借名購買經(jīng)濟適用房合同效力及物權(quán)歸屬探討

陳耀東*

借名購買經(jīng)濟適用房合同效力及物權(quán)歸屬探討

陳耀東*

借名購買經(jīng)濟適用房，借名人向出名人既借名又借人。對于借名購買經(jīng)濟適用房的合同效力以及該經(jīng)濟適用房的物權(quán)歸屬，人民法院出現(xiàn)了迥異的判決結(jié)果。有的判決認(rèn)定合同無效，該經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)歸出名人所有；有的判決認(rèn)定合同有效，該經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)歸借名人所有。法院判決的分歧主要聚焦在借名購房合同是否違反國家政策，是否損害社會公共利益，以及是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，進(jìn)而對合同效力及該經(jīng)濟適用房的物權(quán)歸屬進(jìn)行判定。借名購買經(jīng)濟適用房協(xié)議為合同之一種，其是否有效應(yīng)由《合同法》進(jìn)行調(diào)整；經(jīng)濟適用房購買滿5年或符合上市交易條件后，出名人應(yīng)將該經(jīng)濟適用房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至借名人名下。

借名 經(jīng)濟適用房 借名合同 合同效力 物權(quán)歸屬

近些年，當(dāng)事人基于各種原因借名購房及借名登記已成為我國的一種普遍現(xiàn)象，并由此產(chǎn)生了諸多法律問題，引起司法界和理論界的關(guān)注。從借名購買的房屋類型劃分，一類是借名購買商品房，另一類是借名購買保障房，①保障房的兩種類型中，租賃型保障房（廉租房與公租房）原則上只租不售，故不存在借名購買問題；產(chǎn)權(quán)型保障房中，因我國建造經(jīng)適房早于限價房，借名購買的產(chǎn)權(quán)型保障房大多是經(jīng)濟適用房，故本文僅以借名購買經(jīng)適房為討論對象。后者多是借名購買經(jīng)濟適用房（以下簡稱“經(jīng)適房”），并將經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)登記到出名人名下。借名購房引發(fā)的法律爭點主要是借名購房合同的效力（有效抑或無效）以及房屋的物權(quán)歸屬（出名人所有抑或借名人所有），本文僅對借名購買經(jīng)適房引發(fā)的法律爭點進(jìn)行討論。

一、借名語義與借名購買經(jīng)適房的法律表達(dá)

（一）何謂借名

借名并非傳統(tǒng)民法上的概念,而是對借用他人名義實施法律行為的概括。②冉克平：《論借名實施法律行為的效果》，載《法學(xué)》2014年第2期。在《辭?！分校敖杳币辉~被解釋為“借用某一名義或名稱”。

借名與冒名不同。借名是一種雙方法律行為，是借名人與出名人合意的結(jié)果，當(dāng)事人雙方存在口頭或者書面借名的意思表示，并成立借名合同；冒名是一種單方法律行為，是一方在他方不知情或是未經(jīng)他方同意的情況下假托他方之名所為。借名亦不同于使用假名實施的行為，前者之名是真實的，后者則系行為人杜撰之名，并使真名處于被匿名狀態(tài)。

與“借名”相近的概念主要有掛靠、隱名代理、信托等，這些行為都存在名義主體與利益主體相分離的特點。借名與掛靠明顯不同，掛靠通常是指建筑施工企業(yè)超越本企業(yè)資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍，借用其他有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)的名義承攬工程，《建筑法》第26條第2款禁止該種行為。掛靠是只借名不借人，法律行為的實施主體是借名企業(yè)，其行為的實施“名”與“實”不相符；而借名，尤其是借名購買經(jīng)適房，是既借名又借人，申請、輪候、簽訂購房合同、登記等一系列法律行為皆由出名人實施，“名”與“實”相符。借名購房與隱名代理和信托的運行模式較為相似，皆為既借名又借人，故有觀點認(rèn)為借名購房本質(zhì)上是一種隱名代理。③王景龍：《借名買房，房子應(yīng)歸實際出資人所有》，載《分憂》2011年第7期。隱名代理是指受托人以自己的名義與第三人進(jìn)行法律行為；信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。④參見《信托法》第2條。借名與隱名代理、信托的目的不同，隱名代理和信托的目的側(cè)重于借“人”，是為了借用受托人的管理才能；而借名中的借名購房的目的側(cè)重于借“名”，若僅借“人”不借“名”，則無法完成購房行為，出名人在借名購房關(guān)系中僅僅是名義載體而已。

（二）借名購買經(jīng)適房的表現(xiàn)

經(jīng)適房是一種“面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房”，⑤參見《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第2條。其購買價格較低，但對購房主體的購房資格有嚴(yán)格的限制。現(xiàn)實生活中，盡管借名購買經(jīng)適房的動機、因由等不同，但其外在表現(xiàn)大致相同。

1.借名人與出名人形成借名合同

依據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第2條的規(guī)定，只有“家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭”才具備購房資格。但實踐中，由于現(xiàn)行法與政策規(guī)定的“門檻”限制，一些不具備購房資格之人往往借有購房資格人之名購買經(jīng)適房，雙方約定借用后者之名，前者實際出資并占有使用購買的經(jīng)適房，后者辦理申購手續(xù)，將房屋產(chǎn)權(quán)登記至自己名下；同時，約定待符合轉(zhuǎn)讓條件后將房屋轉(zhuǎn)移登記至前者名下，此種協(xié)議被稱為借名購房合同。其中，無購房資格之人被稱為借名人，系實際出資購買經(jīng)適房之人，亦為實際占有、使用經(jīng)適房之人；有購房資格之人被稱為出名人，亦為不動產(chǎn)登記簿記載之物權(quán)人。

借名合同是保證借名購買經(jīng)適房能夠順利實現(xiàn)的基礎(chǔ)，其不僅是出名人履行向借名人出借名字義務(wù)，借名人履行實際出資義務(wù)的依據(jù)，還是撥開出名人購買經(jīng)適房之表象，探尋出名人是否具有購買經(jīng)適房之內(nèi)心真意的依據(jù)。在借名購買經(jīng)適房的行為中，出名人并無購買經(jīng)適房之意，其真實意思是“幫助借名人實現(xiàn)購買經(jīng)適房之目的”，即出名人受借名人委托辦理諸如經(jīng)適房申請、按申請順序輪候、簽訂購房合同、不動產(chǎn)權(quán)屬登記等事項。

2.法律物權(quán)人非實際購房者

雖然購房行為實施之前雙方已達(dá)成協(xié)議，約定房屋實歸借名人所有，但由于經(jīng)適房屬于政策性保障房，不允許向不具備購房資格之人出售，故經(jīng)適房登記的有限產(chǎn)權(quán)人只能是出名人。⑥《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條第1款規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。”

