物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理及會(huì)計(jì)核算問(wèn)題探討

王敏

摘 要：目前，我國(guó)還是發(fā)展中國(guó)家，但是經(jīng)濟(jì)在突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)，隨之市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和產(chǎn)業(yè)也能夠在進(jìn)一步的完善和發(fā)展中。近些年，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理公司作為輔助公司也在逐漸的發(fā)展，是行業(yè)中新興的企業(yè)，也在不斷地摸索和更近一步的迅速完善。長(zhǎng)此以往，物業(yè)公司的規(guī)模也在逐漸的擴(kuò)大，拓展企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍。隨著業(yè)務(wù)的增加，企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理又迎來(lái)了新的挑戰(zhàn)，要求不再是以往的簡(jiǎn)單，要有更好更完善的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算體系。本文結(jié)合了最近新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理進(jìn)行了深入的研究，并且結(jié)合了實(shí)際的工作情況，提出了相應(yīng)的意見(jiàn)和建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)公司 財(cái)務(wù)管理 會(huì)計(jì)核算 現(xiàn)狀 策略

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2017）10（c）-124-02

近些年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，隨之物業(yè)公司緊隨其后，慢慢興起，也是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成。大部分發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，沒(méi)有太深厚的發(fā)展史，企業(yè)規(guī)模也不算大，在經(jīng)營(yíng)和管理上都在不斷地摸索中，存在很多不規(guī)范和完善的地方，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和不斷變化，新興的物業(yè)企業(yè)之間也存在著競(jìng)爭(zhēng)，并且在日益變得越來(lái)越激烈。如何完善企業(yè)管理，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍是物業(yè)企業(yè)的管理者需要考慮的問(wèn)題，會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理中的重要組成部分，也是核心內(nèi)容，對(duì)于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的作用，必須要加以重視，保證企業(yè)財(cái)務(wù)工作的準(zhǔn)確性和高效性以及絕對(duì)安全性。

1 物業(yè)公司的行業(yè)特性

物業(yè)公司的興起，是社會(huì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是現(xiàn)代社會(huì)不可缺少的服務(wù)企業(yè)，雖然興起時(shí)間不長(zhǎng)，但是分析其本身，有相當(dāng)突出的特點(diǎn)。

1.1 復(fù)雜性

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，一位老人在深圳等城市畫(huà)了一個(gè)圈，開(kāi)始規(guī)劃和建設(shè)，高樓大廈開(kāi)始崛地而起，出現(xiàn)了大批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)地皮，建造樓房，而后續(xù)對(duì)于業(yè)主的服務(wù)工作，就要委托給公司進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司是房地產(chǎn)再循環(huán)中誕生的服務(wù)行業(yè)，要參與生產(chǎn)、建設(shè)和后期的服務(wù)和消費(fèi)，涉及的內(nèi)容瑣碎和復(fù)雜。物業(yè)管理公司起到了中介的作用，需要溝通的人員也比較多，比如業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、政府等，并且提供一系列的相關(guān)服務(wù)，具有一般服務(wù)業(yè)所不具備的復(fù)雜性。

1.2 特殊性

物業(yè)管理企業(yè)是受房地產(chǎn)公司的委托，對(duì)于入住其開(kāi)發(fā)和建造的小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)使用人和承租人進(jìn)行后期的服務(wù)，因此物業(yè)管理公司的服務(wù)對(duì)象相比于其他服務(wù)業(yè)具有特殊性。有獨(dú)特的限定范圍，同時(shí)服務(wù)的內(nèi)容，從園區(qū)的衛(wèi)生，花草到綜合的生活日常都有涉及，包括一些有償服務(wù)和針對(duì)性的特邀服務(wù)等，幾乎涉獵各行各業(yè)的領(lǐng)域。

