基于市場(chǎng)競(jìng)爭的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展途徑研究

孫寶

摘 要：我國現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得很好，很多方面的條件都促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。我國的城市化進(jìn)程進(jìn)一步提高，城市人口越來越多，而城市的空間有限，所以想要更多的人入駐城市，就需要不斷地改進(jìn)現(xiàn)在的空間高度，建筑高度的提升對(duì)建筑質(zhì)量和建筑技術(shù)的要求也會(huì)提高，這就需要我們投入更多的資金，也就提高了建筑的成本，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，房地產(chǎn)的規(guī)模越來越大，現(xiàn)在的大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這種情況還可以應(yīng)對(duì)，而小企業(yè)的資金少，無法承擔(dān)更大的投資，必然會(huì)造成中小企業(yè)的運(yùn)營問題。本文就房地產(chǎn)在市場(chǎng)競(jìng)爭下的發(fā)展進(jìn)行研究。

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)競(jìng)爭 房地產(chǎn)企業(yè) 發(fā)展途徑

中圖分類號(hào)：F203 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）06（c）-093-02

近數(shù)十年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展勢(shì)頭良好，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有重要的作用?，F(xiàn)在人們的生活水平越來越高，人們的生活質(zhì)量也提高了。更多的人們想搬到城市居住，這也是近些年人們居住地移動(dòng)的重要方向?，F(xiàn)在的人們都在城市打拼，只有老人和孩子留在家中，而人們的資金充足后，就都希望將家安在城市。而房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)有很多，交易的進(jìn)行就產(chǎn)生了競(jìng)爭，企業(yè)間的競(jìng)爭有很多，本文就房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭進(jìn)行分析。

1 市場(chǎng)競(jìng)爭和房地產(chǎn)企業(yè)概述

1.1 市場(chǎng)競(jìng)爭概況

市場(chǎng)競(jìng)爭（Market Competition）是現(xiàn)在很多行業(yè)都具有的特征，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下企業(yè)競(jìng)爭的主要方式。為了自身的銷售利益和市場(chǎng)份額的占據(jù)，企業(yè)都在競(jìng)爭市場(chǎng)資源，特別是房地產(chǎn)企業(yè)，房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的競(jìng)爭比較激烈，企業(yè)優(yōu)勝劣汰，近些年被淘汰的企業(yè)很多，所以想在房地產(chǎn)行業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中占據(jù)一席之地，就要通過競(jìng)爭獲得市場(chǎng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一種為了達(dá)到自身利益而排斥其他企業(yè)的行為，所以這種行為具有一定的排他性。在企業(yè)內(nèi)在動(dòng)力的推動(dòng)下，進(jìn)行利益的驅(qū)動(dòng)。

市場(chǎng)競(jìng)爭的內(nèi)容有很多，主要有四個(gè)方面，一是商品的競(jìng)爭。包括商品的質(zhì)量、包裝和商品的品牌的競(jìng)爭等。二是企業(yè)素質(zhì)能力的競(jìng)爭。消費(fèi)者在消費(fèi)時(shí)對(duì)企業(yè)的素質(zhì)也有一定的考量，一般素質(zhì)能力強(qiáng)的企業(yè)競(jìng)爭力更大，房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭中要注意這一點(diǎn)。三是信譽(yù)的競(jìng)爭。信譽(yù)是企業(yè)的靈魂，有信譽(yù)的企業(yè)其消費(fèi)者重復(fù)購買的行為會(huì)增多，有利于企業(yè)的發(fā)展。四是信息的競(jìng)爭?，F(xiàn)在是信息時(shí)代，在競(jìng)爭中信息的競(jìng)爭至關(guān)重要，其中包括對(duì)對(duì)手信息的掌握，對(duì)消費(fèi)者信息的掌握等。五是服務(wù)的競(jìng)爭。只是商品并不能滿足現(xiàn)在的消費(fèi)者的消費(fèi)，在消費(fèi)者購買行為發(fā)生時(shí)和發(fā)生后都要保證服務(wù)的質(zhì)量。六是價(jià)格的競(jìng)爭。這是企業(yè)競(jìng)爭的常見方式，企業(yè)競(jìng)爭中往往會(huì)通過價(jià)格的降低來增強(qiáng)自身的競(jìng)爭力。

市場(chǎng)競(jìng)爭的方式主要有兩種，一是完全競(jìng)爭。這種競(jìng)爭完全沒有其他外力的影響，只是企業(yè)間的競(jìng)爭。二是不完全競(jìng)爭。這種競(jìng)爭中存在外力的影響，一般重要的商品競(jìng)爭中有外力的干擾，如米、面、油等方面，國家會(huì)進(jìn)行干預(yù)，促進(jìn)其良性競(jìng)爭。房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭中國家在有些方面也會(huì)進(jìn)行干預(yù)[1]。