實際出資者作為借名人，由于其無購房資格，不能申請購買經(jīng)適房、辦理不動產(chǎn)物權(quán)登記，故這一系列行為皆由出名人完成。因此，不動產(chǎn)登記簿及權(quán)利證書上記載之人只能是具備購房資格之人，為出名人。這種名義主體與真實主體的分離，正是導(dǎo)致經(jīng)適房權(quán)屬之爭的根源。

（三）借名購買經(jīng)適房的法律調(diào)整

1.法律表達(dá)之借名合同

一方面，借名人和出名人所達(dá)成的借名購房合同關(guān)系，受《合同法》的調(diào)整約束；另一方面，又因合同內(nèi)容與經(jīng)適房有關(guān)，受《經(jīng)濟適用住房管理辦法》《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等政策法規(guī)的約束。因此，對借名購買經(jīng)適房合同進(jìn)行研究，尚需對該借名合同以及調(diào)整經(jīng)適房的相關(guān)政策法規(guī)進(jìn)行全面分析，并從法律與政策的關(guān)系入手，探討并判定借名購買經(jīng)適房的合同效力與物權(quán)歸屬。

（1）借名合同違反部門規(guī)章與國家政策。經(jīng)適房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。⑦參見《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第2條?；诮?jīng)適房的政策屬性，其適用對象須滿足特定的條件，否則無權(quán)購買。然而，借名人與出名人所達(dá)成的借名協(xié)議，系約定不符合購房條件之人借用他人名義購買經(jīng)適房，實際上是轉(zhuǎn)讓了購買經(jīng)適房的資格，這顯然違反了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第25條以及《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》等國家政策對經(jīng)適房購買資格限制的規(guī)定，⑧《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕24號）第3條第9項規(guī)定，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭；《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》（建?！?010〕59號）第2條第4項規(guī)定，經(jīng)濟適用住房供應(yīng)對象為城市低收入住房困難家庭。商品房價格較高的城市，可以適當(dāng)擴大經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)范圍。使國家的政策規(guī)定形同虛設(shè)。

（2）借名合同受《合同法》約束。借名購買經(jīng)適房之行為，存在兩個法律關(guān)系：一是出名人與開發(fā)商簽訂的外部房屋買賣關(guān)系，合同的當(dāng)事人為出名人與第三人（開發(fā)商）。二是借名人與出名人形成的內(nèi)部借名關(guān)系，即關(guān)于出資購房、占有使用房屋、登記、所有權(quán)歸屬的合意。就借名購房合同而言，屬于合同聯(lián)立的情形，⑨馬強：《借名購房案件所涉問題之研究——以法院裁判的案件為中心》，載《政治與法律》2014年第7期。出名人、開發(fā)商、借名人三者之關(guān)系，起因于出名人與借名人的借名購房協(xié)議，借名協(xié)議的命運決定購房協(xié)議的命運。故此，可將出名人與借名人之借名協(xié)議，出名人與開發(fā)商之購房協(xié)議，統(tǒng)稱為借名購房合同。

關(guān)于借名購房合同的性質(zhì)，有觀點認(rèn)為，借名協(xié)議是一種代理關(guān)系，應(yīng)根據(jù)第三人是否知情作為判斷標(biāo)準(zhǔn)：第三人知情為直接代理；第三人不知情，則為間接代理。⑩翟業(yè)虎、程婉秋：《借名買房行為法律問題初探》，載《江淮論壇》2015年第4期。亦有觀點認(rèn)為，借名購房協(xié)議系一種無名合同。借名購房合同，涉及三方當(dāng)事人，并非現(xiàn)行法規(guī)定之合同，系屬無名合同。?前引⑨ ，馬強文。司法實踐中，有法院判決直接認(rèn)定為委托合同關(guān)系。例如，湖南省常德市武陵區(qū)人民法院認(rèn)為，原被告間形成的借名買房關(guān)系屬委托合同關(guān)系，基于委托合同關(guān)系，涉案房產(chǎn)應(yīng)歸原告所有，被告將訟爭房屋登記至自己名下，侵害了原告合法權(quán)益。?參見湖南省常德市武陵區(qū)人民法院（2013）武民初字第01801號民事判決書。借名購房合同是借名人與出名人雙方意思表示一致的前提下，所達(dá)成的設(shè)定民事權(quán)利義務(wù)的約定，屬于合同的范疇當(dāng)無疑義。其作為合同之一種，系雙方約定出名人受借名人委托，由出名人辦理申請、輪候、訂立買賣合同、房屋登記等手續(xù)，該行為符合委托合同的特征，應(yīng)準(zhǔn)用委托合同的規(guī)定。在類型上，因出名人與借名人之間在締約事宜上存在委托關(guān)系，故可稱為“委托型借名購房”。?楊代雄：《借名購房及借名登記中的物權(quán)變動》，載《法學(xué)》2016年第8期。因此，借名購房合同的設(shè)立和生效條件等應(yīng)當(dāng)符合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，其效力受《合同法》的調(diào)整。

2.法律表達(dá)之物權(quán)變動

借名人與出名人在達(dá)成借名購房協(xié)議后，由于涉及購房的主體資格問題，故雙方通常約定由出名人辦理申請購房、輪候、簽訂購房合同、登記等手續(xù)，形式上取得該經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)之人為出名人。根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般規(guī)則，房屋的有限產(chǎn)權(quán)人是不動產(chǎn)登記簿記載的出名人，但由于經(jīng)適房是由政府主導(dǎo)配置的保障性住房，其不動產(chǎn)物權(quán)變動又具有強烈的個性。

經(jīng)適房作為政策性住房，其申請、分配和管理須服從國家行政機關(guān)的統(tǒng)一安排。申請主體須符合政策規(guī)定的申購資格，分配主體則是依法行使保障房管理職權(quán)的行政機關(guān)。在經(jīng)適房的物權(quán)變動過程中，行政機關(guān)的核準(zhǔn)無疑是經(jīng)適房物權(quán)變動的關(guān)鍵因素。?陳耀東：《保障性住房物權(quán)變動研究》，載《法學(xué)雜志》2011年S1期。在分配環(huán)節(jié)，經(jīng)適房物權(quán)變動規(guī)則與其他不動產(chǎn)物權(quán)變動的一般規(guī)則存在一定的差異，具有特殊性。盡管彰顯經(jīng)適房物權(quán)歸屬的外在形式依然是不動產(chǎn)登記，但某種程度上，行政管理機關(guān)審核后的批準(zhǔn)行為至關(guān)重要，無此行為，出名人不可能與開發(fā)商簽訂購房合同，更不可能將經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)登記在自己名下。在各種因素的比較權(quán)衡下，經(jīng)適房的購買與登記產(chǎn)生的物權(quán)歸屬作用反而退居其次了。而在具體的借名購買經(jīng)適房行為中，推動出名人申購、辦理物權(quán)登記的動因系借名人的出資購買行為；換言之，若無借名人的出資購買行為，出名人可能會放棄申購。可見，真正決定經(jīng)適房物權(quán)歸屬的因素源自于雙方的合意。故此，考察雙方的真實意思應(yīng)成為決定該經(jīng)適房物權(quán)歸屬的關(guān)鍵。以此觀之，不能僅以不動產(chǎn)登記簿和權(quán)利證書上表彰之人為依據(jù)來判定經(jīng)適房的物權(quán)歸屬。

