德國(guó)人才型保障性住房

文／漢斯·于爾根·克虜伯 譯／王志成

德國(guó)人才型保障性住房

文／漢斯·于爾根·克虜伯 譯／王志成

德國(guó)目前有8400萬人口，是歐洲人口最稠密的國(guó)家之一，住房總數(shù)約4000萬套，供需基本平衡，其完善的社會(huì)住房保障體系以及人才型保障性住房（TAH）導(dǎo)向政策在其中發(fā)揮著重要作用。

一、德國(guó)TAH建房、租房和買房保障措施

德國(guó)所實(shí)施的TAH建房、租房和買房的分類保障措施，以市場(chǎng)配置住房資源的方式使人才型住房保障的覆蓋范圍更加廣泛。

（一）TAH建房保障措施

在德國(guó)TAH的建房保障措施中，對(duì)建房主體、用地原則和建房形式等各方面都有相應(yīng)的規(guī)則與不同的保障措施。

1.TAH的建房主體。德國(guó)大多數(shù)的TAH并非由政府直接建設(shè)，但政府通過控制房?jī)r(jià)、房租等手段保障人才享受住房?jī)?yōu)惠。例如，德國(guó)政府劃出特定區(qū)域建設(shè)人才保障群體的住房，由社會(huì)投資人開發(fā)建設(shè)，并向住房者收取低于市場(chǎng)價(jià)格的少量租金，而租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給投資人。

2.TAH的優(yōu)惠政策。在德國(guó)的TAH優(yōu)惠政策中，各級(jí)政府不僅通過稅收政策和優(yōu)惠貸款鼓勵(lì)人才型保障性建房、個(gè)人資助建房和補(bǔ)貼購房，還設(shè)置固定標(biāo)準(zhǔn)的聯(lián)邦政府補(bǔ)貼。德國(guó)現(xiàn)有16個(gè)聯(lián)邦州，各州的經(jīng)濟(jì)與科技發(fā)展?fàn)顩r各有不同。為了適應(yīng)各州吸納人才的具體情況，2006年起，德國(guó)聯(lián)邦政府逐步將TAH建設(shè)的立法和管理交由各聯(lián)邦州自行負(fù)責(zé)。其中關(guān)于TAH的政府補(bǔ)貼，聯(lián)邦政府承諾2013-2019年每年給予各聯(lián)邦州1.25億歐元用于TAH建設(shè)。

3.TAH的用地原則。人才型保障房用地政策主要為享受TAH的群體設(shè)立，合理的土地利用規(guī)劃是TAH實(shí)施的先決條件。對(duì)于TAH的用地，德國(guó)政府堅(jiān)持優(yōu)惠導(dǎo)向原則，為TAH建設(shè)者提供價(jià)格合理的土地。這些土地一般位于市郊，或者是城市中的廢舊住房。如慕尼黑自2001年起就實(shí)行這項(xiàng)土地政策，主要有以下幾方面考慮：一是TAH的建設(shè)基地選址，必須和其他城市住宅區(qū)域相聯(lián)系，而非孤立存在；二是TAH的土地配額，既由市政府指定調(diào)配，又與普通商業(yè)地產(chǎn)混合分配；三是TAH的土地配額，可通過土地置換、廢棄土地再利用等方式獲得。除新建項(xiàng)目外，政府也鼓勵(lì)對(duì)舊住房或舊廠房進(jìn)行改造和擴(kuò)建，以最大限度利用土地。

