西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

董雨萱

摘 要：對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行供給和需求分析，以房地產(chǎn)企業(yè)、城市居民、西安市政府為主體，通過分析西安市目前的商品房市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)特征，總結(jié)商品房的布局特征，并且與市民需求進(jìn)行對(duì)比，指出現(xiàn)有布局不合理之處，給商品房建設(shè)提出建議；分析西安市居民的購房能力和購房意愿，總結(jié)西安市購房需求的主要特征，為房地產(chǎn)開發(fā)商提出未來的開發(fā)建議，促進(jìn)西安市商品房供給與需求匹配度提升；總結(jié)西安市政府的樓市政策，對(duì)未來的房地產(chǎn)政策提出“去庫存”的政策建議。

關(guān)鍵詞：西安市；房地產(chǎn)市場(chǎng)；供給分析；需求分析

中圖分類號(hào)：F063.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）11-0081-06

一、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給分析

（一）進(jìn)駐西安市的房地產(chǎn)企業(yè)分析

如表1所示，西安市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r從企業(yè)個(gè)數(shù)和從業(yè)人數(shù)上分析2013年比2012年有所下降，2014年出現(xiàn)一次迅速的發(fā)展，這與2013年的整體經(jīng)濟(jì)變動(dòng)有關(guān)系。存在于西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)上面的一級(jí)企業(yè)占比較低、數(shù)量較少，且有下降的趨勢(shì)，需要考慮西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)為何對(duì)一級(jí)房地產(chǎn)企的吸引力降低。一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)雖然數(shù)量少，但是卻解決了勞動(dòng)力就業(yè)問題，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要作用。連續(xù)三年西安市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷上升。一般認(rèn)為這個(gè)指標(biāo)在0.5左右為好[1]，該比率越大，說明在企業(yè)總資產(chǎn)中由債權(quán)人提供的部分就越多，企業(yè)負(fù)債越多舉債就越困難。考慮到現(xiàn)實(shí)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款數(shù)額較大，合理控制房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率十分重要，會(huì)對(duì)地方區(qū)域經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定起到重要作用。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院西安分院公布的西安市2015年樓市銷售金額的統(tǒng)計(jì)分析可以看出，2015年市場(chǎng)份額排在的前十位的企業(yè)有萬科、金地集團(tuán)、紫薇地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、天朗控股、中海地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、天地源、保利地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的市場(chǎng)份額都被國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)，只有少數(shù)本地房地產(chǎn)企業(yè)如紫薇地產(chǎn)、天朗地產(chǎn)、天地源地產(chǎn)等項(xiàng)目銷售良好。大多數(shù)陜西房地產(chǎn)企業(yè)由于資金不足等問題相比較處于劣勢(shì)地位。西安市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約3 000家，但真正有項(xiàng)目運(yùn)作的只有約600家，70%的本地房地產(chǎn)公司都存在資金緊張的現(xiàn)象[2]。從2015年開始，西安市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以一種“內(nèi)外聯(lián)合”的模式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)——國(guó)內(nèi)品牌房地產(chǎn)企業(yè)以并購等方式與西安市本地房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)。一方面，本地房地產(chǎn)可以為外來房地產(chǎn)企業(yè)提供較好的土地資源，降低外來企業(yè)進(jìn)入西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本；另一方面，外來房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)屬于資金實(shí)力雄厚的國(guó)有企業(yè)，可以幫助本地房地產(chǎn)企業(yè)解決開發(fā)過程中資金緊張的問題。

