鐵腕整治房地產(chǎn)中介市場亂象

文/蕭和舜

鐵腕整治房地產(chǎn)中介市場亂象

文/蕭和舜

房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)發(fā)揮著信息傳播、牽線搭橋、促成成交的積極作用。這些年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展與房地產(chǎn)中介機構(gòu)的不懈努力密不可分，房地產(chǎn)中介在促進國民經(jīng)濟發(fā)展、滿足人民群眾日益增長的居住需求方面發(fā)揮了積極的作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介工作主要集中于住房市場的租售居間、代理服務(wù)，而作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)則拓展到了房地產(chǎn)業(yè)的眾多領(lǐng)域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲、工業(yè)乃至海外房地產(chǎn)市場，為金融、商業(yè)、物流、制造業(yè)等企業(yè)提供房地產(chǎn)租賃、購置或資產(chǎn)管理的咨詢、顧問、代理服務(wù)，提高了行業(yè)專業(yè)知識、技術(shù)密集程度和專業(yè)分工的細化程度。但由于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員良莠不齊、魚龍混雜，在利益驅(qū)動下，中介機構(gòu)和從業(yè)人員的不規(guī)范行為越來越觸目驚心，他們所采取的手段五花八門，有的甚至走上了違法犯罪的道路。這些中介機構(gòu)的行為嚴重擾亂了市場正常秩序，損害了房地產(chǎn)交易行為人的合法權(quán)益，成為房地產(chǎn)市場發(fā)展最主要的短板之一。為促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，政府部門必須以鐵腕整治房地產(chǎn)中介市場亂象，并將規(guī)范中介機構(gòu)執(zhí)業(yè)行為納入房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機制。

一、房地產(chǎn)中介市場亂象頻出是當前樓市的最大短板之一

當前上海的房地產(chǎn)市場總體是健康穩(wěn)定的，雖然房價仍然高企，普通市民買房仍然有不少困難，但是供應(yīng)還是充分的，更重要的是保障性住房建設(shè)有序進行，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)條件放寬和公共租賃房的充分提供，使“住有所居”之夢越來越接近現(xiàn)實。不過，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的違法犯罪行為已經(jīng)成為當前樓市的最大短板之一。住建部副部長陸克華在全國“兩會”期間表示，在我國6萬多家房地產(chǎn)中介機構(gòu)中，存在著一些不良甚至違法違規(guī)的中介機構(gòu)，通過各種方式謀取不正當利益。這些年來，房地產(chǎn)中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為層出不窮，以下所羅列的并不是中介機構(gòu)和從業(yè)人員的所有劣跡。

（一）違反房地產(chǎn)居間、代理服務(wù)規(guī)定提供經(jīng)紀服務(wù)的行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房；2.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用；3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，并未經(jīng)委托人同意；4.房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名；5.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，不向交易當事人說明和書面告知規(guī)定事項；6.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未按照規(guī)定如實記錄業(yè)務(wù)情況或者保存房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同；7.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未經(jīng)委托人書面同意，擅自對外發(fā)布房源信息；8.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易；9.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益；10.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員達到為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，為就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；11.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)以分割出租；12.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；13.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋；14.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務(wù)。

（二）違反價格相關(guān)法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定提供經(jīng)紀服務(wù)的行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息；2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)擅自收取未予標明的費用；3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)利用虛假或者會使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐；4.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供服務(wù)，一項服務(wù)可以分解為多個項目和標準的，未明確標示每一個項目和標準，而是混合標價、捆綁標價；5.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定標準的情況下，仍然收取傭金構(gòu)成價格違法行為；6.兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，未按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，向委托人增加收費；7、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位相互串通，操縱市場價格；8.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。

（三）違反市場秩序經(jīng)營的行為

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)；2.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)虛假宣傳、廣告違法；3.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或人員宣傳規(guī)劃用途為商辦類的房屋可以用于居住，違規(guī)代理商辦類房屋銷售；4、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未取得相關(guān)金融資質(zhì)，利用網(wǎng)絡(luò)借貸平臺和股權(quán)眾籌平臺從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，或雖取得相關(guān)金融資質(zhì)，但違規(guī)開展相關(guān)金融業(yè)務(wù)。

