上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究

文/吳鴻根

上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究

文/吳鴻根

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要加快研究建立符合我國(guó)國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，這對(duì)破解上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)遭遇的土地資源短缺、開(kāi)發(fā)資金匱乏、發(fā)展后勁不足困局，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，有著重要的戰(zhàn)略意義。本文通過(guò)研究上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，分析日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和持續(xù)收緊的調(diào)控政策給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的影響，研判上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展路徑。

一、上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究

經(jīng)過(guò)60多年的發(fā)展，特別是改革開(kāi)放40年的快速發(fā)展，上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力得到不斷增強(qiáng)，涌現(xiàn)出綠地集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城投置地集團(tuán)、上海陸家嘴集團(tuán)、上海中星集團(tuán)、中華企業(yè)公司、上海城開(kāi)集團(tuán)等一批享譽(yù)全國(guó)的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)。

(一)履行社會(huì)責(zé)任，參與城市建設(shè)

上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史，可以追溯到20世紀(jì)50年代。成立于1954年4月的中華企業(yè)公司，是上海解放后首家經(jīng)政務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)。50年代末，中華企業(yè)公司開(kāi)發(fā)了滬上首批高標(biāo)準(zhǔn)高層僑匯住宅。70年代末80年代初，上海市居住區(qū)開(kāi)發(fā)中心、上海市房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司等一批由機(jī)關(guān)后勤部門、統(tǒng)建辦、房管所改制而來(lái)的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。由市居住區(qū)開(kāi)發(fā)中心改制的上海中星集團(tuán)，成功開(kāi)發(fā)了仙霞、田林、中原、彭浦等40多個(gè)大型居住區(qū)，建設(shè)項(xiàng)目150多個(gè)，建筑面積超過(guò)3400萬(wàn)平方米。改革開(kāi)放后，綠地集團(tuán)、上海城建集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、上海中星集團(tuán)、上海城開(kāi)集團(tuán)、中華企業(yè)公司等一批國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)著重要的地位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)有會(huì)員企業(yè)890家，其中國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)占了六成左右。在上海房地產(chǎn)企業(yè)前20強(qiáng)中，國(guó)有企業(yè)占了11家。2016年，綠地集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海建工房產(chǎn)公司、上海城開(kāi)集團(tuán)等8家國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)躋身全國(guó)房屋銷售前200名。其中綠地集團(tuán)以2513億元的銷售金額，排名全國(guó)第4，名列2016年世界500強(qiáng)企業(yè)第311位。

(二)直面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尋求轉(zhuǎn)型突破

隨著我國(guó)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深刻變革，中央企業(yè)、上市公司、民營(yíng)及外資企業(yè)逐漸成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力。上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)由于長(zhǎng)期處于政府庇護(hù)之下，缺乏改革創(chuàng)新的主動(dòng)性和積極性，造成企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足，加上愈加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨新的困難和問(wèn)題。

面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和困擾企業(yè)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題，上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海建工集團(tuán)、光明房地產(chǎn)集團(tuán)、上海城開(kāi)集團(tuán)等不少國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，改革求變，創(chuàng)新突破，依托全面建成小康社會(huì)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)，明確戰(zhàn)略重點(diǎn)，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、新農(nóng)村和新集鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，力推企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。上海地產(chǎn)集團(tuán)與金山區(qū)政府聯(lián)手，實(shí)施朱涇鎮(zhèn)城市更新工程；上海建工集團(tuán)攜手金山區(qū)政府、楓涇鎮(zhèn)政府，投資保護(hù)、開(kāi)發(fā)、更新楓涇古鎮(zhèn)；光明地產(chǎn)集團(tuán)與金山、奉賢區(qū)合作，參與金山衛(wèi)鎮(zhèn)及山陽(yáng)鎮(zhèn)、金匯鎮(zhèn)泰日“城中村”地塊改造；上海紡織控股集團(tuán)與上海地產(chǎn)集團(tuán)就楊浦濱江環(huán)球時(shí)尚中心項(xiàng)目建設(shè)以及盤活存量資源等方面展開(kāi)合作；上海城投置地集團(tuán)、北虹橋建設(shè)發(fā)展公司和申虹投資發(fā)展公司聯(lián)合改造江橋鎮(zhèn)“城中村”項(xiàng)目，努力探索國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新持續(xù)發(fā)展新路。

