完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一些措施

張波

摘要：中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極大地推動(dòng)了地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但與此同時(shí)隨著進(jìn)駐地產(chǎn)行業(yè)資源以及資金的日益增多，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，這使得其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)愈發(fā)顯著。一旦未能控制好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么極有可能會(huì)使得企業(yè)遭受重大損失，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。因此，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為了房地產(chǎn)企業(yè)管理的重中之重。本文分析了我國房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的一些問題，并提出了一些完善措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)企業(yè)在我國尤其顯得重要。隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，國家開放二孩政策，鼓勵(lì)優(yōu)生優(yōu)育，隨之而來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)迎來一個(gè)新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。機(jī)遇伴隨著挑戰(zhàn)，利益伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)穩(wěn)定和共建和諧社會(huì)的目標(biāo)起著非常重要的作用，同時(shí)它還是一個(gè)極具風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于市場(chǎng)供需，社會(huì)聚焦，政府政策的三重壓力之下，想要高效持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)，就要有效控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)為起點(diǎn)，針對(duì)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)方式和問題所在點(diǎn)進(jìn)行分析，提出相對(duì)有針對(duì)性的防范措施，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力，以求將風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害降到最低。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因分析

（1）房地產(chǎn)企業(yè)人員配置和管理狀況。在房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的過程中，人員配置和管理狀況發(fā)揮著關(guān)鍵性的作用。其中，如果管理工作人員的決策效率不高，或者是下屬工作人員執(zhí)行力度不夠，都會(huì)對(duì)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的速度產(chǎn)生影響。與此同時(shí)，管理工作人員決策也同樣對(duì)企業(yè)發(fā)展方向形成了一定程度的影響，同樣會(huì)根據(jù)管理工作人員的風(fēng)險(xiǎn)偏好發(fā)生改變。如果對(duì)投入與回報(bào)較高的投資項(xiàng)目過分追求，那么企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷增加。如果投資策略相對(duì)保守，那么企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不高，但是也很容易錯(cuò)失投資的機(jī)會(huì)。

（2）政策環(huán)境。國內(nèi)所出臺(tái)的相關(guān)政策，包括土地供給、稅收與房價(jià)以及地價(jià)等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資與收益帶來直接影響，最終增加所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的投資周期相對(duì)較長，但是，變現(xiàn)能力薄弱，為此，在實(shí)際經(jīng)營的過程中，必須要對(duì)我國各項(xiàng)法規(guī)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)給予實(shí)時(shí)關(guān)注，以免在宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)控過程中被淘汰。另外，對(duì)于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理力度不斷增強(qiáng)的情況下，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都很難達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)。而在銀行政策和利率調(diào)整的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格也受到了嚴(yán)重沖擊，使其資金鏈壓力隨之增加。

（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境。外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)于企業(yè)的生存與發(fā)展具有直接的影響。從整體角度分析，這種影響所呈現(xiàn)的是正向變動(dòng)。如果房地產(chǎn)企業(yè)處于理想的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境當(dāng)中，實(shí)際發(fā)展速度會(huì)隨之提升，進(jìn)而降低自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)所處社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不理想，其發(fā)展也同樣會(huì)受到嚴(yán)重的制約，增加自身財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。以次貸危機(jī)為例，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也備受影響，具體體現(xiàn)在房價(jià)的下跌，而且成交量也不高。在這種情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了冰凍期，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收能力薄弱，存在極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）市場(chǎng)環(huán)境。在國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著支柱性作用，同時(shí)在“保增長”與“擴(kuò)內(nèi)需”方面也十分關(guān)鍵。近年來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)的成熟度也隨之提高，為此，房地產(chǎn)的需求更加旺盛，但是供需矛盾也更加激烈，出現(xiàn)了諸多的投機(jī)炒房問題，最終使得房價(jià)在短期內(nèi)提高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（1）拓展融資渠道。國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源進(jìn)行了調(diào)查與統(tǒng)計(jì)，而外部融資與內(nèi)部融資是主要的資金來源。在外部融資渠道方面，主要的內(nèi)容就是銀行貸款與外資的引進(jìn)。而對(duì)于內(nèi)部融資渠道來講，主要內(nèi)容包括了自籌資金與其他資金。其中，其他資金有定金與預(yù)售款，同時(shí)還有個(gè)人按揭貸款。銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)資金最常見的融資方式。當(dāng)前，項(xiàng)目開發(fā)資金中也包含了外資，但是，外部融資渠道仍然單一。房地產(chǎn)企業(yè)需要正視多元化融資的重要作用，積極拓展個(gè)人思路，實(shí)現(xiàn)全面創(chuàng)新與突破，以保證房地產(chǎn)企業(yè)融資方向從傳統(tǒng)單一狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣瘧?zhàn)略合作的狀態(tài)，進(jìn)而有效地規(guī)避融資的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）確保負(fù)債融資的適度性?，F(xiàn)階段，國際資產(chǎn)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)水平在50%，但是，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率要高于國際標(biāo)準(zhǔn)值，而且負(fù)債融資的比例相對(duì)較高。一般情況下，資產(chǎn)負(fù)債率小，那么企業(yè)所具備的長期償債能力就會(huì)隨之提高，但是在不舉債與少舉債方面會(huì)影響企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的利益。如果房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較大，那么就可以說明企業(yè)自身的舉債多，而實(shí)際承擔(dān)償債的風(fēng)險(xiǎn)也更大，若償債能力難以提高，就會(huì)增加其融資的難度。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要處于負(fù)債適度的狀態(tài)，其中，企業(yè)能夠充分利用有限的資金投入，進(jìn)而獲取生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)，進(jìn)一步拓展企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模。