4.TAH的建房形式。德國(guó)TAH的建房形式主要有三種：其一是鼓勵(lì)非營(yíng)利性建房企業(yè)興建TAH。由政府指定給予建筑預(yù)算中一定比例的無息貸款，建房企業(yè)償還貸款的期限在25年以上。這種鼓勵(lì)私人開發(fā)商投資興建TAH的做法調(diào)動(dòng)了各方面的積極性，減輕了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，使私人開發(fā)商成為人才型住房的主要供給者，極大地緩解了TAH供應(yīng)緊張狀況。近年來，在TAH的資助框架內(nèi)，德國(guó)各級(jí)政府還資助房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行翻新改造，以供享受TAH政策者居住。其二是資助團(tuán)體或個(gè)人興建TAH。對(duì)于建設(shè)TAH的投資團(tuán)體或個(gè)人，德國(guó)政府都給予減免稅和無息貸款等資助政策，通常是向TAH建設(shè)投資者提供無息住房建設(shè)貸款，貸款償還期可長(zhǎng)達(dá)30-50年。還貸期結(jié)束后，TAH的約束解除，房屋所有人可以按市場(chǎng)價(jià)格出租或出售房屋。其三是為公司企業(yè)興建TAH提供優(yōu)惠。德國(guó)政府以土地、信貸及政府補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施推動(dòng)企業(yè)興建人才型保障房。德國(guó)企業(yè)無論開發(fā)TAH新房還是建房用于TAH租賃經(jīng)營(yíng)，吸納人才的公司企業(yè)要獲得土地、信貸及政府補(bǔ)貼，新落成的房子都必須用于TAH，或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租給享受TAH政策者。

（二）德國(guó)TAH租房保障措施

1.TAH租房供給與優(yōu)惠政策。德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局2015年數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)出租TAH房源中，81%為私房，16%左右是公司（用人單位）建房，真正由政府出租的住房?jī)H占出租住房總數(shù)的2%-3%。由于政府出租的住房數(shù)量很少，所以采取了一些強(qiáng)制措施，保證出租房源。一是法律規(guī)定，德國(guó)住房合作社建造的住房必須用于出租，不能出售；二是部分地方政府規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在建造住房過程中，必須預(yù)留一定比例的住房，專門賣給或者租給被引進(jìn)的人才等特殊群體。如科隆市每年新建的住房數(shù)量大約為3800套，而其中約200套必須作為TAH的出租房，專門為新納人才群體建造。為支持房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)TAH住房，各級(jí)政府也都會(huì)給予如政府補(bǔ)貼、長(zhǎng)期貸款、無息貸款、土地優(yōu)惠、免稅等各類優(yōu)惠政策。

2.嚴(yán)格控制TAH租賃價(jià)格。關(guān)于大眾保障性住房的租賃價(jià)格，德國(guó)政府并不任由市場(chǎng)供求關(guān)系來確定，而是由市政部門、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，根據(jù)所租房屋地理位置、交通狀況及房屋建筑年份、質(zhì)量及節(jié)能情況，確定一個(gè)“房租合理價(jià)格表”，每套房屋的租金都要參考該價(jià)格表。在此基礎(chǔ)上，德國(guó)政府更有相關(guān)法律規(guī)定，房東不得對(duì)TAH隨意上漲房租，即使要將TAH租金上漲到同類住房的通常水平，當(dāng)事人也必須連續(xù)兩年內(nèi)沒漲價(jià)，且漲幅一般在5%-10%之間，三年之內(nèi)房租漲幅在15%-20%之間。如果房東對(duì)TAH的租金超過“合理價(jià)格”的10%，就構(gòu)成違約，超過20%，就構(gòu)成違法。

3.多形式提供TAH的房租補(bǔ)貼。房租補(bǔ)貼是目前德國(guó)各級(jí)政府與各地用人單位對(duì)TAH采用的主要方式。具體而言，就是先要根據(jù)人才類型與人才等級(jí)、用人單位、新納人才薪金及其家庭的具體情況，確定TAH租房者可以享受補(bǔ)貼與承受租金的數(shù)額，然后與人才家庭實(shí)際繳納的租金對(duì)比，后者與前者的差額由房租補(bǔ)貼承擔(dān)。TAH房租補(bǔ)貼的資金來源，也根據(jù)人才類型與人才等級(jí)、收入及房租支出等具體情況確定，主要由聯(lián)邦政府、地方政府及用人單位按比例負(fù)擔(dān)，補(bǔ)貼期限也以用人合同的錄用年限為準(zhǔn)。如科隆市近年吸納了1.2萬名人才，其中1000余人享受聯(lián)邦政府與地方政府的房租補(bǔ)貼，5000余人享受地方政府與用人單位的房租補(bǔ)貼，其余的只是享受用人單位的房租補(bǔ)貼。