二、借名購買經(jīng)適房合同效力與物權(quán)歸屬紛爭：以生效判決為樣本的分析

2011 年，北京市石景山區(qū)人民法院在對100件各類保障性住房案件進(jìn)行調(diào)研后了解到，借名買房產(chǎn)生的糾紛較為突出。?陳石磊、楊志東、張英周：《保障性住房：“借名買房”問題突出》，載《人民政協(xié)報》2012年2月6日。尤其是在借名購買經(jīng)適房的案件審理中，面對出名人與借名人的房屋權(quán)屬之爭，人民法院出現(xiàn)了截然相反的兩種判決：或判定借名購房合同無效，房屋歸出名人；或認(rèn)定借名購房合同有效，房屋歸借名人。而且，兩種截然不同的判決都占相當(dāng)比例，這與“限購”“限貸”等房地產(chǎn)調(diào)控政策下借名購買普通商品房的判決情況有所不同。雖然借名購買商品房和經(jīng)適房都違反了國家政策，但司法實踐中對于借名購買普通商品房的行為，認(rèn)定合同有效的居多。?李遠(yuǎn)方：《“借名買房”暗藏多重風(fēng)險》，載《中國商報》2012年11月13日。這種區(qū)別主要源于經(jīng)適房是保障性住房，其功能是保障中低收入群體的住房權(quán)，具有一定的社會公益性，面對社會公益和意思自治的價值判斷，法院在司法裁決中容易陷入困境。而“限購”等政策的出臺，是為了抑制房價、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場秩序，具有一定的市場性，而市場性與意思自治的價值取向趨同，法院更傾向于尊重當(dāng)事人的意思自治而認(rèn)定借名購買商品房的協(xié)議有效。實際上，判定房屋的歸屬不應(yīng)只著眼于涉案房屋的性質(zhì)、類型等，還應(yīng)從借名購房合同的效力、事實物權(quán)的認(rèn)定、物權(quán)的變動等多重視角考量。

下表系在“北大法寶”上以“借名購買經(jīng)濟適用房”為關(guān)鍵詞檢索到的生效判決，?檢索日期為2016年11月11日。另需說明的是，因檢索方法不同，可能檢索的案件件數(shù)不同，本文所檢索的案例是按照全文精確（匹配方式：精確）檢索的方式檢索的結(jié)果。共31例。判決借名購房合同有效，涉案房屋歸借名人的共18例；涉案房屋歸出名人的共13例，其中，判決借名購房合同無效的12例，未涉及合同效力的1例。總體來看，判決借名購買經(jīng)適房合同有效，涉案房屋歸借名人的案件居多。?不解的是，有文章認(rèn)為“對借名購買經(jīng)濟適用房的案件，法院的態(tài)度非常堅決，一律判定無效”。參見前引⑨ ，馬強文。對于不同的判決結(jié)果，法院自然有不同的判決理由；相同的判決結(jié)果，亦存在不同的判決理由。

合同效力 物權(quán)歸屬 裁判理由 案例數(shù)量 案例名稱合同內(nèi)容既不損害社會公共利益，又不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定5崔立與白家連等借名購買經(jīng)濟適用房協(xié)議糾紛再審案［（2014）北民再字第3號］；黃德新等訴李景春等房屋買賣合同糾紛案［（2015）一中民終字第09530號］；栗濤與張雪松確認(rèn)合同無效糾紛上訴案［（2014）一中民終字第07246號］；蔣秦蘭訴王暉芳合同糾紛案［（2016）京0114民初112號］；孫迅與隋邦元所有權(quán)確認(rèn)糾紛案［（2014）朝民初字第24882號］有效（18例）借名人所有合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定 4張麗燕與羅九勝、張玉蓮合同糾紛二審民事判決書［（2015）鄂武漢中民終字第01593號］；王念治等訴寇建偉返還原物糾紛案［（2015）新兵民申字第00065號］；徐某與黃某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案［（2013）一中民終字第2081號］；王艷與彭德斌、王芳物權(quán)保護糾紛一審民事判決書［（2015）鄂江岸民初字第02599號］經(jīng)適房已具備上市交易的條件 4史家正上訴任立生房屋買賣合同糾紛一案［（2016）京01民終4644號］；呂小勇訴蔣迎青等房屋買賣合同糾紛案［（2015）高民申字第03381號］；劉洋與郭小鐵合同糾紛上訴案［（2015）二中民終字第03408號］；劉剛訴師杰確認(rèn)合同無效糾紛案［（2014）高民申字第04648號］

續(xù)表

（一）借名購房合同無效，房屋歸出名人

法院判定借名購買經(jīng)適房合同無效，將經(jīng)適房判給出名人的裁判理由，大致如下：

1.借名購房合同違反國家政策、法規(guī)的規(guī)定

判定借名購房合同因違反國家政策、法規(guī)規(guī)定而無效的共有7例，其中，明確認(rèn)定違反國家調(diào)整購買經(jīng)適房相關(guān)政策規(guī)定的有3例。例如，在“楊向賓等房屋買賣合同糾紛案”中，二審法院認(rèn)為，“經(jīng)濟適用住房的購買資格有嚴(yán)格限制。楊向賓因不具備購買經(jīng)濟適用住房的資格條件，而借用劉元林的名義購買經(jīng)濟適用住房，原審法院根據(jù)本案查明的事實認(rèn)定雙方存在借名買房合同關(guān)系，因雙方借名買房合同違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟適用住房的相關(guān)規(guī)定而認(rèn)定為無效，對于合同無效雙方均有過錯是正確的” 。