以上房地產(chǎn)中介機構(gòu)和從業(yè)人員的違法違規(guī)行為有如下幾項不良影響：一是損害了消費者的合法權(quán)益。上海市消保委調(diào)查顯示，消費者對房產(chǎn)中介行業(yè)感到滿意的，只占11%；認為一般的占37%，感到不滿意的則高達52%。盡管問題多多，但令人感到意外的是，選擇投訴的消費者占比僅為21.6%，選擇忍氣吞聲的消費者卻高達78.4%。上海市消保委副秘書長認為，吃虧、上當受騙后，之所以只有20%的消費者選擇伸張正義，還是出于對中介的“懼怕”，因為中介會騷擾威脅。

二是為房價上漲推波助瀾。房價持續(xù)上漲的原因很多，最主要的是市場的供求關(guān)系因素，但此輪房價暴漲，房地產(chǎn)中介起到了很大的助推作用。一些機構(gòu)和從業(yè)人員制造恐慌氣氛加劇需求。例如：上海去年網(wǎng)絡(luò)上流傳“9月起上海市將實行購房信貸新政”的謠言，大量網(wǎng)民在社交平臺、微博論壇群發(fā)、轉(zhuǎn)載，以訛傳訛，導致消費者非理性搶房、市場情緒過熱，擾亂了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。天津的一些中介機構(gòu)在春節(jié)后散播“政策傳言”，稱4月1日后天津市將出臺新政策，提高貸款首付比例，鼓動大家趕緊買房過戶，由于所謂“新政”并未出臺，又開始散播5月1日后將出政策的說法。還有一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格等，攪得人心惶惶，加劇了恐慌，擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

二、整治房地產(chǎn)中介市場的若干對策措施

房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)行為嚴重侵害群眾合法權(quán)益，擾亂市場秩序，社會反應(yīng)強烈。為促進房地產(chǎn)中介市場健康成長，今年3月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又通報了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機構(gòu)和開發(fā)企業(yè)。這是繼去年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部連續(xù)三次通報96家違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)之后，再次集中公開曝光違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)名單。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的三類違法違規(guī)行為：一是壟斷房源，操縱市場價格；二是造謠生事，誤導市場預(yù)期；三是提供虛假證明，擾亂市場秩序。同時，要求配合金融主管部門繼續(xù)嚴肅查處“首付貸”和其他資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的行為。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要求各地始終保持高壓嚴查態(tài)勢，持續(xù)打擊違法違規(guī)行為，依法從嚴從重處理，進一步凈化市場環(huán)境，切實維護群眾合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。近兩年里，住建部加強了對房地產(chǎn)中介市場的執(zhí)法監(jiān)管，取得了一定的成效。在此，再強調(diào)幾點意見。

（一）依法從嚴從重從快查處

過去在對房地產(chǎn)中介違法違規(guī)問題的追究處理上，有一個軟肋，那就是涉及行政執(zhí)法部門多，而第一線執(zhí)法人員少，因而導致中介機構(gòu)和從業(yè)人員違法違規(guī)的多，受到法律追究的少。這樣的狀況，自然助長了違法違規(guī)行為人的膽量。法律的價值在于落實，法律的生命在于實施，如果法律得不到落實或不能有效實施，再好的法律也會是一紙空文，依法治國就會成為一句空話。公平正義是市場運行的生命線，行政主管部門要切實維護市場的正常秩序，重點解決好損害群眾權(quán)益的突出問題，讓人民群眾切實感受到公平正義就在身邊，要從讓人民群眾滿意的事情做起，從讓人民群眾不滿意的問題改起，為人民群眾的安居樂業(yè)提供保障。

房管、建設(shè)、規(guī)土、公安、市場監(jiān)管、物價、金融、宣傳等相關(guān)部門應(yīng)表現(xiàn)出高度負責任的態(tài)度，主動作為，可以成立整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場聯(lián)合專項執(zhí)法行動領(lǐng)導小組，指導各行政主管部門實施單獨或聯(lián)合執(zhí)法。房地產(chǎn)中介市場整治應(yīng)當以上海城市交通整治和“五違四必”為樣板，雷厲風行、鍥而不舍、毫不手軟，做到“無法外之地、無法外之人，無法外之企業(yè)，再硬的骨頭也要用鐵齒銅牙啃個干凈”。對房地產(chǎn)中介違法違規(guī)行為，應(yīng)多部門共同行動，發(fā)現(xiàn)一起，查處一起，絕不姑息。對于編造散布謠言的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員，一經(jīng)查實，一律依法列入黑名單，清出房地產(chǎn)中介市場；對于編造散布謠言情節(jié)嚴重的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，一經(jīng)查實，一律依法停業(yè)整頓；對嚴重侵害群眾權(quán)益、擾亂市場秩序的中介機構(gòu)，要公開曝光，構(gòu)成犯罪的，要移送有關(guān)部門依法追究刑事責任。只有依法嚴管，行刑對接，才能真正發(fā)揮法律的威懾力。