1.3 多樣性

物業(yè)管理公司提供的服務(wù)一般都具備多樣性，包括有形的管理維修，無(wú)形的園區(qū)衛(wèi)生環(huán)境、園區(qū)的植被空氣。既有誰(shuí)出錢(qián)、誰(shuí)受益的可以私人消費(fèi)的一般服務(wù)，也有由群主自發(fā)的使用者消費(fèi)，享用的具備有某種“準(zhǔn)公共物品”性質(zhì)的獨(dú)特服務(wù)。

2 物業(yè)管理公司會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容

目前，大部分物業(yè)公司缺乏好的經(jīng)營(yíng)管理模式，然后會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是經(jīng)營(yíng)管理的重要和核心內(nèi)容，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展具有非常重要的作用。會(huì)計(jì)核算是一具體的價(jià)值形式，在企業(yè)的日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生的資金活動(dòng)，要對(duì)于各項(xiàng)物資和經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行有關(guān)核算，并且能夠進(jìn)行有效監(jiān)督的一種手段。財(cái)務(wù)管理是運(yùn)用會(huì)計(jì)學(xué)中的各項(xiàng)會(huì)計(jì)科目對(duì)于發(fā)生的資金變化進(jìn)行歸類和總結(jié)，通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表的方式表現(xiàn)出來(lái)，能夠更加清晰地了解公司的資金去向，對(duì)于領(lǐng)導(dǎo)審批的原始憑證，全方面的進(jìn)行計(jì)算和分析的過(guò)程。

無(wú)論是會(huì)計(jì)核算，還是財(cái)務(wù)管理，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都要絕對(duì)的重視。物業(yè)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門(mén)，要跟進(jìn)和確定籌資的規(guī)模與日期，還要對(duì)籌資方案中所承擔(dān)的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究和分析，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，保證企業(yè)內(nèi)部的正常資金運(yùn)作。物業(yè)管理公司是集管理和服務(wù)為一體的綜合性企業(yè)，經(jīng)營(yíng)的范圍比較廣泛和復(fù)雜，公司內(nèi)部既有商業(yè)貿(mào)易服務(wù)部門(mén)，也有維修部門(mén)、安保部門(mén)，店面出租以及我們想象不到的各項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)管理公司的復(fù)雜性，就決定了內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理相比于其他行業(yè)和企業(yè)都要復(fù)雜。

物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容可以分為三個(gè)部分，首先是要對(duì)企業(yè)內(nèi)部的固定資金和流動(dòng)資金進(jìn)行核算；其次是對(duì)企業(yè)的成本進(jìn)行了解管理和有效的控制；最后就是對(duì)每天的收入支出進(jìn)行核算，最終核算出相應(yīng)的利潤(rùn)，合理有效的對(duì)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和核算，能夠保證資金的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，避免不必要的浪費(fèi)，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

3 物業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理中存在的不足

3.1 物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)工作相對(duì)薄弱

由于物業(yè)企業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中的新興企業(yè)，發(fā)展歷史較短。我國(guó)大部門(mén)的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和管理上存在著許多的不完善，沒(méi)有建立科學(xué)合理的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的體系，進(jìn)而導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)相對(duì)薄弱。在物業(yè)管理公司的日常管理中，會(huì)計(jì)管理的有關(guān)工作不夠規(guī)范，太過(guò)于粗礦，會(huì)計(jì)憑證的填寫(xiě)不夠嚴(yán)格，企業(yè)內(nèi)部在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)沒(méi)有嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)法的法律法規(guī)進(jìn)行建賬，沒(méi)有設(shè)置分類明細(xì)帳，發(fā)票的管理也沒(méi)有嚴(yán)格的要求。長(zhǎng)此以往，最后做賬的時(shí)候原始憑證不足，導(dǎo)致賬實(shí)不符，會(huì)計(jì)信息失真的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。這些都是物業(yè)公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作相對(duì)薄弱的表現(xiàn)。