2.借名購房合同損害社會公共利益

判定借名購房合同因損害社會公共利益而無效的共有4例，此4個案例同時還認(rèn)定借名購房合同“違反了經(jīng)濟適用房的相關(guān)規(guī)定”。當(dāng)然，亦有僅以借名購房合同損害社會公共利益而認(rèn)定無效的判決。?例如，在“穆雪梅訴洪肇華房屋買賣合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，“損害社會公共利益的合同無效。本案中原告穆雪梅與被告洪肇華簽訂的協(xié)議實質(zhì)是轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房購買權(quán)，通過協(xié)議以借名申購經(jīng)濟適用房，即具備經(jīng)濟適用房申購資格的洪肇華將購買經(jīng)濟適用房的資格轉(zhuǎn)讓給不具備該資格的原告穆雪梅，該協(xié)議明顯損害社會公共利益，屬于無效合同，被告因該無效合同取得的30 000元應(yīng)當(dāng)返還原告”。參見南京市雨花臺區(qū)人民法院（2013）雨民初字第1425號民事判決書。

3.不動產(chǎn)權(quán)屬證書系表彰物權(quán)歸屬的證明

例如，在“沈陽高壓成套開關(guān)股份有限公司與龍中和所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”中，法院以“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明”為由將經(jīng)適房確認(rèn)給出名人。

此外，在“馮玉榮訴蔡立新所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”中，北京市房山區(qū)人民法院的判決則較為詳細(xì)地分析了判決理由，即“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明；不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟適用房是國家提供政策優(yōu)惠，限定套型和銷售價格、按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，本案訴爭××房屋系馮玉榮購買的中國石化集團北京燕山石油化工有限公司所屬的集資房，性質(zhì)為經(jīng)濟適用住房，故馮玉榮依法對××房屋享有所有權(quán)。蔡立新的答辯意見缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予采納”。?參見北京市房山區(qū)人民法院 （2013）房民初字第08349號民事判決書。

（二）借名購房合同有效，房屋歸借名人

法院認(rèn)定借名購買經(jīng)適房合同有效，將經(jīng)適房判給借名人的裁判理由，大致如下：

1.借名購房合同既不損害社會公共利益，又不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

以此為判決理由的共有5例。例如，在“栗濤與張雪松確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，“本案經(jīng)濟適用房的購房指標(biāo)，系栗濤因拆遷獲得，其個人購買經(jīng)濟適用房還是轉(zhuǎn)讓給他人購買經(jīng)濟適用房，并不對公共利益造成影響。栗濤與開發(fā)商簽訂有關(guān)訴爭房屋的原始購房合同系在2008年4月11日之前簽訂，且現(xiàn)已具備上市交易的條件，張雪松亦具備在京購房資格，雙方之間的合同不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效”。

2.借名購房合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

以此為判決理由的共有4例。例如，在“徐某與黃某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，“根據(jù)徐某與黃某于2007年6月15日出具的證明，可以證實雙方于2006年9月28日簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效”。

3.借名購房合同未損害國家利益

以此為判決理由的共有2例。例如，在“李章銀訴李雪現(xiàn)合同糾紛案”中，法院認(rèn)為，“原始購房合同系2008年4月11日前簽訂，根據(jù)契稅及產(chǎn)權(quán)證登記時間計算，訴爭房屋已經(jīng)具備上市交易條件，且現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證亦登記房屋性質(zhì)為商品房，因此雙方借名購買經(jīng)濟適用房的行為并未損害國家利益，雙方借名購房合同應(yīng)屬有效”。

4.經(jīng)適房已具備上市交易的條件

以此為判決理由的共有4例。例如，在“劉洋與郭小鐵合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，“本案郭小鐵、劉洋之間雖未簽訂借名買房的書面合同，但雙方之間存在事實上的借名買房合同關(guān)系。郭小鐵、劉洋之間借名購買的是經(jīng)濟適用房，實質(zhì)上是涉及購買經(jīng)濟適用房資格的交易。經(jīng)濟適用房并非禁止流通，而是限制流通，在限制上市交易期滿后可上市交易。根據(jù)本案查明的事實可知，于2004年8月26日購買的402號房屋在本案辯論結(jié)束前該房購買年限已超過5年，且辦理產(chǎn)權(quán)登記及交納契稅的時間也都已超過5年，故該房屋已經(jīng)具備上市交易的條件，因此，雙方之間的借名購買經(jīng)濟適用房的行為應(yīng)為有效；因雙方之間的借名買房行為有效，且訴爭房屋所在的房屋交易管理部門亦未明確表示回購該房屋，402號房屋的實際所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)為郭小鐵”。

上述4個案例的判決依據(jù)，雖然未引用《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條第3款的規(guī)定，但這幾個案例的判決思路實際上均受到該條款“購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人可上市轉(zhuǎn)讓”?參見《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條第3款。之規(guī)定的影響。此外，在其他認(rèn)定借名購房合同有效的案件中，如前述“李章銀訴李雪現(xiàn)合同糾紛案”“栗濤與張雪松確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”，從當(dāng)事人形成借名購房合意至法院判決作出之前，在時間上均已超過5年。不同的是，此4個案例的判決理由是將“具備上市交易條件”作為唯一認(rèn)定有效的理由。

5.尊重當(dāng)事人合意

以此為判決理由的共有3例，只是判決理由的具體表述略有差異。例如，在“吳國新等與丁蘭萍房屋買賣合同糾紛上訴案”和“王青訴張宏等合同糾紛案”中，法院的判決理由均強調(diào)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)；而在“劉甲與劉乙房屋買賣合同糾紛上訴案”中，法院認(rèn)為，“……，說明買賣房屋為雙方真實意思表示，并非掩蓋其他目的，該行為合法有效，雙方均應(yīng)如約履行各自的義務(wù)”。該份判決還強調(diào)了購房目的的適法性。

在上述檢索的案例之外，其他涉及借名購買經(jīng)適房的案件中，有法院借鑒事實物權(quán)理論，以權(quán)利性質(zhì)為裁判基礎(chǔ)，基于借名人出資、居住使用等相關(guān)事實，可產(chǎn)生對抗登記物權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，進(jìn)而認(rèn)定事實物權(quán)優(yōu)于法律物權(quán)。例如，在“田小軍與姚宏偉財產(chǎn)權(quán)屬糾紛案”中，?參見北京市高級人民法院民事判決書（2007）高民提字第529號。北京市高級人民法院認(rèn)為，借名人田小軍支付了全部購房款，并對房屋進(jìn)行了裝修，居住使用爭議房屋至今，且一直持有以姚宏偉名義辦理的商品房購銷合同、房屋所有權(quán)證等憑證，辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的費用及物業(yè)費等也由田小軍負(fù)擔(dān)和繳納，而認(rèn)定涉案房屋應(yīng)為田小軍購買。該案中，法院并沒有對借名購房合同的效力作出認(rèn)定，而是基于事實行為認(rèn)定系田小軍購買了房屋，故判決涉案房屋歸借名人田小軍所有。遺憾的是，該案的審理法院雖然審級較高，審理時間較早，但對于北京轄區(qū)的中級和基層人民法院并未起到指導(dǎo)性、示范性作用，北京地區(qū)的中級和基層人民法院對此類案件的判決結(jié)果仍未形成共識。

