公積金按揭貸款管理風(fēng)險(xiǎn)分析

李志平

摘 要：住房公積金按揭貸款是一種預(yù)抵押貸款，不可避免存在著諸多不確定的因素，如制度風(fēng)險(xiǎn)、政策和法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)等。就其本質(zhì)上而言住房公積金按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)也是一種金融風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)，主要應(yīng)當(dāng)從改革和完善委托貸款管理機(jī)制、完善公積金住房貸款政策和方式、盡快建立個(gè)人信用制度、嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的抵押管理、構(gòu)建貸款風(fēng)險(xiǎn)的政策化解機(jī)制等方面加強(qiáng)防范。

關(guān)鍵詞：住房公積金；按揭貸款；貸款風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、開發(fā)商樓盤項(xiàng)目準(zhǔn)入審批環(huán)節(jié)

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是開發(fā)商項(xiàng)目的“五證”（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證）未全部取得或提供虛假材料。（2）相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施：一是受托銀行或管理中心通過發(fā)證部門現(xiàn)場(chǎng)核查、網(wǎng)上核查、實(shí)地查驗(yàn)等方式審核開發(fā)商樓盤項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)材料（特別是開發(fā)商項(xiàng)目的“五證”）的原件和復(fù)印件，查驗(yàn)材料是否完整、真實(shí)、合法、有效，驗(yàn)證無誤后加蓋“與原件核對(duì)無誤”章。二是要求開發(fā)商提供國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、購地款發(fā)票及公證書復(fù)印件，并就查驗(yàn)其真實(shí)性，驗(yàn)證無誤后加蓋“與原件核對(duì)無誤章”。

二、職工購買商品房期房環(huán)節(jié)

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是購房時(shí)零首付或開發(fā)商代墊部分資金付首付的情況（騙貸風(fēng)險(xiǎn)）；二是非配偶或非直系血親關(guān)系的人們共同購房（即購房共有人之間非父母或子女關(guān)系）造成一旦有糾紛共有人之間均不還款的風(fēng)險(xiǎn)（信用風(fēng)險(xiǎn)）；三是與未成年子女共同購房的政策與法律風(fēng)險(xiǎn)。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制措施：一是在購房職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，要求貸款貸前調(diào)查人員應(yīng)調(diào)查借款申請(qǐng)人購房情況和購房行為真實(shí)性，確認(rèn)房屋交易真實(shí)、合法、有效。并調(diào)查借款申請(qǐng)人首付款支付情況。二是管理中心應(yīng)規(guī)定職工購買自住住房方可申請(qǐng)公積金貸款，“自住住房”指借款人居住其內(nèi)且對(duì)該房屋擁有所有權(quán)的住房，有產(chǎn)權(quán)共有人的，產(chǎn)權(quán)共有人之間須為配偶或直系血親關(guān)系（即父母和子女關(guān)系）。

三、繳存職工申請(qǐng)公積金貸款環(huán)節(jié)

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是借款申請(qǐng)人（含產(chǎn)權(quán)共有人）、配偶的真實(shí)性有問題（騙貸風(fēng)險(xiǎn)）；二是借款申請(qǐng)人（含產(chǎn)權(quán)共有人）、配偶的個(gè)人信用有問題，還貸款意愿極低，或是借款申請(qǐng)人（含產(chǎn)權(quán)共有人）、配偶的還款能力有問題（信用風(fēng)險(xiǎn)）。

（2）風(fēng)險(xiǎn)控制措施：一是調(diào)查人員應(yīng)在貸款受理時(shí)與借款申請(qǐng)人、配偶進(jìn)行面談，核實(shí)面談相關(guān)人員身份證件，查驗(yàn)身份證件是否真實(shí)、合法、有效，查驗(yàn)面談相關(guān)人員提交的身份證件復(fù)印件與原件是否一致。二是管理中心應(yīng)規(guī)定，借款申請(qǐng)人配偶和共有人及其配偶應(yīng)當(dāng)作為共同借款申請(qǐng)人。借款申請(qǐng)人和共同借款申請(qǐng)人簡(jiǎn)稱“所有借款申請(qǐng)人”。所有借款申請(qǐng)人個(gè)人信用良好。

四、管理中心審批公積金貸款

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：審批出現(xiàn)差錯(cuò)或不明確，造成受托銀行辦理差錯(cuò)的風(fēng)險(xiǎn)（操作風(fēng)險(xiǎn)）。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制措施：公積金貸款審批實(shí)行信貸工作人員復(fù)核調(diào)查、分管副主任審核、主任審批的三級(jí)審批制度；嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定審批公積金貸款的額度和期限；當(dāng)管理中心啟動(dòng)貸款應(yīng)急預(yù)案時(shí)，按應(yīng)急預(yù)案方案規(guī)定審批。

五、簽訂借款擔(dān)保合同環(huán)節(jié)