4.有效保護(hù)TAH租房者合法租房權(quán)益。在保護(hù)TAH租房者合法租房的其他租賃權(quán)益方面，德國(guó)各級(jí)政府制定了細(xì)致的保障措施。

一是加強(qiáng)租房合同管理。德國(guó)的TAH租房合同分為有限期和無限期兩種。無限期合同保證租房人能夠長(zhǎng)久租住一處房產(chǎn)。租房合同的一方若想終止合同，通常須提前3個(gè)月通知對(duì)方。如果租期超過5年，須提前半年通知對(duì)方；租期為8年，須提前9個(gè)月通知；租期達(dá)到10年或以上，則須提前1年通知。

二是禁止“二房東”現(xiàn)象。德國(guó)各地政府明確規(guī)定禁止“二房東”現(xiàn)象，有效地防止TAH租賃的非法投機(jī)。如果TAH租房者無力支付房租，房主不能直接將租房者趕出去，必須先告知用人單位。

三是TAH租房“可居性”規(guī)范。德國(guó)已經(jīng)建立TAH租房者的居住安全與健康標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系，包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求等多個(gè)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

四是享有本地公共服務(wù)權(quán)益。德國(guó)TAH租房和買房享有的公共權(quán)益是相同的，不僅中介費(fèi)、房屋修繕費(fèi)等全部由供房者承擔(dān)，TAH租房者還可以享有本地所有公共服務(wù)的權(quán)益。

（三）德國(guó)TAH購房保障措施

德國(guó)也鼓勵(lì)享受TAH政策的個(gè)人及其家庭按市場(chǎng)價(jià)格購房。

1.買房較租房更實(shí)惠。在德國(guó)享受TAH政策者，其購房的首付房款一般為總價(jià)的20%-30% ，購買一套總房?jī)r(jià)22.5萬歐元的住房，首付款為6.5萬歐元，每月還本付息及水電物業(yè)約700歐元，加上首付款月均約折合200歐元，實(shí)際為900歐元；但對(duì)于租房家庭而言，同樣標(biāo)準(zhǔn)的房子一般月均支出需要1100歐元。因此，享受TAH政策者得出結(jié)論：買房要比租房更實(shí)惠。

2.資助保障措施。享受TAH政策者購房時(shí)，可按比例或全額獲得德國(guó)政府規(guī)定的相關(guān)人才購房補(bǔ)貼，有子女的人才家庭買房還可以額外得到兒童購房補(bǔ)貼。此外，一些企業(yè)還給將要購房的聘用人才提供企業(yè)補(bǔ)貼或優(yōu)惠的購房貸款，以緩解享受TAH政策者購房的壓力。

3.賣房要返還補(bǔ)貼。截至2015年底，有1.5%-1.8%享受TAH政策者在德國(guó)購買了新房。但是，享受TAH者政策出售已購的房產(chǎn)時(shí)，對(duì)其合約與交易則有多方面的嚴(yán)苛要求，將按規(guī)定的比例返還相關(guān)人才購房補(bǔ)貼給政府或企業(yè)。

二、運(yùn)用TAH政策扶持中小企業(yè)發(fā)展

目前，德國(guó)的中小企業(yè)約有280萬家，中小企業(yè)的數(shù)量占德國(guó)企業(yè)總數(shù)的99%左右，其中50人以下的企業(yè)占97%，500人的企業(yè)占2%-3%。中小企業(yè)的各類就業(yè)人才約占德國(guó)總就業(yè)人才的62%，所創(chuàng)造的產(chǎn)值約占德國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的2/3，政府稅收的70%也來源于中小企業(yè)。

