買(mǎi)賣(mài)房屋，躲過(guò)你所不知的陷阱

九兒++超偉

一個(gè)春意盎然的午后，老王抱著孩子在小區(qū)院里曬太陽(yáng)。眼看著三五成群的隊(duì)伍一撥接一撥，這是房產(chǎn)中介和他們的客戶(hù)。自打過(guò)了春節(jié)，老王經(jīng)常在小區(qū)門(mén)口、電梯里見(jiàn)到他們的身影，但像今天如集會(huì)一般，竟突然來(lái)了好幾十人還是新景兒?！案?，您看房子嗎？”老王一看，說(shuō)話(huà)的是一位閑等業(yè)主無(wú)聊、臨時(shí)招攬客戶(hù)的中介，“咱們小區(qū)新出的一套，正規(guī)一室一廳。業(yè)主那邊已經(jīng)簽了，著急用錢(qián)，450萬(wàn)首付才需要150萬(wàn)，就當(dāng)做個(gè)小投資唄?！崩贤跣睦锇l(fā)笑：“說(shuō)得好像150萬(wàn)跟掏150塊似的?！钡人诙煸诰W(wǎng)上搜索這套剛剛上架、連照片都沒(méi)有的50平一居時(shí)，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)下架了。

據(jù)悉，2017年春節(jié)過(guò)后，北京樓市回暖，二手房交易甚至一度出現(xiàn)房?jī)r(jià)與交易量齊飛的現(xiàn)象。對(duì)此北京3月17日出臺(tái)了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限購(gòu)政策，進(jìn)一步提高二套房貸款首付款比例，最長(zhǎng)貸款年限不超過(guò)25年，企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易需滿(mǎn)3年及以上。房產(chǎn)新政被稱(chēng)為北京歷史上“最嚴(yán)限購(gòu)”。然而就在3月17日同一天，北京全市共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，較前一日增加近40%，創(chuàng)2016年9月30日以來(lái)單日網(wǎng)簽量的新高。

糾結(jié)：先買(mǎi)房還是先賣(mài)房

又一個(gè)所謂的史上 “最嚴(yán)限購(gòu)令”，給樓市剛躥起的火苗降了溫。新的限購(gòu)令最過(guò)嚴(yán)厲之處無(wú)非是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即購(gòu)房人即使名下無(wú)房，但有房貸記錄，購(gòu)房也算作第二套房處理，購(gòu)第二套房首付不得低于60%。要說(shuō)60%以上的首付，傷得最深的恐怕是炒房投機(jī)者，而對(duì)新婚或家有二娃需要改善住房的家庭來(lái)說(shuō)，60%并沒(méi)有顯得那么夸張，畢竟改善住房的家庭本身就有房，不過(guò)是想換一個(gè)面積更大些抑或年頭更新些的房子。那么第一個(gè)的問(wèn)題就來(lái)了——改善性購(gòu)房，究竟是先賣(mài)自己的房子，還是先買(mǎi)別人的房子呢？

關(guān)于這兩種選擇，許多人都有慘痛的經(jīng)歷可以訴說(shuō)。例如筆者一位朋友的父母，先賣(mài)了自己的兩處房產(chǎn)，準(zhǔn)備合二為一換一所大房子住，但因?yàn)橘u(mài)的兩處房產(chǎn)交易周期過(guò)長(zhǎng)，他們買(mǎi)的房子遲遲沒(méi)有過(guò)戶(hù)，結(jié)果房?jī)r(jià)大漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了違約金的數(shù)額，最后業(yè)主甘愿交違約金，房子不賣(mài)了。我的另一位心有不平的朋友，在自己心儀的房子的購(gòu)房合同上簽了名后，他打算賣(mài)掉的房子卻遲遲無(wú)人問(wèn)津，眼看時(shí)間要過(guò)了合同的交易期限，他不得不將房子以低于同小區(qū)成交均價(jià)很多的方式出售。他那些天見(jiàn)到我，常掛在嘴邊的一句話(huà)是：“一輛30萬(wàn)的車(chē)說(shuō)沒(méi)就沒(méi)啦！”

那么房子到底是該先買(mǎi)還是先賣(mài)呢？李總在北京某家房地產(chǎn)公司供職，有著近20年的工作經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于購(gòu)房者提出的這個(gè)問(wèn)題，李總提出了解決辦法：先買(mǎi)房還是先賣(mài)房，購(gòu)房者不能盲目決定，需要客觀(guān)地分析當(dāng)前房屋交易市場(chǎng)形勢(shì)。李總介紹，大致可以分為三種情況。