二、上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展瓶頸分析

土地資源短缺、開(kāi)發(fā)資金匱乏、發(fā)展后勁不足，已成為困擾上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主要瓶頸。

(一)土地量少價(jià)高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中央企業(yè)、上市公司、民營(yíng)及外資企業(yè)紛紛搶灘上海，已然成了滬上土地拍賣市場(chǎng)的主角。這些企業(yè)有雄厚的資金支持，融資成本相對(duì)較低，資金杠桿率普遍較高，令土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地拍賣呈現(xiàn)高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)的“三高”特點(diǎn)。而上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)則節(jié)節(jié)敗退，土地拍賣市場(chǎng)已難覓上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)身影，不少企業(yè)處于多年無(wú)地可拿的尷尬境地。資料顯示，2015年，上海土地市場(chǎng)成交商品住宅用地52幅，除綠地集團(tuán)外，土地市場(chǎng)上少有上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的身影。2016年上半年，全市經(jīng)營(yíng)性用地成交30幅，僅有綠地集團(tuán)、奉賢發(fā)展集團(tuán)和市北高新集團(tuán)拿到3幅土地。

(二)融資政策收緊，貸款難度增大

上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源，除自有資金外，主要依靠商業(yè)銀行貸款，融資渠道相對(duì)單一，且銀行信貸比例過(guò)大。前些年國(guó)家金融政策有所松動(dòng)，房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)開(kāi)始呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢(shì)。中華企業(yè)公司、陸家嘴集團(tuán)、綠地集團(tuán)、上實(shí)集團(tuán)等國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)融資，上綠地集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城建集團(tuán)、上海城開(kāi)集團(tuán)、新長(zhǎng)寧集團(tuán)等企業(yè)，嘗試以不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、集合資金信托、私募基金、企業(yè)債券等方式融資，探索多元化融資新格局。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的深入，商業(yè)銀行不斷提高對(duì)授信房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)要求，不再允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，企業(yè)募集資金不得用于購(gòu)置土地，嚴(yán)限房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。而企業(yè)募集資金只能用作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不可用于拿地和償還銀行貸款。上海監(jiān)管部門也出臺(tái)政策，嚴(yán)禁信貸、理財(cái)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資，對(duì)競(jìng)買主體的交易資金來(lái)源設(shè)定30天的審查期限，堵死了企業(yè)融資拿地之路。由于融資渠道全面收緊，企業(yè)貸款門檻提高，融資渠道變窄，融資成本和難度明顯增加，企業(yè)資金缺口較大。2016年，上海僅有綠地集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)、中星集團(tuán)、中華企業(yè)公司發(fā)行了公司債。

單一的融資結(jié)構(gòu)，無(wú)法滿足企業(yè)需求，加上銀行貸款利率較高，不少國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，企業(yè)利潤(rùn)率不斷下滑。一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，企業(yè)沒(méi)有足夠資金支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和公司運(yùn)營(yíng)，就將面臨倒閉危機(jī)。上海、北京、重慶、山東和廣州等5家產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息顯示，2016年10月份房地產(chǎn)股權(quán)、項(xiàng)目掛牌案例增至17例，而前10個(gè)月累計(jì)不超過(guò)34例。上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司因資金緊張和業(yè)績(jī)虧損，只能以15.1億元標(biāo)價(jià)，出售80%股權(quán)及8億元債權(quán)。

(三)資金項(xiàng)目短缺，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地供應(yīng)量少價(jià)高，貸款融資難度增大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)，滬上不少國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)。目前，上海有15家國(guó)有房地產(chǎn)上市公司，除了綠地集團(tuán)穩(wěn)居主流房地產(chǎn)企業(yè)之列外，已很少有公司能躋身全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)100強(qiáng)。

