基于Walkre的新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪探索

陳麗麗　陳良周

摘 要：數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪系統(tǒng)（Walkre）可以為不動(dòng)產(chǎn)登記提供精確、方便以及快捷的數(shù)據(jù)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記有著不可小視的作用和重大價(jià)值。目前，我國(guó)多個(gè)省份已經(jīng)具備不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開(kāi)展的條件。同時(shí)，為延續(xù)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作則成為不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)增量數(shù)據(jù)的唯一來(lái)源。研究如何深入應(yīng)用數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪系統(tǒng)開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作，精準(zhǔn)、方便、快捷地獲取數(shù)據(jù)，具有重要意義。本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪的內(nèi)容與工作流程及其存在的問(wèn)題解決方案進(jìn)行闡述，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪實(shí)踐提供依據(jù)和參考。

關(guān)鍵詞：Walkre；不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)籍調(diào)查

中圖分類(lèi)號(hào)：P272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪系統(tǒng)（Walkre）依托于強(qiáng)大的數(shù)維信息化測(cè)繪平臺(tái)（WalkIMap），集存量樓盤(pán)圖屬數(shù)據(jù)自動(dòng)提取落宗，土地和房產(chǎn)權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)融合建庫(kù)，地籍房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查測(cè)繪于一體。建立實(shí)施以土地為核心的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是中國(guó)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)制的重大革新，任重而道遠(yuǎn)。自《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》落地實(shí)施以來(lái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)整合工作有序開(kāi)展。為實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享、形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有序推進(jìn)的今天，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪在其中所發(fā)揮的作用不容小覷，研究如何深入開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪

1.1 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是指記載不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等的表卡簿冊(cè)證、圖件和數(shù)據(jù)的總稱。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪指依照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)和由政府統(tǒng)一組織，通過(guò)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量，查清不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址、面積、用途、等級(jí)和價(jià)格等基本情況，形成數(shù)據(jù)、圖件、表冊(cè)等調(diào)查資料，為不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書(shū)等提供依據(jù)的一項(xiàng)技術(shù)性工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ)，是“四統(tǒng)一（登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一、登記簿冊(cè)統(tǒng)一、登記依據(jù)統(tǒng)一、登記信息平臺(tái)統(tǒng)一）”的內(nèi)在要求，是保證已完成不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合地區(qū)，順利開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，實(shí)現(xiàn)日常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有序運(yùn)行的必要前提。

2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問(wèn)題及解決方案

2.1 現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問(wèn)題及難點(diǎn)

在不動(dòng)產(chǎn)分散登記時(shí)期，農(nóng)、林、地、海、房產(chǎn)等部門(mén)各自開(kāi)展調(diào)查測(cè)繪工作，有著不同的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，使用的作業(yè)工具也不盡相同，由此帶來(lái)了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、源數(shù)據(jù)、作業(yè)工具等方面難以協(xié)調(diào)的問(wèn)題。目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在的問(wèn)題主要有以下5個(gè)方面：

第一，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)繁多。各部門(mén)（國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、海洋部門(mén)等）進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容、基本單位、所依據(jù)的規(guī)范及數(shù)據(jù)庫(kù)規(guī)范均存在差異，無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。例如，國(guó)土部門(mén)有《地籍調(diào)查規(guī)程》，房產(chǎn)部門(mén)有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，林業(yè)部門(mén)有《森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程》……統(tǒng)一登記后，多個(gè)版本的規(guī)范容易相互產(chǎn)生沖突。

第二，源數(shù)據(jù)種類(lèi)多。雖然國(guó)家要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍要實(shí)行一體化調(diào)查，但在實(shí)際操作中，土地和房產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪仍由多家機(jī)構(gòu)完成，每個(gè)機(jī)構(gòu)都有各自的源數(shù)據(jù)。如外業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)；影像數(shù)據(jù)；已有的房產(chǎn)、地籍等電子數(shù)據(jù)；檔案數(shù)據(jù)等。如何將現(xiàn)有的數(shù)據(jù)進(jìn)行整合利用，是大家需要面臨的問(wèn)題。

第三，生產(chǎn)效率低。由于分散登記時(shí)期地籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分開(kāi)生產(chǎn)，地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員分化，形成了專(zhuān)業(yè)壁壘，導(dǎo)致地籍和房產(chǎn)的一體化調(diào)查開(kāi)展困難。目前不少地方仍然采用地籍、房產(chǎn)數(shù)據(jù)分離生產(chǎn)操作模式，地籍、房產(chǎn)成果數(shù)據(jù)無(wú)法相互關(guān)聯(lián)調(diào)用，影響了數(shù)據(jù)整合進(jìn)程，導(dǎo)致生產(chǎn)效率低下。

第四，成果結(jié)構(gòu)不清晰。地籍、房產(chǎn)調(diào)查分離操作也帶來(lái)了圖表、影像雜亂無(wú)章等成果問(wèn)題，導(dǎo)致更新、查詢無(wú)章可循。另外，很多地方房產(chǎn)測(cè)繪并沒(méi)有按照規(guī)范操作。按照國(guó)家要求，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪必須要保證不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的唯一性。