首先，“房市”處于活躍期，也就是房屋交易量大，交易價(jià)格處于猛漲態(tài)勢(shì)。在這種情況下，購(gòu)房者應(yīng)該先買(mǎi)房再賣(mài)房。因?yàn)樘幱凇胺渴小被钴S期時(shí)，房屋價(jià)格每日波動(dòng)較大，購(gòu)房者若不及時(shí)買(mǎi)下心儀的房屋，很有可能會(huì)錯(cuò)過(guò)買(mǎi)房最佳時(shí)期。李總就曾遇到過(guò)，買(mǎi)賣(mài)雙方在談攏價(jià)格的情況下，賣(mài)房隔天簽合同時(shí)，臨時(shí)漲價(jià)一二十萬(wàn)的情況。

其次，“房市”處于平穩(wěn)期。這個(gè)時(shí)機(jī)的房屋成交量相對(duì)穩(wěn)定，房屋價(jià)格波動(dòng)不明顯，因此對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較小，買(mǎi)房者在挑選到心儀的房屋后，最好不要猶豫，盡快著手購(gòu)買(mǎi)或者遇到合適買(mǎi)家就及時(shí)出售。

買(mǎi)一所心儀的房子，太難了

最后，“房市”處于下降期，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都處于觀(guān)望狀態(tài)，此時(shí)可以先賣(mài)掉手頭的房屋，再進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。當(dāng)賣(mài)掉房屋后，最好在一個(gè)月內(nèi)確定好要買(mǎi)房屋的價(jià)格，謹(jǐn)防挑房時(shí)間拉扯過(guò)長(zhǎng)，錯(cuò)過(guò)低價(jià)買(mǎi)入的最好時(shí)機(jī)。

李總的建議清楚明白。但事實(shí)上，買(mǎi)賣(mài)房子是一件很復(fù)雜的事情，你也很難用一種理論放之其間皆準(zhǔn)。例如說(shuō)在北京，樓市處于下降期的情況幾乎沒(méi)有，頂多經(jīng)歷一段冰凍期。更多的時(shí)候，房?jī)r(jià)總是以各種正角度，不停地上漲。簽了賣(mài)房合同的，手里攥著大把現(xiàn)鈔生怕貶值，趕緊找房子買(mǎi);簽了買(mǎi)房合同的，則怕自己的房子賣(mài)不掉或者原業(yè)主違約。

事實(shí)上在置換房屋的過(guò)程中，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低的理想狀態(tài)，是買(mǎi)房合同與賣(mài)房合同在同一天簽完。但因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)是一個(gè)雙向選擇的過(guò)程，所以同一天簽兩份合同幾乎不可能，只能說(shuō)簽這兩份合同的時(shí)間點(diǎn)，距離越近風(fēng)險(xiǎn)越小。

然后我們可以進(jìn)一步找到問(wèn)題的核心——你有多喜歡你要買(mǎi)的房子，特別房子是你自己用來(lái)住而不是僅僅作為投資。位置、面積、戶(hù)型、朝向、價(jià)格、裝修、車(chē)位、樓齡、小區(qū)環(huán)境、房子有沒(méi)有擔(dān)保和抵押、原業(yè)主的人品怎樣、原業(yè)主的戶(hù)口情況、同戶(hù)型一年交易過(guò)幾套，甚至樓上樓下住的什么人等，你都要考慮清楚。如果你已經(jīng)賣(mài)了房子，你不能因?yàn)橘I(mǎi)房子一時(shí)著急忽略以上問(wèn)題，因?yàn)槟菢幽愫芸赡苜I(mǎi)了一套升值潛力低，極不好住并且將來(lái)不好出手的房子。另一方面，如果你還沒(méi)有賣(mài)掉自己的房子，那你所要考慮的不僅有以上問(wèn)題，還得考慮你有多心儀你要買(mǎi)的房子，因?yàn)橐坏Q定購(gòu)買(mǎi)，簽了合同，你就很有可能為了湊首付，要低于小區(qū)平均交易價(jià)賣(mài)掉現(xiàn)有的房子，這值不值得？你得想清楚，而且得快點(diǎn)想。因?yàn)楫?dāng)你對(duì)一套房子心動(dòng)的時(shí)候，互聯(lián)網(wǎng)上不知已有多少人對(duì)它心動(dòng)、躍躍欲試了，好房子永遠(yuǎn)是不等人的。

