房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

曾紅毅

摘要：隨著中國市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，社會(huì)收入水平穩(wěn)步增長的趨勢拉動(dòng)總體消費(fèi)需求的攀升，眾多投資者選擇將資金投入高收益率的房地產(chǎn)市場，由此催生出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量的不斷增多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)性的不斷提高。為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，必須對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理管控。本文就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控中存在的薄弱環(huán)節(jié)提供解決措施，以期促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管控

近年來由于國家相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場在調(diào)控下呈現(xiàn)出回暖的趨勢，爆發(fā)式的熱度背后同樣隱藏著不可忽視的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)往往用房地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資的出發(fā)點(diǎn)，隨之而來的是資金回籠速度的減慢和風(fēng)險(xiǎn)的多發(fā)性，究其根源是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營中缺少對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性的認(rèn)識(shí)和決策的有效手段，市場壓力使得房地產(chǎn)經(jīng)營體系受到很大的沖擊與挑戰(zhàn)，同時(shí)提出了對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控全方面、多層次、高效率的要求。風(fēng)險(xiǎn)管理已然成為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的核心，決定著企業(yè)的投資、經(jīng)營方式和資本結(jié)構(gòu)，因此房地產(chǎn)企業(yè)要持續(xù)跟進(jìn)市場前沿信息，認(rèn)清自身定位，加強(qiáng)對(duì)影響風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的內(nèi)環(huán)境和外環(huán)境實(shí)行有效控制，制訂優(yōu)化財(cái)務(wù)管理體制機(jī)制，削弱房地產(chǎn)項(xiàng)目受到的風(fēng)險(xiǎn)影響。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

首先房地業(yè)不同于其他行業(yè)是因其投資巨大的特點(diǎn)，需要有穩(wěn)定的資金鏈的支持和資金的支撐，一旦投入生產(chǎn)就無法變動(dòng)，并且從第一筆資金的注入到項(xiàng)目規(guī)劃、選址、動(dòng)工直至完成都是以年作為單位來計(jì)算，外環(huán)境和內(nèi)環(huán)境的不可控因素要求對(duì)外界情況的變化有高靈敏度的反應(yīng)，故而在營銷策劃、吸納資本和工程建設(shè)上要求高層管理者要有戰(zhàn)略性的眼光，形成對(duì)整個(gè)環(huán)節(jié)的把控。

其次是項(xiàng)目開展高風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，由于人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)需求的提升，土地資源的不可再生性限制了房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施，使得供求矛盾日益加劇，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)每一次項(xiàng)目的投資都是在未知的前提下尋求可能性的回報(bào)，這就代表著資金風(fēng)險(xiǎn)是不可預(yù)估的，在市場杠桿和相關(guān)政策的調(diào)控下財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無法規(guī)避和預(yù)防的。

接著是房地產(chǎn)投資具有高回報(bào)率。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的高投資率帶來的是相對(duì)收益的高增值性，這種特性吸引投資者紛紛涌入房地產(chǎn)市場，大量的資金輸入到房地產(chǎn)市場使得通貨膨脹水平提高，很容易促成房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的泡沫化現(xiàn)象。

最后是房地產(chǎn)行業(yè)與政府聯(lián)系密切。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)直接拉動(dòng)民眾對(duì)多種產(chǎn)品的需求，直接加強(qiáng)了不同行業(yè)之間的交流協(xié)作，諸如冶金、木材、化工、家具都受到房地產(chǎn)消費(fèi)水平的影響，呈現(xiàn)出一定的增長趨勢，由于政府對(duì)住宅房屋具有管制的權(quán)力，因此房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受政府相關(guān)政策的影響是十分明顯的。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)來源

（一）資金籌措周期長

房地產(chǎn)行業(yè)具有投資量大和周期長的特點(diǎn)，在融資過程中企業(yè)往往因?yàn)槭袌稣{(diào)研、施工、宣傳推廣、土地競拍等因素的制約，項(xiàng)目開發(fā)的款項(xiàng)可能由于周轉(zhuǎn)不靈造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的核心，資金籌措能力決定著經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)大小。從宏觀來看，所籌資金越多，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)受到時(shí)間的限制越小，有效控制資金回流的節(jié)點(diǎn)，減少不必要的壞賬出現(xiàn)；從微觀來看，資金合理投入到項(xiàng)目運(yùn)營的相關(guān)環(huán)節(jié)，就能增強(qiáng)對(duì)資金結(jié)構(gòu)的調(diào)控，降低籌資的不穩(wěn)定性，達(dá)到整體上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

（二）項(xiàng)目匹配不合理

首先房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資具有高度敏感性，投資的不確定性針對(duì)土地、價(jià)格、位置等諸多方面，其中多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同開發(fā)的經(jīng)營管理模式，容易導(dǎo)致項(xiàng)目審查疏漏，項(xiàng)目數(shù)量無法匹配企業(yè)實(shí)力和開發(fā)速度，造成承載力不足的局面；其次由于缺乏科學(xué)的決策能力，前期評(píng)估結(jié)果的偏差往往使資金鏈與項(xiàng)目的銜接受到阻礙，盲目擴(kuò)張的項(xiàng)目數(shù)量受投資外環(huán)境不穩(wěn)定性的影響，極易引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)?；谏鲜鰞牲c(diǎn)因素，從房地產(chǎn)項(xiàng)目到整個(gè)房地產(chǎn)市場承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是無法估量的。