德國(guó)政府運(yùn)用TAH政策扶持中小企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)是：確保中小企業(yè)在工業(yè)4.0時(shí)代擁有必要的人才，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中具有持久的活力和競(jìng)爭(zhēng)力，能夠適應(yīng)市場(chǎng)的變化。

德國(guó)政府認(rèn)為，中小企業(yè)通過住房保障等政策措施吸納的精英人才，能夠帶動(dòng)新生一個(gè)研發(fā)項(xiàng)目或新增一個(gè)產(chǎn)業(yè)亦或新建一個(gè)企業(yè)，這些都會(huì)增加新的就業(yè)位置，在幫政府解決就業(yè)問題的同時(shí)，增加政府稅收。

在運(yùn)用TAH政策扶持中小企業(yè)發(fā)展方面，德國(guó)各級(jí)政府的政策傾向性很強(qiáng)，不同行業(yè)、不同地區(qū)的人才住房保障是不同的。從行業(yè)上看，德國(guó)政府重點(diǎn)扶持的是農(nóng)業(yè)、能源和環(huán)保；至于重點(diǎn)資助的項(xiàng)目，一是新建的企業(yè)，二是節(jié)約能源及環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目，三是研究開發(fā)新產(chǎn)品和生產(chǎn)新技術(shù)產(chǎn)品的項(xiàng)目，四是能跨地區(qū)銷售或能促進(jìn)出口的項(xiàng)目，五是交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，六是新建或擴(kuò)建的中小企業(yè)科技中心。

為扶持中小企業(yè)發(fā)展的TAH政策，德國(guó)各級(jí)政府運(yùn)用的主要方式有財(cái)政補(bǔ)貼、銀行貸款、政府擔(dān)保和減免稅收四種。財(cái)政補(bǔ)貼主要是直接投資和貸款貼息，凡是符合政府規(guī)定的中小企業(yè)，均可提出人才住房的補(bǔ)貼申請(qǐng)，補(bǔ)貼的金額根據(jù)項(xiàng)目和地區(qū)而定；銀行貸款是德國(guó)中小企業(yè)投資的主要來源，貸款的金額由企業(yè)需求的人才和實(shí)際吸納的人數(shù)決定；政府擔(dān)保是由政府以資助費(fèi)用與條件承諾兩種形式對(duì)有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目和落后地區(qū)的新建項(xiàng)目提供安家與住房方面的擔(dān)保；減免稅收則是政府通過減征或免征稅費(fèi)的方式，引導(dǎo)中小企業(yè)加大對(duì)于吸納人才的住房保障方面的投資，以促進(jìn)落后地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

不久前，在“2016年漢諾威博覽會(huì)”上，德國(guó)薩克森州州長(zhǎng)斯塔尼斯拉夫.提里希接受了英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》記者采訪，詳細(xì)介紹了薩克森州政府以TAH政策支持中小企業(yè)吸引人才所做的工作，尤其是為創(chuàng)新型中小企業(yè)所做的工作。采訪期間，他還介紹了薩克森州政府如何監(jiān)督中小企業(yè)使用政府補(bǔ)貼等TAH優(yōu)惠政策的經(jīng)驗(yàn)。

薩克森州位于德國(guó)東部，一大批在汽車制造、微電子技術(shù)、軟件開發(fā)、生命科學(xué)等領(lǐng)域較為活躍的中小企業(yè)聚集在這里，此地也被稱為德國(guó)的“硅谷”。

據(jù)提里希州長(zhǎng)介紹，從州政府支持層面，TAH政策是給予中小企業(yè)資金支持。在薩克森州，一些初創(chuàng)的高科技公司能夠在起步階段獲得州政府的TAH資金支持，甚至包括TAH的房租補(bǔ)助。此外，薩克森州還設(shè)立了薩克森經(jīng)濟(jì)與人才促進(jìn)會(huì)（EPPA），如果國(guó)外有關(guān)專業(yè)人才要來薩克森“硅谷”就業(yè)，EPPA會(huì)提供全程的人才申辦服務(wù)和TAH咨詢。