買(mǎi)房，先明確自身需求

俗話(huà)說(shuō)：羊毛出在羊身上。買(mǎi)房過(guò)程中，購(gòu)房者不僅需要支付房子本身恐怖的價(jià)格，還要為契稅、公共維修基金、印花稅、房本工本費(fèi)等等各種稅費(fèi)買(mǎi)單。因此，買(mǎi)房人在購(gòu)房過(guò)程中，相對(duì)于賣(mài)房者來(lái)說(shuō)，所承受的壓力和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)更大一些。那么買(mǎi)房人在買(mǎi)房過(guò)程中究竟該如何繞開(kāi)陷阱、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？

“我遇到很多購(gòu)房者，選房時(shí)恨不得每根神經(jīng)都緊繃起來(lái)，有時(shí)看了十幾套房，都拿不定主意買(mǎi)哪套?！蹦持慨a(chǎn)中介公司店長(zhǎng)小孫說(shuō)。其實(shí)過(guò)多的挑選房屋并不能給買(mǎi)家?guī)?lái)更多實(shí)惠，相反會(huì)錯(cuò)過(guò)好的時(shí)機(jī)。2016年，小孫帶著一名女購(gòu)房者看房子，第一次帶她看了3套房子，“因?yàn)樗](méi)有提出對(duì)房屋的具體要求，因此我們帶她看的房子都是我們主推的戶(hù)型?！毙O說(shuō)。誰(shuí)知這只是開(kāi)始，在接下來(lái)的一個(gè)月里，小孫又多次帶女買(mǎi)家及其家人挑選各種戶(hù)型：“其實(shí)，那個(gè)月是北京房?jī)r(jià)的低谷，盡管我一再追問(wèn)，可女買(mǎi)家始終沒(méi)有明確購(gòu)房的目標(biāo)?！庇诌^(guò)了一段時(shí)間，北京房?jī)r(jià)再一次上漲，而此時(shí)的女買(mǎi)家手頭上的錢(qián)已經(jīng)不夠那個(gè)地段房屋的首付了。

購(gòu)房者只要把握自身需求，便可以較為輕松地挑選自己心儀的房屋。小孫總結(jié)道：首先，核算自己手頭資金。很多買(mǎi)家總抱著物超所值的幻想，等著便宜房子的出現(xiàn)，但往往都會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳時(shí)機(jī)?！爸灰诸^的錢(qián)能夠支付心儀房子的首付，就不要猶豫?！毙O提醒道，其次，要考慮自己購(gòu)買(mǎi)房屋的用途，“有人買(mǎi)房是給老人買(mǎi)，所以需要挑選樓層低，采光好的;有人買(mǎi)房是給孩子上學(xué)準(zhǔn)備，因此就挑選學(xué)區(qū)房;還有的是要改善居住環(huán)境，因此會(huì)挑房子的物業(yè)好、環(huán)境優(yōu)雅的等等。”這些都是買(mǎi)家的自身需求，只要有明確的目標(biāo)，就更容易挑選房屋。最后一點(diǎn)，小孫說(shuō)：“很多買(mǎi)家會(huì)忽視自己的征信情況，這對(duì)于買(mǎi)房者也是很重要的。”他就曾遇到過(guò)，因?yàn)橘I(mǎi)家信用卡在過(guò)去的兩年內(nèi)，逾期超過(guò)了7次，使得公積金貸款不能貸出滿(mǎn)額，買(mǎi)房不得不中途停止，不僅賠了一部分違約款項(xiàng)，還錯(cuò)過(guò)了心儀的房子。小孫介紹說(shuō)，只要把上面三種條件考慮清楚，目標(biāo)明確了，挑房數(shù)量不需要太多，一般控制在5套以?xún)?nèi);選房時(shí)間也不用花太長(zhǎng)時(shí)間，一般在一個(gè)月以?xún)?nèi)比較合適。看房時(shí)間上盡量多次、不同時(shí)間段看房，而其中一定要有一次早晨看房，早晨是一天中陽(yáng)光最弱的時(shí)候。

看房，要有懷疑精神

在看房、挑房這方面，小孫說(shuō)得在情在理，好房不等人，要買(mǎi)得抓緊。但筆者還要提個(gè)醒：小孫是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人，也是本篇文章的被訪(fǎng)人，他提出的建議是為了幫我把文章寫(xiě)好，但其他房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人，在帶您看房時(shí)說(shuō)的話(huà)語(yǔ)，您可要三思而后行。畢竟他們的最終目的不是讓您躲避陷阱、買(mǎi)到心儀的房子，而是讓您盡快把買(mǎi)房合同簽了，他們好拿中介費(fèi)！我的許多朋友都在這上吃過(guò)虧。例如老馬在與中介看一套二層的商品房時(shí)提出，總感覺(jué)二層的房子不夠安全，擔(dān)心晚上會(huì)有小偷從窗戶(hù)爬進(jìn)來(lái)。兩位中介立刻回答老馬：“這您完全不用擔(dān)心，小區(qū)有24小時(shí)安保和監(jiān)控，非常安全?！?/p>

