關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理

王妍

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)自興起以來已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但行業(yè)過熱問題也使宏觀調(diào)控的力度不斷增強(qiáng)。針對當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，積極推進(jìn)成本的精細(xì)化管理對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全成本控制體系，加強(qiáng)對項(xiàng)目全過程的成本管控，并建立科學(xué)的成本考核約束機(jī)制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本；精細(xì)化；管理

我國房地產(chǎn)業(yè)自興起以來，以驚人的發(fā)展速度迅速成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響較大，加之市場波動(dòng)的存在，企業(yè)必須加強(qiáng)成本控制，才能更好地適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整，合理利用資金，提高資金使用效率，從而贏得競爭的主動(dòng)權(quán)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)雖然在我國的起步較晚，但很快就迎來如火如荼之勢，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有目共睹。同時(shí)還應(yīng)看到，房價(jià)居高不下、行業(yè)過熱問題也帶來宏觀調(diào)控力度的增強(qiáng)以及風(fēng)險(xiǎn)的加劇，加強(qiáng)成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。一方面，近年來國家對房地產(chǎn)業(yè)的管控不斷增強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)雖然已經(jīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，但是短短幾年來出現(xiàn)的暴利增長、行業(yè)不規(guī)范等問題也急需國家的宏觀調(diào)控。房屋限購、保障性住房等政策的出臺(tái)旨在促進(jìn)房價(jià)回歸理性，因而房地產(chǎn)企業(yè)也需要面臨價(jià)格下調(diào)的趨勢，隨著利潤空間下滑，企業(yè)必須加強(qiáng)對成本的控制，才能保證有效的利潤。另一方面，伴隨宏觀調(diào)控的發(fā)展，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更為突出。目前不僅通貨膨脹壓力增大，房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度也隨之增長，土地資源供應(yīng)緊張，再融資及上市均有限制，融資、投資、回收等均受到風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，成本控制成為企業(yè)有效管理資金、提高盈利能力的必然選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的必要性

針對當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)對成本的精細(xì)化管理不僅是必要的，更是非常迫切的。

第一，成本核算的精細(xì)化管理需求。房地產(chǎn)企業(yè)對于成本的管理與控制主要是通過財(cái)務(wù)決算來實(shí)現(xiàn)的，這種管理方式雖然能夠按照基本的財(cái)務(wù)制度實(shí)施，但是缺少經(jīng)營管理層面的考慮。這就導(dǎo)致預(yù)算的執(zhí)行難以得到有效的控制，實(shí)際財(cái)務(wù)支出超出預(yù)算的情況時(shí)有發(fā)生，甚至是大規(guī)模超出預(yù)算。由于企業(yè)財(cái)務(wù)科目的設(shè)置與成本核算的需求不能完全吻合，所以成本的精細(xì)化管理是企業(yè)加強(qiáng)數(shù)據(jù)分析、規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的需求所在。

第二，項(xiàng)目全過程的精細(xì)化管理需求。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理問題可以從工程項(xiàng)目的全過程得到體現(xiàn)，立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、竣工等不同階段都需要對成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。但是從當(dāng)前的項(xiàng)目全過程來看，其粗放式的管理勢必帶來成本的巨大損耗。例如，前期立項(xiàng)不合理，策劃和設(shè)計(jì)方案不科學(xué)，工程施工現(xiàn)場管理不力等都需要精細(xì)化管理來加以改進(jìn)。尤其是施工現(xiàn)場，人力、物力、財(cái)力資源投入較多，工程變更時(shí)常出現(xiàn)，企業(yè)成本投入就會(huì)超出預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。

第三，成本評(píng)估考核的精細(xì)化管理需求。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要各個(gè)部門的通力合作，才能將成本投入控制在合理的范圍。但是從企業(yè)目前的管理來看，并沒有對成本控制的責(zé)任進(jìn)行明確的分工和落實(shí)。由于成本涉及的部門較多，各部門人員缺乏責(zé)任意識(shí)，成本管理具有被動(dòng)性，即使出現(xiàn)問題也難以追究當(dāng)事人責(zé)任。所以精細(xì)化管理也是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范部門職責(zé)、加強(qiáng)考核約束的必由之路。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的策略

為促進(jìn)成本管理向精細(xì)化的方向邁進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全成本控制體系，加強(qiáng)對項(xiàng)目全過程的成本管控，并建立科學(xué)的成本考核約束機(jī)制。

第一，健全成本管理體系。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭近乎白熱化，企業(yè)為提高綜合競爭力，控制成本投入，必須進(jìn)一步健全現(xiàn)有的成本管理體系，將成本核算與財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合，在應(yīng)用財(cái)務(wù)管理方法的同時(shí)，融入經(jīng)營管理理念，提升經(jīng)營管理水平，奠定長期可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全成本管理制度，完善財(cái)務(wù)科目的設(shè)置，通過優(yōu)化管理方法，使不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差別化核算。而且企業(yè)為實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，還應(yīng)深入開展成本數(shù)據(jù)系統(tǒng)的建設(shè)，廣泛收集項(xiàng)目數(shù)據(jù)，為成本管理與決策提供詳細(xì)的依據(jù)。

第二，加強(qiáng)對項(xiàng)目全過程的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)對成本的精細(xì)化管理依托于工程項(xiàng)目實(shí)施的具體過程，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)分項(xiàng)目的不同階段，對每個(gè)階段的成本管理提出具體目標(biāo)，制定科學(xué)的管理方法，然后逐一落實(shí)。在前期的立項(xiàng)階段必須加強(qiáng)可行性分析，從源頭避免盲目投資給企業(yè)帶來無法挽回的成本損失。進(jìn)入方案策劃與設(shè)計(jì)階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對方案進(jìn)行反復(fù)論證，在設(shè)計(jì)階段的修改，其成本損耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于工程施工階段。工程施工現(xiàn)場更是成本管理的重中之重，無論是原材料的采購，還是施工質(zhì)量與工期的管控，以及工程變更，都應(yīng)當(dāng)以嚴(yán)格遵循設(shè)計(jì)圖紙、減少不必要的浪費(fèi)為原則。即使進(jìn)入后期的竣工結(jié)算階段，企業(yè)也要對結(jié)算審核給予足夠的重視。

第三，建立科學(xué)的成本考核約束機(jī)制。為增強(qiáng)各部門的責(zé)任意識(shí)，促進(jìn)部門間的合作，使各部門上下能夠共同參與成本的精細(xì)化管理，最大限度地降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要善于對成本管理的目標(biāo)加以分解，將成本管理工作落實(shí)到具體的部門，明確部門員工的成本管理責(zé)任及其考核目標(biāo)，用科學(xué)的考核體系發(fā)揮激勵(lì)和約束作用，促進(jìn)成本管理由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理關(guān)系到未來的長遠(yuǎn)發(fā)展，特別是在行業(yè)競爭日趨激烈的今天，成本的有效控制與科學(xué)管理是規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的需求所在。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹立前瞻意識(shí)，認(rèn)真審視當(dāng)前成本管理工作中的問題，通過實(shí)施深層次的改革，提高成本管理效能，為企業(yè)未來的前進(jìn)提供強(qiáng)有力的支持。

參考文獻(xiàn)：

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[2]肖子偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制與管理[J].住宅與房地產(chǎn)，2016（03）.

（作者單位：重慶市江北嘴置業(yè)有限公司）