提里希州長(zhǎng)指出，州政府對(duì)TAH的支持是非常重要的。在美國(guó)硅谷，每100個(gè)大學(xué)生中同時(shí)擁有自然科學(xué)、工程制造、信息技術(shù)知識(shí)的復(fù)合型人才是17個(gè)，而在薩克森州，這個(gè)數(shù)字是22個(gè)；就這點(diǎn)而言，薩克森式TAH對(duì)高級(jí)專業(yè)人才是非常有吸引力的。

三、德國(guó)TAH運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)與管理措施

德國(guó)在TAH運(yùn)營(yíng)與管理方面，一貫要求實(shí)行政府指導(dǎo)性運(yùn)營(yíng)與科學(xué)管理措施。德國(guó)雇主協(xié)會(huì)（BDA）主席英戈.克萊默指出：“鑒于德國(guó)目前依然存在逾40萬個(gè)專業(yè)人才的空缺，各級(jí)政府與各地企業(yè)雇主必須做好TAH的運(yùn)營(yíng)與管理，以加強(qiáng)從國(guó)外引進(jìn)專業(yè)人才的力度?！?/p>

1.TAH的入住規(guī)則。首先，TAH建成入住前，必須得到德國(guó)專門的房?jī)r(jià)和房屋質(zhì)量評(píng)估體系“房屋質(zhì)量明鏡（HQM）”頒發(fā)的房屋質(zhì)量等級(jí)證明書。其中“可居性”要求嚴(yán)格規(guī)定了包括面積、生活設(shè)施、生理心理需求在內(nèi)的多個(gè)住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估指標(biāo)。HQM每年會(huì)發(fā)布現(xiàn)有與新建房屋質(zhì)量等級(jí)的評(píng)定細(xì)則，而房屋質(zhì)量等級(jí)的劃分，以HQM年度公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其次，入住TAH需持有政府發(fā)放的“人才住房保障性公信券”，憑此可按自己所處的人才等級(jí)入住相應(yīng)的房屋。此外，HQM還規(guī)定TAH建筑的德國(guó)能源證書（GEC）必須懸掛在TAH公共部分如門廳等處，以便公眾監(jiān)督。能源證書有效期為10年，屆時(shí)需要重新審核更新。

2.TAH的分配導(dǎo)向。以往德國(guó)TAH的開發(fā)和分配，過于重視專一性與單獨(dú)區(qū)的概念，使人才群體與社會(huì)群體相脫離，對(duì)社會(huì)與人才產(chǎn)生了種種不利的負(fù)面影響。目前，TAH的分配導(dǎo)向也在考慮兼容不同群體。對(duì)此，一些開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位給出了較具前瞻性的方案。例如，采用適應(yīng)多群體的多類型住宅、多階層混居的混合式住宅、多代同堂的復(fù)合式住宅、老年人公寓等。

3.TAH的應(yīng)急措施。在德國(guó)的TAH運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)與管理措施中，最值得一提的是德國(guó)的應(yīng)急型人才保障住房（EPSR）。這是為符合人才型保障房申請(qǐng)條件但仍無保障房可住而暫時(shí)住在旅店的人才群體設(shè)置的，如剛到德國(guó)正在辦理居留等手續(xù)的外國(guó)人才，因各種原因異地調(diào)職、調(diào)用或調(diào)動(dòng)的人才，或等待入住TAH的人才等。EPSR雖是人才群體的臨時(shí)住所，但是所有居住設(shè)施一應(yīng)俱全。除提供不同面積的單元式房間外，也提供配備家具和廚房設(shè)備的套房，還有老人房、殘障人房間等。與社會(huì)保障房相同，EPSR也有社區(qū)服務(wù)和設(shè)施，如幼兒園、診所、社區(qū)活動(dòng)中心等。但這樣的EPSR一般只允許申請(qǐng)者居住6個(gè)月，之后申請(qǐng)者需要搬入自己的TAH。