（二）西安市政府對(duì)于西安市房地產(chǎn)供給的影響

首先，考慮西安市政府對(duì)于土地供應(yīng)的管理。土地價(jià)格是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，城市房地產(chǎn)的供給能力在很大程度上取決于能夠供給城市土地使用的數(shù)量。我國(guó)城市中目前土地費(fèi)用約占商品房總成本的30%[3]。從2014年年底，西安土地市場(chǎng)整體供應(yīng)表現(xiàn)為緩慢下滑，政府也放緩?fù)频?，期待從源頭上解決供需嚴(yán)重失衡的狀況，已達(dá)到西安市房地產(chǎn)穩(wěn)定的目的。但是，西安市政府對(duì)于房地產(chǎn)的依賴依舊十分高，2014年西安市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到376.32億元，一般公共預(yù)算收入583.76億元，兩者相比較可以看出西安市政府依然存在“土地財(cái)政”的現(xiàn)象，這使得房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)難以徹底改變，企業(yè)前期的土地支出都需要在后期的開發(fā)銷售過程中轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。2015年西安市土地掛牌出讓203宗，總供應(yīng)面積744.65萬平方米，同比下跌13.88%；土地成交面積525.94萬平方米，同比下跌28.97%[4]。2016年土地價(jià)格波動(dòng)不大，交易價(jià)格并沒有下降的趨勢(shì)，土地市場(chǎng)的穩(wěn)定僅限于維持原高價(jià)的數(shù)量上控制，地方政府的土地收入并沒有明顯的下降。

其次，西安市政府對(duì)于城內(nèi)棚戶區(qū)的改造有重大影響。一方面，該問題涉及房地產(chǎn)行業(yè)的不合理收費(fèi)，拆遷補(bǔ)償安置資金的使用和監(jiān)督；另一方面，政府的改造規(guī)劃當(dāng)中也應(yīng)當(dāng)考慮對(duì)于有文物保護(hù)價(jià)值的原居民區(qū)的在不破壞原建筑的基礎(chǔ)上進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)。

再次，在優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，西安市政府對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當(dāng)減緩住宅用地供應(yīng)；在優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，西安市政府將各類棚戶區(qū)改造房納入住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，統(tǒng)籌安排商品住房、棚戶區(qū)改造和保障性住房的供應(yīng)比例，適當(dāng)控制2016年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度。

最后，在房地產(chǎn)產(chǎn)品去庫存方面，西安市政府在去庫存方面需要因制宜的考慮不同區(qū)域庫存房屋的化解方式。在城市配套設(shè)施不完善的地方加強(qiáng)城市公共設(shè)施的建設(shè)，對(duì)于房地產(chǎn)去庫存工作完成較差的區(qū)縣、開發(fā)區(qū)收緊土地的供應(yīng)。還可以采取引導(dǎo)性的措施，將農(nóng)民工市民化的工作與房地產(chǎn)去庫存相結(jié)合[5]，對(duì)農(nóng)民工購房者采取適當(dāng)?shù)恼咧С帧?/p>

（三）西安市房地產(chǎn)歷年的庫存量分析

關(guān)于房地產(chǎn)供給量分析的指標(biāo)主要有房地產(chǎn)投資額和房屋開發(fā)面積。

根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料，西安市投資資金主要運(yùn)用于普通住宅的建設(shè)占到總資金的74%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房相對(duì)較小占到12%，辦公樓比例占到7%，別墅高檔公寓占比非常小僅為5%，總體來說這一比例分布符合普遍情況。作為省會(huì)西安市的別墅高檔社區(qū)的建設(shè)相比較與國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的別墅高檔社區(qū)的比例略低，這與西安市近幾年霧霾嚴(yán)重、氣候不適宜度假有關(guān)，基本上別墅高檔公寓僅是解決本市或本省內(nèi)特定消費(fèi)群體的需求，缺少外地投資者和購房者。辦公樓的資金占用比有些偏小，一是因?yàn)檗k公樓的產(chǎn)權(quán)通常為50年，所以需求并不多，也因此導(dǎo)致供給相對(duì)很??；二是因?yàn)槲靼彩蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的辦公樓存量較大，供給已經(jīng)大于需求；三是如今部分企業(yè)為了節(jié)約租用辦公場(chǎng)地的成本，選擇改建住宅樓進(jìn)行辦公或采取移動(dòng)辦公的方式。