（三）簡要總結(jié)

通過分析前述樣本案例的裁判結(jié)果，可以發(fā)現(xiàn)此類糾紛的判決“同案不同判”的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。突出表現(xiàn)為：國家政策，社會公共利益，法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定此三項情形成了“雙刃劍”，既可以 “不違背”（或“不損害”）之為依據(jù)判定借名購買經(jīng)適房合同有效，將房屋判歸借名人所有；亦可以“違背”（或“損害”）之為依據(jù)判定借名購買經(jīng)適房合同無效，將房屋判歸出名人所有。當(dāng)然，法官不同的裁判思路、對法律規(guī)則和法源的理解與適用、追求的裁判目標(biāo)和效果等等，均會影響最終判決結(jié)果。

另外，值得注意的是：“經(jīng)適房已具備上市交易的條件”成為前述樣本案例中認(rèn)定借名購房合同有效，將房屋判歸借名人所有的重要依據(jù)。這足以表明，源自于《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條第3款規(guī)定的經(jīng)適房上市交易制度應(yīng)成為判定借名購房合同效力以及物權(quán)歸屬的重要考量因素。

三、借名購買經(jīng)適房合同效力問題：有效抑或無效？

鑒于國家政策，社會公共利益，法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定成為認(rèn)定借名購房合同有效與否的重要依據(jù)，故以下主要圍繞該三項情形的適用進(jìn)行討論。

（一）國家政策的適用

政策在司法實踐中如何適用長期困擾著司法裁判。在前述判決借名購買經(jīng)適房無效的案例中，以借名購房合同違反國家政策而認(rèn)定無效的居多，但已有判決在適用國家政策時表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)碾S意性，未能充分說明援引政策的內(nèi)容和政策的理由，且對“國家相關(guān)政策”的表述亦語焉不詳；此外，對政策的理解適用與闡釋亦存在差異，有的判決籠統(tǒng)認(rèn)定“違反了國家相關(guān)政策”，有的雖明確“違反了國家關(guān)于購買經(jīng)濟適用住房的相關(guān)政策”，但未明確引用國家政策的具體規(guī)定。鑒于購買經(jīng)適房的借名協(xié)議受到《合同法》和國家政策的雙重調(diào)整，這就需要從政策與法律的關(guān)系出發(fā)，選擇適用判定借名購房合同效力的依據(jù)。政策與法律主要呈現(xiàn)出正相關(guān)、弱相關(guān)、負(fù)相關(guān)三種關(guān)系，調(diào)整經(jīng)適房的《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》等國家政策，與適用《合同法》對借名購買經(jīng)適房合同的效力判定上，呈負(fù)相關(guān)。在負(fù)相關(guān)的情況下，政策優(yōu)于法律規(guī)定之時，政策才可以借由填補法律漏洞而直接適用。?潘軍鋒：《論經(jīng)濟政策的司法融入——以政策在民事審判中的介入機制為研究路徑》，載《法制與社會發(fā)展》2012年第1期。借名購買經(jīng)適房協(xié)議作為合同之一種，在《合同法》對屬于合同范疇的借名購房協(xié)議可以進(jìn)行調(diào)整規(guī)范的情況下，無需適用國家政策來填補法律漏洞，此時應(yīng)準(zhǔn)用《合同法》關(guān)于委托合同的規(guī)定，如此，方有助于形成統(tǒng)一的裁判標(biāo)尺。況且，決定合同的效力屬于法律的價值判斷問題，只能由法律、行政法規(guī)作出安排，國家政策既不是行為規(guī)范，也不是裁判規(guī)范，不應(yīng)成為認(rèn)定借名購房合同效力的依據(jù)。

我國近些年來制定的國家政策，尤其是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的國家政策，大多脫胎于特定的時代背景，具有明顯的突發(fā)性、臨時性特征，國家通過頒布相關(guān)政策干預(yù)房地產(chǎn)市場的結(jié)果在一定程度上是以犧牲民事契約自由為代價的。這種干預(yù)終究是臨時性調(diào)整，非永久性調(diào)整，不能將之作為法院裁決的具體規(guī)則加以適用。在處理民事糾紛中，對市場、對當(dāng)事人意思自治的尊重與認(rèn)可應(yīng)是法院裁判追求的終極目標(biāo)。

（二）社會公共利益的適用

“借名購買經(jīng)適房應(yīng)認(rèn)定無效，至于認(rèn)定合同無效的依據(jù)，不能援引《合同法》第52條第5項的規(guī)定，但可以援引該條第4項的規(guī)定，在適用地方性法規(guī)或部門規(guī)章認(rèn)定合同無效時，應(yīng)將地方性法規(guī)或部門規(guī)章納入第4項‘損害公共利益’的范疇，并予以引用?！?前引⑨ ，馬強文。與違反國家政策成為判定借名購買經(jīng)適房無效依據(jù)的裁判思路相同，損害社會公共利益亦成為判定無效的適用依據(jù)。同樣，已有適用“損害社會公共利益”認(rèn)定此類合同無效的案例也存在相當(dāng)?shù)碾S意性。

眾所周知，公共利益實為一抽象概念，學(xué)術(shù)界對其內(nèi)涵與外延的理解無法形成共識，現(xiàn)行法更難以界定，但比較明確的是公共利益應(yīng)是不特定多數(shù)人的利益，或者被定義為“由全體成員所享有的利益”，是和私人利益相對應(yīng)的概念。?王利明：《民法總則》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，第247頁。而現(xiàn)實中的借名購買經(jīng)適房，大多發(fā)生在親朋好友之間，借名人與出名人在訂立協(xié)議過程中，借名人通常會將借名買房的目的明白無誤地告訴出名人，出名人對借名行為也心知肚明，并自愿與借名人訂立借名合同。因此，借名購房系雙方的真實意思表示，不存在彼此間欺詐和脅迫，反而會“互惠互利”。但是，借名人借用出名人的申購資格，以出名人名義購買經(jīng)適房，的確占用了具有申購資格的、輪候在后的其他住房困難家庭的名額，損害了其他特定的住房困難家庭的購房機會利益，但客觀上講，該特定的住房困難家庭或者該小部分群體的住房利益尚不足以達(dá)到代表社會公共利益的程度。正如前述“栗濤與張雪松確認(rèn)合同無效糾紛上訴案”中，法院裁判的邏輯思路即“個體利益不等于社會公共利益”。另外，“損害社會公共利益”的規(guī)定是判定合同無效的補充性條款，而不是兜底條款。?王利明：《合同無效制度》，載《人大法律評論》（2012年卷第1輯），法律出版社2012年版，第70-71頁。因此，不能對社會公共利益一味作擴大解釋，并以損害社會公共利益為由認(rèn)定借名購房合同無效；否則，對于交易安全、交易秩序的保護殊為不利。