第五，作業(yè)工具多樣化。不同測(cè)量單位，采用作業(yè)方式不用，工具也不盡相同，常見(jiàn)的工具有AutoCAD平臺(tái)、ArcGIS平臺(tái)以及自主研發(fā)平臺(tái)等。這必將導(dǎo)致數(shù)據(jù)發(fā)生沖突。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪存在問(wèn)題的解決方案

（1）實(shí)施一體化調(diào)查

調(diào)查測(cè)繪機(jī)構(gòu)要擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，不再將地籍和房產(chǎn)的業(yè)務(wù)分開(kāi)，實(shí)施一體化調(diào)查。測(cè)繪資質(zhì)的改變鋪墊了一體化調(diào)查的基礎(chǔ)，原本的地籍測(cè)繪或房產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)現(xiàn)在變成了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)，測(cè)繪單位既可以從事地籍測(cè)繪也可以從事房產(chǎn)測(cè)繪。浙江不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪已全面啟動(dòng)，多地市根據(jù)實(shí)際情況制定了不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作規(guī)程，三測(cè)合一是趨勢(shì)。

（2）原有數(shù)據(jù)的利用

地籍和房產(chǎn)的存量數(shù)據(jù)非常龐大，這部分的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)按照不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，需將原有的地籍?dāng)?shù)據(jù)和房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行遷移轉(zhuǎn)換，然后進(jìn)行落地關(guān)聯(lián)，房落幢，幢落地，地落宗。

（3）規(guī)范調(diào)查成果

第一，要統(tǒng)一測(cè)量數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家在不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范中明確了每一項(xiàng)內(nèi)容包含的字段，例如房產(chǎn)中的邏輯幢、層和戶，宗地的宗地基本信息，界址點(diǎn)和界址線等。無(wú)論測(cè)繪機(jī)構(gòu)使用什么軟件平臺(tái)，最終要生成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，才能滿足規(guī)范要求。

第二，要加強(qiáng)數(shù)據(jù)交互與繼承，如房屋要繼承土地的宗地信息。如果繼續(xù)采用手工交互的方式，出錯(cuò)的可能性比較高，工作效率也會(huì)大打折扣。

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作思路

3.1 技術(shù)路線

以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為突破口，最大限度地利用已有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果資料，采用已有含坐標(biāo)的城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)、集體土地所有權(quán)圖、農(nóng)村宅基地地籍圖、大比例尺地形圖、高分辨率影像圖等圖件作底圖，通過(guò)內(nèi)業(yè)判讀，外業(yè)測(cè)繪與核實(shí)的方法，完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪工作。

3.2工作流程

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪分為以下5個(gè)步驟：調(diào)查前準(zhǔn)備、權(quán)籍調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪（地籍、房產(chǎn)）、質(zhì)檢入庫(kù)、成果歸檔。

（1）調(diào)查前準(zhǔn)備

歷史檔案資料的搜集、整理分析；根據(jù)資料、調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)的情況制定調(diào)查方案，提前發(fā)放《指界通知書(shū)》；尋找控制點(diǎn)；到相關(guān)部門(mén)（國(guó)土、房產(chǎn)、林業(yè)等）提檔或在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中查詢相關(guān)資料與數(shù)據(jù)。

（2）權(quán)籍調(diào)查

核實(shí)與調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬情況；核清界址狀況；繪制宗地、自然幢、不動(dòng)產(chǎn)單元的草圖；詳細(xì)真實(shí)地填寫(xiě)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表》。

（3）不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪（地籍、房產(chǎn)）

外業(yè)：控制測(cè)量；界址點(diǎn)測(cè)繪；宗地測(cè)繪；房產(chǎn)測(cè)繪。內(nèi)業(yè)：繪制宗地圖；錄入宗地屬性；繪制自然幢；錄入自然幢屬性；房產(chǎn)面積計(jì)算，分?jǐn)偺幚怼?/p>

（4）質(zhì)檢入庫(kù)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪成果主要包括文字成果、表格成果、圖件成果。必須轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)格式，使不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)能直接調(diào)用。同時(shí)，入庫(kù)前還必須進(jìn)行拓?fù)?、邏輯檢查。

（5）成果歸檔

調(diào)查成果應(yīng)以宗地為單位，以統(tǒng)一規(guī)范、要求進(jìn)行整理，將紙質(zhì)檔案與電子數(shù)據(jù)分類(lèi)歸檔。

結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪技術(shù)體系的建立，涉及多項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范，并不會(huì)一蹴而就。數(shù)維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的土地測(cè)量，規(guī)劃測(cè)量，房產(chǎn)測(cè)量的統(tǒng)一，一套系統(tǒng)即可實(shí)現(xiàn)土地從規(guī)劃定線到農(nóng)專(zhuān)用到房產(chǎn)預(yù)測(cè)量、實(shí)測(cè)量到竣工測(cè)量到房產(chǎn)發(fā)證的所有步驟。實(shí)現(xiàn)了多種測(cè)量歸一化，省去在各個(gè)步驟中使用各種復(fù)雜的測(cè)繪調(diào)查軟件的麻煩，統(tǒng)一了標(biāo)準(zhǔn)，降低了成本，簡(jiǎn)化了步驟，提高了效率。

參考文獻(xiàn)

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