西安市房地產(chǎn)的資金來源主要是自籌資金、其他資金來源和部分國(guó)內(nèi)貸款。穩(wěn)定的自有資金量是因?yàn)橛嘘P(guān)規(guī)定要求，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)中開發(fā)企業(yè)具有占投標(biāo)項(xiàng)目總投資25%以上的自有資金，所以投資當(dāng)中自有資金的所占比例一直穩(wěn)定，并逐步上升。根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料，西安市的房地產(chǎn)金融高度依賴于銀行信貸供給，近年來央行不斷下調(diào)貸款準(zhǔn)備金率和貸款利率，構(gòu)建一個(gè)較為寬松的金融環(huán)境，用于穩(wěn)定市場(chǎng)。外商直接投資房地產(chǎn)的投資額十分低，是因?yàn)閲?guó)家政策方面一直有所限制，預(yù)計(jì)未來受人民幣匯率的影響外商對(duì)房地產(chǎn)的投資有可能增加。但是，西安市作為內(nèi)陸城市，多年以來對(duì)外商的吸引力不及沿海城市，所以未來房地產(chǎn)的資金供給狀況并不會(huì)突然起到極大的影響作用。2016年西安市房地產(chǎn)投資額在總額上依舊持續(xù)增長(zhǎng)，其中1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資1 425.83億元，增長(zhǎng)7.5%[6]。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市固定資產(chǎn)投資的比重為39.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資在西安市各類投資當(dāng)中起到支撐作用。

關(guān)于房屋面積的分析，根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料，2012—2014年三年施工房屋面積一直保持在高位，不斷攀升，這會(huì)為以后造成較大的房屋庫存量，但是新開工房屋的面積在低速下降，說明房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，資金進(jìn)入變得更加謹(jǐn)慎?？⒐し课莸拿娣e在2013年略微下降，之后2014 年又大幅上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，購房者增加，房地產(chǎn)公司的資金鏈又一次保持流暢，之前未能竣工的房屋得以竣工。待售房屋指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積。在此看來，西安市房屋的銷售量并沒有隨著市場(chǎng)熱度的變化而變化，在竣工房屋增加時(shí)待售房屋的面積也會(huì)增加，由此造成的庫存量按照業(yè)界預(yù)計(jì)需要15—21個(gè)月消化，所以，在供給繼續(xù)保持緩慢增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上西安市住宅商品房市場(chǎng)上存在一定 “去庫存”壓力。到2015年的西安市竣工房屋面積976.64萬平方米，與2014年相比回落較大，但是商品房待售面積296.5萬平方米，與2014年相比有明顯增長(zhǎng)。截至2016年9月底，西安市商品房待售面積289.45萬平方米，增長(zhǎng)31.2%。2016年1—9月，西安市商品房竣工面積737.21萬平方米，增長(zhǎng)86.9%。新增供給增長(zhǎng)而待售總量卻穩(wěn)中有降，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷漸趨協(xié)調(diào)，去庫存效果明顯。

（四）西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)上各類型的房產(chǎn)分析

商品房在統(tǒng)計(jì)中分為5大類：住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓、其他。其中住宅中別墅與高檔公寓單獨(dú)統(tǒng)計(jì)。西安市房地產(chǎn)投資主要以普通住宅為主，高檔公寓與別墅占比非常小。根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料，2014年西安市房地產(chǎn)施工面積當(dāng)中78%為住宅，其中，普通住宅占到76%，別墅占2%，辦公樓占7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占10%，其他占其他5%。該比例基本與房地產(chǎn)開發(fā)的投資額保持一致。

在2015—2016年商品房開發(fā)過程中辦公樓的開發(fā)進(jìn)程過快，依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，西安市甲級(jí)寫字樓的空置率高達(dá)19.2%[7]，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入“買方市場(chǎng)”，賣方業(yè)主不得不降低租金提升入住率。目前寫字樓的開發(fā)市場(chǎng)依然受到強(qiáng)烈的刺激，新項(xiàng)目的開發(fā)還持續(xù)中，投資熱情高漲，在未來很可能造成庫存高企。

