三線小城的置業(yè)規(guī)劃

文熙

對于剛需購房者而言，是傾其所有財產(chǎn)購買一套住宅，還是適當(dāng)貸款？買房贈送的車位值不值得投？

家住某三線城市的李瑞夫婦，近期打算購買一套住宅，看中了一套送停車位的三室兩廳房，總房款90萬元，合9000元/平方米;送地下停車位一個（價值7萬元），前兩年免車位管理費(fèi)，自第三年起車位管理費(fèi)40元/月。若是不要車位，可以減免房款2萬元，或是讓置業(yè)顧問幫忙賣掉，能賣到5萬元。李瑞目前沒有私家車，未來也不打算購買汽車，他拿不準(zhǔn)是現(xiàn)在賣掉車位，還是等升值后再賣？

雖然這是李瑞夫婦的第一套住房，屬于剛需，不在限購限貸范圍內(nèi)，但他們均年過40歲，貸款年限最長為20年。他們家現(xiàn)在只有50萬元存款，家庭每月到手收入為9000元，月消費(fèi)4000元左右，其中租房（兩室一廳）需要1600元。

李瑞夫婦育有一子，13歲，上的是普通公立學(xué)校，沒有報任何補(bǔ)習(xí)班。再過2年，孩子要上高中，以后要上大學(xué)，需要一大筆教育經(jīng)費(fèi)。李瑞擔(dān)心這次買完房后，他們沒有多余的錢可以支付孩子的教育費(fèi)，該如何攢下這筆錢？

通過目前家庭資產(chǎn)負(fù)債表與收入支出表看出，李先生家庭沒有負(fù)債壓力，收入主要來自于薪資所得，收入來源過于單一。家庭抗風(fēng)險的能力較低，萬一出現(xiàn)失業(yè)或意外風(fēng)險，將對家庭財務(wù)造成較大沖擊。家庭支出中，日常消費(fèi)開支較為合理。

二、理財規(guī)劃與建議

◆家庭現(xiàn)金流規(guī)劃

李先生通過購買新房，每月可以節(jié)省租金1600元，現(xiàn)在家庭月生活支出變?yōu)?400元左右。由于準(zhǔn)備貸款購置新房，大約需要月供 3700元，購置新房后家庭月支約 6100元。由于收入比較穩(wěn)定，因此保持3個月的日常生活消費(fèi)支出為宜，即 18300元。其中6100元 以活期存款的形式存在，剩余的用來購買靈活的“寶寶”類產(chǎn)品，這樣即可以保證資金流動性，又可以使資產(chǎn)保值增值（資金來源于活期存款）。

◆房產(chǎn)規(guī)劃

1、建議李先生首付30萬元左右，20年貸款，月供約3700元左右，如可以公積金貸款，月供還可降低300元左右。這樣既符合首套房貸款政策，每月的供款壓力也不大。再去除購房手續(xù)費(fèi)后，還有結(jié)余存款約17.5萬元左右。

2、由于城市汽車保有量持續(xù)增加，停車問題越發(fā)顯著，停車位的升值空間較為理想。我們建議停車位留下來，現(xiàn)在可租給物業(yè)或小區(qū)鄰居，月租預(yù)計200元左右，年租金收入約2400元左右（資金來源于活期存款）。

◆投資規(guī)劃

由于李先生家庭處于成長期，家庭財務(wù)抗風(fēng)險能力較弱，投資市場不穩(wěn)定，不建議投資風(fēng)險較高的工具和產(chǎn)品。應(yīng)以穩(wěn)健增值為核心目標(biāo)，適宜采取小步快進(jìn)的方法，在安全的前提下，獲取較好的增值。

1、建議將剩余的活期存款的一部分，配置穩(wěn)健型的銀行理財產(chǎn)品，預(yù)期年收益4%左右。投資額10萬元，占現(xiàn)有現(xiàn)金資產(chǎn)的57%左右。

2、選擇配置一只既往業(yè)績較好且相對穩(wěn)健的偏股混合型基金（歷史過往業(yè)績年化收益6%左右），投資額5.6萬元，占現(xiàn)有現(xiàn)金資產(chǎn)的32%左右。

◆教育金規(guī)劃

教育金應(yīng)本著專款專用、安全穩(wěn)健的規(guī)劃原則。我們建議：

1、兩年后孩子上高中時，預(yù)計教育金4萬元左右，這兩年的年結(jié)余及理財收入約6萬元，可以完全覆蓋孩子高中教育的費(fèi)用。

2、5年后的大學(xué)教育金預(yù)計需要12萬元左右，屆時停車位可出售變現(xiàn)，估值約8萬～10萬元，加上每年的年結(jié)余和理財收益約10萬元，這兩筆資金可以確保孩子的大學(xué)教育金充足（資金來源于年結(jié)余與停車位變現(xiàn)資金）。