（二）行業(yè)組織必須發(fā)揮監(jiān)督管理作用

房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要積極響應(yīng)并配合整頓措施落實，進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，維護房地產(chǎn)經(jīng)紀秩序。要繼續(xù)按照上海市工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于在本市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)推行“五公示”、“兩示范”的實施意見》，指導各中介機構(gòu)切實做到“五公示”即：公示《營業(yè)執(zhí)照》，《營業(yè)執(zhí)照》正本應(yīng)當置于經(jīng)紀機構(gòu)住所或者營業(yè)場所的醒目位置；公示執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人信息，執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人信息須包括執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人的姓名、證號和照片；公示由執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人署名的租售信息；公示經(jīng)紀項目和傭金標準；公示申（投）訴電話，包括“12315”消費者申（投）訴舉報熱線。“兩示范”即：鼓勵使用經(jīng)紀合同示范文本；鼓勵使用租售信息示范表。房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要監(jiān)督各中介機構(gòu)和從業(yè)人員落實合規(guī)性管理要求，房源信息要有書面委托作憑證，確保房源真實、合法、可靠，并制定細則對經(jīng)營合規(guī)性進行詳細梳理，從門店經(jīng)營資質(zhì)到經(jīng)紀人行為規(guī)范形成系統(tǒng)化管理規(guī)定，包括經(jīng)紀人必須佩戴建委發(fā)放的信息牌，以及在門店公示三類（租賃/買賣/居間）合同范本、公示三名備案經(jīng)紀人的經(jīng)紀人證、公示服務(wù)標準和交易流程等。

（三）消費者要謹慎消費以免上當

無論是購房還是租房，消費者都應(yīng)該選擇正規(guī)的房屋中介公司提供的服務(wù)，在消費前要多渠道了解房源信息，確認合同條款細節(jié)等。首先要核實清楚中介公司的營業(yè)資質(zhì)，可通過查看營業(yè)執(zhí)照確定其營業(yè)范圍是否包括二手房中介業(yè)務(wù)。此外，還要看該中介公司是否擁有有合法房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)的從業(yè)人員，提供的居間合同是否標準化合同范本，為顧客簽訂合同的業(yè)務(wù)員是否具有房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格。簽訂合同時應(yīng)仔細閱讀相關(guān)條款，對于交易的重要環(huán)節(jié)應(yīng)仔細確認，以免出現(xiàn)糾紛后追悔莫及。具體而言，簽訂租賃合同要注意房屋租賃期限、租賃付款方式，以及租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、上網(wǎng)費用等如何分攤；簽訂買賣合同要注意房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰、交易中各項費用如何分攤、雙方違約責任如何承擔等問題。簽約過程中注意保留收款、付款憑證等相關(guān)證據(jù)，避免日后發(fā)生不必要的糾紛。

（四）整頓房源信息網(wǎng)站

房地產(chǎn)中介市場整治還應(yīng)當將發(fā)布房源信息的網(wǎng)站作為執(zhí)法檢查的又一個重點對象。4月11日，北京市住建委、工商局、網(wǎng)信辦聯(lián)合約談15家發(fā)布房源信息的網(wǎng)站，包括鏈家網(wǎng)、我愛我家網(wǎng)、房天下網(wǎng)、愛屋吉屋網(wǎng)、家園網(wǎng)、新浪樂居網(wǎng)、搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)網(wǎng)、網(wǎng)易房產(chǎn)網(wǎng)、趕集網(wǎng)、安居客、58同城、房多多、侃家網(wǎng)、好屋中國，對這些網(wǎng)站發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)等違法違規(guī)行為提出規(guī)范要求，并把“自查整改”的最后時限設(shè)定為不足48小時。上海對房地產(chǎn)中介市場的整治也要向北京學習。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學會）