民間借貸糾紛多房產(chǎn)抵押有誤區(qū)

顏梅生

【案 例】 2016年8月1日，李先生向項(xiàng)麗萍借款50萬元，用于解決生產(chǎn)周轉(zhuǎn)資金問題，彼此約定用李先生的房屋抵押，并明確將此內(nèi)容寫入了借據(jù)，但并未到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)。半年后，當(dāng)項(xiàng)麗萍因?yàn)槔钕壬茨馨雌谥Ц督杩畋鞠ⅲ笞冑u抵押房屋受償時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)房屋早已被李先生出售，用于清償陳某的原材料貨款。項(xiàng)麗萍當(dāng)即以其作為抵押權(quán)人，具有優(yōu)先受償權(quán)，李先生之舉是對其權(quán)利的侵犯為由，要求法院確認(rèn)李先生的售房行為無效，或者讓陳某將房款移交給自己。不料，卻被法院駁回了訴訟請求。

【法理評析】

近年來，法院審理的民間借貸糾紛案件正大幅度上升，大部分債權(quán)人在向外借款時(shí)通常會(huì)讓債務(wù)人以物品作為抵押，其中以房產(chǎn)作抵押物最為常見，但其實(shí)這種“以物抵押”的形式在法律上并不嚴(yán)謹(jǐn)。因?yàn)榉芍R(shí)的缺乏，借款雙方往往按照民間習(xí)慣簽訂抵押合同，但很多借款收不回來的債權(quán)人在起訴到法院后，卻因借款雙方簽訂的合同不具有法律效力，最終得不到法院的支持。

未辦抵押登記，權(quán)利無從保障

法院的判決并無不當(dāng)?！段餀?quán)法》第一百八十條、第一百八十七條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；……”“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！奔蠢钕壬苑课菹蝽?xiàng)麗萍抵押借款，抵押權(quán)生效的前提，不在于是否將相關(guān)內(nèi)容寫入借據(jù)，而是必須到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。正因?yàn)楸舜藳]有辦理登記，決定了只能依據(jù)該法第二十四條處理：“未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”也就是項(xiàng)麗萍不能要求確認(rèn)售房行為無效或讓陳某將房款移交給自己。

用于抵押的房屋，有著條件限制

【案 例】

2016年10月1日，賴婷娟將150萬元借給何先生時(shí)，要求何先生提供價(jià)值相當(dāng)?shù)呢?cái)產(chǎn)抵押，否則免談。何先生基于自己沒有相應(yīng)價(jià)值的抵押物，遂要求擔(dān)任小學(xué)校長的哥哥用一棟教學(xué)樓抵押。哥哥礙于情面，只好答應(yīng)了下來。事后，因何先生在經(jīng)營中遭遇詐騙，導(dǎo)致傾家蕩產(chǎn)，期滿后根本沒有能力歸還本息。賴婷娟只好要求學(xué)校變賣所抵押的教學(xué)樓優(yōu)先受償。由于遭到學(xué)校嚴(yán)詞拒絕，賴婷娟無奈提起了訴訟，要求法院判令學(xué)校按擔(dān)保合同履行義務(wù)。出乎賴婷娟意料的是，明明有白紙黑字，卻被法院駁回了訴訟請求。

法院的判決是正確的?！段餀?quán)法》第一百八十四條規(guī)定：“下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施……”《最高人民法院關(guān)于適用〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第三條也指出：“國家機(jī)關(guān)和以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體違反法律規(guī)定提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效?！惫们也徽摵蜗壬绺绲男袨檫`法違紀(jì)，哪怕不存在違法違紀(jì)，也因?qū)W校屬于是以公益為目的的事業(yè)單位，決定了本案抵押無效。

設(shè)置流押契約，并非能夠兜底

【案 例】

楊志麗與林先生于2016年9月3日簽訂的借款合同中約定：楊志麗借給林先生人民幣60萬元用于超市擴(kuò)大經(jīng)營。林先生用其所有的、價(jià)值約90萬元的房屋一棟抵押，借款期限為5個(gè)月。如果林先生到期不能歸還，則該抵押房屋直接歸楊志麗所有。因一場大火，將超市化為灰燼，導(dǎo)致林先生在期滿后無法歸還本息，甚至何時(shí)能夠償還也是一個(gè)未知數(shù)。無奈之下，楊志麗只好準(zhǔn)備“接管”房屋。被林先生拒絕后，楊志麗以借款合同中有著明確約定為由，訴請法院責(zé)令林先生騰房。不料，其請求卻未得到法院支持。

【法理評析】

的確，楊志麗不得獲得抵押房屋的所有權(quán)。這里涉及到一個(gè)流押契約問題，指的是當(dāng)事人在設(shè)立擔(dān)保物權(quán)時(shí)，約定當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，由債權(quán)人取得擔(dān)保物所有權(quán)的合同?！稉?dān)保法》第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”即鑒于債務(wù)人借債多在急迫困窘之時(shí)，債權(quán)人往往會(huì)乘機(jī)迫使債務(wù)人訂立流質(zhì)契約，以價(jià)值非常大的抵押物擔(dān)保小額的債權(quán)，希望在債務(wù)人屆期不能償債時(shí)，獲得該抵押物的所有權(quán)，以求非份的利益。故為避免債務(wù)人因一時(shí)急迫而蒙受重大不利，法律對流質(zhì)契約是禁止的。