不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度的完善化思考

葉光前

確立不動(dòng)產(chǎn)登記資料的依法查詢制度是2016年我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度全面落地的重要標(biāo)志之一。據(jù)悉，國土部已啟動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢辦法》立法調(diào)研，有望在2017年出臺(tái)新規(guī)定。在此，筆者想談?wù)勥M(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記依法查詢制度的若干問題看法。

一、已確定的不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度

繼《物權(quán)法》之后，國家有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》），《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》），到此，不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢利用制度應(yīng)該說基本確立。

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。亦即，《條例》在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上明確了不動(dòng)產(chǎn)登記資料的依法查詢制度，明確了可查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的三類主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)?！都?xì)則》和《規(guī)范》進(jìn)一步對(duì)各類查詢主體的查詢內(nèi)容、查詢程序、申請(qǐng)材料、辦事時(shí)限等進(jìn)行細(xì)化規(guī)定。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度，還有哪些事項(xiàng)待明確

1.要開宗明示不動(dòng)產(chǎn)登記資料依法查詢制度制定的宗旨

從《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》開始，就不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢問題，就有過激烈的爭論：強(qiáng)調(diào)登記的公示性的，主張相對(duì)開放的查詢；強(qiáng)調(diào)保護(hù)公民信息和財(cái)產(chǎn)隱私的，主張相對(duì)保守的查詢。就《條例》及有關(guān)部門制定的釋義來看，宗旨是既要滿足權(quán)利人、利害關(guān)系人以及有關(guān)國家機(jī)關(guān)在不動(dòng)產(chǎn)登記和相關(guān)公務(wù)的查詢需要，又要滿足保護(hù)公民信息安全需要。宗旨明確后，具體條文就要根據(jù)宗旨來制定，不要出現(xiàn)讓人有多種理解的條款和條文字眼。

2.查詢主體需進(jìn)一步明確

《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的通知（國土資規(guī)〔2016〕6號(hào)）規(guī)定：“各地要全面落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記依法查詢制度，除權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢?！?/p>

（1）權(quán)利人：是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人還是包含隱性權(quán)利人？登記簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？

（2）利害關(guān)系人：“因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人”，此中的“繼承、訴訟”是否專指不動(dòng)產(chǎn)繼承、不動(dòng)產(chǎn)訴訟？“等”是否應(yīng)加前綴“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)”，表示“等”的類別？“利害關(guān)系人”何所指？大家知道，利害關(guān)系人作為一個(gè)法律術(shù)語，不同的法律有不同的規(guī)定或解釋。在民法領(lǐng)域，利害關(guān)系人通常指近親屬和債權(quán)債務(wù)人，有時(shí)候還可能是其他親屬、朋友或居民委員會(huì)（或村民委員會(huì)）；行政訴訟法上的利害關(guān)系人，通常指權(quán)益受到具體行政行為侵害的直接當(dāng)事人，且其合法權(quán)益與行政行為之間要有因果關(guān)系；而對(duì) 《物權(quán)法》來說，《物權(quán)法》全文提及“利害關(guān)系人”共3處（條款），分別是第十八條、第十九條和第三十三條。第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記；第三十三條規(guī)定：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。從后兩條來看，利害關(guān)系人均直接指向不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)本身，而不是與權(quán)利人之間非物權(quán)的其他利害關(guān)系。在同一部法律中，除特別說明外，同一概念內(nèi)涵一致，這是一個(gè)常識(shí)。因此，既然不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定是根據(jù)《物權(quán)法》制定的，在即將出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢辦法中，我們應(yīng)該明示，有關(guān)利害關(guān)系人，均指能夠提供證明、與特定不動(dòng)產(chǎn)有物權(quán)利害關(guān)系的人。

（3）有關(guān)國家機(jī)關(guān)：《規(guī)范》說到“人民法院、人民檢察院、國家安全機(jī)關(guān)以及其他因執(zhí)行公務(wù)的國家機(jī)關(guān)”。按照一般理解，“國家機(jī)關(guān)”指的是從事國家管理和行使國家權(quán)利的機(jī)關(guān)，包括行政機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)和軍事機(jī)關(guān)。顯然，事業(yè)單位和國企不在其列。那么，作為我們本行的具體不動(dòng)產(chǎn)登記單位以及鐵路總公司等，是否可以因公務(wù)需要查詢非本單位不動(dòng)產(chǎn)登記資料呢？

（4）《規(guī)范》第20.1條查詢主體兜底條款“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”。這一點(diǎn)歧義很大。如，律師認(rèn)為，律師根據(jù)《律師法》進(jìn)行的查詢就符合該條款規(guī)定?！堵蓭煼ā返谌鍡l第二款：律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位和個(gè)人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。也就是說，其不作為權(quán)利人、不作為利害關(guān)系人、不作為國家機(jī)關(guān)，而以《規(guī)范》20.1條第4款規(guī)定的第四類申請(qǐng)人身份，可以查詢其認(rèn)為相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。

3.查詢內(nèi)容需進(jìn)一步明確

《規(guī)范》第20.1條第1款：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢其全部的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。從《規(guī)范》第19.1.1條“登記資料的范圍”看：不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果和不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料，后者又包括登記申請(qǐng)人提交材料和登記機(jī)構(gòu)審核材料以及登記過程中產(chǎn)生的其他材料。按這一理解，登記機(jī)構(gòu)在登記過程記錄的各環(huán)節(jié)受理人、審核意見等材料也在“登記資料”范圍之列，是否有必要提供給申請(qǐng)查詢?nèi)?，值得再酌?/p>

4.查詢條件和查詢程序要進(jìn)一步明確

無論是《檔案法》所說的檔案查詢還是我們要出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢，是查“檔”，查詢特定線索的檔案或不動(dòng)產(chǎn)登記材料，而不是查“人”，調(diào)查某人名下的所有資產(chǎn)。因此，申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，針對(duì)的是特定不動(dòng)產(chǎn)，必須先明示具體不動(dòng)產(chǎn)的坐落或權(quán)屬證書（證明）號(hào)線索。

陳品祿/責(zé)任編輯