◆風(fēng)險管理與保險規(guī)劃

從前面的家庭財務(wù)規(guī)劃可以看出，李先生家庭抗風(fēng)險能力較差，為防止風(fēng)險給家庭帶來較大的經(jīng)濟(jì)沖擊，需要做好完善的風(fēng)險保障規(guī)劃。險種的配置以人壽保險、重大疾病保險、住院津貼醫(yī)療保險等為主（資金來源于薪資結(jié)余）。

一、住宅首付多少合適？

按照銀行的專業(yè)投資建議，當(dāng)前賬戶的現(xiàn)金需求=近6個月的日常開銷+近一年的大額用錢需求（比如買房、買車、生意周轉(zhuǎn)等）。案例中的夫婦二人是普通的工薪階層，有一定積蓄，目前最大的財務(wù)規(guī)劃是買房（剛需）。家庭每月到手收入為9000元，月消費(fèi)4000元左右，其中租房需要1600元，暫時不考慮其他大額開支，近半年的生活開銷為2400元。那么，活期賬戶建議留存至少3萬元。

在首付和貸款比例多少合適這一問題上，我們主要考慮的是夫婦二人的還貸能力。夫婦二人育有一子，上初中，將來上高中和大學(xué)需要一大筆教育經(jīng)費(fèi)。筆者建議每月月供不超過結(jié)余的80%（5000*80%=4000元，新房短期無法入住，因此將租房支出亦考慮在內(nèi)）。

此外，我們需要討論商業(yè)貸款和住宅貸款兩種選擇。經(jīng)筆者查詢，一個一般的三線城市，首付比例目前普遍不低于30%，則首付為27萬元，也就是說最高貸款數(shù)額為63萬元。夫婦二人的最長貸款期限為20年。我們按照貸款期限20年計算，商貸的利率基準(zhǔn)是4.9%，銀行現(xiàn)在能給到的最低折扣是7折（折后貸款利率3.43%）。按照等額本息的還款方式，夫婦二人每月需還貸3631元，在其承受范圍之內(nèi)。三線城市的公積金貸款最高額一般為60萬元（夫婦二人的月收入水平可以支撐公積金貸款額度申請到最大），20年的貸款利率為3.25%，同樣按照等額本息的還貸方式，夫婦二人每月需還貸3403元。二者相較，很顯然公積金貸款還貸的壓力要小，因此筆者更建議用公積金貸款方式。那么，首付30萬元即可。

首付建議：公積金貸款，首付30萬元，月供3403元。

二、車位值不值得投資，是現(xiàn)在賣，還是以后賣？

目前三線城市的住宅地產(chǎn)還處在大力去庫存的狀態(tài)，案例中也沒給到更多的信息，車位將來的投資價值不明朗?？紤]到孩子現(xiàn)在并沒有上任何補(bǔ)習(xí)班，2年之后就要上高中，補(bǔ)習(xí)班費(fèi)用必不可少，少說也有幾萬元。從這個角度考慮，夫婦二人近兩年需要的錢比較多。

假如現(xiàn)在賣掉車位，可以得5萬元，李瑞可以拿這5萬元去做投資。因?yàn)橘彿渴赘读?0萬元，夫婦二人還剩積蓄20萬元。銀行理財產(chǎn)品目前年化利率4%左右，一年25萬元本金的利息為1萬元，用利息來補(bǔ)貼孩子的一部分教育經(jīng)費(fèi)，也能緩解夫婦二人的經(jīng)濟(jì)壓力。如果可以堅持長期的股票基金定投，收益也更加客觀（將在下文教育經(jīng)費(fèi)的部分詳細(xì)展開）。這對于目前夫婦二人的用錢需求來講，也是一筆可觀的收益。因此，筆者更建議的是現(xiàn)在賣掉車位。

車位投資建議：賣掉現(xiàn)有車位，增補(bǔ)現(xiàn)金流管理及權(quán)益類投資。

三、教育經(jīng)費(fèi)怎樣攢？

按照目前國內(nèi)的教育費(fèi)用，高中3年的補(bǔ)習(xí)費(fèi)用不低于5萬元，本科4年每年學(xué)費(fèi)7000元，生活費(fèi)每月1500元，合計15萬元。如果出國留學(xué)，費(fèi)用不低于30萬元。 考慮到意外開支，筆者初步估算教育費(fèi)用至少準(zhǔn)備20萬元。