“但我回家后發(fā)現(xiàn)車(chē)被劃了，我那車(chē)就停在看房的二層樓樓底下，我找到小區(qū)物業(yè)打算看一下監(jiān)控錄像，物業(yè)說(shuō)我們沒(méi)有監(jiān)控。你說(shuō)這些中介是不是張口就來(lái)！”老馬現(xiàn)在說(shuō)起來(lái)心里的火都沒(méi)消。

類(lèi)似的案例不勝枚舉，例如筆者曾經(jīng)在看房時(shí)與中介咨詢(xún)小區(qū)停車(chē)的問(wèn)題，中介的回答是小區(qū)的停車(chē)很方便，包年只要1500元。但筆者留了個(gè)心眼，專(zhuān)門(mén)去問(wèn)了一下物業(yè)?；卮鹗?，沒(méi)錯(cuò)，包年1500元，而小區(qū)住戶(hù)多，停車(chē)需求大，但小區(qū)的停車(chē)位有限，每年停車(chē)位都要搖號(hào)配發(fā)。搖不中只能停在小區(qū)外的街邊上，街邊每月的停車(chē)費(fèi)是600元！

明眼人都看得出來(lái)，這些房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人都受過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)。他們常常將房子的優(yōu)點(diǎn)夸得讓人心花怒放，缺點(diǎn)則輕描淡寫(xiě)，讓人覺(jué)得不足為慮。所以您看房子必須抱有偉大哲人的懷疑精神，而且您還得有買(mǎi)賣(mài)房屋的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。因?yàn)槟妹靼?，這些房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所受的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，顯然以營(yíng)銷(xiāo)培訓(xùn)為主，至于買(mǎi)賣(mài)房屋的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，恐怕是死記硬背的多，要說(shuō)經(jīng)驗(yàn)的豐富，肯定是因人而異的。

我可以隨便舉一個(gè)例子，我的發(fā)小老高，曾經(jīng)以公積金貸款的方式買(mǎi)了一套二手房。合同都簽好了，首付款也交了，可走到申請(qǐng)公積金貸款這一步時(shí)，老高和中介才發(fā)現(xiàn)，他繳的公積金是市管的，他愛(ài)人繳的公積金是國(guó)管的，兩口子不能一起申請(qǐng)公積金貸款，只能一方申請(qǐng)，申請(qǐng)貸款的總額因此從120萬(wàn)銳減到70多萬(wàn)。要知道公積金貸款的利息是最低的，老高不想放棄，就想采用組合貸的形式。但原業(yè)主不樂(lè)意了，組合貸的交易周期保守地說(shuō)要延長(zhǎng)兩個(gè)月，原業(yè)主著急用錢(qián)，延長(zhǎng)兩個(gè)月就是違約了。

老高一下變得非常被動(dòng)，最后不得不采用純商貸的方式，月供一下比原來(lái)多了1000多元。這一個(gè)月1000多元對(duì)于工薪階層來(lái)說(shuō)，也不是大風(fēng)能刮來(lái)的。他生氣就氣在他們不可能知道的問(wèn)題，你房產(chǎn)中介竟然也不知道，不能在簽合同的時(shí)候提個(gè)醒。否則，若老高事先知道，就可以在簽合同時(shí)與原業(yè)主商討組合貸的可能，抑或采用純商貸的方式，讓原業(yè)主在房?jī)r(jià)上再給一些優(yōu)惠。

購(gòu)房合同，再厚也要看完

在房子挑好后，就該到了簽合同的步驟了。購(gòu)買(mǎi)新房的人，一定有這樣的經(jīng)歷，比兩個(gè)手掌落在一起還要厚的合同擺在面前，簽字都要花上小半天工夫，更別說(shuō)把里面的內(nèi)容看明白了。小孫說(shuō)：“看懂里面內(nèi)容其實(shí)并不難，只要掌握幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)?！?/p>

首先，提出將售樓廣告的確切內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，以此核實(shí)該廣告內(nèi)容的真假;其次，查看預(yù)售項(xiàng)目是否與銷(xiāo)售樓盤(pán)名稱(chēng)相符，所購(gòu)房屋是否在預(yù)售范圍內(nèi);再次，下定金時(shí)，合同中應(yīng)明確寫(xiě)明房屋具體位置、面積、價(jià)格，簽正式買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)間，定金數(shù)額和交付時(shí)間，定金返還形式。另外，合同中明確所購(gòu)房屋的物理狀況：如毛坯房還是全裝修房、土地來(lái)源、房屋基本情況，包括套內(nèi)、建筑、公攤面積、高度等約定。最后，要看“兩書(shū)”，這是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)，通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，第一份是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二份是住宅使用說(shuō)明書(shū)。

