上海舊住房修繕改造工程類型調(diào)研與分析

■ 朱 杰 Zhu Jie 蔡樂剛 Cai Legang

上海舊住房修繕改造工程類型調(diào)研與分析

■ 朱 杰 Zhu Jie 蔡樂剛 Cai Legang

修繕改造是保障舊住房安全、改善房屋使用功能的有效手段之一。文章全面梳理當前上海市舊住房典型修繕改造工程類型，根據(jù)是否涉及結(jié)構(gòu)加固進行分類，并以磚混結(jié)構(gòu)舊住房為例，分析其所采用加固方法的技術(shù)特征及對房屋抗震性能提升的影響情況。

舊住房；修繕改造；工程類型；抗震性能

0 引言

舊住房的安全關(guān)系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全，是城市公共安全和運行安全的重要內(nèi)容。上海市舊住房量大面廣、完損差異大，房屋使用安全問題逐年顯現(xiàn)。根據(jù)2014年上海市舊住房安全排查結(jié)果顯示，存在安全隱患的舊住房數(shù)量約1.1萬幢，總面積約1 675萬m2。文獻[1]分析發(fā)現(xiàn)，舊住房存在同一房屋多種安全隱患并存、多種影響因素共同作用的現(xiàn)象，表明當前舊住房的安全問題依舊嚴峻，亟需采取有效措施全面排除安全隱患，保障房屋使用安全。

修繕改造是保障舊住房安全使用的有效手段之一。上海市始終高度重視舊住房修繕改造工作，在“十五”“十一五”及迎世博600天整治行動中，廣泛開展老舊住宅小區(qū)改造和功能完善工作；“十二五”期間，舊住房修繕改造房屋面積超過7 000萬m2，受益居民超過100萬戶。然而，現(xiàn)階段舊住房的修繕改造主要針對房屋存在的安全隱患和使用等方面的問題，尚未考慮房屋抗震性能提升等，存在一定的局限性。因此，全面梳理上海市舊住房修繕改造工程類型，分析其特征與實踐應(yīng)用中存在的不足，對進一步完善各類型工程的內(nèi)容和技術(shù)方法、提升修繕改造工程的功能與效果具有現(xiàn)實意義。

1 上海市舊住房修繕改造工程類型及特征分析

隨著多年來的不斷積累和總結(jié)，上海市舊住房修繕改造工作從工程任務(wù)量、改造形式、管理水平等方面都產(chǎn)生了質(zhì)的飛躍，特別是舊住房修繕改造形式更加多元化，已從單一平改坡發(fā)展為綜合改造、直管房全項目修繕、廚衛(wèi)改造等多策并舉。根據(jù)房屋損壞原因、修繕改造目的、修繕改造部位與內(nèi)容，目前上海市舊住房修繕改造工程類型主要可分為9類，即：舊住房綜合改造、成套改造、廚衛(wèi)等綜合改造、屋面及相關(guān)設(shè)施改造、直管公房全項目大修、安全隱患處置、相鄰工程影響房屋加固、二次供水設(shè)施改造和其它。

1.1 舊住房綜合改造

舊住房綜合改造指對城市規(guī)劃予以保留，建筑結(jié)構(gòu)較好，但建筑標準較低的住房進行綜合改造并完善配套設(shè)施。修繕改造內(nèi)容主要包括：①將廚衛(wèi)不獨用的舊住房，通過改造使其能夠獨用成套的成套率改造；②涉及面積及部分承重結(jié)構(gòu)變動的成套舊住房改造。

改造實施過程中，可根據(jù)實際情況，統(tǒng)籌各項配套設(shè)施建設(shè)，如增設(shè)停車位、物業(yè)管理用房、戶外活動場地設(shè)施等。

舊住房綜合改造實際上是一個綜合的整體概念，可以細分為成套改造、屋面及相關(guān)設(shè)施改造、廚衛(wèi)等綜合改造等多種類型。

1.2 成套改造

舊住房成套改造是在保留建筑主體結(jié)構(gòu)前提下，通過局部調(diào)整房屋平面與空間布局、加固結(jié)構(gòu)、增添廚衛(wèi)空間，從而提高房屋使用功能，使之獨用成套的城市房屋修繕行為。此外，可根據(jù)實際需求開展相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備修繕改造，如供水管網(wǎng)修繕、雨污水管道改造、電表改造等。舊住宅成套改造方式主要有內(nèi)分隔成套法、外拓成套法和拆落地重建法三種。成套改造可能改動房屋主體結(jié)構(gòu)，如基礎(chǔ)加固、墻體加固等。

