什么才是真正影響未來房價走勢的“王炸”

馬光遠

越來越多的跡象表明，這次房地產(chǎn)調(diào)控，除了“限購限貸限離限賣”這些短期的降溫措施，管理層開始回應(yīng)外界的呼聲，在增加供應(yīng)等供給側(cè)加力。

4月6日，住建部和國土資源部聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，《通知》明確規(guī)定，合理安排住宅用地供應(yīng)，對住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)?！锻ㄖ芬蟾鞯馗鶕?jù)庫存消化周期，適時調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時序，對消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

4月7日，北京市就在房地產(chǎn)市場扔下了一顆頗具震撼力的“王炸”：根據(jù)北京市政府7日批準(zhǔn)的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，計劃今后五年北京供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。其中，2017年北京計劃供應(yīng)住宅用地1200公頃，保障30萬套住房建設(shè)需求。包括產(chǎn)權(quán)類住房25萬套，租賃住房5萬套。這個數(shù)字，比今年2月份公布的2017年的住宅供地計劃610公頃真正翻了一番。

為什么說這是“王炸”？

因為土地供應(yīng)短缺是北京房價2016年暴漲，2017年一季度罔顧嚴(yán)厲調(diào)控持續(xù)高燒不退的根本原因。

在土地供應(yīng)，特別是住宅土地供應(yīng)上，北京過去過年欠賬太多。以商品房住宅用地為例，過去五年，不僅計劃供應(yīng)數(shù)不斷調(diào)減，計劃的完成更是不盡如人意。

除了2014年完成計劃外，其他年份計劃完成率維持在50%左右，2016年更是只完成了103公頃，不到計劃的15%。據(jù)北京市國土局的公開數(shù)據(jù)顯示，2016年北京土地市場共實現(xiàn)44宗地塊成交，同比減少66宗地，并創(chuàng)造了2004年北京土地市場全面實施“招拍掛”以來的最低點；44宗土地建設(shè)用地面積合計464.88萬平方米，跌至10年來的低谷；此外，44宗土地出讓金合計852.51億元，刷新了4年來的新低。其中住宅類用地2016年僅實現(xiàn)成交15宗，遠遠低于歷年平均出讓56宗住宅用地的水平。

同時，北京市2月份公布的2017年用地計劃，計劃數(shù)又比2016年的計劃數(shù)少了一半，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)的恐慌。

關(guān)于包括北京在內(nèi)的一些大城市在土地供應(yīng)上玩饑餓營銷導(dǎo)致的房價暴漲的問題，我在過去多篇文章中一再分析。比如，同樣是一線城市，上海2016年上海共推出土地203宗，規(guī)劃建筑面積1650.28萬方，同比下降15.1%，供應(yīng)量處于近6年最低。全年推出宅地91宗，752.78萬方，同比下降42.1%，其中商品住宅用地供應(yīng)為414.92萬方，同比下降29.8%，已經(jīng)連續(xù)三年下滑。

按照房價的基本邏輯，貨幣政策、經(jīng)濟周期、城鎮(zhèn)化進程以及土地供應(yīng)政策都可能影響對房價的預(yù)期。過去很多人將房價的高漲歸結(jié)于貨幣政策，這其實是一個很大的誤區(qū)。

價格本質(zhì)上是一種預(yù)期，而導(dǎo)致預(yù)期變化的根本原因仍然是供求的基本面。為什么在同樣貨幣供應(yīng)的情況下，一線城市和熱點城市的房價暴漲，而三四線的基本沒動，根本原因在于供求的基本面不同。

包括一線城市在內(nèi)的熱點城市，面對旺盛的需求和增加的人口，如果不同時增加土地供應(yīng)，一定會出現(xiàn)住房供應(yīng)短缺的預(yù)期，而這種預(yù)期如果又其他疊加因素，比如，貨幣放水，房地產(chǎn)政策的刺激等，一定會出現(xiàn)驚人的反彈。這不僅在中國如此，在其他國家也是如此。

眾所周知，中國的土地供應(yīng)，一級市場屬于完全的寡頭壟斷，只有一個供應(yīng)方。這種基本的交易制度基本等于一定會出現(xiàn)人為的短缺。

我在之前的文章中也特別提到，在中國，土地稀缺不假，但出現(xiàn)住宅用地短缺純屬人禍。在筆者看來，土地供應(yīng)短缺的根本原因土地真的稀少，而基本是人為設(shè)置的不合理的土地制度導(dǎo)致的結(jié)果：