（三）財(cái)務(wù)管理水平有限

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到大量資金的運(yùn)作，一旦出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，究其根源就是財(cái)務(wù)管理水平造成的漏洞。在目前經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，企業(yè)主要以銀行貸款作為融資的首要渠道，產(chǎn)生的負(fù)債和收入比例失衡，項(xiàng)目運(yùn)作的資本結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象，核心是內(nèi)部財(cái)務(wù)管理體制機(jī)制不科學(xué)，觸發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后的應(yīng)對(duì)手段不健全，以及關(guān)鍵決策、預(yù)測、控制、防范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理思想缺乏。財(cái)務(wù)管理的工作量增加，直接加大了財(cái)務(wù)項(xiàng)目審核難度，降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的手段

（一）開展審計(jì)活動(dòng)，削弱資金鏈風(fēng)險(xiǎn)

作為高密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)離不開大量資金作為發(fā)展基礎(chǔ)，其面臨的最重要的風(fēng)險(xiǎn)之一就是來自資金鏈的管控不當(dāng)，一旦控制不力，盲目的擴(kuò)張和資金管理決策的施行就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之中，其中尤以中小企業(yè)為甚。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)審計(jì)內(nèi)部資金的來源和使用，通過企業(yè)內(nèi)部審計(jì)小組，監(jiān)控各項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營情況，規(guī)范預(yù)算與實(shí)際建設(shè)中資金的使用數(shù)額，防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好對(duì)事前核算、事中成本控制和事后經(jīng)濟(jì)收入的落實(shí)工作，避免不必要的經(jīng)濟(jì)成本的支出導(dǎo)致的資金浪費(fèi)，進(jìn)而減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目平穩(wěn)運(yùn)行。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部管理，健全預(yù)警機(jī)制

首先房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要設(shè)置完善的項(xiàng)目管理框架，結(jié)合當(dāng)前市場發(fā)展情況，針對(duì)內(nèi)部資金流動(dòng)、市場投資手段、健全資金回流等問題，改進(jìn)決策管理的應(yīng)對(duì)措施，從源頭監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)過程，約束經(jīng)營中的利己行為，削弱后期可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響，提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力；其二要建立完善的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，事前做好財(cái)務(wù)信息的收集工作，及時(shí)了解信息平臺(tái)反饋的財(cái)務(wù)信息，修正財(cái)務(wù)漏洞問題，加強(qiáng)對(duì)利潤收益率、投資收益率、總資產(chǎn)收益率等多項(xiàng)指標(biāo)的分析，解決可能出現(xiàn)的隱患；最后根據(jù)實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制頂相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施，減少下一次相似的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，把握市場導(dǎo)向

在構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)體系后，房地產(chǎn)企業(yè)要針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)開展相關(guān)的培訓(xùn)活動(dòng)，細(xì)化管理層在項(xiàng)目運(yùn)行中的責(zé)任，分散集中式的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以借鑒或引入國內(nèi)外先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目中不同類型的風(fēng)險(xiǎn)，通過監(jiān)督來加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問責(zé)制的執(zhí)行力度。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累到一定程度時(shí)，市場導(dǎo)向會(huì)對(duì)其產(chǎn)生最直觀的影響，若是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場總體的行情把握不足，就很可能造成資金鏈斷裂的問題，致使企業(yè)陷入經(jīng)營困境，因此在大方向上要把握好市場和政策調(diào)整的趨勢，結(jié)合制定的財(cái)務(wù)計(jì)劃完善資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效管控。

（四）保持籌資穩(wěn)定，控制投資方向

現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場處在高速增長的時(shí)期，合理籌措項(xiàng)目資金的渠道由單一轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?，就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須擁有較強(qiáng)的資金評(píng)估能力，完備的評(píng)估體系能減少籌資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，拓寬企業(yè)的融資規(guī)模和融資渠道，特別是多元化的籌資手段能為房地產(chǎn)項(xiàng)目注入新的活力?；谕恋睾头康禺a(chǎn)數(shù)量的投資是房地產(chǎn)企業(yè)主要的投資方向，因此高回報(bào)率的前提下企業(yè)很容易受到投資盲流的影響，沒有充分考慮自身實(shí)力，忽視審時(shí)度勢的重要性，緊縮的運(yùn)作空間使得企業(yè)缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控余地，一旦面臨資金風(fēng)險(xiǎn)原有的投資機(jī)制就很難保證資金回流的安全性，進(jìn)而增加了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不可控制性。

四、結(jié)語

本文從房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程出發(fā)，從融資、籌資、投資等方面闡述了引發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因，并從建立預(yù)警機(jī)制、開展審計(jì)活動(dòng)、開拓籌資渠道、提高內(nèi)部管理等角度提出解決風(fēng)險(xiǎn)的有效措施?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)要將風(fēng)險(xiǎn)管控吸納進(jìn)自身的發(fā)展體系當(dāng)中，積極做好對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)化和預(yù)防，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)運(yùn)營的影響，提高企業(yè)資本運(yùn)作的能力，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

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