隨著西安市的城市化進(jìn)程加快，城市住宅建設(shè)不斷向城市南邊的郊區(qū)擴(kuò)大，該區(qū)域接近高新技術(shù)開發(fā)區(qū)與曲江旅游生態(tài)區(qū)，遠(yuǎn)離城東的工業(yè)區(qū)。此區(qū)域的房屋供給充足，主要以普通住宅房屋的“剛需”住宅為主，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格略高于城市均價(jià)，房屋的建筑面積主要是120m2以下，房地產(chǎn)社區(qū)的針對(duì)人群也主要是以青年人為主。在城北的布局主要是受到西安市政府北遷的影響，使得西安市的政治中心由市中心向北遷移，經(jīng)過多年的發(fā)展如今北郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)基本優(yōu)化完善，同時(shí)地鐵的貫通使得城北區(qū)域也具有極強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿Γ虼?，該區(qū)域的新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，且受政府影響有大面積的保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房。同時(shí)，城北的主干道兩側(cè)是西安市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的主要建設(shè)區(qū)域，多家大型商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的地產(chǎn)商在沿路進(jìn)行商業(yè)中心的建設(shè)，試圖建成與城南相呼應(yīng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心。西安市的東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在近幾年發(fā)展十分迅速，從城市的區(qū)位定位來看，城東地區(qū)由原來的“紡織城”轉(zhuǎn)型為灞生態(tài)區(qū)，此區(qū)域的發(fā)展特點(diǎn)是越靠近市區(qū)的地方房?jī)r(jià)相對(duì)較低反而在遠(yuǎn)離市區(qū)的郊外房?jī)r(jià)上漲，其最主要的原因是環(huán)境提升。此區(qū)域遠(yuǎn)離市區(qū)的郊外，靠近“世園會(huì)”會(huì)址，接近于前幾年大面積修建的園林綠化、人工湖景觀。作為北方內(nèi)陸且受霧霾影響嚴(yán)重的城市，環(huán)境因素就成為影響樓盤定位的重要因素。因此，在遠(yuǎn)離市中心的東部郊區(qū)的房產(chǎn)普遍特點(diǎn)是中小戶型精裝房屋和大戶型別墅。同時(shí)由于大多數(shù)開發(fā)商拿地較早，拿地價(jià)較高，開發(fā)房屋品質(zhì)定位高，開發(fā)時(shí)期集中，供給量大，導(dǎo)致價(jià)格的下降空間不是很大，去庫存壓力較大。由于交通不便利，且周圍基礎(chǔ)建設(shè)不完善，購房者購房的主要用于投資、周末休閑居住，所以此區(qū)域的房產(chǎn)需求彈性較大，庫存量較多。西安市的西部地區(qū)是西安市商品房起步最早的區(qū)域，得益于西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策，形成了城市CBD，城市基礎(chǔ)設(shè)施、配套綠化、配套教育、治安環(huán)境都比較好，價(jià)格與城市均價(jià)相比較高。該區(qū)域的可供開發(fā)住房的土地已經(jīng)不多，所以供給處于接近飽和狀態(tài)，新的開發(fā)商不斷在原開發(fā)區(qū)域?yàn)楹诵牡耐獠砍尸F(xiàn)同心圓式的環(huán)繞開發(fā)，其中住宅項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目的房地產(chǎn)供給充足，因?yàn)楠?dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，該區(qū)域的房地產(chǎn)庫存量消化壓力不大。