徐匯區(qū)某一居住區(qū)原為5幢2～3層磚木結(jié)構(gòu)住宅樓，因配套用房嚴重不足，故進行成套改造。改造方式為內(nèi)隔、外拓，具體改造措施包括：①原條形基礎(chǔ)改為筏板基礎(chǔ)，并采用錨桿壓樁加固基礎(chǔ)；②原房屋外墻外側(cè)采用鋼筋網(wǎng)水泥砂漿面層加固，內(nèi)墻及外墻的內(nèi)側(cè)采用勾縫+芳綸布+修補砂漿的方式加固；③原木結(jié)構(gòu)樓屋蓋改為鋼筋混凝土現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)?？梢钥闯?，該成套改造工程對原房屋內(nèi)外墻均進行了加固，將木結(jié)構(gòu)樓屋蓋改為鋼筋混凝土樓屋蓋，提高了墻體承載力性能，并提升房屋整體性，對房屋抗震性能改善較為明顯。

1.3 廚衛(wèi)等綜合改造

廚衛(wèi)等綜合改造指對未列入征收或舊區(qū)改造范圍的、安全和使用矛盾突出的不成套的各類舊住房，重點完成廚、衛(wèi)設(shè)施改造，完善廚衛(wèi)功能。廚衛(wèi)等綜合改造項目主要針對多戶合用衛(wèi)生間、廚房的舊住房進行更新改造，消除消防方面的安全隱患，緩解鄰里關(guān)系，幾乎不涉及房屋結(jié)構(gòu)加固和整體改造。

圖1 屋面及相關(guān)設(shè)施改造

1.4 屋面及相關(guān)設(shè)施改造

屋面及相關(guān)設(shè)施改造主要針對規(guī)劃保留的部分多層舊住房，重點開展屋面（及防雷）、結(jié)構(gòu)、電氣設(shè)施、給排水及其設(shè)備、小區(qū)附屬設(shè)施等綜合性改造，有條件時，可考慮增加屋面保溫、外墻隔熱涂料、更換節(jié)能門窗等內(nèi)容，改善房屋設(shè)施、消除安全隱患，提升小區(qū)環(huán)境。其中，平改坡是最常見的改造方式。圖1為某住宅樓屋面及相關(guān)設(shè)施綜合改造工程，結(jié)合管線入地及原有道路、綠化和室外環(huán)境綜合整治，改善小區(qū)環(huán)境，完善配套設(shè)施，解決小區(qū)通行不暢、車位不足等問題。

調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，少部分工程會涉及局部結(jié)構(gòu)構(gòu)件的修繕和加固，如底層墻體水泥砂漿面層加固、柱截面增大等，但基本不開展整體性結(jié)構(gòu)加固。

1.5 直管公房全項目大修

直管公房全項目大修是對房屋從上到下、從內(nèi)到外比較徹底的修繕，主要包括屋面、外墻立面、樓梯樓板、公用部位門窗、上下水管道整修，以及電線增容規(guī)整、水電煤氣表規(guī)整、廚衛(wèi)設(shè)施整治等，還疊加了消防噴淋增設(shè)、白螞蟻防治等項目，保障房屋居住使用安全，改善居住生活質(zhì)量。

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，直管公房全項目大修一般不涉及房屋結(jié)構(gòu)加固，對于部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件修繕加固，主要以恢復(fù)構(gòu)件承載能力為主，即主要為結(jié)構(gòu)構(gòu)件原位原狀的修繕加固。

1.6 安全隱患處置

本文所指的老舊住房安全隱患處置主要是對2014年上海市老舊住房安全排查發(fā)現(xiàn)的嚴重損壞房屋、疑似危房或局部危險房屋的處置與改造。安全隱患處置前，應(yīng)對存在危險隱患的舊住房開展房屋質(zhì)量檢測，并分級處置。

舊住房安全隱患處置可采用臨時加固支撐或局部加固、整體拆除等手段，及時消除結(jié)構(gòu)安全隱患，一般對結(jié)構(gòu)承載力提高和抗震性能提升無顯著作用。但是，當房屋經(jīng)檢測鑒定確認為危險房屋時，需進行結(jié)構(gòu)加固，此時可結(jié)合抗震性能提升進行結(jié)構(gòu)加固設(shè)計。