經(jīng)適房開發(fā)建設(shè)一般要經(jīng)歷立項審批、劃撥建設(shè)用地、施工建設(shè)、竣工驗收、交付使用等環(huán)節(jié)。經(jīng)適房作為一種政策性供給產(chǎn)品，在竣工驗收后的環(huán)節(jié)，如出名人購買、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等方面并不關(guān)乎社會公共利益。與公共利益相關(guān)的是在取得建造經(jīng)適房的劃撥用地、免收開發(fā)商的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費以及稅收優(yōu)惠政策等方面。經(jīng)適房申購、登記后，在“具備上市交易條件”的交易環(huán)節(jié)，“購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款”，?參見《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條第3款。這樣，政府通過收繳“土地收益等相關(guān)價款”的方式已經(jīng)收回一部分政策補貼性投入，故此階段亦不關(guān)乎社會公共利益，更不會損害國家或社會公共利益。

當(dāng)然，就特定的借名購買經(jīng)適房而言，不能絕對認(rèn)定借名購買經(jīng)適房不損害社會公共利益。對此，應(yīng)結(jié)合個案實際情況作個別的、具體的判斷。在個案的司法裁量中，購房目的、借名人與出名人的關(guān)系、購房產(chǎn)生的實際效果等皆是裁判者綜合考量的因素，故不能輕易地以損害社會公共利益為由認(rèn)定合同無效。?在購房目的方面，購買經(jīng)適房是用于自住，而非用于投資或投機，則與國家經(jīng)適房政策的規(guī)范目的（居者有其屋）不存在明顯背離。相反，如果是炒房客借用他人名義購買甚至囤積經(jīng)適房的，則出于維護公共利益的考量，應(yīng)認(rèn)定借名購房協(xié)議無效。此觀點參見高治：《借名購買經(jīng)濟適用房的法律效力及權(quán)屬》，載《人民司法》2015年第4期。即便將調(diào)整經(jīng)適房的內(nèi)容視為社會公共利益的載體，也不應(yīng)據(jù)此判定借名購房合同無效。既然把出名人認(rèn)定為購房合同主體，且其本身即具備購房資格，由其享有購房合同中的權(quán)利并不違反社會公共利益。主張借名購房協(xié)議因違反社會公共利益而無效之觀點的錯誤之處在于：忽略了合同主體認(rèn)定這一重要的先決性問題。合同效力的判斷不能簡單地表述為“合同是否有效”，毋寧應(yīng)當(dāng)更精確地表述為“誰與誰之間的合同是否有效”。?前引? ，楊代雄文。

（三）“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的適用

該條款是判定合同無效的兜底條款，也是無效合同判斷的標(biāo)準(zhǔn)之一。?王利明：《論無效合同的判斷標(biāo)準(zhǔn)》，載《法律適用》2012年第7期。為了明晰其適用范圍，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》［以下簡稱《司法解釋（一）》］第4條規(guī)定，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。該條對“法律、行政法規(guī)”的適用范圍作了明確解釋；《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條規(guī)定，合同法第52條第5項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。該條進(jìn)一步限縮了合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效的情形。?藍(lán)海：《效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定與合同效力探析》，載《廣西社會科學(xué)》2011年第9期。可見，司法解釋對合同“因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效”的適用，采取審慎的態(tài)度。

在我國現(xiàn)行調(diào)整經(jīng)適房的規(guī)范體系框架內(nèi)，借名購買經(jīng)適房違反的是《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第25條以及《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》關(guān)于經(jīng)適房購買主體資格的規(guī)定。而《經(jīng)濟適用住房管理辦法》在性質(zhì)上屬于部門規(guī)章，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》則屬于國家政策，根據(jù)《司法解釋（一）》第4條的規(guī)定，其皆不屬于法律、行政法規(guī)，故不能作為判定合同無效的依據(jù)。借名購房行為雖然違反《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等對經(jīng)適房購買主體資格限制的規(guī)定，但該規(guī)定不屬于法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，“當(dāng)法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定違反強制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效，合同行為并不損害國家利益和社會公共利益，只是涉及損害當(dāng)事人的利益，那么這些規(guī)范就應(yīng)視為管理性規(guī)范”。?前引? ，藍(lán)海文。故此，作為管理性強制性規(guī)范的調(diào)整經(jīng)適房申購主體資格的規(guī)定，從《合同法》的視角來看自然不能作為判定合同無效的依據(jù)。

另需說明的是：由于借名人不符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第25條關(guān)于申購資格的規(guī)定，但其借出名人之名，經(jīng)出名人協(xié)助，以迂回方式力求最終取得經(jīng)適房，在性質(zhì)上應(yīng)屬于規(guī)避法律之行為，但由于所規(guī)避的并非足以導(dǎo)致合同無效的效力性強制性法律、法規(guī)，所以不能以構(gòu)成脫法行為為由判定借名購房協(xié)議無效。?前引? ，楊代雄文?！懊摲ㄐ袨橹袛鄻?biāo)準(zhǔn)既在于行為結(jié)果有無實質(zhì)違反強行法所禁止之事項，故首先應(yīng)檢視有無法律上之禁止規(guī)定，其次再檢視借名登記契約之結(jié)果有無造成實質(zhì)違反該禁止規(guī)定所欲避免之事項?！?林誠二：《不動產(chǎn)物權(quán)變動登記之實與虛：以我國臺灣地區(qū)借名登記契約之相關(guān)問題為說明》，載《北方法學(xué)》2014年第1期。對此，我國臺灣地區(qū)對借名購房合同是否是脫法行為，是否有效的認(rèn)識，值得借鑒。我國臺灣地區(qū)于較早期之實務(wù)見解中，多認(rèn)定借名登記契約屬于消極信托或脫法行為而否定其效力，特別是借名登記契約之目的如在于規(guī)避（舊）“土地法”第30條之適用者。然至近期，實務(wù)見解則朝向借名登記契約屬無名契約，并承認(rèn)其有效性之方向為解釋。?前引? ，林誠二文。借名購買經(jīng)適房系當(dāng)事人真實、自由意志，足以產(chǎn)生訂立借名購房之法效意思，故亦不能構(gòu)成“以合法形式掩蓋非法目的”。

總之，在司法裁決中不能輕易以違反國家政策、損害社會公共利益，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定或者規(guī)避法律為依據(jù)認(rèn)定借名購買經(jīng)適房合同無效。尤其是在雙方約定“購買經(jīng)適房5年后（或具備上市交易條件后），出名人應(yīng)將所購經(jīng)適房轉(zhuǎn)移登記于借名人名下”，如此可以解釋為雙方達(dá)成了出名人將該經(jīng)適房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給借名人之合意，此項合意當(dāng)然有效。