二、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求分析

（一）近八年西安市一手房屋成交量及其價(jià)格分析

價(jià)格是對(duì)房地產(chǎn)短期需求影響的關(guān)鍵因素。從表2觀察到，商品房的銷售額增加近3倍，商品房銷售面積增加近1倍。這直接表現(xiàn)出，近八年房?jī)r(jià)上漲迅速，2009年的房屋銷售額和房屋銷售面積的漲幅相一致，去除房屋銷售面積的增長(zhǎng)因素，2010和2011年房?jī)r(jià)增速較快，2012和2014年銷售額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2013年銷售額增長(zhǎng)緩慢?？v向觀察可以看出，2008年經(jīng)歷了股市的大跌之后，資金撤出尋求新的投資渠道，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從需求的角度看，西安市的消費(fèi)者選擇將房產(chǎn)作為貨幣保值增值的手段，因此刺激了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)。2011年前經(jīng)歷了房?jī)r(jià)的一次持續(xù)快速的增長(zhǎng)，政府出臺(tái)了限購政策，收緊信貸政策，極大降低了購房需求[8]。2015年商品房銷售額達(dá)到1 146.79億元，2009年商品房的銷售面積相比較2008年增長(zhǎng)十分巨大，2009—2011年商品房銷售面積的絕對(duì)數(shù)一直在增加，但是增幅不斷下降。2012年相對(duì)于2011年在銷售面積絕對(duì)數(shù)上出現(xiàn)輕微下滑，這也是導(dǎo)致2012年銷售額出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的一個(gè)主要原因，2013—2014年的銷售面積增長(zhǎng)速度十分緩慢，說明政府的調(diào)控政策可以有效的抑制購房需求，“限購”的政策起到了“降溫”的作用，即使后來限購政策放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求并不旺盛，卻存在大量的潛在需求，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為“有價(jià)無市”的狀態(tài)。2015—2016年住宅商品房市場(chǎng)開始升溫，商品房銷售面積也同步增長(zhǎng)達(dá)到1 763.68萬平方米，總體來看西安市房地產(chǎn)逐步“回暖”。

（二）西安市房屋租賃對(duì)新售商品房市場(chǎng)的影響

表3的數(shù)據(jù)顯示，西安市商品房出租面積近年來波動(dòng)起伏較大，2007—2008年間快速增長(zhǎng)，2008—2011年間快速下降，相較于2011年和2012年商品房出租面積增長(zhǎng)明顯，2012—2013年又一次小幅提升，2014年又明顯下降。2015年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)再次升溫，商品房出租面積也大幅上升?？梢钥闯?，西安市居民存在不高的持續(xù)租房需求和強(qiáng)烈的購房意愿，絕大多數(shù)人不會(huì)選擇長(zhǎng)期租住房屋。

因此，可以說明西安市居民的住房需求主要集中在“剛性需求”。在每一次房?jī)r(jià)小高峰之后，就會(huì)出現(xiàn)租房需求的一次上升，但是上升之后又會(huì)逐漸下降，表現(xiàn)為居民對(duì)于房?jī)r(jià)的觀望之后，還是挑選合適的時(shí)機(jī)購房。一般用于商品房出租的房屋源自有空閑住房的家庭，這些房源的產(chǎn)生一般是來源于房主的“改善性需求”。許多已經(jīng)有一套住房的居民會(huì)選擇在若干年之后重新購置房屋以改善居住條件，然后將舊房出租或售賣。所以，從西安市商品房出租的需求與供給市場(chǎng)上看，房屋租賃并不能對(duì)新開發(fā)的商品市場(chǎng)有影響，相反，新售商品房市場(chǎng)會(huì)影響房屋租賃。當(dāng)新開發(fā)商品房的價(jià)格上漲過快時(shí)會(huì)導(dǎo)致居民對(duì)房?jī)r(jià)的觀望而推遲購房選擇租房，進(jìn)而影響全市的商品房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)。

（三）西安市居民的商品房購買能力分析

收入是對(duì)房地產(chǎn)需求影響的中期因素，房?jī)r(jià)收入比可以用來衡量消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的實(shí)際購買力。房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)/每戶家庭年總收入，其中，每戶住房總價(jià)和每戶家庭年總收入的計(jì)算公式分別如下：