1.7 相鄰工程影響房屋加固

相鄰工程施工造成老舊房屋損壞現(xiàn)象時有發(fā)生，如地鐵盾構(gòu)施工、深基坑開挖、市政管網(wǎng)施工等造成相鄰房屋不均勻沉降、開裂、傾斜等損壞，甚至引起房屋局部坍塌破壞。對于受相鄰工程施工影響造成的房屋結(jié)構(gòu)性損壞，一般均需進行房屋加固，且對房屋的一般損傷進行修繕。

上海某一建造于70年代的6層磚混結(jié)構(gòu)老舊房屋，系預(yù)制混凝土樓板，無圈梁構(gòu)造柱，因緊鄰南北高架，車輛通行造成房屋振動明顯，故對房屋進行整體加固。除室內(nèi)損壞部位粉刷、上水維修等常規(guī)修繕外，房屋外墻與內(nèi)墻交接處增設(shè)鋼筋混凝土構(gòu)造柱，在每層樓面板及屋面板處沿外墻增設(shè)鋼筋混凝土圈梁（圖2、3）。改造過程基本不影響居民正常使用，實施后房屋受振動影響明顯較小。

1.8 二次供水設(shè)施改造

居民住宅二次供水設(shè)施改造是指對住宅小區(qū)內(nèi)的供水水箱、水池、管道、閥門、水泵、計量器具及其附屬設(shè)施等進行維修改造。改造實施主要針對房屋設(shè)施設(shè)備進行改造完善，不涉及房屋結(jié)構(gòu)改動。

1.9 其它

舊住房修繕改造還包括房屋糾偏加固、隔聲降噪改造、陽臺加固等。其中，房屋糾偏加固主要將傾斜沉降房屋糾正，并保持正常穩(wěn)定狀態(tài)，包括僅進行房屋糾偏加固但上部結(jié)構(gòu)不加固和同時開展房屋糾偏加固、上部結(jié)構(gòu)加固兩種形式；隔聲降噪改造主要針對外立面門、窗、陽臺和屋面進行房屋隔聲改造，同時還開展平改坡改造、外墻修繕、外立面裝飾設(shè)施整修，以及小區(qū)道路、圍墻、綠化等修繕改造，一般不涉及房屋結(jié)構(gòu)加固。

近年來，上海市也研究探索了一些舊住房修繕改造新模式，如拆除重建改造[2]、既有多層住宅加裝電梯[3]等，目前已開展相關(guān)專項試點，并研究相應(yīng)的技術(shù)標準。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當前既有多層住宅加裝電梯主要在房屋非承載墻體處局部開洞增設(shè)電梯，對原房屋結(jié)構(gòu)不做加固處理或進行抗震加固設(shè)計。

圖2 外加構(gòu)造柱及圈梁

圖3 外加構(gòu)造柱及圈梁

2 各修繕改造工程類型分類

根據(jù)是否涉及主體結(jié)構(gòu)加固，修繕改造工程可分為涉及結(jié)構(gòu)加固和不涉及結(jié)構(gòu)加固兩類（表1）。其中，安全隱患處置工程中，經(jīng)檢測鑒定為危險房屋進行危房加固改造的，一般涉及房屋結(jié)構(gòu)加固；糾偏加固又可分為僅對地基基礎(chǔ)加固和對地基基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)均加固兩種形式。

從表1中可看出，當前舊住房修繕改造的主要目的為改善房屋居住使用功能、消除安全隱患和解決房屋安全問題。對于涉及結(jié)構(gòu)加固的修繕改造工程主要以消除安全隱患和解決房屋安全問題為主。

3 舊住房修繕改造工程加固方法分析

舊住房修繕改造實施過程中，居民一般不搬出，且全市舊住房量大面廣，而經(jīng)費投入有限，故現(xiàn)階段舊住房修繕改造尚不具備全面考慮房屋整體抗震性能提升的條件。因此，在不大幅增加經(jīng)費投入和影響居民正常生活的前提下，探索可適當提升舊住房抗震性能的修繕改造技術(shù)方法，具有現(xiàn)實意義。