四、借名購買經(jīng)適房的物權(quán)變動與歸屬

（一）事實物權(quán)與法律物權(quán)

在法院的判決中，也有少數(shù)法院未對借名購買經(jīng)適房的合同效力進(jìn)行判定，而是以權(quán)利性質(zhì)，以登記為表彰權(quán)利的依據(jù)作為裁判基礎(chǔ)，直接對經(jīng)適房的物權(quán)歸屬進(jìn)行判定。對于經(jīng)適房登記在出名人名下而認(rèn)定房屋歸出名人的判決，是對法律物權(quán)的保護。依《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)登記并不具有“絕對”的“證據(jù)力”，不能僅依不動產(chǎn)登記來確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)考察不動產(chǎn)的真實權(quán)利狀況，進(jìn)而確定不動產(chǎn)的權(quán)屬，即遵循事實物權(quán)優(yōu)于法律物權(quán)。?孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)和事實物權(quán)的區(qū)分》，載《法學(xué)研究》2001年第5期。理論上講，不動產(chǎn)登記簿及其外在形式不動產(chǎn)權(quán)屬證書僅具有“權(quán)利正確性推定規(guī)則”。不動產(chǎn)登記的推定力作為一種權(quán)利推定，其本質(zhì)是對證明責(zé)任的分配。換言之，法律對不動產(chǎn)登記推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范，與實體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。若當(dāng)事人就登記簿上記載的不動產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭議，推定登記簿上所記載的名義人是真實權(quán)利人，登記名義人對此無須負(fù)擔(dān)舉證義務(wù)；但由于登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不必然與真實物權(quán)狀態(tài)一致，對此提出異議的當(dāng)事人可舉證證明真實的物權(quán)狀態(tài)，若能證明真實物權(quán)狀態(tài)與不動產(chǎn)登記簿記載不一致，法院可推翻登記簿記載的物權(quán)狀態(tài)，根據(jù)當(dāng)事人的證據(jù)確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬。對此，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！痹撘?guī)定實際上承認(rèn)了事實物權(quán)，其適用范圍理應(yīng)包括借名購房與登記的情形。

當(dāng)出名人與借名人就登記簿上記載的經(jīng)適房物權(quán)歸屬發(fā)生爭議，此時就應(yīng)當(dāng)依據(jù)經(jīng)適房真實的權(quán)利狀況，對借名人的借名、出資購房、房貸償還及占有居住房屋等事實進(jìn)行綜合考量，以此來確定經(jīng)適房的真實物權(quán)人，使其回歸真實物權(quán)狀態(tài)。當(dāng)事實物權(quán)與法律物權(quán)不一致時，法定的物權(quán)公示形式并不能體現(xiàn)真正物權(quán)人的真實意思表示，在法律上必須建立起使二者得到同一認(rèn)定的制度，確立保護真實權(quán)利的法律規(guī)則。?劉艷：《不動產(chǎn)登記與事實物權(quán)的法律判斷》，載《齊魯學(xué)刊》2013年第5期。當(dāng)然，這有賴于實定法上設(shè)置合理的證據(jù)規(guī)則，以及訴訟中借名人充分舉證證明自己系實際購房人并擁有事實物權(quán)的證據(jù)。

事實物權(quán)優(yōu)于法律物權(quán)的規(guī)則已被運用到實務(wù)審判中，2010年北京市高級人民法院通過的《北京市高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱“指導(dǎo)意見”）就將該規(guī)則作為一項正式的審判規(guī)則。“指導(dǎo)意見”第15條第1款前句規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持?！碑?dāng)然，該條適用的是城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國有土地上的“二手房”買賣，但不包括保障房。相反，該“指導(dǎo)意見”對借名購買保障性住房的合同效力作出了否定性判斷，其第16條規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！边@種區(qū)別適用主要是基于經(jīng)適房作為政策性保障住房的屬性，實際上借名購買普通“二手房”與借名購買經(jīng)適房，如果以行為效力作為裁判基礎(chǔ)，兩者并無本質(zhì)上的差別。因為確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬，應(yīng)依據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)法律關(guān)系來確定，在借名購買經(jīng)適房合同這個基礎(chǔ)法律關(guān)系有效的前提下，自然應(yīng)以事實物權(quán)來判定借名登記的經(jīng)適房歸屬于借名人。而且，基于對借名人與出名人合意的尊重，將經(jīng)適房的有限產(chǎn)權(quán)判歸借名人亦具有民法上的合理性基礎(chǔ)。

總之，因不動產(chǎn)登記具有推定力和公示效力，在不涉及第三人之場合，應(yīng)以保護事實物權(quán)人為原則，借名人的事實物權(quán)可對抗出名人的法律物權(quán)；在涉及第三人之場合，應(yīng)維護物權(quán)登記的推定力，保護善意第三人的權(quán)益，此時善意買受人取得經(jīng)適房的所有權(quán)。

（二）經(jīng)適房物權(quán)歸屬的判定

經(jīng)適房的物權(quán)變動主要體現(xiàn)在分配登記和交易環(huán)節(jié)，二者互相配合，共同促成“借名人購買經(jīng)適房”的實現(xiàn)。

1.政府核準(zhǔn)行為

購買經(jīng)適房一般經(jīng)歷申請、審核、公示、核準(zhǔn)、輪候、選房、簽訂合同、登記等程序。經(jīng)適房申購人能否取得經(jīng)適房主要源于行政行為，即經(jīng)政府審核、公示后的核準(zhǔn)行為。政府向購房人發(fā)放準(zhǔn)予購買經(jīng)適房的核準(zhǔn)通知，注明可以購買的面積標(biāo)準(zhǔn)。之后，購房人按照收入水平、住房困難程度和申請順序等因素進(jìn)行輪候。若經(jīng)適房房源充足，購房人輪候成功，方可持核準(zhǔn)通知與開發(fā)商簽約，購買一套與核準(zhǔn)面積相對應(yīng)的經(jīng)適房。最后，到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理所有權(quán)登記手續(xù)。從申請到登記，上述程序的實施者皆為出名人。前文已述，引起經(jīng)適房物權(quán)變動的關(guān)鍵因素系國家行政機關(guān)的核準(zhǔn)分配行為。出名人雖系核準(zhǔn)名單上記載之人，系簽訂購房合同與不動產(chǎn)物權(quán)登記之名義人，但出名人的法律物權(quán)人的地位受到事實物權(quán)人的挑戰(zhàn)，這種挑戰(zhàn)主要體現(xiàn)在當(dāng)事人之間的交易環(huán)節(jié)。