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是借款合同擔(dān)保抵押合同文本有漏洞（合同內(nèi)容跟不上相關(guān)法律的變化），客觀造成的風(fēng)險(xiǎn)（法律風(fēng)險(xiǎn)）；二是借款人及其配偶、抵押權(quán)人及其配偶、擔(dān)保人漏簽名字或用其他人冒簽借款合同擔(dān)保抵押合同或有不完全的房屋處置權(quán)限造成的風(fēng)險(xiǎn)（操作風(fēng)險(xiǎn)）；三是借款人隱瞞婚姻情況，造成抵押法律效力有瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)（騙貸風(fēng)險(xiǎn)）。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制措施：一是管理中心應(yīng)規(guī)定，受托銀行使用上級(jí)行統(tǒng)一制發(fā)的普遍適用的合同文本，應(yīng)報(bào)管理中心備案并經(jīng)同意后使用。二是受托銀行貸款工作人員應(yīng)核實(shí)借款人夫婦、擔(dān)保人身份，執(zhí)行雙人面簽制度，要求各合同當(dāng)事人在相應(yīng)的借款合同、抵押合同、保證合同等法律性文件中簽名加按手印。

六、辦理房屋抵押擔(dān)保登記環(huán)節(jié)

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：沒有抵押登記或沒有設(shè)定第一順位抵押權(quán)，造成抵押物無足額的抵押效力的風(fēng)險(xiǎn)（操作風(fēng)險(xiǎn)）。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制措施：規(guī)定將住房?jī)r(jià)值的全額設(shè)定抵押，管理中心或受托簽訂貸款銀行應(yīng)作為第一順位抵押權(quán)人。土地使用權(quán)類型為“劃撥”的或抵押房屋為自建房的，還應(yīng)辦理土地抵押登記手續(xù)；受托貸款銀行指定專人負(fù)責(zé)辦理抵押登記，落實(shí)抵押事項(xiàng)，負(fù)責(zé)妥善保管抵押權(quán)證，并向抵押人出具抵押權(quán)證收妥通知。

七、發(fā)放公積金貸款環(huán)節(jié)

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：發(fā)放差錯(cuò)造成的風(fēng)險(xiǎn)（操作風(fēng)險(xiǎn)）（2）風(fēng)險(xiǎn)控制措施：一是受托銀行應(yīng)設(shè)立專門貸款發(fā)放崗位。貸款發(fā)放人員應(yīng)依照管理中心審批意見，審核貸款發(fā)放證明材料，核實(shí)貸款發(fā)放條件是否落實(shí)，確保合同約定的發(fā)放條件、發(fā)放證明材料符合規(guī)章制度要求。二是受托銀行核算部門（崗位）根據(jù)貸款發(fā)放經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門手續(xù)，按規(guī)定辦理開立賬戶、劃款等手續(xù)，并將貸款支付等憑證聯(lián)交經(jīng)辦人員留存歸檔。需要送達(dá)借款人相關(guān)憑證聯(lián)的，同時(shí)送達(dá)借款人。

八、借款人歸還公積金貸款環(huán)節(jié)

（1）主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：貸款期間發(fā)生下列情形之一造成的風(fēng)險(xiǎn)（信用風(fēng)險(xiǎn)）。借款人采用欺詐手段隱瞞真實(shí)情況，提供虛假證明材料；擅自改變貸款用途或挪用貸款；借款人未按合同約定的還款計(jì)劃還款，連續(xù)3 個(gè)月或累計(jì) 6 個(gè)月未按時(shí)償還貸款本息；或在合同到期后未歸還貸款本息；借款人卷入經(jīng)濟(jì)訴訟糾紛案件中不能正常履行償還貸款本息義務(wù)；借款人死亡、宣告死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，若無繼承人、受遺贈(zèng)人、法定代理人，或其已繼承財(cái)產(chǎn)的法定繼承人、受遺贈(zèng)人、法定代理監(jiān)管人拒絕履行借款合同；抵押人未經(jīng)管理中心或受托銀行書面同意，將抵押物拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與，或?qū)⒌盅何?、質(zhì)押物重復(fù)抵押、質(zhì)押。（2）對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施：限期糾正違約行為；中止借款人尚未提取的貸款，收回部分或全部貸款本息；按規(guī)定計(jì)收逾期利息和罰息；按照合同約定提前處分抵押物或質(zhì)押物，清償貸款本息；按照合同約定提前追索保證人的連帶保證責(zé)任；依法追償貸款本息；直接從借款人或保證人賬戶（含個(gè)人公積金賬戶）上扣收逾期貸款本息和罰息；有權(quán)通過管理中心網(wǎng)站或外部媒體對(duì)借款人、保證人惡意拖欠行為予以曝光；追究借款合同約定的其他違約責(zé)任。

參考文獻(xiàn)

[1]唐軍娥.住房公積金期房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范淺析[J].湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015（1）：59-66.

[2]古麗萍.淺談住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)與控制措施[J].金融經(jīng)濟(jì)，2014（24）：149-150.

（作者單位：阿拉善盟住房公積金管理中心）