房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊、一二線城市拿地門檻提高，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)潮開(kāi)始顯現(xiàn)，將會(huì)進(jìn)一步加速房地產(chǎn)企業(yè)整合。數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國(guó)共有131家房地產(chǎn)企業(yè)躋身百億軍團(tuán)。而一批規(guī)模較小、實(shí)力不強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)力弱、資金緊缺、土地缺乏的企業(yè)可能在結(jié)構(gòu)調(diào)整和資源整合中出局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅北京、上海、湖北、四川等省市，近幾年來(lái)就有超過(guò)1000家房地產(chǎn)企業(yè)“消失”，上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)公司、上海地產(chǎn)古北安亭置業(yè)公司、上海民航置業(yè)公司等6家中小國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓。2016年，上海國(guó)際集團(tuán)將其投資的國(guó)融莘閔置業(yè)公司100%股權(quán)及其債權(quán)、上海工業(yè)投資集團(tuán)將其投資的上海源茂置業(yè)有限公司51%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓。

(四)發(fā)展后勁不足，面臨生存壓力

眾多海內(nèi)外實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍上海，使得滬上國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間被壓縮，上海不少企業(yè)已多年沒(méi)能在本地拿到土地。部分企業(yè)為獲得生存空間，只能拓展外省市房地產(chǎn)市場(chǎng)，布局二三線城市。由于水土不服，市場(chǎng)需求有限，加上資金緊張、經(jīng)營(yíng)不善、宏觀調(diào)控等因素，房屋價(jià)格走低，市場(chǎng)銷售受阻，弄得企業(yè)進(jìn)退兩難，元?dú)獯髠?/p>

國(guó)內(nèi)二三線城市房屋銷售受阻，庫(kù)存積壓嚴(yán)重，項(xiàng)目出現(xiàn)預(yù)虧，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加，一些企業(yè)陷入困境，面臨著嚴(yán)峻的生存考驗(yàn)，無(wú)力參與上海城市開(kāi)發(fā)。2015年，上海一家房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的二三線城市項(xiàng)目由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，全年凈利潤(rùn)虧損24.87億元。中華企業(yè)公司和上海中星集團(tuán)將持有的天津星華城置業(yè)有限公司100%股權(quán)及中星集團(tuán)對(duì)天津星華城置業(yè)有限公司4.76億元債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。

三、上海國(guó)有房企可持續(xù)發(fā)展路徑選擇

相對(duì)而言，上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不雄厚、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力較為薄弱，想從上海市場(chǎng)獲取土地確實(shí)比較困難。而融資政策的持續(xù)收緊，也越來(lái)越不利于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要加快推進(jìn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，借助“十三五”發(fā)展契機(jī)，通過(guò)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，主動(dòng)參與保障房建設(shè)、城中村改造、城市更新、歷史名鎮(zhèn)保護(hù)開(kāi)發(fā)，著力解決土地存量缺乏、融資風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)、發(fā)展后勁不足等問(wèn)題，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

(一)挖掘內(nèi)在動(dòng)力，加速創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要著眼于可持續(xù)發(fā)展，從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，依托新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，明確產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略重點(diǎn)，加快企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，探索多元融資模式，破解發(fā)展瓶頸問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入資源整合期，市場(chǎng)格局將面臨重構(gòu)。一批規(guī)模較小、經(jīng)營(yíng)成本偏高、無(wú)充足資金的企業(yè)將逐漸被淘汰出局，應(yīng)運(yùn)而生的是規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化的大型企業(yè)。上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要從兼并重組、資源整合、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、經(jīng)營(yíng)升級(jí)、品質(zhì)提升、金融創(chuàng)新等方面著手，重構(gòu)運(yùn)作模式，挖掘內(nèi)在動(dòng)力，另辟發(fā)展新路，加快戰(zhàn)略布局調(diào)整，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，集聚優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)資源，實(shí)行企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，探索資本運(yùn)作模式，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)激勵(lì)機(jī)制，實(shí)施商品住宅開(kāi)發(fā)與保障房建設(shè)并重，以全新的體制機(jī)制、較強(qiáng)的綜合實(shí)力、豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、較好的品牌形象，參與新城區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造和新農(nóng)村新集鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，在投身城鎮(zhèn)化建設(shè)、參與保障房開(kāi)發(fā)中做強(qiáng)企業(yè)。

