重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展展望與對策

李紅平+宋桂君

摘 要：通過分析重慶市主城九區(qū)的房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，得出重慶市房地產(chǎn)市場具有交易量穩(wěn)中有降、商品房類型單一、房企資產(chǎn)負債率和庫存高的特點。結(jié)合重慶市經(jīng)濟社會發(fā)展的情況，指出重慶市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢是區(qū)域市場將出現(xiàn)差異化，旅游和養(yǎng)老型地產(chǎn)是地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型方向，消減庫存是近期房企的工作重點，融資創(chuàng)新將成為房企發(fā)展的主旋律。針對以上分析，對重慶的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提出幾點建議。

關(guān)鍵詞：重慶；房地產(chǎn)市場；對策

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）31-0079-03

在我國經(jīng)濟新常態(tài)的背景下，房地產(chǎn)業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的機遇和歷史任務(wù)。目前，重慶市作為國家“一路一帶”戰(zhàn)略支撐交匯點、成渝經(jīng)濟區(qū)的重要增長極，重慶市著力推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新也是推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要手段。因此，本文希望通過對2014重慶市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析，展望重慶市未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢并提出一些對策，從而促進重慶市房地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型。

一、2014重慶房產(chǎn)交易現(xiàn)狀

（一）2014重慶房產(chǎn)市場產(chǎn)品類型傳統(tǒng)，房價及交易量均穩(wěn)中有降

從2014年重慶市春季房交會和秋季房交會的交易情況來看，重慶市商品住房成交量占總成交量的55.17%，商品住房交易量占到所有房產(chǎn)交易總量的一半多一點，住宅仍然是房產(chǎn)交易的主要產(chǎn)品形式；而其中高層商品住房成交量占到住房成交量的82.58%，商品房的產(chǎn)品類型仍然較為單一，供給模式也比較單一。

二手房交易量占總量的16.77%，從二手房的交易情況來看92%的交易量是住宅，而首次交易住宅的交易量僅占總量的55.17%。由此可以看出，后期房產(chǎn)的市場流動性仍只有住宅比較高，其他類型的房產(chǎn)市場后期活躍度總體偏低。如果僅以房產(chǎn)的銷售為主營業(yè)務(wù)，當住宅型房產(chǎn)的需求增速放緩以后房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨業(yè)務(wù)量的萎縮和業(yè)務(wù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。

2014年重慶市全年房產(chǎn)成交27.2萬套，比2013年成交量下降0.2%。其中，一手房成交占79%，二手房占21%；住宅占比72%，非住宅占比28%。房交會交易量占全年交易量的2.8%。2014年重慶主城商品住宅建面成交價7 269元/平方米，相比2013年的7 781元/平方米下降了6.5%，相比2012年的7 038元/平方米上漲了3.3%?？傮w來說，重慶房價趨穩(wěn)，變化幅度不大。

（二）2014重慶主城成交量集中分布于繁華區(qū)域，商品房類型單一

從2014年主城各區(qū)商品房成交情況來看，第一，成交量最大的是江北區(qū)，成交套數(shù)36 098套，成交面積274.49萬平方米；第二，成交量第二的是九龍坡區(qū)，成交套數(shù)35 383套，成交面積275.47萬平方米；第三，成交量第三的是沙坪壩區(qū)，成交套數(shù)34 142套，成交面積253.53萬平方米；第四，成交量第四的是南岸區(qū)，成交套數(shù)33 163套，成交面積263.07萬平方米；第五，成交量第五的是渝北區(qū)，成交套數(shù)28 671套，成交面積222.93萬平方米；第六，成交量第六的是巴南區(qū)，成交套數(shù)21 835套，成交面積165.35萬平方米；第七，成交量第七的是北碚區(qū)，成交套數(shù)13 807套，成交面積141.44萬平方米；第八，成交量第八的是大渡口區(qū)，成交套數(shù)10 783套，成交面積69.36萬平方米；第九，成交量第九的是渝中區(qū)，成交套數(shù)9 145套，成交面積88.39萬平方米。

由表2可以看出，成交套數(shù)最多的是江北區(qū)，成交面積最大的也是江北區(qū)，而轄區(qū)面積最大的巴南區(qū)成交套數(shù)排在第六。從成交套數(shù)排前三的幾個區(qū)來看，交易量集中在經(jīng)濟區(qū)位繁華的區(qū)域和教育大盤區(qū)域。由此也可以看出，重慶房地產(chǎn)市場主要的商品類型為住宅、寫字樓、商鋪，產(chǎn)品類型比較單一。

（三）2014重慶房地產(chǎn)市場資產(chǎn)負債率高，資金普遍緊缺

戴德梁行研究報告顯示，2014年前11月重慶房地產(chǎn)總投資額為3 250.6億元，同比增幅為22.9%，高于2013年20.1%的增長水平，顯示出開發(fā)投資增速漸趨平穩(wěn)；僅比2013年同期小幅減少0.5%。在投資水平趨穩(wěn)的背后，房產(chǎn)企業(yè)還面臨著資產(chǎn)負債率的持續(xù)上升，目前我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率普遍突破70%，而銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款收緊，導(dǎo)致2014年房產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金緊缺的危機。因此，對于房產(chǎn)企業(yè)來說，如何調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，保證資金安全和持續(xù)供給是未來房地產(chǎn)企業(yè)需要改革和創(chuàng)新的重要領(lǐng)域。

（四）2014重慶房地產(chǎn)市場商品房存量偏高，去庫存是工作重點

2014年1—6月重慶主城區(qū)商品房新增面積1 155.54萬平方米，與去年同期基本持平，降幅僅為0.7%；而受到銀行貸款收緊的影響，其成交面積為973.67萬平方米，較去年同期下降15.57%，降幅較為明顯。據(jù)戴德梁行報告顯示，2014年前11個月居住及商業(yè)用房成交面積大幅下降53.9%達949.8萬平方米；商品住宅批準預(yù)售面積為1 935.9萬平方米。