4.政府部門之間明確保障職能。德國(guó)政府結(jié)構(gòu)由聯(lián)邦政府、州政府、行政區(qū)（城市）政府組成。聯(lián)邦、州兩級(jí)政府主要負(fù)責(zé)制定相關(guān)法律法規(guī)，并監(jiān)督實(shí)施，同時(shí)安排人才住房保障資金。行政區(qū)（城市）政府主要負(fù)責(zé)人才住房保障的具體實(shí)施。以法蘭克福為例，法蘭克福行政區(qū)政府中負(fù)責(zé)住房保障的機(jī)構(gòu)有住房局和規(guī)劃局。規(guī)劃局負(fù)責(zé)制定住房建設(shè)和人才及公務(wù)員住房保障計(jì)劃與規(guī)劃，住房局負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

5.重視發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制。聯(lián)邦政府在人才住房保障方面并不采取全部由政府“大包大攬”的方式，而是注重發(fā)揮住房市場(chǎng)的保障機(jī)制作用，由政府通過低息貸款，鼓勵(lì)企業(yè)、私人機(jī)構(gòu)投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理社會(huì)保障房，采取租金補(bǔ)貼方式幫助低收入家庭解決住房問題。這樣既充分發(fā)揮了市場(chǎng)機(jī)制作用，有效利用了市場(chǎng)閑置房源，又使政府?dāng)[脫了建房、管房等具體事務(wù)，大大提高了TAH的工作效率。

6.保障方式實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。德國(guó)的人才住房保障方式不是一成不變的，而是根據(jù)住房市場(chǎng)變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。在住房短缺時(shí)期，鼓勵(lì)建設(shè)面向人才家庭出租的STH類社會(huì)人才住房；在住房供求平衡階段，則調(diào)整為發(fā)放租金補(bǔ)貼的SH類補(bǔ)貼型人才住房；非政府組織聘用的人才則享受ETH類企業(yè)人才住房。這種動(dòng)態(tài)的人才住房保障方式，使住房市場(chǎng)始終處于相對(duì)平衡和穩(wěn)定的健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)，有效地避免了TAH使用過度對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的沖擊。

7.TAH的管理方式。德國(guó)人才型保障性住房的日常管理機(jī)構(gòu)是社會(huì)保障房管理中心（SSHMC）。這是一個(gè)既獨(dú)立于行政機(jī)構(gòu)又獨(dú)立于資產(chǎn)所有者（開發(fā)商）的第三方組織。SSHMC法人實(shí)體一般是注冊(cè)公司或注冊(cè)社團(tuán)，是接受開發(fā)商和政府托管的第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。柏林的WERSSHMC，就是一家有50年歷史的地產(chǎn)托管服務(wù)公司。SSHMC一般有多種經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目，除房地產(chǎn)托管服務(wù)，還有保潔服務(wù)、家政服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)，甚至有財(cái)務(wù)核算、金融托管服務(wù)等。SSHMC也要對(duì)TAH履行一定管理義務(wù)，如WER-SSHMC的金牌服務(wù)項(xiàng)目是：對(duì)每個(gè)新入住的人才住戶，至少進(jìn)行一年無償幫助，讓TAH的新住戶熟悉社區(qū)環(huán)境并融入居住團(tuán)體。SSHMC的經(jīng)費(fèi)可從政府支持社會(huì)保障房的特別低息貸款中取得；同時(shí)，SSHMC也可以獲得相關(guān)公益性組織的福利。例如，參與TAH管理項(xiàng)目的公司可享受5%-8.5%的營(yíng)業(yè)稅減免。這樣就通過多種渠道調(diào)動(dòng)了參與TAH管理者的積極性。SSHMC開展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)狀況，都需經(jīng)過城市相關(guān)部門的審核監(jiān)督。WER-SSHMC每年在柏林市區(qū)大約有120-180個(gè)TAH居住單元實(shí)現(xiàn)這樣的保障房管理方式。