1.2 房地產(chǎn)企業(yè)概況

房地產(chǎn)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等活動(dòng)的企業(yè)，其主要的經(jīng)營目的就是盈利，也是一種獨(dú)立經(jīng)營、自主核算的經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)是指土地、建筑物以及其附屬的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其獨(dú)特的性質(zhì)，又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?，F(xiàn)在的房價(jià)一直上升，房地產(chǎn)也成了人們的一種重要的投資方式。

由于房地產(chǎn)經(jīng)營商品的特殊性，所以與其他行業(yè)相比也有很多特點(diǎn)，一是不可移動(dòng)的經(jīng)營對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)還有物業(yè)管理企業(yè)等企業(yè)的經(jīng)營對(duì)象都是不可移動(dòng)的。其經(jīng)營和銷售受周圍環(huán)境和地區(qū)的影響。它流動(dòng)的范圍很廣，可以在不同的地區(qū)、國家間進(jìn)行流動(dòng)。但是由于其不可移動(dòng)性，也使其競(jìng)爭受限。二是服務(wù)性。房地產(chǎn)企業(yè)的主要工作是服務(wù)消費(fèi)者，而且很多法律事務(wù)都是房地產(chǎn)企業(yè)的工作，如征地、拆遷、房屋的出租、轉(zhuǎn)租等。特別是房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)他們的主要工作就是房地產(chǎn)的銷售和對(duì)房地產(chǎn)的管理和維修等。三是資金和人才的密集性。房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和管理中需要很多的資金和專業(yè)的人才，房產(chǎn)項(xiàng)目中每個(gè)項(xiàng)目投入的人力和資金都是很多的，其蘊(yùn)含的價(jià)值也很大。而這種費(fèi)用全部靠自身的資金實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行基本是不可能的，大多數(shù)企業(yè)都需要金融手段和工具。通過金融手段和工具的運(yùn)用得到大量的資金進(jìn)行企業(yè)的正常運(yùn)行，但是這種方式也會(huì)使企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響都很大。四是行業(yè)的限制。房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入條件較高，需要人才和大量的資金[2]。

2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展遇到的問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)一般中小型居多，與國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)企業(yè)不同，市場(chǎng)的競(jìng)爭并沒有國外的規(guī)范，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)中，一般都是中小型的企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中中小型的房地產(chǎn)企業(yè)是主力軍。但是中小型企業(yè)的競(jìng)爭力不強(qiáng)，在經(jīng)營中經(jīng)常出現(xiàn)問題，影響著市場(chǎng)的穩(wěn)定和行業(yè)的發(fā)展，下面是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要問題。

2.1 資金少，融資困難

小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金比較少，而資金是企業(yè)運(yùn)營和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的重要元素。沒有足夠的資金，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理方面都會(huì)遇到阻礙，這就是中小型企業(yè)面臨的現(xiàn)狀。而且現(xiàn)在的建筑越建越高，需要投入的資金和需要的人才更多，使中小型企業(yè)的狀況雪上加霜。融資和貸款是主要的解決措施，但是銀行對(duì)企業(yè)貸款的要求日益增高，只有合作良好、信譽(yù)高、項(xiàng)目好的企業(yè)才能打動(dòng)銀行。而且融資更困難，雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較好，但是投資后回報(bào)等待時(shí)間較長，融資對(duì)企業(yè)的信譽(yù)等方面也有考察[3]。

2.2 市場(chǎng)需求波動(dòng)

現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不飽和狀態(tài)，但是由于房價(jià)被人們?cè)匠丛礁?，很多人開始租房，并不買房，而且有些地區(qū)房價(jià)確實(shí)高的離譜，人們根本負(fù)擔(dān)不起，所以市場(chǎng)的需求在不斷的波動(dòng)，而這個(gè)過程對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊很大。

2.3 社會(huì)環(huán)境的影響

現(xiàn)在人們的需求往往會(huì)由于社會(huì)環(huán)境的因素而受到影響，現(xiàn)在買房的人都是接受新文化的年輕人，他們向往自由，不喜歡拘束，對(duì)房子的追求并沒有以前的人們那么狂熱。而很多人現(xiàn)在也受到這種環(huán)境的影響。

2.4 市場(chǎng)走向變化

隨著信息化時(shí)代的到來，人們的需求在不斷的變化，時(shí)代的流行趨勢(shì)也在不斷的改變，所以現(xiàn)在的市場(chǎng)會(huì)受到這方面的影響，而最先受到影響的就是中小型企業(yè)，他們的競(jìng)爭力不強(qiáng)，而且實(shí)力也不強(qiáng)，市場(chǎng)上有什么風(fēng)吹草動(dòng)，其首當(dāng)其沖[4]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭策略