孩子現(xiàn)在已經(jīng)13歲，超過了市場上絕大部分保險專項(xiàng)教育金產(chǎn)品的投保年限，所以筆者建議教育金的積累，可通過中長期的產(chǎn)品組合和基金定投的方式來實(shí)現(xiàn)。李瑞家庭每月還貸后的結(jié)余是3400元左右，目前尚有25萬元的積蓄（假設(shè)賣掉車位），那么可以利用每月的結(jié)余，進(jìn)行小額基金定投，大額積蓄的部分可以按照資產(chǎn)配置的方式進(jìn)行組合。

1、針對25萬元積蓄的投資建議

（1）堅持長期資產(chǎn)配置

由于沒有單一理財產(chǎn)品可以滿足安全性、流動性和收益性三個特點(diǎn)，因此筆者給出的投資建議為資產(chǎn)配置組合，涵蓋固定收益、股票類和另類投資。根據(jù)前文所述李瑞夫婦的家庭狀況和財務(wù)需求，筆者假定李瑞夫婦的風(fēng)險偏好為平衡型，在投資大類上推薦的配置比例為50%的固定收益類（銀行理財、債券基金為主）、45%的股票類投資、5%的另類投資（黃金為主）。投資組合并非購買后簡單持有，而是每個季度按照恒定比例進(jìn)行再平衡。

（2）以中期固定收益產(chǎn)品為投資重點(diǎn)

根據(jù)李瑞夫婦目前的情況，5年內(nèi)孩子的教育費(fèi)用會有持續(xù)的支出。孩子的教育費(fèi)用是剛性需求，要求?？顚Ｓ?考慮CPI及學(xué)費(fèi)增長率，要求從寬準(zhǔn)備、從早準(zhǔn)備;安全性要大于收益性，要求安全，兼顧收益。

因此，筆者建議固定收益部分的具體品種為銀行理財產(chǎn)品和中長期的萬能型保險，用于近5年大額的教育金準(zhǔn)備。固定收益的配置比例可適當(dāng)提高至60%，也就是25萬元x60%=15萬元。目前銀行理財產(chǎn)品年化收益集中在4.2%～4.6%區(qū)間，可當(dāng)期拿出6萬元配置普通銀行理財產(chǎn)品。假設(shè)收益率不變、暫不考慮理財?shù)狡趽Q檔因素，按照4.4%的年化收益率初步測算，5年后的本息為7.4萬元。此外，目前商業(yè)銀行在售的某款萬能型年金保險，每年交4萬元，3年交（保費(fèi)共計12萬元，為25萬元的50%，基本符合資產(chǎn)配置比例要求）。按照目前的萬能險賬戶結(jié)算利率4.4%左右，復(fù)利4.55%，5年后（孩子剛上大學(xué)）退保，可以領(lǐng)取14.2萬元（10年后退?？梢灶I(lǐng)取17.2萬元，15年后退保高達(dá)21.1萬元），加上理財7.4萬元，共計21.6萬元，可較大程度滿足孩子的中期教育費(fèi)用。

2、針對每月收入結(jié)余的投資建議

依前文所述，夫婦二人還貸后的每月結(jié)余為1600元（5000元-3400元）。承接筆者上文的分析，活期賬戶時刻留存3萬元，保費(fèi)分3期交清。實(shí)際上，李瑞夫婦的收入能力也會逐年增長，所以前兩年活期留存5萬～8萬元，以應(yīng)對不時之需。因此筆者建議李瑞夫婦，每月可投入2000元的基金定投，可同時選取同類表現(xiàn)相對較好的股票型基金2-3只。目前股票市場處在相對低點(diǎn)，筆者認(rèn)為也是做小額分批建倉的好時機(jī)，非常適合李瑞夫婦。保守測算，假設(shè)未來5年定投的平均年化收益率為8%，那么每月定投2000元，總計投入60期，總投入12萬元，按照定投計算器測算，投資年限到期收益為32062.3元，本息合計152062.3元，總收益率為26.72%。

3、教育金準(zhǔn)備小結(jié)

綜上所述，筆者建議的固定收益類產(chǎn)品共投入18萬元（6萬元理財，萬能型保險3年交，年交保費(fèi)4萬元），5年后本息合計21.6萬元。股票型基金定投每月投資2000元，5年內(nèi)共投入12萬元，到期本息合計15.2萬元?？傆嫴怀^當(dāng)前積蓄的70%的部分資金，在5年后增值為36.8萬元，應(yīng)對孩子的教育費(fèi)用綽綽有余，甚至可以將多余資金轉(zhuǎn)做夫婦二人自己的養(yǎng)老金或生活享受。