8.TAH的監(jiān)督機(jī)制。TAH政策是根據(jù)各地具體情況，結(jié)合各個(gè)黨派和社會(huì)團(tuán)體的意見，制定形成的地產(chǎn)開發(fā)和管理運(yùn)營(yíng)條例。各級(jí)政府是政策制定的發(fā)起方，專家和研究機(jī)構(gòu)廣泛參與，投資商、托管機(jī)構(gòu)也可提出自己的相應(yīng)方案，代表市民的社會(huì)團(tuán)體也可參加討論，最終由各級(jí)議會(huì)對(duì)政策進(jìn)行表決，將其結(jié)果作為各地基本的法律依據(jù)。在這樣的政策條件下，政府提供土地和租金優(yōu)惠，允許各個(gè)投資者和營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體參與開發(fā)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)發(fā)動(dòng)居民社會(huì)團(tuán)體（如租房協(xié)會(huì)）進(jìn)行自我維權(quán)，這樣就形成由各級(jí)政府、開發(fā)商、房屋管理機(jī)構(gòu)、居民租房協(xié)會(huì)等多方參與的機(jī)制。這些主體相互聯(lián)系，也相互制約。這種機(jī)制的制定者和參與者有很大交集，他們不僅是TAH這個(gè)共同利益的相關(guān)方，也是政策執(zhí)行和監(jiān)督機(jī)制的參與方；他們可以把用人單位與各類人才的居住意見及時(shí)反饋到城市議會(huì)，讓TAH在實(shí)際運(yùn)行中的訴求及時(shí)通過民間團(tuán)體的渠道在政策決策中得以體現(xiàn)。這樣就避免了享受TAH政策的個(gè)體在維護(hù)自身權(quán)利和利益時(shí)出現(xiàn)無能為力的情況，形成社會(huì)監(jiān)督的有效力量，從而推動(dòng)德國(guó)的人才型保障房政策不斷改進(jìn)完善。

9.TAH的開發(fā)趨勢(shì)。德國(guó)TAH的開發(fā)正在向環(huán)保型、低碳式、生態(tài)類的方向發(fā)展。為鼓勵(lì)開發(fā)商對(duì)此作出貢獻(xiàn)，城市管理部門還在地價(jià)差額的經(jīng)濟(jì)利益之外，設(shè)置了特別獎(jiǎng)勵(lì)。如獎(jiǎng)勵(lì)給地產(chǎn)商人以“城市開發(fā)優(yōu)惠待遇”，獲得這一獎(jiǎng)勵(lì)的企業(yè)，不僅可繼續(xù)開發(fā)住宅建筑，也可享受到投資建設(shè)市政工程的配額——如基礎(chǔ)設(shè)施、綠化建設(shè)等方面的市政工程項(xiàng)目。很多開發(fā)商在這樣的激勵(lì)之下，設(shè)計(jì)了適應(yīng)人才群體的新能源未來住宅方案。例如薩克森州“硅谷”新開發(fā)的“智慧公屋生態(tài)城II”項(xiàng)目，通過采用最先進(jìn)的外墻保溫、新風(fēng)空調(diào)、外遮陽、無熱橋處理等技術(shù)，大大降低建筑能耗以滿足“硅谷”生態(tài)城高級(jí)人才、專業(yè)人才、企業(yè)主管和職工家庭的多樣化住房需求。

四、德國(guó)的TAH發(fā)展趨勢(shì)

在最近一次聯(lián)邦議會(huì)上，德國(guó)工商大會(huì)（DIHK）主席埃里克.史偉哲發(fā)表講話稱，鑒于德國(guó)目前存在近50萬個(gè)專業(yè)人才空缺，加強(qiáng)引進(jìn)國(guó)外專業(yè)人才迫在眉睫。柏林經(jīng)濟(jì)研究所主席蓋爾特.瓦格納教授認(rèn)為，德國(guó)TAH的建設(shè)與市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)將有以下幾方面特點(diǎn)。