如果你買(mǎi)的是一套二手房，在簽合同時(shí)更要夾著十二分小心。特別是合同里有一項(xiàng)：放棄資金監(jiān)管的數(shù)額。資金監(jiān)管，又稱(chēng)為第三方監(jiān)管，主要用于房地產(chǎn)交易，是指買(mǎi)家不把房款直接交付給賣(mài)家，而是讓資金處于透明的第三方監(jiān)管下。形象地說(shuō)，資金監(jiān)管就相當(dāng)于我們?cè)诰W(wǎng)購(gòu)時(shí)用的“支付寶”，一個(gè)是貨到了才付款，一個(gè)是房子過(guò)戶(hù)了房款才到賣(mài)家手里。

房產(chǎn)熱催生新的樓盤(pán)拔地而起

但在房產(chǎn)交易中，仍有一部分錢(qián)在資金監(jiān)管之外的，例如買(mǎi)房人交的定金通常為10萬(wàn)元，是直接打給賣(mài)方的。由于賣(mài)方經(jīng)常需要將資金監(jiān)管的首付款提前取出（通常為了償還房子的抵押貸款或者相關(guān)債務(wù)），在提取過(guò)程中，賣(mài)方需要向第三方監(jiān)管機(jī)構(gòu)支付一定百分比的手續(xù)費(fèi)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)較高，手續(xù)費(fèi)也動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)元，因此賣(mài)方當(dāng)然希望買(mǎi)方放棄資金監(jiān)管的數(shù)額越多越好。但作為買(mǎi)方的您一定要有所控制，通常來(lái)說(shuō)放棄資金監(jiān)管的數(shù)額，不應(yīng)超過(guò)有關(guān)部門(mén)規(guī)定的50萬(wàn)元，并且放棄監(jiān)管的數(shù)額越低風(fēng)險(xiǎn)越小。

另外在簽二手房合同時(shí)，還要注意房子相關(guān)設(shè)備的交接。最好在簽合同時(shí)就一一交接清楚，每一樣都落在合同的文字里?？照{(diào)、馬桶、家具等還要不要？不要嫌麻煩，也不要僅聽(tīng)中介或者賣(mài)房人說(shuō)的，以后可以在補(bǔ)充協(xié)議中寫(xiě)明就避而不談。因?yàn)檫@很可能給之后扯皮埋下隱患。

事實(shí)上，買(mǎi)二手房需要注意的問(wèn)題，比購(gòu)新房子多得多。房產(chǎn)中介小孫說(shuō)，首先，要注意賣(mài)方產(chǎn)權(quán)的完整性，產(chǎn)權(quán)證上是否有共有權(quán)人;房主與賣(mài)房人是否為同一人，必要時(shí)可以到房管部門(mén)查詢(xún)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，以及產(chǎn)權(quán)來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄;如果房子有共有權(quán)人，則后續(xù)簽約等流程，需所有共有權(quán)人全部到場(chǎng)。其次，二手房的結(jié)構(gòu)通常比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，看房時(shí)詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞等隱患。同樣也需要了解房屋的建成年代，房齡的大小影響貸款年限長(zhǎng)短。再次，注意房屋采光。影響房屋采光的因素包括樓間距、朝向、樓層、面寬及進(jìn)深等。實(shí)地看房時(shí)，如果不能遇到戶(hù)型好的房子，在朝向上盡量挑東不挑西，有建筑物遮擋時(shí)樓層挑中不挑高，不挑外立面凸起的房子。另外，注意房屋質(zhì)量，重點(diǎn)檢查電、水、熱管道最密集的衛(wèi)生間。底層房屋還要注意返水情況，包括馬桶返水，否則可能會(huì)造成異味和管道堵塞。最后，不要忘記察看房屋周邊環(huán)境。二手房一般位于市區(qū)地帶，建筑密度大，周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般較難改變。所以要注意房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染等，以及房屋周?chē)h(huán)境、小區(qū)物業(yè)安保等方面的情況，以免入住后影響居住舒適度。

賣(mài)房不可忽視的問(wèn)題

盡管，現(xiàn)在的“房市”是賣(mài)方市場(chǎng)，房屋價(jià)格更多地由賣(mài)房人說(shuō)了算，但對(duì)于準(zhǔn)備換房的賣(mài)房人來(lái)說(shuō)，既想房?jī)r(jià)上符合自己心理價(jià)位，同時(shí)又希望及時(shí)地賣(mài)出房屋，做到這些其實(shí)并不容易。那么，賣(mài)房者究竟需要考慮哪些方面，才能不會(huì)錯(cuò)過(guò)最佳賣(mài)房時(shí)機(jī)？