每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格

每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入

根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局的資料，2015年西安市平均每戶（家庭）人口3.1人，城鎮(zhèn)常住居民家庭人均可支配收入為33 187.6元，人均現(xiàn)住房面積32.1平方米，每套住宅平均居住人口數(shù)2.8；2015年西安市住宅均價(jià)6 584元/平方米，經(jīng)過計(jì)算可以算出房?jī)r(jià)收入比為5.75。這一比例正好接近合理比例區(qū)間3—6倍的上限。但是需要說明的是，統(tǒng)計(jì)局官方公布的商品房均價(jià)，其中包括棚戶區(qū)改造房屋、可售型保障房，會(huì)造成統(tǒng)計(jì)均價(jià)低于大多數(shù)居民實(shí)際面臨的房?jī)r(jià)；城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入這一指標(biāo)會(huì)因?yàn)橐恍└呤杖肭页Ｗ∪丝谏俚募彝サ拇嬖诙咂骄?。綜合以上因素分析可知，對(duì)于廣大中低收入群體、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工群體來說房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該會(huì)更高，超過官方統(tǒng)計(jì)的水平。近幾年，西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)只比房?jī)r(jià)略高一點(diǎn)，總體來看收入的上漲并沒有帶來商品房購買力的明顯提升，大多數(shù)居民為滿足“剛性”住房需求不得不擠占其他方面的需求開支。

從人口角度看，根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，西安市2015年年末常住人口達(dá)到870.56萬人，其中城鎮(zhèn)人口數(shù)達(dá)到635.68萬人。西安市人口在持續(xù)增長(zhǎng)，西安市居民是購房的主要需求者，來西安市務(wù)工的流動(dòng)人口也在逐年攀升，會(huì)一定程度上增加購房需求。因此，從持續(xù)增加的人口數(shù)量來看，對(duì)于住宅商品房的需求也將不斷增多。隨著西安市城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，農(nóng)村人口市民化的過程中也會(huì)創(chuàng)造部分購房需求。在人口年齡段的比較中，20—39歲的中青年是主要的購房需求者，40歲以上的人士主要是以改善住房為需求，對(duì)購房持觀望態(tài)度。

（四）政府對(duì)于購房的相關(guān)規(guī)定

2005年以來，西安市樓市經(jīng)歷過兩輪緊縮政策調(diào)整。第一輪為2005—2007年，調(diào)控的重點(diǎn)主要針對(duì)供應(yīng)方處于西安市房地產(chǎn)的上升期，調(diào)控力度不強(qiáng)，影響范圍不大。第二輪為2010—2011年，政策注重針對(duì)供需雙方力度比之前一次要大；2012年和2013年是第二輪政策周期的延續(xù)[3]。2015—2016年西安市政府的購房政策屬于“寬松型”，限購政策取消，對(duì)基本住宅需求持鼓勵(lì)支持態(tài)度。第一，放寬對(duì)外地戶籍人員的購房限制，對(duì)外地購房者提供落戶便利，西安市政府延長(zhǎng)了“外地居民可購房落戶”的新政策的執(zhí)行期至2016年底。第二，西安市政府嚴(yán)格執(zhí)行貨幣化安置，原則上不再新建實(shí)物安置房。第三，放寬職工公積金貸款條件：降低提取門檻、擴(kuò)大使用范圍、實(shí)現(xiàn)省內(nèi)異地貸款、推行組合貸款、降低申請(qǐng)貸款項(xiàng)目工程進(jìn)度要求、允許直系親屬間互提公積金購房，全面提高住房公積金的個(gè)貸率和使用率。綜合以上政策可以看出，政府在有針對(duì)性的刺激購房需求，并不是全面刺激需求，對(duì)于居民的基本住房需求政府出臺(tái)了相應(yīng)的政策支持，同時(shí)政策上也注重化解現(xiàn)有的西安市商品房住宅“存量”。

三、分析與結(jié)論

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵是提升房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)

目前，西安市注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司當(dāng)中存在較多的低資質(zhì)的企業(yè)，這些低資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程當(dāng)中存在較多的違規(guī)行為，對(duì)其所簽訂的合同也不能做到完全落實(shí)履行，消費(fèi)者的權(quán)利難以保障。小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)公司在近幾年普遍面臨資金不足的問題，對(duì)于其現(xiàn)有占用的資源不能做到有效的開發(fā)利用。同時(shí)，由于小房地產(chǎn)公司的存在，導(dǎo)致西安市住宅市場(chǎng)的建筑標(biāo)準(zhǔn)參差不齊有些甚至質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。提升房地產(chǎn)企業(yè)的素質(zhì)，可以增強(qiáng)企業(yè)的融資能力，從而可以縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期，減少項(xiàng)目對(duì)于流動(dòng)資金的占用，增加企業(yè)的現(xiàn)金流，降低企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)可以提供更好的房地產(chǎn)開發(fā)方案，這主要是因?yàn)檩^大的房地產(chǎn)企業(yè)一般有能力進(jìn)行開發(fā)前的市場(chǎng)需求調(diào)查，從而在住宅供給方面可以較好地滿足西安市居民的需求。優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司可以創(chuàng)造出更多的就業(yè)崗位，增加資源的使用效率，最終優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)公司可以提升建筑的標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量，有利于西安市房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存問題嚴(yán)重