3.2 成本核算的方式比較單一

目前，大部分物業(yè)企業(yè)的成本核算方式比較單一，難以對(duì)企業(yè)下屬的各個(gè)部門(mén)和單位的資金使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的管理和控制，導(dǎo)致企業(yè)存在很多成本浪費(fèi)的情況。目前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)成本核算的方式是通過(guò)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行集中的核算，明細(xì)科目的設(shè)置也比較籠統(tǒng)，很多最多只延伸到二級(jí)科目。一些職能部門(mén)和管理部門(mén)沒(méi)有進(jìn)入成本核算的范圍內(nèi)，物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理范圍比較廣泛，許多企業(yè)管理的小區(qū)數(shù)日內(nèi)十幾個(gè)甚至上百個(gè)之多，不同的小區(qū)提供服務(wù)，在管理的方法和模式上都是有所不同的，如果不能對(duì)各個(gè)小區(qū)的管理服務(wù)進(jìn)行精細(xì)的核算，不按照各個(gè)項(xiàng)目及各個(gè)類別來(lái)設(shè)置明細(xì)分類賬和鋪助核算帳，就難以建立全面科學(xué)的成本核算體系，不能為決策層提供真實(shí)有效的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。

4 物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的相關(guān)策略

4.1 加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)建設(shè)

目前，我國(guó)的物業(yè)企業(yè)雖然規(guī)模相對(duì)不大，但是涉及的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，因此，在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的時(shí)候一定要嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)法的相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)和準(zhǔn)則。首先，要建立財(cái)務(wù)管理制度和會(huì)計(jì)核算制度，完善核算體系，以此為基礎(chǔ)，進(jìn)而建立各項(xiàng)的管理制度，包括員工責(zé)任制度，以此來(lái)進(jìn)一步的完善和規(guī)范會(huì)計(jì)核算中存在的不足，提高會(huì)計(jì)核算的工作效率。其次，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)要與各國(guó)部門(mén)及時(shí)溝通和協(xié)調(diào)，企業(yè)內(nèi)部要積極全力地配合會(huì)計(jì)人員的工作，培養(yǎng)綜合素質(zhì)強(qiáng)、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的會(huì)計(jì)人員，加強(qiáng)會(huì)計(jì)職業(yè)道德的培養(yǎng)，杜絕違規(guī)操作的現(xiàn)象發(fā)生。

4.2 創(chuàng)新成本核算的模式，提高財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的時(shí)效性

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制也在不斷的變化，物業(yè)企業(yè)的規(guī)模也在不斷的擴(kuò)展，涉及的經(jīng)營(yíng)管理范圍也越來(lái)越廣泛，需要核算的內(nèi)容和涉及的財(cái)務(wù)管理也越來(lái)越深入，會(huì)計(jì)的信息量也就越來(lái)越大。當(dāng)下市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，市場(chǎng)信息瞬息萬(wàn)變，想要在服務(wù)行業(yè)中占有一席之地，就要合理把握信息資源并且充分地利用。物業(yè)企業(yè)的成本核算工作的范圍非常廣，信息量相當(dāng)大，會(huì)計(jì)人員在會(huì)計(jì)核算整理上和財(cái)務(wù)管理的把握上有更進(jìn)一步的深入，難度和復(fù)雜程度都加深。因此，企業(yè)要不斷地學(xué)習(xí)和拓展，引進(jìn)先進(jìn)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)，不斷地創(chuàng)新成本核算的模式，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，從而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力，提高整個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

5 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，人們對(duì)于生活質(zhì)量的要求和需求也在持續(xù)提升，對(duì)于物業(yè)公司的工作要求也有了新的標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算的水平高低，直接關(guān)系到了物業(yè)企業(yè)的發(fā)展速度和工作質(zhì)量，因此，不斷地完善和規(guī)范財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算工作是十分必要的，物業(yè)企業(yè)的全體員工應(yīng)該共同協(xié)作和努力，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

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