瑞安賣(mài)地求生

施南

他喜歡穿改良版的中裝，在社交場(chǎng)合永遠(yuǎn)流露出迷人的微笑。前任香港特區(qū)財(cái)政司司長(zhǎng)梁錦松給他起了個(gè)“上海姑爺”的綽號(hào)，而地產(chǎn)圈同行則更中意叫他“粉紅大亨”。這種戲謔當(dāng)然與這個(gè)潮汕普寧人氏的發(fā)跡史有關(guān)。至于8000英里外的紐約，一個(gè)名頭更為響亮的標(biāo)簽正等著他——那是拯救了特朗普的人，人們說(shuō)。

2017年5月末來(lái)自《紐約時(shí)報(bào)》的特別報(bào)道，令69歲的羅康瑞再度披上光環(huán)。他與香港新世界集團(tuán)鄭家純多年前聯(lián)手接盤(pán)曼哈頓河濱南項(xiàng)目從而避免未來(lái)的美國(guó)總統(tǒng)陷入破產(chǎn)的故事，確實(shí)讓人津津樂(lè)道。不過(guò)，有一點(diǎn)《紐約時(shí)報(bào)》沒(méi)有提及，作為香港瑞安集團(tuán)的創(chuàng)立者和旗下兩家上市公司瑞安房地產(chǎn)（00272. HK）、瑞安建業(yè)（00983. HK）的實(shí)際控制人，羅正遭遇當(dāng)初特朗普一樣的麻煩：不斷下降的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流以及過(guò)高的債務(wù)杠桿。問(wèn)題是，這一次的拯救者似乎只能是他自己。

最新的動(dòng)作因5月26日深夜的一紙公告得以曝光。瑞安房地產(chǎn)方面宣布，其子公司已將重慶天地項(xiàng)目79.2%股權(quán)作價(jià)41.33億人民幣售予萬(wàn)科。而整個(gè)項(xiàng)目——嘉陵江畔1.2平方公里龐大的城市綜合體，包括58萬(wàn)平方米住宅用地、454萬(wàn)平方米商業(yè)用地、38.6萬(wàn)平方米商業(yè)綜合用地，特別是468米位居中國(guó)西部第一的超高層嘉陵帆影大樓，總估值為52.18億元。

這并非瑞安首次拋售重慶天地項(xiàng)目。早在2013年11月末，該公司

已將開(kāi)發(fā)地塊附屬的企業(yè)天地2號(hào)樓計(jì)11.95萬(wàn)平方米辦公物業(yè)以24.12億元價(jià)格售予陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)。有消息稱，此前一家國(guó)資背景大型機(jī)構(gòu)曾為126萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備開(kāi)出45億元的總估值，只因未達(dá)到羅康瑞心中“計(jì)數(shù)”而作罷。

事實(shí)上，早在14年前與重慶渝中區(qū)就化龍橋片區(qū)整體開(kāi)發(fā)簽署協(xié)議時(shí)，關(guān)于瑞安集團(tuán)是否有足夠能力一家獨(dú)食就引起過(guò)爭(zhēng)議。

地，當(dāng)然是好地。作為北臨嘉陵江擁有2公里江岸線，且是距市中心較近的最后一片可完整開(kāi)發(fā)土地，商業(yè)價(jià)值毋庸置疑。重慶方面亦有意將此打造成一個(gè)全新的城市標(biāo)志，畢竟在升格為直轄市七年之后，這座特大型城市無(wú)比渴望擁有一塊類(lèi)似上海浦江沿線風(fēng)貌的坐標(biāo)。