買(mǎi)家貸款周期的長(zhǎng)短影響賣(mài)房者置換

人們常說(shuō)：貪小便宜，吃大虧。在賣(mài)房子的時(shí)候，賣(mài)家特別希望自己房子的價(jià)格能夠比市場(chǎng)的價(jià)格高一些，這樣可以多賺一些。但，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人小禹說(shuō)：“忽視賣(mài)房時(shí)的其他因素，只看房?jī)r(jià)，很容易承擔(dān)大風(fēng)險(xiǎn)?！逼渲?，最需要謹(jǐn)慎考慮的是買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)周期。

買(mǎi)房者多數(shù)都會(huì)貸款買(mǎi)房，但不同的貸款種類(lèi)，所需批貸的時(shí)間各不相同，這其中批貸用時(shí)最短的為商業(yè)貸款，其次是公積金貸款和商業(yè)、公積金混合貸款?！芭J時(shí)間越短，賣(mài)家越早拿到錢(qián)，自己所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。”小禹說(shuō)。

2012年，小禹就曾遇到這樣一位置換房屋的賣(mài)家。買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)多次協(xié)商，買(mǎi)家同意了賣(mài)房者高于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格5萬(wàn)塊錢(qián)的售價(jià)，但買(mǎi)家提出公積金貸款，可以節(jié)省一部分貸款利息。賣(mài)家雖然知道公積金貸款的批貸時(shí)間較長(zhǎng)，但他算了一下拿到全款的時(shí)間，正好可以完成置換交易，于是便同意了要求。但萬(wàn)沒(méi)想到，買(mǎi)家的批貸出了一些問(wèn)題，賣(mài)家并未如約拿到買(mǎi)家的錢(qián)。而此時(shí)，賣(mài)家面臨著置換房屋主人的催繳。最后，買(mǎi)家貸款出現(xiàn)問(wèn)題，嚴(yán)重影響了賣(mài)家的置換，雖然得到了買(mǎi)家的一部分賠償，但賣(mài)家沒(méi)能買(mǎi)下最心儀的房子?！爸脫Q房屋的賣(mài)家，更要注意買(mǎi)家的貸款周期，因?yàn)樗麄兠媾R著買(mǎi)家和置換房屋賣(mài)家的雙重風(fēng)險(xiǎn)?！毙∮硖嵝训?。

買(mǎi)家性格會(huì)影響賣(mài)房過(guò)程是否順利進(jìn)行

“賣(mài)房者不僅要看購(gòu)房者提出的價(jià)格，還要看這個(gè)人的性格?！毙∮碚f(shuō)道，“遇到太猶豫的購(gòu)房者，在房屋交割過(guò)程中很容易出現(xiàn)麻煩?！辟?gòu)買(mǎi)房屋，不是短期可以完成的，從雙方談好價(jià)格、簽訂合同，再到評(píng)估房屋、辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，到最后拿到尾款、進(jìn)行物業(yè)交割，整個(gè)購(gòu)房過(guò)程短則需要三四個(gè)月，長(zhǎng)則需要多半年。在這過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方很容易因?yàn)槟承┬∈掠绊懕舜说挠∠??；磉_(dá)、爽快的買(mǎi)家不會(huì)在意小事，但有些較真、執(zhí)拗的買(mǎi)家就很容易與賣(mài)家產(chǎn)生矛盾，從而影響賣(mài)房過(guò)程。

2015年年底，小禹帶著一對(duì)老夫婦看了一套一層南北朝向的小三居，兩位老人對(duì)于房屋狀況很滿(mǎn)意，于是約房主協(xié)商價(jià)格?！半p方從下午6點(diǎn)鐘開(kāi)始談價(jià)格，一直談到晚上將近12點(diǎn)鐘，最后老夫婦同意全款支付，但要求賣(mài)家盡快騰房。”小禹講述道，但由于各自原因，雙方?jīng)]有約定具體的騰房日子。過(guò)了一個(gè)多月的時(shí)間，賣(mài)家收到了老夫婦轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的全部房款，“收款那日離過(guò)春節(jié)還有一周左右的時(shí)間，老夫婦要求賣(mài)家三天內(nèi)騰房?！毙∮碚f(shuō)自己也沒(méi)想到老夫婦這么著急住進(jìn)來(lái)，賣(mài)家找到小禹進(jìn)行抱怨，希望老人可以換位思考多容些日子。原本他們想在老房子里過(guò)完春節(jié)再離開(kāi)，可迫于兩位老人咄咄逼人的態(tài)度，賣(mài)家只好倉(cāng)促搬家。“最后物業(yè)交割時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方互不搭理，弄得當(dāng)時(shí)場(chǎng)面非常尷尬?！毙∮砘貞浾f(shuō)。