（3）增強(qiáng)債務(wù)期限的合理性。債務(wù)期限的合理化具體指的就是企業(yè)在舉債融資的過程中，需要有機(jī)融合長期與短期負(fù)債。其中，長期負(fù)債就是債務(wù)的償還時(shí)間超過一年，而短期負(fù)債就是債務(wù)的償還時(shí)間不超過一年。從長期負(fù)債角度分析，企業(yè)需要綜合考量盈利能力和資本結(jié)構(gòu)。第一，企業(yè)長期負(fù)債需要應(yīng)用在長期資產(chǎn)投資方面，使企業(yè)固定生產(chǎn)能力得以形成。而在生產(chǎn)經(jīng)營條件之下，企業(yè)則要依靠生產(chǎn)經(jīng)營所得對(duì)長期負(fù)債進(jìn)行償還。所以，企業(yè)需要充分考慮自身盈利能力，進(jìn)而正確地評(píng)估長期償債的能力，最終選擇合理的長期負(fù)債融資方案。第二，房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建資本結(jié)構(gòu)。其中，長期負(fù)債和權(quán)益資金之間的比例關(guān)系對(duì)于企業(yè)權(quán)益資本累積的速度具有直接的影響。一旦企業(yè)在股利紅利分配方面投入大部分利潤，那么必然會(huì)制約權(quán)益資金積累的速度，最終嚴(yán)重影響長期償債能力的提升。從短期負(fù)債角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)流動(dòng)性和經(jīng)營收益水平。

（4）實(shí)現(xiàn)融資成本的最小化。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于外部融資的需求量極大，所以，融資方案的合理規(guī)劃，融資成本的減少是規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)的重要途徑。而融資成本的降低，也就是需要對(duì)市場(chǎng)利率走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的估計(jì)，最終選擇對(duì)自身發(fā)展具有積極作用的利率。其中，在企業(yè)預(yù)估市場(chǎng)利率會(huì)上升的時(shí)候，則需要選擇固定利率融資，也可以在二級(jí)市場(chǎng)交易的作用下，有效地將浮動(dòng)利率債務(wù)轉(zhuǎn)變成固定利率債務(wù)，確保融資成本的穩(wěn)定性，降低利率上升對(duì)企業(yè)融資成本產(chǎn)生的不利影響。

（5）建立健全投資決策體系。為了全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策效率，必須要建立并健全投資決策體系，有效地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。第一，對(duì)項(xiàng)目投資流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，充分利用科學(xué)合理的定量分析方法，構(gòu)建項(xiàng)目投資決策的模型。在此模型的引導(dǎo)與幫助下，對(duì)企業(yè)未來投資收益的狀況進(jìn)行正確的預(yù)測(cè)，確保投資決策的科學(xué)性。第二，充分利用相關(guān)理論及分析方法，深入研究投資項(xiàng)目可行性，進(jìn)而縮小投資項(xiàng)目實(shí)際收益和與其收益之間的差異。但是，企業(yè)需要剔除風(fēng)險(xiǎn)較高且收益不高的投資方案，進(jìn)而降低自身的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（6）對(duì)通貨膨脹的影響予以有效抑制。在房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的過程中，需要對(duì)未來的通貨膨脹趨勢(shì)進(jìn)行合理的預(yù)估。如果預(yù)估通貨膨脹呈上升趨勢(shì)，那么房地產(chǎn)企業(yè)則需要適當(dāng)?shù)販p少貨幣資金持有量，并且將可能貶值的貨幣資產(chǎn)有效地轉(zhuǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)。另外，當(dāng)處于通貨膨脹狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)需要合理地囤積存貨，選擇合適的時(shí)機(jī)將存貨出售，合理地提高房價(jià)，以保證通貨膨脹對(duì)于企業(yè)投資收益產(chǎn)生的影響得到適當(dāng)?shù)囊种啤?/p>

總之，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過程中，由于各種很難靠人估計(jì)或者控制的因素影響，財(cái)務(wù)狀況非常的不確定，因此使企業(yè)有可能遭受一定的損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)全過程。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取措施，完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控措施，為企業(yè)的健康發(fā)展打好基礎(chǔ)。

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（作者單位：西安建筑科技大學(xué)）