在此基礎(chǔ)上，上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要從海內(nèi)外著名企業(yè)中尋找合作伙伴，通過(guò)借“船”、借“腦”，推行“走出去”戰(zhàn)略，實(shí)施合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”，建立投資性松散型企業(yè)集團(tuán)，瞄準(zhǔn)成熟的、密度大的城市群，參與海內(nèi)外市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，向酒店、辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)拓展，增加商品住宅開(kāi)發(fā)用地儲(chǔ)備，不斷做大規(guī)模，提增發(fā)展能力，全面推進(jìn)企業(yè)在更高起點(diǎn)上持續(xù)發(fā)展。

(二) 履行社會(huì)責(zé)任，開(kāi)發(fā)保障住房

未來(lái)5年，將加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，住宅開(kāi)發(fā)和保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。到2020年，我國(guó)保障房開(kāi)發(fā)總量有望超過(guò)6000萬(wàn)套。 “十三五”期間，上海將新增保障房30萬(wàn)套。這對(duì)滬上國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是極好的發(fā)展機(jī)遇。

上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，將此作為可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，主動(dòng)參與保障房建設(shè)，抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)機(jī)遇，力推中心城區(qū)舊城和郊區(qū)城中村改造，著力解決保障房開(kāi)發(fā)“利潤(rùn)低、功能全、要求高”等難題，用心為社會(huì)和居民建設(shè)質(zhì)量好、品質(zhì)高的保障房，并通過(guò)塑造保障房品牌來(lái)提升自身價(jià)值，用品牌形象獲得更大的市場(chǎng)，在日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更大的發(fā)展空間，既為民生安居工程作出貢獻(xiàn)，也為企業(yè)發(fā)展贏得社會(huì)聲譽(yù)。

(三)瞄準(zhǔn)新型城鎮(zhèn)化，投身城市更新

加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程,對(duì)上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展意義重大。今后5年，上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)將直接受益于新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。以城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)1.02%測(cè)算，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率可達(dá)61%，新增6.12%。統(tǒng)計(jì)顯示,城鎮(zhèn)化率每增加1個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)增加7萬(wàn)億元的市場(chǎng)需求，由此可帶來(lái)42.84萬(wàn)億元的投資。上海未來(lái)5年將完成惠南、楓涇等60個(gè)新市鎮(zhèn)建設(shè)。

上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要瞄準(zhǔn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，將新市鎮(zhèn)綜合開(kāi)發(fā)作為加速發(fā)展的契機(jī)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，通過(guò)參與土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，采用成片開(kāi)發(fā)模式，建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系，帶動(dòng)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值和整體經(jīng)濟(jì)價(jià)值的提高。

新型城鎮(zhèn)化還將為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)更大發(fā)展空間。未來(lái)5年，全國(guó)將有超過(guò)9100萬(wàn)的人口流入城市，勢(shì)必推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的全面升級(jí)，綠地等國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)已捷足先登。上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要從新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中看到商機(jī)，及早謀劃布局上海商業(yè)地產(chǎn)。

城市更新包括新城區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城區(qū)改造、土地二次開(kāi)發(fā)、用地性質(zhì)和功能轉(zhuǎn)換、工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型、港區(qū)和濱水區(qū)整治與改造。上海已在全國(guó)率先頒布城市更新實(shí)施辦法，將推進(jìn)中心城區(qū)的徐匯區(qū)西亞賓館轉(zhuǎn)辦公樓、靜安區(qū)東斯文里改造等24個(gè)更新試點(diǎn)項(xiàng)目，總結(jié)一批可復(fù)制可推廣的城市更新優(yōu)秀案例。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也被列入城市更新范疇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海國(guó)資委監(jiān)管企業(yè)持有的土地總量多達(dá)660平方公里。楊浦區(qū)規(guī)土局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全區(qū)擁有面積500平方米以上的存量工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地670幅，占地880萬(wàn)平方米。上海紡織集團(tuán)擁有420萬(wàn)平方米的存量土地資源。