錢(qián)，需要很多錢(qián)。僅涉及搬遷居民就高達(dá)1.2萬(wàn)戶，而原址上大量經(jīng)營(yíng)困難的國(guó)企、密集老舊的居民住房，乃至數(shù)十年未能更新的基礎(chǔ)設(shè)施，都會(huì)令開(kāi)發(fā)者望而卻步。有一個(gè)細(xì)節(jié)值得玩味，作為香港地產(chǎn)界代表，李嘉誠(chéng)早在1993年即進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，后者興建的大都會(huì)廣場(chǎng)位于解放碑核心地段，一度成為重慶人的時(shí)尚風(fēng)標(biāo)。然而，這位眼光獨(dú)具、實(shí)力雄厚且極擅囤地之術(shù)的華商巨賈，卻未對(duì)同屬水陸碼頭要地的化龍橋產(chǎn)生過(guò)絲毫興趣。

80億，這是2003年關(guān)于開(kāi)發(fā)投入資金的匡算，其中至少有三分之一將用于土地整治和拆遷安置，而僅啟動(dòng)費(fèi)用已達(dá)到6億元。來(lái)自政府的幫襯只能是盡力減少土地出讓金。有數(shù)據(jù)顯示，這塊126萬(wàn)平米的土地最終只標(biāo)出了921萬(wàn)元，而后續(xù)資金只能看入局者的財(cái)技運(yùn)作。

羅康瑞，正是那個(gè)雄心勃勃的人。

普寧商圈，近年來(lái)因生命人壽的張峻、佳兆業(yè)的郭英成等人物而聲名鵲起，但香港鷹君集團(tuán)的羅鷹石才是更早涉獵商業(yè)江湖的前輩大佬級(jí)人物，而羅康瑞乃是其四公子。

關(guān)于羅康瑞的崛起，曾被當(dāng)作一段“傳奇”在媒體廣為傳播。諸如一直不被老父看好，遠(yuǎn)赴澳洲負(fù)笈時(shí)不得已放棄飛機(jī)而乘坐13天遠(yuǎn)洋渡輪，回港后只能從百科全書(shū)推銷(xiāo)員起步，之后由老母擔(dān)保并允諾付息才從父親處得到10萬(wàn)港元?jiǎng)?chuàng)業(yè)經(jīng)費(fèi)，最終通過(guò)大批承建香港公屋完成資金積累。1985年是羅康瑞人生的第一個(gè)高光時(shí)刻，在距父親創(chuàng)辦鷹君集團(tuán)于灣仔的總部大樓不遠(yuǎn)處，他投得一塊土地興建瑞安中心。

不過(guò)，豐神如玉的羅公子清楚，即便擁有一間獨(dú)立于家族事業(yè)版圖的上市公司，但父親的威名，潮汕風(fēng)俗中長(zhǎng)幼有序的接班軌跡，都注定自己無(wú)法百尺竿頭。若不想成為整日圍繞碼頭和漁船爭(zhēng)奪魚(yú)蝦的平凡海鷗——就如同他最鐘愛(ài)的美國(guó)作家理查德·巴赫筆下喬納森的同伴們，那么北上已是必然選擇。而在招商引資熱火朝天的內(nèi)地，“著名港商”往往意味著強(qiáng)大的政策紅利和旁人難以企及的商機(jī)。

從進(jìn)軍上海建設(shè)城市酒店，到以西部為基地開(kāi)拓水泥事業(yè)，與同期港資更多把內(nèi)地做第二賺錢(qián)地不同，那里才是羅康瑞的主戰(zhàn)場(chǎng)。有一點(diǎn)必須注明，雖然瑞安一度贏得水泥大王的頭銜，之于貴州、四川等地的投資對(duì)外動(dòng)輒號(hào)稱過(guò)億，但上述企業(yè)更多仍以合資、合營(yíng)面目出現(xiàn)，實(shí)際出資額并不可觀。真正論及“賭一鋪大的”，還是1996年取得上?；春Ｖ新纺舷蛱綐虻貐^(qū)的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。1999年1月焚香開(kāi)工至2001年6月30日第一期項(xiàng)目竣工示人，上海新天地從此成為羅打開(kāi)內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)的燙金名片。