一是直接政策逐漸減少。政府對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，更多是通過政策來實(shí)現(xiàn)，而不是直接介入具體的市場(chǎng)行為。今后德國(guó)政府將傾向于間接干預(yù)，以提供長(zhǎng)期低息貸款、支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)發(fā)展低租金的公共TAH福利住房、指導(dǎo)公司承擔(dān)TAH建設(shè)等間接干預(yù)措施引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展。

二是發(fā)展特殊的TAH聚集區(qū)。德國(guó)的城市體系正在呈現(xiàn)多核心、均衡化的發(fā)展趨勢(shì)。因此，未來德國(guó)必將重視特殊人才的聚集引進(jìn)，以順應(yīng)這種“多核心、均衡化”的大趨勢(shì)。2015年柏林經(jīng)濟(jì)研究所的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)有11個(gè)城市群，人口占比72.48%，GDP占比75.32%。德國(guó)城市能夠保持平衡發(fā)展，很大程度來自差異化特殊人才聚集的特殊產(chǎn)業(yè)集群，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學(xué)技術(shù)研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等。這些特殊產(chǎn)業(yè)集群地，都建成有特殊的TAH聚集區(qū)。

三是TAH產(chǎn)權(quán)趨向自主私有。20世紀(jì)70年代以后，世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了政府以優(yōu)惠的補(bǔ)貼、稅收和貸款等政策鼓勵(lì)人才型保障性住房私有化的浪潮。尤其是近年來，在“全球人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”與新自由主義執(zhí)政理念指引下，發(fā)達(dá)國(guó)家政府達(dá)成一個(gè)共識(shí)，即擁有住房財(cái)產(chǎn)的階層是穩(wěn)定階層，引進(jìn)的高技術(shù)人才擁有自主私有的住房財(cái)產(chǎn)，有利于人才安心和社會(huì)安定。在這種背景下，德國(guó)的TAH產(chǎn)權(quán)私有化趨勢(shì)明顯，特別是按GDP排序前五位的聯(lián)邦州，即北威州、巴伐利亞州、巴符州、黑森州和薩克森州的TAH產(chǎn)權(quán)私有化已經(jīng)達(dá)到5%-10%。

四是TAH居住水平不斷提高。以往德國(guó)的TAH建設(shè)住房以一居和二居為主，未來的政策目標(biāo)與TAH導(dǎo)向?qū)⑷嫣岣呔幼∷胶途幼≠|(zhì)量。各種未來式的生態(tài)型、舒適型、享受型TAH的比例將不斷增加。同時(shí)，住房政策的關(guān)注重點(diǎn)將從興建TAH轉(zhuǎn)為既有TAH的改造與修繕。

五是TAH保障趨向使用金融政策。德國(guó)為了實(shí)施人才住房保障與全社會(huì)住房保障，已經(jīng)建立了專門的住房金融體系，今后TAH保障將全面趨向金融政策支持，財(cái)政政策將有所弱化。此類金融政策手段是引導(dǎo)社會(huì)性資金向TAH領(lǐng)域傾斜、鼓勵(lì)私人開發(fā)商及非營(yíng)利機(jī)構(gòu)參與興建TAH的重要手段。

（原文作者：德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢斯·于爾根·克虜伯教授，哈勒經(jīng)濟(jì)研究所資深顧問恩里克·澤霍夫 譯據(jù)德國(guó)雜志《哈勒經(jīng)濟(jì)研究》2016年10月刊、《基爾世界經(jīng)濟(jì)·報(bào)告精選》2016年12月號(hào)、美國(guó)佛瑞斯特研究院院刊《佛瑞斯特經(jīng)濟(jì)》雜志2016年8月號(hào)）