城市更新為上海國(guó)有房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，這對(duì)企業(yè)而言是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)。上海國(guó)有房地企業(yè)要通過(guò)深度開(kāi)發(fā)自有土地資源，按照市場(chǎng)化推進(jìn)、規(guī)?；_(kāi)發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、功能化配套的要求，有效盤活存量土地，積極拓展發(fā)展空間，建設(shè)一批規(guī)劃布局科學(xué)、產(chǎn)業(yè)定位明確、建設(shè)規(guī)模合理、功能配套齊全的城市更新項(xiàng)目，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供有力支撐和強(qiáng)大動(dòng)力。

(四)另辟發(fā)展新路，參與舊房改造

“十三五”期間，上海嚴(yán)控建設(shè)用地供應(yīng)，年均建設(shè)用地僅為12.2平方公里，要在市場(chǎng)上拿到地，難度可想而知。這就需要上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)加速轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，另辟發(fā)展新路。

今后5年，上海將以成片二級(jí)舊里以下房屋為重點(diǎn)，開(kāi)展中心城區(qū)零星地塊改造，實(shí)施城鎮(zhèn)舊區(qū)和“城中村”改造建設(shè)，完成中心城區(qū)240萬(wàn)平方米二級(jí)舊里以下房屋改造，實(shí)施5000萬(wàn)平方米各類舊住房修繕改造。“城中村”改造已被列入國(guó)家安居工程，上海已排摸出104個(gè)可供改造的“城中村”，2015年開(kāi)始實(shí)施唐鎮(zhèn)虹一村、七寶鎮(zhèn)聯(lián)名村等35個(gè)“城中村”項(xiàng)目改造，涉及土地面積11.9平方公里、人口36.6萬(wàn)。

“城中村”改造項(xiàng)目沿用國(guó)企與鎮(zhèn)屬企業(yè)合作的“1+1”模式。上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把握機(jī)遇，利用自身優(yōu)勢(shì)，選擇有價(jià)值的“城中村”改造項(xiàng)目。上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)參與“城中村”改造，要從單純的看重開(kāi)發(fā)數(shù)量向注重質(zhì)量和功能轉(zhuǎn)變，不斷改善居民居住條件和環(huán)境，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的社會(huì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。上海申迪集團(tuán)、上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海城開(kāi)集團(tuán)、上海光地產(chǎn)集團(tuán)等已將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向參與“城中村”改造試點(diǎn)。

(五)探索金融創(chuàng)新，試點(diǎn)多元融資

受宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款融資更難，資金籌措成本更高，面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更大，資金短缺問(wèn)題更嚴(yán)重。雖然上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在融資便利度和成本上有一定優(yōu)勢(shì)，但受限于體制和機(jī)制因素，企業(yè)融資積極性不高。對(duì)于資金需求大、風(fēng)險(xiǎn)高的房地產(chǎn)行業(yè)，要實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，首要任務(wù)是要破解融資難題。探索金融創(chuàng)新，試點(diǎn)多元融資，提升國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，對(duì)于上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)已刻不容緩。

上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)要在以下幾個(gè)方面下功夫：突破傳統(tǒng)融資方式束縛，摒棄以銀行貸款為主導(dǎo)的單一融資結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)借鑒萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達(dá)、恒大等標(biāo)桿企業(yè)成功的金融創(chuàng)新經(jīng)驗(yàn)，嘗試房地產(chǎn)基金信托、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)眾籌等新型融資手段，實(shí)現(xiàn)銀行貸款、債券融資、信托投資、資產(chǎn)證券、房地產(chǎn)基金、上市融資多元并舉；加快推進(jìn)小微信貸資產(chǎn)證券化，尋求與保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)合在政府部門改革住房公積金制度、探索建立政策性住房銀行，推進(jìn)房貸資產(chǎn)證券化，推出政府、企業(yè)和居民合作融資新機(jī)制，創(chuàng)建社會(huì)資金參與城市更新的激勵(lì)模式，為上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)贏得充足的資金支持的同時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)多元融資中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、監(jiān)控防范體系建設(shè)，避免金融風(fēng)險(xiǎn)可能給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)控機(jī)制，走出一條適應(yīng)上海國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的多元融資新路。

(作者單位: 浦東房地產(chǎn)集團(tuán))