根據(jù)調(diào)研及實踐經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，砌體結(jié)構(gòu)舊住房修繕改造中，如表1所述涉及結(jié)構(gòu)加固的工程類型所采用的加固方法主要有墻體面層加固、增設(shè)扶壁柱、外包型鋼加固、增設(shè)圈梁構(gòu)造柱、增設(shè)抗震墻等。其中，墻體面層加固法主要包括鋼筋網(wǎng)水泥砂漿面層加固法、鋼筋混凝土面層加固法和鋼絲繩網(wǎng)聚合物砂漿面層加固法。各加固方法在各類型修繕改造工程中的應(yīng)用情況如表2。

可以看出，墻體面層加固、增設(shè)圈梁構(gòu)造柱及地基基礎(chǔ)加固在舊住房修繕改造工程中應(yīng)用最為廣泛，黏貼纖維復(fù)合材加固和增大混凝土構(gòu)件截面在提高構(gòu)件承載力方面應(yīng)用較多，而增設(shè)扶壁柱、外包型鋼加固及增設(shè)抗震墻加固法，實踐應(yīng)用較少。

相關(guān)加固方法可在一定程度上提高結(jié)構(gòu)承載能力或提升房屋整體性能，對舊住房抗震性能提升具有一定作用。例如，墻體面層加固、增設(shè)扶壁柱、外包型鋼加固、增設(shè)抗震墻加固、黏貼纖維復(fù)合材加固可有效提高結(jié)構(gòu)構(gòu)件的抗剪承載力；墻體面層加固、增設(shè)圈梁構(gòu)造柱、增設(shè)抗震墻加固可較大程度地提升房屋剛度；而地基基礎(chǔ)加固對房屋抗震性能影響不大。另外，考慮舊住房的居住特性和房屋自身特征，修繕改造應(yīng)盡可能不影響居民正常居住生活，故增設(shè)扶壁柱、外包型鋼加固、增設(shè)抗震墻以及內(nèi)墻體面層加固等方式在實際應(yīng)用中存在一定限制。因此，舊住房修繕改造涉及結(jié)構(gòu)加固時，在滿足房屋安全前提下，在盡可能減小對居民正常居住生活影響的同時，優(yōu)選可適當提升房屋抗震性能的加固方法或多種方法結(jié)合使用。對于特殊情形，如底層商鋪的底框結(jié)構(gòu)房屋修繕改造，可采用增設(shè)抗震墻方式，顯著提升房屋抗震性能，保障房屋安全。

表1 舊住房修繕改造工程分類

表2 舊住房修繕改造工程中各加固方法的應(yīng)用情況

4 結(jié)語

上海市舊住房修繕改造工程類型眾多，對提高房屋安全性、完善房屋使用功能，改善居民居住使用條件具有積極作用。但考慮到舊住房量大面廣、類型多樣，特別是對于上世紀90年代之前設(shè)計建造的舊住房，房屋整體抗震能力較弱，因此，對于涉及結(jié)構(gòu)加固的修繕改造工程，如成套改造工程、相鄰工程影響房屋加固工程、危房加固改造工程等，可優(yōu)選一些能提升房屋抗震性能的加固方法，如墻體面層加固、增設(shè)圈梁構(gòu)造柱及增設(shè)抗震墻加固等，結(jié)合修繕改造，適當提升房屋整體抗震性能。

另外，對于磚木結(jié)構(gòu)這類建造久遠、急需修繕的老舊房屋，在修繕改造的同時，如何有效提升其抗震性能，是今后研究的一個重要方向。

[1]朱杰.上海市老舊住房典型安全隱患及特征分析[J].住宅科技, 2015(6): 49-53.

[2]滬房管修〔2014〕378號.關(guān)于印發(fā)《上海市舊住房拆除重建項目實施辦法（試行）》的通知. 2014.

[3]柴亦萍.既有多層住宅加設(shè)電梯研究[J].住宅科技, 2015(10): 45-47.

Survey and Analysis of The Types of Old Housing Repair and Remolding Engineering in Shanghai

Repair and remolding is one of effective measures for guaranteeing safety of old residential housing and improving their using functions. This paper comprehensively sorted out typical types of old housing repair and remolding engineering of Shanghai and classified them according to whether structural reinforcement is involved as well as analyzed technical features of the reinforcing method and its influence on improvement of housing antiseismic performance by taking old housing of brick-concrete structure for instance.

old housing, repair & remolding, engineering type, anti-seismic performance

2016-1-28）

上海市科學(xué)技術(shù)委員會基金項目（編號：14231201100）；上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會課題（編號：FG201607）。

朱杰，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院工程師；蔡樂剛，上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院高級工程師。