其一，地方政府對土地一級市場的壟斷。在70年的土地使用期限下，為了追求土地價值的最大化，不但采用了可能產(chǎn)生高價的土地“招拍賣”制度，而且人為控制賣地的時間，控制土地供應(yīng)的規(guī)模，土地的供應(yīng)并沒有隨著建設(shè)用地而相應(yīng)增加，反而為了拍出高價而肆意調(diào)控拍賣土地的時間。

筆者在之前的文章中寫過，由于土地一級市場完全控制在地方政府手中，地方政府決定什么時候出讓土地，出讓多少土地，出讓哪一塊土地，都是政府說了算。

其二，土地資源浪費嚴(yán)重。一方面是人均土地面積低于全球平均水平，另一方面，在土地使用上，違背基本國情。開發(fā)商為了收益最大化，盡可能的開發(fā)別墅或者大戶型的高檔住宅。但高檔別墅，大戶型的住宅意味著單位土地能夠滿足居住的人口非常之少。

三，各種人為制造出來的不同土地的類別，更進一步造成土地的短缺?？纯幢本┱贾笃恋氐暮芏鄦挝?，看看各地不斷新劃出的開發(fā)區(qū)，以及大學(xué)城。這些工業(yè)及商業(yè)用地因為非常便宜，地方政府在規(guī)劃的時候盡量多規(guī)劃，導(dǎo)致了土地的更加緊張，從而擠壓了住宅用地的空間。

特別是越到大城市，這種人為短缺的情況會更為嚴(yán)重。因此，要改變?nèi)藗儗Ψ績r的預(yù)期，根本辦法是增加供應(yīng)，而增加供應(yīng)的唯一辦法就是增加住宅的土地供應(yīng)，平衡供需。這是經(jīng)濟學(xué)的基本常識。也就是說，我們現(xiàn)在只是在講一個常識而已。

回到北京5年內(nèi)6000公頃住宅用地，150萬套住房對市場的影響上來。為什么說這個舉動對北京房價的影響之大，不容忽視：

一是每年30萬套的供應(yīng)，即使除去保障房的部分，供應(yīng)量仍然巨大。按照北京市的規(guī)劃，今后五年北京住房建設(shè)安排的150萬套住房，包括產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃住房50萬套。新建住房中產(chǎn)權(quán)類約占70%，租賃類約占30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%。這意味著未來五年北京市每年商品房的供應(yīng)數(shù)為14萬套，而08年以來，北京市每年商品房的成交數(shù)最高沒有超過14萬套的：其中，2009年，12.3萬套，2010年，11.1萬套，2011年，9.1萬套，2012年，12.3萬套，2013年北京新建商品房成交量為11.9萬套，2014年，4.6萬套，2015年，10.3萬套，2016年，12.5萬套。這意味著什么，如果按照計劃供應(yīng)，房子基本夠了！

二是這次北京市的供地計劃，除了大幅度增加住宅用地的供應(yīng)，特別是，除了國有建設(shè)用地，還有1000公頃的集體建設(shè)用地入市。等于引入了競爭機制，這是一個很大的亮點，也是集體土地未來成為土地市場重要的增量的一個重大突破。

第三，調(diào)整土地供應(yīng)，通過增加供應(yīng)抑制房價的，不會是北京一家，根據(jù)筆者的估算，起碼應(yīng)該有30家以上的城市都存在嚴(yán)重的供應(yīng)不足的問題，相信都會在短期內(nèi)出臺新的供地計劃。

當(dāng)然，我也看到質(zhì)疑，說不僅要看“計劃”，更要看最后完成多少。這個問題的確很關(guān)鍵，畢竟過去五年北京市的土地供應(yīng)計劃完成的的確慘不忍睹，但我相信，起碼2017年的供應(yīng)應(yīng)該是有保障的，未來幾年怎么樣，的確要看房地產(chǎn)市場的變化。我在這里表達的，主要是對通過土地供應(yīng)抑制房價的認(rèn)可。還是那句話，房價的邏輯在改變，房地產(chǎn)已經(jīng)變天。