2.交易環(huán)節(jié)的物權(quán)歸屬

借名購買經(jīng)適房的真實合意并不顯現(xiàn)在最初出名人與開發(fā)商的購房交易中，出名人與借名人的購房合意通過當(dāng)事人之間的內(nèi)部和外部行為最終完成，體現(xiàn)在兩個階段：第一，政府主導(dǎo)下的經(jīng)適房申購、核準(zhǔn)分配與簽訂購房合同、登記階段，當(dāng)事人該階段的購房交易系內(nèi)部合意；第二，前述階段中雙方約定出名人購房5年后（或具備上市交易條件后）將經(jīng)適房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至借名人名下，借名協(xié)議的該條約定成為經(jīng)適房日后進(jìn)行物權(quán)變動的原因和依據(jù)，該階段的購房交易由最初的內(nèi)部交易轉(zhuǎn)化為外部、公開交易。顯現(xiàn)的交易環(huán)節(jié)中的經(jīng)適房物權(quán)變動需要出名人履行協(xié)助辦理經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)向完全產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，方可最終糾正政府核準(zhǔn)分配、名義買房與名義登記環(huán)節(jié)中法律物權(quán)人與事實物權(quán)人的分離。

值得注意的是，本文所檢索的案例，從借名人與出名人簽訂借名購買經(jīng)適房合同，至法院作出判決，在時間上均已超過5年，且借名協(xié)議中大多有類似約定：待符合上市交易條件后再將房屋轉(zhuǎn)移過戶給借名人。依《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定，購買經(jīng)適房滿5年后的上市交易，受讓人是否符合申購經(jīng)適房資格在所不問，亦即對受讓的主體資格并不加以限制。作為雙方當(dāng)事人真實的意思表示，最初發(fā)生的借名購買經(jīng)適房協(xié)議，雙方約定先以出名人名義購買，待符合上市交易條件后再轉(zhuǎn)讓給借名人，與5年后符合上市交易條件簽訂購買經(jīng)適房合同，只是在物權(quán)變動與法律物權(quán)歸屬的時間點上推遲了幾年，但行為之后果與實質(zhì)并無差異。

具體到個案判決中，本文認(rèn)為應(yīng)以法院作出判決之日為界點。如果出名人自購買經(jīng)適房之日起滿5年?參見《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第30條第3款規(guī)定， “購買經(jīng)濟適用住房滿5年”，購房人可上市轉(zhuǎn)讓?！百徺I經(jīng)濟適用住房滿5年”，方符合經(jīng)適房上市交易條件，如果當(dāng)事人約定的期限為5年以上的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的約定。，借名購房合同中關(guān)于轉(zhuǎn)移登記條款所附的期限已屆滿，法院應(yīng)判決出名人履行協(xié)助借名人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)；如果自購買之日起尚不滿5年，借名合同中轉(zhuǎn)移登記條款所附的期限尚未屆滿，此時，法院應(yīng)作如下判決：第一，自購買之日起至5年期限屆滿前，應(yīng)保護借名人的占有利益，借名人對該經(jīng)適房享有占有、使用居住的權(quán)利，出名人不得對該房屋進(jìn)行法律上的處分；第二，5年期限屆滿，出名人應(yīng)按照借名購房合同的約定將該經(jīng)適房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至借名人名下。

五、結(jié) 語

經(jīng)適房是政府向住房困難群體提供的保障性住房，但由于其保障對象的特定性，將許多不具有購房資格而欲購買之人拒之門外。利益的驅(qū)動使得一些不具有購買資格之人借用他人名義購買經(jīng)適房，這顯然違反了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以及相關(guān)的政策規(guī)定，但卻不違反《合同法》《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，作為事實物權(quán)人的借名人的合法權(quán)益應(yīng)受《合同法》《物權(quán)法》的保護。然而，這不代表要鼓勵這種行為，?有的國家的相關(guān)法律就明確作出否定性規(guī)定，如韓國的《關(guān)于不動產(chǎn)真實權(quán)利人名義登記法》第3條第1款規(guī)定，任何人不得根據(jù)名義信托約定將相關(guān)不動產(chǎn)的物權(quán)以名義受托人的名義登記。對于不動產(chǎn)的所有權(quán)及其他物權(quán)，不得通過名義信托之約定，以受托人的名義辦理登記，而必須以實名辦理登記。對于違者，課以課征金、履行強制金以及刑事處罰。當(dāng)然，韓國法這樣規(guī)定是為了防止惡意利用不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行投機、逃稅、規(guī)避法律等違反社會秩序的行為，以謀求不動產(chǎn)交易的正?；筒粍赢a(chǎn)價格的穩(wěn)定，促進(jìn)國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。參見崔吉子：《韓國物權(quán)法專題研究》，北京大學(xué)出版社2013年版，第142-143頁。借名購買經(jīng)適房隱藏著較大的法律風(fēng)險與道德風(fēng)險，容易引發(fā)一系列社會問題，不應(yīng)倡導(dǎo)。鑒此，國家機關(guān)和司法部門應(yīng)當(dāng)處理好法律與政策的關(guān)系。對于國家機關(guān)而言，其在制定國家政策時應(yīng)當(dāng)堅持政策與法律適用的統(tǒng)一，防止因政策與法律的沖突造成司法混亂。對于法院而言，其在處理相關(guān)糾紛時，應(yīng)以法律為依據(jù)，在法律缺位之場合，方可適用相關(guān)政策。同時，法院審理此類糾紛在適用上應(yīng)力求統(tǒng)一，形成清晰、可行的裁判規(guī)則。

［學(xué)科編輯：李 飛 責(zé)任編輯：龐 昊］

The contracted transference of affordable housing entitlement happens when the one who is not entitled to the benefit actually pays the money for the property which is still registered in the name of the one who has the entitlement. The people’s courts vary from each other when making decisions on the validity of such contracts and solving the disputes over the ownership of the property involved. Some give a verdict that the contract of the entitlement transference is invalid and the limited ownership of the affordable house still belongs to the original entitlement holder. Others decide in favor of the real buyer, who does not have the entitlement originally. The division between different court decisions lies mainly on whether the contract is against the state policy, harms public interests and violates the law and administrative regulations. This is thought to make the premise for the verdict on the validity of the contract and the ownership. We argue that the agreement on the transference of affordable housing entitlement is a type of contract, whose validity should be decided by Contract Law. The property should be registered in the name of the real buyer if the purchase has been in place for five years or the ownership of the property can be legally transferred in the market.

entitlement transference; affordable housing property; entitlement transference contract; validity of the contract; property ownership

* 南開大學(xué)法學(xué)院副院長，教授、博士生導(dǎo)師。