切莫忽略房屋中介資質(zhì) 為賣(mài)房留有隱患

“任何行業(yè)里，從業(yè)者水平有高低，公司也有好壞，房屋中介公司也一樣?！毙∮砀锌?。賣(mài)方大多數(shù)情況下會(huì)通過(guò)中介公司予以?huà)炫瞥鍪?。賣(mài)方在掛牌時(shí)除明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。此外，有些資質(zhì)不好的中介公司，往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來(lái)，簽訂獨(dú)家售賣(mài)合同，以保證賣(mài)家房屋可以最先賣(mài)出，相當(dāng)于把賣(mài)家拴在了自己的中介公司，間接地將賣(mài)家房屋推廣的渠道變窄了。所以，賣(mài)方不要輕易收取中介的定金。

另外，小禹提醒到，有些中介公司，常常在二手房市場(chǎng)里損害賣(mài)房人的利益。二手房交易流程進(jìn)行到議價(jià)過(guò)程的時(shí)候，中介公司找到客戶(hù)后會(huì)同賣(mài)方議價(jià)。如賣(mài)方接受購(gòu)買(mǎi)條件，則從中介處簽收定金。但很多資質(zhì)不好的中介公司會(huì)要求保管該定金，賣(mài)方對(duì)此要慎重。房子賣(mài)了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買(mǎi)方毀約，賣(mài)方還沒(méi)收定金時(shí)，中介公司卻要求分賣(mài)方一杯羹。

簽購(gòu)房合同，要逐字逐句地讀

有些中介為了吸引更多買(mǎi)家，將自己的中介服務(wù)費(fèi)報(bào)得很低，一般市場(chǎng)價(jià)在2%-3%之間，而那些中介公司報(bào)給買(mǎi)家的中介費(fèi)是1%-1.5%?！半m然服務(wù)費(fèi)由買(mǎi)家買(mǎi)單，但賣(mài)家一定要當(dāng)心，這樣的中介公司為了降低成本，減少了很多必要的手續(xù)?！毙∮斫忉屨f(shuō)。房屋核驗(yàn)時(shí)，為了能促成買(mǎi)賣(mài)達(dá)成交易，中介人員沒(méi)有將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實(shí)告知買(mǎi)方，或者沒(méi)有在合同中寫(xiě)下來(lái)，使得買(mǎi)賣(mài)雙方在議價(jià)后，因?yàn)橘I(mǎi)家未能如實(shí)發(fā)現(xiàn)房屋狀況而與賣(mài)家造成矛盾糾紛;有時(shí)賣(mài)家房子處于抵押狀態(tài)，中介公司故意隱瞞買(mǎi)家，最后造成賣(mài)家與買(mǎi)家相互矛盾;還有的中介人員責(zé)任心不強(qiáng)，交易流程沒(méi)有與房款支付掛鉤，沒(méi)法保證賣(mài)家在房屋過(guò)戶(hù)前拿到房款。

房產(chǎn)中介的問(wèn)題與從業(yè)者的辛酸

前文提及房產(chǎn)中介存在的一些問(wèn)題，其實(shí)與房產(chǎn)中介打過(guò)交道的人心里都明白，房產(chǎn)中介公司的最終目的是盡快促成買(mǎi)賣(mài)雙方交易，及早把中介費(fèi)賺到手。當(dāng)然這也沒(méi)什么，畢竟公司都是要賺錢(qián)的。但中介公司在收中介費(fèi)方面確實(shí)存在一些不合理的問(wèn)題，這些問(wèn)題直接導(dǎo)致房產(chǎn)中介的服務(wù)不能保證應(yīng)有的質(zhì)量。筆者把它總結(jié)為：簽合同前是上帝式的服務(wù);簽合同到過(guò)戶(hù)前是一般服務(wù);過(guò)戶(hù)后是求爺爺告奶奶的服務(wù)。相信很多與中介打過(guò)交道的人都有體會(huì)，在剛開(kāi)始看房子的時(shí)候，這些房屋中介經(jīng)紀(jì)人就像你虔誠(chéng)的信徒一樣，那個(gè)熱情勁兒，隨時(shí)聽(tīng)從你看房的召喚，隔三岔五打電話(huà)問(wèn)候，甚至看房進(jìn)門(mén)前，鞋套都幫你穿;等到簽了合同，交了中介費(fèi)后，服務(wù)態(tài)度變成了一種平等對(duì)話(huà)式的;再待到房子過(guò)了戶(hù)，你再咨詢(xún)個(gè)事，就經(jīng)常找不到人了。

