創(chuàng)新新形勢下的房地產(chǎn)交易監(jiān)管模式

李煒

自2013年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作啟動至今，隨著各地房屋登記職責的陸續(xù)移交，原來各地房屋登記和交易一體化的房屋管理模式受到了強力的挑戰(zhàn)。雖然住建部下發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》等系列文件，但還是有一些地方對于今后如何進行工作沒有一個完整的概念和方向。對此，筆者認為，應(yīng)該從以下幾個方面來進行。

一、轉(zhuǎn)變思想

首先，應(yīng)該拋棄以登記為中心的觀念。雖然在今后的工作中，仍有一些與不動產(chǎn)登記工作有銜接的部分，但是大量的管理工作其實和不動產(chǎn)登記是沒有直接關(guān)系的。房地產(chǎn)交易管理是對房地產(chǎn)市場全流程的管理，從預(yù)售合同備案、資金監(jiān)管到開發(fā)商是否依法銷售，從對開發(fā)商的管理到對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管，從中介機構(gòu)、人員的備案和房源核驗到中介日常的合法經(jīng)營都屬于房地產(chǎn)交易市場監(jiān)管的部分。此外，對租賃市場的管理也是未來房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作中的一個重要組成部分。

因此，房地產(chǎn)交易監(jiān)管是對房地產(chǎn)市場全生命周期的管理，而不動產(chǎn)登記僅僅是對點的登記。監(jiān)管是行政管理作用，主要是規(guī)范、引導(dǎo)市場的健康運行；登記是對權(quán)利的公示，是政府公信力的一種體現(xiàn)。兩者都是為了維護整個房地產(chǎn)市場秩序和保障房地產(chǎn)交易安全而服務(wù)的。兩者是協(xié)作關(guān)系，而不是競爭關(guān)系。

二、立法規(guī)、建隊伍、抓落實

1.立法規(guī)

從法律法規(guī)角度看，目前在房地產(chǎn)交易管理方面的主要法律依據(jù)為《房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》《商品房租賃管理辦法》《預(yù)售商品房管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章。

從規(guī)范性文件來看，歷年來國務(wù)院和住建部等各有關(guān)部委均發(fā)布了大量有關(guān)房地產(chǎn)市場監(jiān)管和規(guī)范化經(jīng)營的文件。如《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》等一系列文件，均為如何開展房地產(chǎn)市場監(jiān)管作出了明確的規(guī)定。

但是，目前的房地產(chǎn)監(jiān)管法律體系還有其缺陷性。例如，《房地產(chǎn)管理法》沒有涉及操作層面，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》僅針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，覆蓋面太小。其他的部門規(guī)章和規(guī)范性文件的法律效力均太低，而且太散。因此，《房地產(chǎn)交易管理條例》的出臺就非常迫切，其對于更好地做好房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作有著非常重要的意義。由于地方房地產(chǎn)市場情況不一，各有立法權(quán)的省市地方政府如果能夠適時出臺地方的《房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》則更有利于地方房地產(chǎn)監(jiān)管部門做好監(jiān)管工作。因此，如何盡快完善房地產(chǎn)交易監(jiān)管的法律體系應(yīng)是下一階段主管部門的工作重心之一。

2.建隊伍

由于各地機構(gòu)設(shè)置不同，一些城市有專門的房地產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法隊伍，而一些地方特別是中小城市則沒有專門的執(zhí)法隊伍，原來都依附于房屋登記機構(gòu)來管理交易市場。不動產(chǎn)登記整合以后，因為人員劃分等問題，導(dǎo)致剩余的房地產(chǎn)主管部門人手可能不足，而具有執(zhí)法資格的人員則更為欠缺。因此，如何在目前的形勢下進行人員整合，并盡快建立好符合下一步房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作需要且具備執(zhí)法資格的監(jiān)管隊伍也是當務(wù)之急。

3.抓落實

目前房地產(chǎn)市場存在的問題，一個很重要的因素就是法律和政策執(zhí)行不到位的問題。當然，這也與原來一直以登記來管市場的指導(dǎo)性有關(guān)，認為只要不登記就可以解決問題。例如，從1995年就開始實施的《城市商品房預(yù)售管理辦法》就明確要房地產(chǎn)主管部門落實預(yù)售資金監(jiān)管制度。但是至今為止，仍然還有地方?jīng)]有做到，或者僅是形式監(jiān)管，這也是導(dǎo)致一些地方爛尾樓不斷發(fā)生的一個重要原因。在其他方面的工作也有類似的情況，因此，抓落實是今后做好房地產(chǎn)監(jiān)管工作應(yīng)該首先克服的一個問題。

雖然有這么多的法律法規(guī)以及規(guī)范性文件，但是如何切實落實相關(guān)規(guī)定，做好監(jiān)管工作，是考驗房地產(chǎn)主管部門的一個嚴峻工作。對此，在實踐中可以分成三個方面來進行：

一是對外要通過匯報、溝通來要求不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》以及國務(wù)院《政務(wù)信息資源共享管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，切實做好相關(guān)信息的實時共享工作，為不動產(chǎn)登記以及房地產(chǎn)交易管理的高效便捷做好數(shù)據(jù)準備。

二是內(nèi)部要盡快開發(fā)和升級房地產(chǎn)交易管理平臺，開發(fā)或者改造原有網(wǎng)站的內(nèi)容，從房屋登記的內(nèi)容改變?yōu)榉康禺a(chǎn)交易監(jiān)管的內(nèi)容，以適應(yīng)工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)換。并將相關(guān)中介企業(yè)、人員、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等人員的備案信息公示，建立房地產(chǎn)行業(yè)信用管理平臺，并納入全國社會信用體系，切實讓人民群眾感受到監(jiān)管對其利益的保護。

三是要走出去，到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及中介企業(yè)中實地巡查，查看落實制度的成效，改變原來坐等群眾上門申請登記的模式，并形成定時檢查和抽查的常態(tài)化管理模式，以防止運動式的執(zhí)法和管理思維。

陳品祿/責任編輯