用接近一半身家的14億元，將成排藍(lán)灰色磚墻、暗紅色門(mén)楣的石庫(kù)門(mén)建筑搖身變成容納流行餐飲、奢侈品專賣(mài)，匹配高級(jí)辦公、住宅與五星級(jí)酒店的偌大綜合體，對(duì)于尚不知曉倫敦科芬園為何物的國(guó)人而言，的確眼前一亮。

而上海新天地對(duì)于屬地2830戶拆遷戶的處理，對(duì)于城市傳統(tǒng)建筑的二次利用和升華，尤其是對(duì)于轄區(qū)內(nèi)中共一大會(huì)址的妥善體現(xiàn)，均是加分項(xiàng)。

這或許就是重慶天地誕生的原因。而在羅的規(guī)劃中，無(wú)論是上海、杭州，還是重慶，包括未來(lái)進(jìn)一步得手的武漢、佛山，乃至2011年31.88億人民幣購(gòu)入的上海虹橋樞紐區(qū)項(xiàng)目，六大天地最終有望以“中國(guó)新天地”名義分拆在港上市。

“想飛多快就飛多快，要去哪里就去哪里”，老巴赫后人的勵(lì)志名言固然光彩動(dòng)人，問(wèn)題是，Vincent Lo的英文名詮釋了他過(guò)于濃重的藝術(shù)家氣質(zhì)。不屑于囤地只賺土地增值的可觀利潤(rùn)，一心打造與城市氣質(zhì)契合的標(biāo)志性建筑群，希冀專享由此產(chǎn)生綿延的租金收益，這一切的前提是瑞安是否具備強(qiáng)大且可持續(xù)的現(xiàn)金儲(chǔ)備，或者是否能從資本市場(chǎng)不斷得到便宜資金的襄助。很可惜，2008年金融危機(jī)市場(chǎng)停擺時(shí)，僅因一筆3.75億美元到期可換股債券，就令旗艦瑞安房地產(chǎn)股價(jià)大挫九成，按照法律，羅康瑞幾乎聽(tīng)到了“破產(chǎn)”的喪鐘正在敲響，盡管此時(shí)他在內(nèi)地銀行正有20億人民幣資金趴在賬上。

與眾多港資地產(chǎn)商相比，一度高達(dá)96.6%的資產(chǎn)負(fù)債率已構(gòu)成瑞安系最大的短板，而羅熱衷開(kāi)發(fā)天地項(xiàng)目又往往需要十年以上時(shí)間才能取得正收益——身為旗幟的上海新天地也是在2006年才錄得凈利潤(rùn)。

背過(guò)身來(lái)只能苦笑的羅康瑞面對(duì)冰火兩重天的局面。這廂是一二線城市黃金地段的大塊土地在手，但按照取得土地時(shí)的承諾，他必須按照“新天地模式”緩步建設(shè)，比如，他須挖掘一個(gè)碩大內(nèi)湖充當(dāng)景觀。而另一廂，64%的內(nèi)地資產(chǎn)根本無(wú)法帶來(lái)收入，9%的公司資金的周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)較20%的業(yè)內(nèi)常數(shù)為低，更遑論中國(guó)恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)等后來(lái)者炮制的50%-60%的周轉(zhuǎn)速度。

曾經(jīng)各地市長(zhǎng)們的座上驕客，現(xiàn)在不得不將“停工”當(dāng)作緩解資金壓力的唯一手段，之后便是大規(guī)模的變現(xiàn)行動(dòng)。上海新天地企業(yè)一號(hào)二號(hào)樓以66億人民幣出售予香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金，企業(yè)三號(hào)樓則交于李錦記和萬(wàn)科接盤(pán)，早已風(fēng)光不再的水泥業(yè)務(wù)則一次性出清給法國(guó)拉法基集團(tuán)。但有細(xì)心分析人士注意到，每一次重量級(jí)變現(xiàn)之后，一旦扣除之間相關(guān)貸款及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用，瑞安方面真實(shí)入賬數(shù)目與近500億元資產(chǎn)的套現(xiàn)總數(shù)之間差距不小。以重慶天地項(xiàng)目為例，14年時(shí)間瑞安真正的得利亦不過(guò)14億元。