西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)上去庫存問題較嚴(yán)重地表現(xiàn)在非住宅類商品房上，主要包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其他用房上面，非住宅類商品房銷售持續(xù)低位、待售持續(xù)高位，沒有明顯的需求人群，市場(chǎng)表現(xiàn)為供給過剩。住宅房屋存在的去庫存問題是已批待建和已建未上市的潛在庫存仍然較大，市場(chǎng)上有大量的潛在需求，但是市場(chǎng)缺乏信心，對(duì)是否購房持觀望態(tài)度。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理問題丞待解決

從西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)比較來看，房地產(chǎn)明顯供給大于需求，且過高的房?jī)r(jià)，迫使需求進(jìn)一步收縮。住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系不合理，寫字樓比例過高，住宅樓和商品用房不配套，導(dǎo)致住宅的入住率較低。同時(shí)，住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不合理，尚不能完全滿足居民的改善性需求，隨著“二胎政策”的開放房屋設(shè)計(jì)面積需要進(jìn)一步加大。

（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道不暢

受國(guó)內(nèi)大環(huán)境和省內(nèi)現(xiàn)狀的影響，西安市各商業(yè)銀行普遍收緊了信貸規(guī)模，由此造成了西安市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資渠道不暢，引起小的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金問題從而被大企業(yè)兼并收購。銀行不斷收緊的信貸規(guī)模讓多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，不得不依靠其他高成本的融資渠道籌措資金，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)成本上升、房?jī)r(jià)上升。房地產(chǎn)企業(yè)自身對(duì)于資金的使用效率偏低，在融資渠道不暢的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有有效利用資金。

四、促進(jìn)西安市房地產(chǎn)發(fā)展的解決策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式

進(jìn)入西安市市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，規(guī)范企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提升企業(yè)質(zhì)量。首先，適度進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的多元化拓展，做到既能有效規(guī)避商品住宅業(yè)務(wù)單一經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，又能最大程度挖掘房地產(chǎn)企業(yè)的自身價(jià)值、培育企業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。第二，開發(fā)功能型地產(chǎn)項(xiàng)目，在當(dāng)今社會(huì)人口老齡化進(jìn)程加快，在房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)可以不斷尋找養(yǎng)老型地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)方案；西安市是國(guó)內(nèi)著名的大學(xué)城，城市整體教育氛圍濃厚，房地產(chǎn)企業(yè)可以將地產(chǎn)資源與教育資源相結(jié)合，開發(fā)教育地產(chǎn)。第三，開拓新的房地產(chǎn)融資渠道，增加直接融資在房地產(chǎn)融資當(dāng)中的比例，降低融資成本，提高資金的使用效率。

（二）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

90—140平米的改善性住房、高層住宅是西安市居民的主要需求點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)注重考慮市場(chǎng)需求，增加中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例，在未來這將緩解市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾。開發(fā)商同時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮將普通住宅商品房的建設(shè)和營(yíng)業(yè)性用房的建設(shè)相結(jié)合，住宅與商業(yè)街配套開發(fā)，尤其是在離市區(qū)較遠(yuǎn)的開發(fā)區(qū)，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中應(yīng)當(dāng)考慮到購房者未來生活的便利，這將同時(shí)有益于住宅和營(yíng)業(yè)性用房的銷售。同時(shí)，住房供應(yīng)還需要考慮城區(qū)結(jié)構(gòu)的平衡，城市的不同區(qū)域有不同的職能分工，但是城市居民的住房應(yīng)當(dāng)合理分布在城市各個(gè)區(qū)位，不應(yīng)當(dāng)集中在某些地區(qū)，而造成住宅密集區(qū)域的公共資源不足，而有些地區(qū)公共資源處于閑置狀態(tài)。當(dāng)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目布局合理時(shí)，才能使得資源配置達(dá)到最優(yōu)的狀態(tài)，才能帶動(dòng)城市整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）執(zhí)行差別化信貸政策

