌疑，完善房產(chǎn)稅應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行科學(xué)合理的稅收整合，逐漸向整合房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等進(jìn)行整體改革。甚至將土地出讓金也包括在內(nèi)，改變目前房地產(chǎn)稅收制度中的過(guò)于繁雜、重復(fù)課稅的狀況，并緩解“重流轉(zhuǎn)，輕保有”的矛盾，促進(jìn)稅收公平和效率的實(shí)現(xiàn)。

（三）推進(jìn)評(píng)估體制建設(shè)，堅(jiān)持以市場(chǎng)估值為征收基準(zhǔn)

房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。從世界范圍看，大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都采用了房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，一些轉(zhuǎn)型中的國(guó)家如智力、捷克等按面積征收或混合計(jì)價(jià)法征收房產(chǎn)稅，也正在轉(zhuǎn)變。采用反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估價(jià)值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現(xiàn)假離婚假分家等逃稅現(xiàn)象。所以長(zhǎng)期看來(lái)我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估值。

（四）實(shí)行差別稅率，并完善其他收入分配體系，不傷害中產(chǎn)階級(jí)利益

一般認(rèn)為，房地產(chǎn)具有保值增值的作用。除了自住房屋外，擁有第二套房屋用于出租以增加少量經(jīng)常性收入，或幫助養(yǎng)老、對(duì)突然喪失勞動(dòng)能力時(shí)的安全保險(xiǎn)需要，是一部分中產(chǎn)階級(jí)家庭的安全和收益雙重考慮下的選擇。目前的試點(diǎn)改革，都在一定程度上注意到了這一點(diǎn)，實(shí)行了差別稅率，對(duì)此在今后的改革中應(yīng)該保持。