事實(shí)上，筆者和許多買(mǎi)過(guò)二手房的朋友交流過(guò)這個(gè)問(wèn)題，或多或少都有存在。其中一位朋友道出他的故事最甚。他在過(guò)了戶(hù)后想咨詢(xún)一下銀行到底什么時(shí)候能夠發(fā)放尾款。因?yàn)樗灥暮贤u(mài)方在收到尾款后才會(huì)交付房子。但他當(dāng)天給他的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人打了七八個(gè)電話(huà)，對(duì)方都無(wú)應(yīng)答，而且這七八個(gè)電話(huà)是在一天的各個(gè)時(shí)段打的?！拔耶?dāng)時(shí)就是怕他忙，沒(méi)時(shí)間回電話(huà)，才隔一段時(shí)間再打一個(gè)。結(jié)果不僅石沉大海，第二天打還是不接也不回電話(huà)?！迸笥褲M(mǎn)臉是氣地說(shuō)。最后他想了一個(gè)辦法，他從房產(chǎn)中介公司的官網(wǎng)查到總機(jī)和個(gè)人分機(jī)號(hào)碼，把電話(huà)撥過(guò)去，對(duì)方馬上就接了，而且那口吻、那語(yǔ)氣，完全回到了為上帝服務(wù)的狀態(tài)。

“小吳最近掙錢(qián)了吧，業(yè)務(wù)忙得很啊，連老客戶(hù)都不管了?！迸笥寻迅C在心里的氣化作冷嘲熱諷。小吳趕緊解釋?zhuān)日f(shuō)前兩天忙著公司內(nèi)部考試，又說(shuō)知道電話(huà)是誰(shuí)打的，所以馬上接了。朋友心里說(shuō)，你別裝了，我從你們公司的電話(huà)線(xiàn)路撥過(guò)來(lái)你才接的，你肯定把我當(dāng)成要看房的新客戶(hù)了。

很多買(mǎi)房人之所以碰到這樣的問(wèn)題，原因很簡(jiǎn)單——房產(chǎn)中介公司通常在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署合同后收取中介費(fèi)，但房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人并不會(huì)在收了中介費(fèi)后服務(wù)態(tài)度打太多折扣。因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人通常在房子過(guò)戶(hù)后才能拿到屬于自己的那份提成。但在經(jīng)紀(jì)人拿到自己的錢(qián)后，服務(wù)態(tài)度就真的因人而異，視其職業(yè)操守而定了。所以政府有關(guān)部門(mén)真的應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)中介行業(yè)作進(jìn)一步規(guī)范，至少中介費(fèi)應(yīng)該在房子過(guò)戶(hù)后，而不是僅簽了合同交付比較合理。

當(dāng)然，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人也有他們的不易，這是一碗青春飯，成家有孩子的人是干不了的。房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人小禹告訴筆者，這份工作的辛酸只有他們行業(yè)內(nèi)的人最明白。工作這兩年時(shí)間里，按時(shí)吃飯的次數(shù)屈指可數(shù)，更多時(shí)間都是在找房源、賣(mài)房子。讓小禹記憶猶新的是2016年夏天，他和一個(gè)同事幫買(mǎi)賣(mài)雙方談攏價(jià)格，從下午5點(diǎn)一直談到夜里1點(diǎn)，中途給買(mǎi)賣(mài)雙方買(mǎi)了晚飯，自己卻因?yàn)橐s著改合同而顧不上吃飯。還有一次，一位客戶(hù)帶著家人，早上7點(diǎn)鐘就來(lái)到要買(mǎi)房子的住處看房，小禹為了滿(mǎn)足客戶(hù)要求，6點(diǎn)半左右就到麥當(dāng)勞買(mǎi)了5份早餐，不到7點(diǎn)鐘就到了與客戶(hù)約定的地方，最后買(mǎi)賣(mài)雙方談到下午4點(diǎn)鐘才最終把合同簽了。那天，小禹也只是吃了一份麥當(dāng)勞?！案芍薪榈暮芏嗳瞬坏?0歲就得了胃病，”小禹說(shuō)道，“別看我們天天跟房子打交道，可能在北京買(mǎi)得起房子的人卻很少。幾年下來(lái)，多數(shù)人積攢下掙的錢(qián)都是回老家蓋房、買(mǎi)房?！?/p>

（編輯·韓旭）