房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策分析

葛勇

【摘要】一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)均存在著較大波動(dòng)，究其原因在于多方因素的影響，包括土地價(jià)格、住房需求和建筑成本等，為此，新時(shí)期如果要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，就必須對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的具體特征有一充分掌握，并對(duì)影響其波動(dòng)的主要成因予以分析。本文筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐，就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素進(jìn)行思考，并提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素的相關(guān)對(duì)策，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更好的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 影響因素 對(duì)策

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民物質(zhì)生活水平的不斷提高，使得房地產(chǎn)行業(yè)逐漸在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用，也極大地影響了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的穩(wěn)定發(fā)展。而正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要性的存在，促使越來(lái)越多的相關(guān)工作人員開(kāi)始研究影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素，所以，詳細(xì)探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素和對(duì)策現(xiàn)實(shí)意義十分重大。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

（一）土地因素

在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，受到來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面的影響，即一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)。其中地產(chǎn)市場(chǎng)就屬于一級(jí)市場(chǎng)。供給方與需求方分別為國(guó)家土地部門(mén)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方，而市場(chǎng)交易中的商品就是土地。而在二級(jí)市場(chǎng)中，供給房和需求方又分別為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者。在進(jìn)行市場(chǎng)交易時(shí)，交易的商品就是土地的使用權(quán)與房屋所有權(quán)。在實(shí)際影響分析中，則以四個(gè)指標(biāo)為主要內(nèi)容，即本年完成的開(kāi)發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開(kāi)工面積等。

（二）市場(chǎng)需求因素

快速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，大大推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的供給勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到制約。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的需求也通過(guò)商品房的住宅面積表現(xiàn)出來(lái)。所以，在某種程度上可對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的走向做出預(yù)計(jì)。比如，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)預(yù)計(jì)下滑時(shí)，則房地產(chǎn)行業(yè)的需求量就會(huì)有所減少，反之其需求量就會(huì)增加。

（三）政策因素

所謂政策因素，即為國(guó)家針對(duì)影響房地產(chǎn)行業(yè)所提出的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策。比如，2010年4月，為了對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)予以控制，讓房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，保障住房，國(guó)務(wù)院頒布了“新國(guó)五條”政策，而這些經(jīng)濟(jì)政策均為國(guó)家的宏觀調(diào)控方式，其目的均是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，政府利用這些相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策可有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)產(chǎn)生影響。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響因素的相關(guān)對(duì)策

（一）規(guī)范土地市場(chǎng)管理

控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的一項(xiàng)有效措施即是對(duì)土地市場(chǎng)管理工作予以合理規(guī)范。首先，加強(qiáng)土地管理，對(duì)土地實(shí)行全面控制，建立嚴(yán)格的土地劃撥審批機(jī)制；其次，嚴(yán)格遵循規(guī)定內(nèi)容，對(duì)土地招標(biāo)拍賣(mài)過(guò)程進(jìn)行規(guī)范，實(shí)現(xiàn)土地招標(biāo)的市場(chǎng)化，將市場(chǎng)干預(yù)程度降至最低，完善土地市場(chǎng)管理體制；再次，既要保證國(guó)家對(duì)土地的供給，也需要進(jìn)一步市場(chǎng)化管理土地，對(duì)土地操縱權(quán)予以整合，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)控對(duì)土地分布進(jìn)行優(yōu)化重組[1]。另外，建立相應(yīng)的土地供給體制，但必須和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相符，以對(duì)我國(guó)土地市場(chǎng)管理工作予以有效規(guī)范。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資政策建設(shè)

面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，既要對(duì)市場(chǎng)控制予以強(qiáng)化，還需在房地產(chǎn)投資政策建設(shè)上做進(jìn)一步加強(qiáng)。建設(shè)房地產(chǎn)投資政策，應(yīng)符合有效發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。第一，應(yīng)立足于我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)況，選用科學(xué)合理的房地產(chǎn)投資政策，以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀做出有效調(diào)整和改善，進(jìn)而快速、平穩(wěn)的發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。在制定房地產(chǎn)投資政策時(shí)，一定要對(duì)投資主體予以明確，保證產(chǎn)權(quán)分明，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)職責(zé)落到實(shí)處，以免一些不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。為了使房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資和規(guī)劃化發(fā)展得到保證，讓房地產(chǎn)投資日趨合理，針對(duì)周期領(lǐng)域出現(xiàn)的變化，就需對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出有效控制，并及時(shí)觀察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。

除此之外，還需制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的，且適合我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策，就普通房地產(chǎn)投資政策體制而言，即使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)出現(xiàn)下滑，抑制了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也必須采取科學(xué)的手段和措施，將投資政策予以全面貫徹執(zhí)行[2]。針對(duì)一些不當(dāng)或失控的經(jīng)濟(jì)政策，就必須利用相關(guān)方法對(duì)其進(jìn)行糾正、執(zhí)行，以讓我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加健康、穩(wěn)定。在制定相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投資政策時(shí)，一定要對(duì)以下幾點(diǎn)引起重視：首先，必須明確投資主體，做到職責(zé)清晰、產(chǎn)權(quán)分明，有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的周期性變化；其次，密切關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在的規(guī)模性變化，以使房地產(chǎn)中的固定資產(chǎn)投資與其規(guī)模發(fā)展規(guī)律相符，使之投資趨于合理；最后，明確房地產(chǎn)市場(chǎng)定位，重視市場(chǎng)調(diào)查，在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，保證市場(chǎng)投資的理性化。

（三）逐步完善經(jīng)濟(jì)管理及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融制度

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系愈加密切時(shí)，其就會(huì)有很大的幾率受到宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。換言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)中任何行業(yè)波動(dòng)的影響，但波動(dòng)必須相對(duì)較大，且影響分為直接或間接兩種，特別是目前重點(diǎn)突出城市化建設(shè)的階段，更是增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的敏感性。為防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)受受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，可采取以下措施：一是對(duì)房?jī)r(jià)做出合理控制，豐富優(yōu)惠途徑。比如，若居民提出經(jīng)濟(jì)適用的居住要求，那么在工程規(guī)劃期間，主要建設(shè)對(duì)象就可選擇經(jīng)濟(jì)適用房；二是構(gòu)建完善的金融管制體系，既要將整體經(jīng)濟(jì)要求結(jié)合起來(lái)，也不能將區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理體制的要求忽略掉，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更快、更好發(fā)展。完善開(kāi)發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體要完善房地產(chǎn)融資體系，暢通的住房融資渠道，如商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人墊資等等；完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，也要考慮到資金安全、房屋安全。

結(jié)語(yǔ)：綜上所述，探討房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素和對(duì)策，一方面可對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)律有一充分把握，另一方面也可針對(duì)異常經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的現(xiàn)象提出行之有效的建議，進(jìn)一步掌控房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]柳亞.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策分析[J].低碳世界，2016，（23）：214-215.

[2]張金艷.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素分析及對(duì)策[J].中外企業(yè)家，2016，（03）：25.