股價(jià)是最好的晴雨表。6月2日，瑞安建業(yè)報(bào)收每股1.85港元，較十年前高峰時(shí)的32.6港元每股縮水94.4%，與金融危機(jī)時(shí)的每股3.18港元亦蒸發(fā)了42.8%，8.96億的公司市值只及1997年二次上市時(shí)的19.8%。而2006年10月風(fēng)光上市融資8.77億美元的瑞安房地產(chǎn)，6月2日1.93元每股表現(xiàn)亦只能支撐154.9億元市值，相較此前500億的頂點(diǎn)同樣三去其二。

通過(guò)大筆估售項(xiàng)目，資產(chǎn)負(fù)債率出現(xiàn)大幅下降，距羅康瑞口中“50%-55%”的目標(biāo)已相當(dāng)接近，但734萬(wàn)平方米的內(nèi)地市場(chǎng)土地儲(chǔ)備卻宣告了一個(gè)事實(shí)：瑞安系在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)已喪失了中遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)力。要知道只中國(guó)恒大一家在深圳一地的土地儲(chǔ)備即達(dá)到1200萬(wàn)平方米。沒(méi)有子彈，何來(lái)扣動(dòng)扳機(jī)一說(shuō)。

中國(guó)新天地的上市大計(jì)自然已是水中之月，而財(cái)務(wù)安全的代價(jià)是無(wú)房可售。2017年前4個(gè)月，瑞安的銷(xiāo)售額為19.39億元，同期中國(guó)地產(chǎn)三甲碧桂園、萬(wàn)科和恒大則分別達(dá)到2041.6億、1921.7億和1447.8億元，而位居第四、五位的融創(chuàng)中國(guó)和龍湖地產(chǎn)也同期交出了638.2億和600.2億的成績(jī)單。一個(gè)簡(jiǎn)單的比對(duì)，瑞安目前只及碧桂園的0.9%，萬(wàn)科的1%和恒大的1.3%。

如果說(shuō)最近三年內(nèi)，香港地產(chǎn)大佬大規(guī)模拋售內(nèi)地資產(chǎn)——其中李嘉誠(chéng)達(dá)到千億級(jí)規(guī)模，鄭裕彤家族和劉鑾雄家族則逾500億規(guī)模，更多基于財(cái)產(chǎn)安全和家族內(nèi)部交班的考量，而由許家印等接棒并參股后者公司或購(gòu)買(mǎi)其固定高息公司債，也是一種穩(wěn)妥中確保資產(chǎn)長(zhǎng)久升值的財(cái)務(wù)安排。只消看2017年以來(lái)，恒大、碧桂園3倍與2倍的股價(jià)升幅和各自2000億的市值就能明白，姜果真是老的辣，半年內(nèi)身家已從100億美元銳升至220億美元的許老板才是最佳的“基金經(jīng)理”。

將總部設(shè)于上海并已北上整整30年的羅康瑞本無(wú)這等需求，瑞安系的潰敗只能說(shuō)是游戲規(guī)則改變后原有商業(yè)模式的崩盤(pán)。

退回香港可好？最新消息傳來(lái)，中國(guó)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商之于香港的土地成交總量已從2009年的6%猛增至2017年迄今的50%，而港埠本土開(kāi)發(fā)商的權(quán)重則降至22%以下。也就是說(shuō)，過(guò)去23個(gè)月香港樓市和土地成交的暢旺，均拜過(guò)江龍所賜。維港上空早已彌漫著火燒云了。

當(dāng)看到自己的名字與特朗普一同出現(xiàn)在《紐約時(shí)報(bào)》時(shí)，羅康瑞會(huì)否想到，23年后，自己其實(shí)也如此需要一個(gè)拯救者？