3.1 高質(zhì)量競(jìng)爭戰(zhàn)略

這種競(jìng)爭方式是通過企業(yè)形象、信譽(yù)等的建立，使其在消費(fèi)者的心中占有更高的地位，對(duì)其更加的信任，然后在競(jìng)爭中超過對(duì)手。這一策略實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵就是怎樣實(shí)現(xiàn)企業(yè)形象的塑造。對(duì)高質(zhì)量企業(yè)形象的樹立可以通過以下幾個(gè)方面建立：一是產(chǎn)品的性能。也就是房產(chǎn)的性能，在建筑的建設(shè)中要注意房產(chǎn)的質(zhì)量、耐用性、可靠性、安全性和功能性等方面，并且誠實(shí)地面對(duì)消費(fèi)者，讓消費(fèi)者清楚地了解房產(chǎn)的性能。二是客戶需求的挖掘。通過對(duì)客戶需求的了解提供更高質(zhì)量的服務(wù)，并不斷地了解客戶的需求，根據(jù)客戶的要求進(jìn)行房產(chǎn)的提供。三是價(jià)值的創(chuàng)造。在服務(wù)中要將房產(chǎn)的價(jià)值更好地傳達(dá)給客戶，讓客戶知道，其購買的房產(chǎn)是物超所值的，并在服務(wù)中踐行自己的承若。四是不斷進(jìn)取。不斷完善自己的服務(wù)。高質(zhì)量的競(jìng)爭策略是運(yùn)用一切手段樹立企業(yè)的形象[5]。

3.2 低成本競(jìng)爭戰(zhàn)略

低成本的競(jìng)爭策略是通過成本的降低占據(jù)優(yōu)勢(shì)。其降低成本的方式主要如下：一是通過原材料和勞動(dòng)的低成本獲取。二是采用更先進(jìn)的設(shè)備和技術(shù)，提高效率和房產(chǎn)的合格率。三是控制建筑成本。低成本的策略是現(xiàn)在比較廣泛的應(yīng)用策略，也是比較有效的[6]。

3.3 差異優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭戰(zhàn)略

這種策略是通過某一方面的優(yōu)勢(shì)與對(duì)手形成差距的方式實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)。這種差異包括房產(chǎn)的性能、質(zhì)量、款式、建筑技巧、建筑工藝等。這種戰(zhàn)略往往是在建筑遇到困難時(shí)想到的解決辦法，進(jìn)而形成自身的優(yōu)勢(shì)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，客戶對(duì)房產(chǎn)的要求很高，有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，會(huì)吸引更多的客戶。而且這樣可以在一定程度上降低成本。在客戶進(jìn)行購買時(shí)有一定的商討余地，這樣可以提高房產(chǎn)的成交率[7]。

4 基于市場(chǎng)競(jìng)爭的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展途徑

4.1 正確認(rèn)識(shí)自身，發(fā)揮自身的長處

一是控制企業(yè)的投資成本。在保證房產(chǎn)質(zhì)量的前提下，降低建筑成本。二是差異化戰(zhàn)略的實(shí)施。避免和大型的房地產(chǎn)企業(yè)的正面的競(jìng)爭，可以通過其他策略的實(shí)施提高產(chǎn)品的競(jìng)爭力。三是戰(zhàn)略聯(lián)盟的組建。戰(zhàn)略聯(lián)盟的組建可以彌補(bǔ)中小型企業(yè)的資源和規(guī)模上的不足，各方面優(yōu)勢(shì)的集中，可以促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

4.2 從全局上尋找發(fā)展的途徑

一是轉(zhuǎn)變觀念，跟上時(shí)代的發(fā)展。時(shí)代在不斷改變，想要增強(qiáng)自身的競(jìng)爭力就要跟上時(shí)代的發(fā)展。二是企業(yè)運(yùn)行和發(fā)展策略的調(diào)整。每個(gè)階段企業(yè)應(yīng)實(shí)施不同的戰(zhàn)略。三是企業(yè)開發(fā)能力的提高，注重細(xì)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，注重建筑的細(xì)節(jié)。四是管理模式的優(yōu)化。企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵就是對(duì)人員和資金的管理。五是多元融資的發(fā)展。融資可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。六是加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。房地產(chǎn)需要多方面的人才，而其配合程度對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有重要的影響[8]。

5 結(jié)語

綜上所述，現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展的前景還是很好的，市場(chǎng)的需求還沒有達(dá)到飽和，現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)還有中小型房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)，雖然其發(fā)展受限，但是可以通過戰(zhàn)略的實(shí)施和措施的實(shí)施來實(shí)現(xiàn)。本文研究發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)可以施行的戰(zhàn)略有高質(zhì)量站略、低成本戰(zhàn)略和差異優(yōu)勢(shì)策略，較為有效的就是差異優(yōu)勢(shì)策略。在未來的發(fā)展上可以通過正確認(rèn)識(shí)自身，發(fā)揮自身的長處、從全局上尋找發(fā)展的途徑兩個(gè)途徑進(jìn)行改變，提高中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭力。

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