據(jù)2014重慶市統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)2013年重慶市主城區(qū)存量房面積達969.13萬平方米，從2014年上半年的數(shù)據(jù)來看，2014年的存量房面積必將超過1 000萬平方米，從世聯(lián)行的數(shù)據(jù)來看，重慶市的商品房去庫存時間也超過了15個月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。實際從2011年以后，重慶市商品房存量房的數(shù)量就處于持續(xù)走高的趨勢，存量房的消化已經(jīng)成了重慶市商品房市場的一個主要工作內(nèi)容。若不處理好重慶的存量房，必將給重慶的房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展帶來巨大的潛在威脅。

二、重慶市社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

（一）居民收入持續(xù)增長，經(jīng)濟運行狀況良好

據(jù)重慶市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2013年全年城鎮(zhèn)居民人均家庭總收入26 850元，比上年增長8.2%，其中人均可支配收入25 216元，增長9.8%。全年農(nóng)村居民人均純收入8 332元，比上年增長12.8%。近來經(jīng)濟發(fā)展較平穩(wěn)，2014年的人均可支配收入與2013年比不會有太大變化，趨勢應(yīng)為小幅增加。

（二）五大區(qū)經(jīng)濟產(chǎn)值占比不均，凸顯區(qū)域功能差異

2013年重慶都市功能核心區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3 647.46億元，占全市生產(chǎn)總值的28.8%；都市功能拓展區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1 885.47億元，占全市的14.9%；城市發(fā)展新區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4 230.23億元，占全市的33.4%；渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2 183.79億元，占全市的17.3%；渝東南生態(tài)保護發(fā)展區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值709.74億元，占全市的5.6%。

（三）常住人口逐年增長，城市吸引力持續(xù)上升

2013年重慶市總戶籍人口3 358.42萬人，常住人口2 970萬人，其中都市功能核心區(qū)常住人口為490.07萬人，都市功能拓展區(qū)常住人口為318.46萬人，城市發(fā)展新區(qū)常住人口為1 062.04萬人，渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)常住人口為821.2萬人，渝東南生態(tài)保護發(fā)展區(qū)常住人口為278.23萬人，分別占全市常住人口的16.5%、10.7%、35.8%、27.6%和9.4%。

（四）全市三產(chǎn)比值結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展

2013年重慶全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值12 656.69億元，比上年增長12.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1 002.68億元，增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6 397.92億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值5 256.09億元，增長12%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為7.9∶50.5∶41.6，比起2012年的8.2∶53.87∶37.93第三產(chǎn)業(yè)的比重又增加了3.76%，隨著新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)仍將持續(xù)發(fā)展。

三、促進重慶市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的幾點對策

房地產(chǎn)業(yè)在步入均衡發(fā)展時期，這一時期房地產(chǎn)業(yè)必須重新審視和定義市場，用轉(zhuǎn)型創(chuàng)新來推動房地產(chǎn)業(yè)的健康良性發(fā)展，全方位地應(yīng)對房地產(chǎn)市場的新趨勢和新轉(zhuǎn)變。本文針對重慶市房地產(chǎn)市場的新趨勢，認為推動重慶市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展需做到以下幾點：

（一）創(chuàng)新產(chǎn)品模式，提升服務(wù)意識

過去房地產(chǎn)業(yè)主要是提供實體的商品，而當實體商品進入均衡期，房產(chǎn)企業(yè)面臨市場份額增長的減緩，房企在市場份額的爭奪中應(yīng)著力打造新市場，避免走價格戰(zhàn)的老路。而新市場的開拓則需要依靠產(chǎn)品的升級，在實體產(chǎn)品中加入服務(wù)，特別是結(jié)合信息化技術(shù)，為服務(wù)型社區(qū)的打造提供產(chǎn)品。

同時，實現(xiàn)產(chǎn)品形式多元化，從過去僅建筑住宅、商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模式中走出來，增加對旅游、養(yǎng)生、度假等為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)，提升房地產(chǎn)市場活力。

（二）做好金融監(jiān)管，防范金融風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)作為一個地區(qū)國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)，影響著一個地區(qū)的發(fā)展和穩(wěn)定，而隨著房地產(chǎn)融資創(chuàng)新的加快，房地產(chǎn)融資風(fēng)險也將不斷增加，做好房地產(chǎn)融資領(lǐng)域的風(fēng)險防控的重要性也就不斷提升，加強對該領(lǐng)域的金融監(jiān)管，出臺相應(yīng)的監(jiān)管辦法是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必由之路。

（三）加強改造升級，促進存量房的再開發(fā)和銷售

存量房的問題解決不好，對重慶市房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型升級都將起到阻礙的作用。因此，結(jié)合重慶市的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，結(jié)合市場新興的各種需求提升其管理水平和服務(wù)水平，比如可結(jié)合日益增加的養(yǎng)老型地產(chǎn)的需求，通過對現(xiàn)有存量房進行改造升級，提升后期軟環(huán)境，打造服務(wù)型老年社區(qū)以滿足當前的市場需求，促進存量房的銷售。

（四）針對不同區(qū)域，實施房產(chǎn)差異化政策

過去重慶市出臺房地產(chǎn)政策，通常是全市范圍內(nèi)普遍適用，但是隨著重慶市的區(qū)域差異化越來越明顯，各地的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出各自的特點，而重慶市作為全國面積最大的直轄市，其大城市帶大農(nóng)村的特點也在房產(chǎn)市場得到了充分體現(xiàn)。因此，實施差異化的房產(chǎn)政策，才能真正促進各區(qū)域房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

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