房產(chǎn)既是投資品也是民生必需品，因此，金融部門應(yīng)該實(shí)施差別化住房信貸政策，在遏制各類投資投機(jī)性需求的同時(shí)支持首次購房和改善型購房等這類“自住型需求”。對(duì)待不同的購房群體實(shí)行差別化的信貸政策，通過對(duì)二套住房或多套住房貸款者提高首付比，提高貸款利率的方式，遏制投資需求可以有效的平抑房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。對(duì)首次房貸的購房者提供支持，通過降低首付比例，降低貸款利率，靈活調(diào)整利率，延長(zhǎng)還款期限、提供多樣化的住房貸款金融產(chǎn)品，多樣化貸款方式，拓寬可供抵押的物品等方式，幫助中低收入人群解決住房問題。差別化的信貸政策有利于挖掘房地產(chǎn)市場(chǎng)上的潛在需求群體，讓購房的觀望者轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨笕后w。對(duì)保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商提供貸款便利，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的核查，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際還款能力進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，對(duì)不符合要求的企業(yè)不予發(fā)放貸款，既可以減少銀行的壞賬率，又可以從源頭上減少因不良資質(zhì)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而引發(fā)的后續(xù)問題。

（四）政府做好服務(wù)工作

首先，政府應(yīng)當(dāng)改善土地交易相關(guān)服務(wù)，在土地拍賣前做好土地的環(huán)評(píng)、地下管道規(guī)劃、周邊環(huán)境評(píng)估等服務(wù)，使企業(yè)能及時(shí)開發(fā)土地，同時(shí)需要縮短建設(shè)項(xiàng)目各類審批時(shí)限，并且對(duì)不符合城市長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目要考慮其可行性。其次，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商資金的來源和狀況的審查，避免出現(xiàn)城市爛尾樓的狀況。加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)后開發(fā)商違約建設(shè)的處罰措施，對(duì)于開發(fā)商侵占公共用地的行為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)懲。建立合理的渠道維護(hù)購房者的合法權(quán)益。西安市目前購房糾紛當(dāng)中消費(fèi)者們處在劣勢(shì)地位，部分權(quán)益得不到很好的保障。再次，在促進(jìn)開發(fā)企業(yè)與被改遷住戶溝通中要發(fā)揮重要作用，強(qiáng)化對(duì)拆遷補(bǔ)償安置資金的使用管理。最后，政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)有利于房地產(chǎn)“去庫存”的相關(guān)政策。如鼓勵(lì)外地務(wù)工人員、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的購房政策，從長(zhǎng)期來看，要加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造吸引人口流入的城市居住條件?？傊?，政府要從根本上解決對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，確定合理的土地出讓價(jià)格，降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，只有擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴才可以解決房?jī)r(jià)過高的問題。

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Abstract：Through the analysis of the supply and demand of Xi'an real estate market，the real estate enterprises，city residents，the Xi'an municipal government as the main body，the supply structure characteristic analysis of Xi'an current real estate market layout，and summarize the characteristics of commercial housing，and compared with the needs of the citizens，points out the unreasonable layout give suggestions，commercial housing construction；analysis of Xi'an city residents purchase capacity and willingness to purchase，mainly summarize the characteristics of Xi'an city housing demand，put forward suggestions for the future development of real estate developers，promote commercial housing supply and demand in Xi'an City，to enhance the degree of Xi'an municipal government；summarize the property market policy，put forward the "inventory" policy recommendations for the future of the real estate policy.

Key words：Xi'an city；real estate market；supply analysis；demand analysis

[責(zé)任編輯 王燕文]